孙奎律师 13021909386

房地产销售十一要素--北京房产律师

　　1.楼盘：作为房地产销售人员，你必须了解你要销售的产品——房子，必须深信，你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求，甚至可能还会带来超值。作为销售人员要热爱你的产品，要知道自己产品的特色，及其与目标顾客之间的共振。

　　2.售楼人员：要让客户感到你是他们的朋友，是他们的购房顾问，是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心，必须把握住以下几个关键问题：一是丰富的房地产专业知识，对自己销售的楼盘了如指掌，熟记于胸；二是反复的演练，只有将对客户的销售演示达到无懈可击，哪些话该说，哪些话不该说，有些话说到什么分寸，哪些要重点介绍，哪些要一般介绍，这都要事先准备好；三是售楼经验，只有经过持久的不懈努力，具有真诚的敬业精神，善于在实践中归纳和总结，比别人多一份思考，才能获得成功必备的技能。 --北京房产律师

　　3.客户：售楼人员要有正确的判断力，要能找出你要服务的客户。通常的做法是，可以对客户做一下评估，确保他们是可以做出购买决策的人。譬如问一些“你是公司的老板吧？”“是不是再征求一下太太的意见？”等既得体面而又十分有益的问题，千万不要浪费时间去找你以为可能是你的顾客，在还没进入销售流程前，你不可能知道谁会买。在这些人身上花费你大量的时间有时候很可能是徒劳无益的，用最快的时间发现你的客户并最快成交，用最快的时间打发掉不是我的客户，这永远正确。 --北京房产律师

　　4.推销自己：房地产销售人员给客户{dy}印象至关重要，所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销自己。

　　5.推销开发商：目前，很多延迟交房，施工质量灯光问题投诉日益增多，如果你的开发商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地向客户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。

　　6.推销楼盘：售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说“这是开盘价，过两天就要涨价了”、“只优惠十套”，说话要简洁，并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。

　　7.现场讲解：聪明的售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时，就会愿意花时间去听，给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。 --北京房产律师

　　8.带给客户高附加值：客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。

　　9.制造紧迫感：要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用销售技巧——制造紧迫感。紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及xxxx。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。

　　10.销售建议：你无法成功将产品推销给每个人，但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时，你应相干客户再次陈述楼盘的优点，高附加值以及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定，以及相应的实力，一展你的本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。 --北京房产律师

　　11.结单：结单是你精心运筹、周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果。当客户已来看过几次，足以让他做出明知购买决策时，随时都可能拍板成交。此刻，就是决定“买”还是“不买”的时候了，如果你使客户信服了，并成功地运用上述要素，结单的可能性就有80%了。

房地产业--北京房产律师

　　（一） 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

　　（二） 房地产业主要包括以下一些内容：

　　1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

　　2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；

　　3、 房地产服务，包括、估价和经纪代理、物业管理。

　　4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全，以实现国家对的宏观调控。

　　房地产--北京房产律师

　　目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。

　　房地产（real estate)

　　房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。

　　房产主要包括住房房产和营业性房产。

　　房产的交易形式有：（1）。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。（2）。（3）房产互换。（4）房产抵押。

　　地产主要包括土地和土地资本。

　　土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。

　　地产的交易形式有：（1）。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

　　外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

　　具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。 “二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。--北京房产律师

　　（1）关于“一类居住用地”（R1）和“二类居住用地”（R2）的说明

　　“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。从住宅的建筑形式区分，现在建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类。具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。 “二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。

　　（2）关于“三类居住用地”（R3）的说明 --北京房产律师

　　“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的{zd0}区别是没有设置独立厨房。目前，深圳单身宿舍的建设主要有两种方式，一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。从有利于土地管理和规划管理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，对于{dy}种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地（M），而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地（R3）。

　　由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。因此，与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比，“三类居住用地”下划分的小类用地少一个幼托用地的小类，仅有“单身宿舍用地”（R31）、“三类社区体育设施用地”（R33）、“三类社区其它设施用地”（R34）、“三类住宅区道路用地”（R35）和“三类住宅区绿地”（R36）等5个用地小类。需要说明的是，由于4个居住用地中类下划分的小类用地基本相同，除“三类居住用地”中类下缺少“三类幼托用地”小类外，都分别包含有6个用地小类，且名称类似。为了便于使用和记忆，各用地中类下的用地小类的排列顺序和编号都一致，对于“三类居住用地”下空缺的“三类幼托用地”的编号保持空缺。

　　（3）关于“四类居住用地”（R4）的说明 --北京房产律师

　　由于历史原因 ，“原农村居民住宅用地”在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自建住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。目前，深圳的原农村居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。着眼于未来的城市建设趋势，农村居民住宅将逐步得到改造，重点是完善居住配套设施及改善环境。因此，在本“城市用地分类和代号表”中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类“四类居住用地”，包含“原农村居民住宅用地”（R41）、“四类幼托用地”（R42）、“四类社区体育设施用地”（R43）、“四类社区其它设施用地”（R44）、“四类住宅区道路用地”（R45）和“四类住宅区绿地”（R46）等6个用地小类。

　　与《标准与准则》（97版）“城市用地分类和代号表”中“五类居住用地”相比，本标准与准则对“四类居住用地”范围的界定更全面，“原农村居民住宅用地”比《标准与准则》（97版）中“乡村居住自留用地”的名称更准确。所以在新的用地分类和代号表中以新的用地类型名称和范围定义取代了《标准与准则》（97版）中的相关用地类型 --北京房地产律师

　　昨天，房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨，不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示，上周各大城市楼市成交量普遍上升，这无疑为房地产股的上涨增添了底气。

　　xx的消息称，房地产可能搭上振兴规划末班车，其中最引人注目的是将取消“第”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮的{zh1}一根稻草”。如果这个政策取消，对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。有业内人士表示，在国家大力刺激内需下，第二套房政策取消应该是水到渠成的事，不过应该不会助涨房价，房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。昨天收市后，有报道又称，政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中，原因是该行业的特殊性和敏感性”。

　　不过楼市的回暖无疑利好地产股。机构披露的上周房地产周报表明，除昆明和成都外，各主要城市成交环比上涨。其中，北京一手住宅成交量维持前周的升幅，保障性住房成交上涨趋势放缓；天津一手住宅成交增长26.74%；青岛成交量环比增长151.41%；上海住宅成交环比上升25.54%，南京商品住宅周成交环比上涨47.54%；杭州商品房预售环比上涨74.99%，深圳一手房成交环比上升32.65%；广州住宅成交环比上升34.86%；东莞住宅成交环比上涨19.01%。另外，武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势。天津、厦门和南京三地，周成交量还创下2008年以来新高。 --北京房地产律师

　　华泰证券认为，经过年初至今的上涨，地产股估值水平迅速上升，重点上市公司动态估值水平已经走出低点，回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。目前行业仍处于有利政策环境中，成交有望进一步回暖，并且重点公司销售业绩出色，2009年实现市场份额上升也比较可能，因此维持行业“增持”评级。有专家指出，上周房地产成为资金撤出最多的行业，表明市场对这个行业的看法仍有分歧，而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。

　　房地产暴利与工程欠款泛滥并存及欠款解决办法 --北京房地产律师

房地产暴利
　　不管房地产巨头承认与否，房地产是个暴利行业是不争的事实。那么，房地产的暴利来自于哪里呢？笔者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段。

　　所谓两条渠道，其一，炒地皮。住房不能建在空中，必须要土地，而土地是有限资源，因此，谁拿到了有限的土地资源，就意味着谁掌控了房地产开发的主动权，更重要的是，土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间。笔者认为，这大概是上个月“xx”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的：炒地皮，等待升值，从中赚取暴利。中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，开发商的暴利关键不在于成本，“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账，假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的，到销售时，楼面价可能涨到了5000元，每平方米净增3000元利润。算出的这笔账很直观，既解释了开发商为何疯狂炒地的原因，也道明了房地产暴利的其一个渠道。 --北京房地产律师

　　其二，炒房价。房价高，则利润高，房价低，则利润低，立竿见影，吹糠见米，因此，炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价，他们无所不用其极。新开发的待售楼盘，一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”，给潜在的购房者心里造成紧迫感，从而激发他们的购房欲望；开发商自导自演，雇请人连夜排队购房，造成房源紧张的虚假形势迷惑人；抛弃道德、良知和社会责任，赤膊上阵，鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱国、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般为高房价鼓与呼，从而赚取暴利。

　　所谓两大手段，其一，空手套白狼。从每年的胡闰财富榜来看，近些年来，房地产行业产生的暴发户是最多的。笔者认为，房地产行业内之所以多产暴发户，其一个很重要的原因是，从房地产行业可以通过“空手套白狼”的手段“白手起家”。一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子，再从政府拿地，转手出去就能大赚一笔，或直接开发住房，则赚得更多。还有的人借老百姓保命钱——社会基金等拿地和开发房地产，用公共资金赚取暴利，把公共资金置于房地产的开发风浪中。 --北京房地产律师

　　其二，商业贿赂。近些年来，伴随随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。前不久，行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震，牵连出一系列贪腐官员，包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤，市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭，市房产局书记陶兴文等。房地产商为何要行贿地方官员？因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利。比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等；官员大笔一挥，就能赚个盆满钵盈，房地产哪有不乐意“出血”的？苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官？就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地，转手净赚一点九亿元！姜则一次受贿8250万元！

　　近些年，房地产开发商及其“砖家”为何如此牛？房价为何如此疯狂的飙车？因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道。因此，无论是房地产的暴利渠道，还是暴利手段，根本原因是法制不健全，权力没有受到很好的约束，腐败扰乱了房地产开发市场，所以，要想降房价，不把可怕的权力关进笼子里，无异于白日做梦。　　 --北京房地产律师

工程欠款泛滥及欠款解决办法
　　根据马永顺团队中国信用调查报告的数据，房地产工程欠款排在呆账坏账欠款的行业{dy}位。

　　现马永顺团队集合集体智慧为工程欠款的清收出谋划策，摘要如下：

　　（一）建立清欠责任制 树立“谁经手、谁负责，谁形成、谁催讨”指导原则，对项目经理落实清欠责任。具体落实方式：①对提升为分公司领导的项目经理，仍承担清欠责任，由其指定责任人。②对已调离本单位的原项目经理所形成的债权也应指定清欠责任人。同时从分公司到项目部层层签订了清欠责任书。③项目经理作为清欠责任人，在外欠工程款未如数收回前提下，不xx全额承包奖励。

　　项目经理催讨侧重点因时而异：①在建工程的催收主要是要求业主按合同约定及时付进度款；②对已停工且暂无力还欠款的项目，可进行资信调查了解其资产状况，xxx务方签订还款计划。施工单位法律顾问可到工商局调取对方近年财务报表。

　　（二）信息管理法 长期以来，工程拖欠款基础工作较为薄弱，信息反馈不及时。加强清欠报表系统和清欠台帐建设，可采用网络技术和NC系统对拖欠款及时进行监控。

　　（三）应对政府欠款 政府拖欠工程款主要原因，新官不理旧帐，宁可搞政绩工程，而不愿归还陈年老帐，施工单位是欲罢不愿，欲要无门。具体措施有： --北京房地产律师

　　1、政府协调：对于政府工程，施工单位请求当地建委帮助协调。由建委召开各方协调会，并把会议纪要发给财政部门。

　　2、网上清欠：抓住国家清理拖欠工程款的有利时机，利用网络优势，对无市场前景并拒签还款计划及已胜诉未执行和已起诉尚未判决的债权项目进行上网清欠，可在“建设部中国建设工程信息网”申报债权项目，这样会有信息反馈。

　　3、致函清欠：施工方可以文件的形式，向外省、外市的建设主管部门发送律师函，请求协助解决该地区政府及建设单位拖欠我方的工程款问题。

　　4、督办清欠：积极向省市清欠办发出行政督办申请，督促建设单位还款。

　　5、抽样清欠：按照建设部发出的《关于开展全国清理拖欠工程款和农民工工资检查工作的通知》的要求，施工方组织落实各项基础工作。通过国家的随机抽查，督促了建设单位还清工程款。

　　（四）利用关系法

　　1、可用社会关系具体包括同学、战友、亲戚、朋友等等，晓以情理，明以是非，争取他们的理解、支持和帮助。

　　2、借助社会力量协助清欠。可聘用社会上有一定关系和活动能量的人参与清欠；也可借助人大代表、政协委员的力量进行清欠，特别是政协委员提案的方式，有一定效果。 --北京房地产律师

　　3、内部协调法：本地分支机构帮助外地机构在本地办案，如北京分公司为江西分公司在北京的某项目进行催收。

　　（五）以物抵债（又称债务重组） 对债务人无现款偿还但同意以物抵债的，进行合理评价。抵偿物要经济适用，宜于变现。清欠过程中，对于以物抵债的，需办理相应权属抵押登记手续。采取下列措施：①与业主协商，要求签订以物抵债及延期付款协议。在协议中明确被告所欠1000万应在×年×月×日之前付清。逾期业主自愿以房产中的哪几套折价。如果业主同意则继续施工；业主不同意则停工。②延期付款协议予以公证，经公证的还款协议不必诉讼，可直接申请强制执行。

　　（六）时效恢复法 诉讼时效，是指权利人请求人民法院保护自己合法权益的法定期限。超过了诉讼时效，虽可提起诉讼，但所主张的权利则不受法律保护。错过时效的应收帐款就会变成坏帐。

　　1、录音催讨法：某单位恢复时效采取的办法值得借鉴：有一个工程尾款30万元拖欠长达10年未还。2004年初，该施工企业法律顾问从收集证据入手，取得了双方签定的《施工合同》、《工程竣工报告》，为维权奠定了基础。在获取上述证据后，施工方利用{zg}人民法院《关于民事证据若干问题的规定》中允许的方式，采用电话录音、录像，取得了本案时效中断的视听证据。由项目经理于2004年1月间拨打业主手机，通话主要内容：一是对方欠款数额；二是施工方自1994年以来一直在主张债权；三是何时归还欠款。通话过程进行了全程录音、录像。特别是录像证据中，现场环境、在场人员、项目经理拨打业主手机的过程清晰可见。随后又在移动公司提取了项目经理所使用的电话《通话清单》。至此，完成了中断时效的证据锁链，对方拖欠施工方工程款的证据全部取得，为恢复诉讼时效提供了法律证据。

　　2、银行转账法：如某工程业主拖欠几十万元工程款，多年来业主以各种借口推拖不还，也不作对帐记录，致使债权超过了诉讼时效期。为了获得证据，施工方可以确立了首先派人去对方单位清欠，对方能给多少就要多少，但是不拿现金，要求从银行走xx，想方设法恢复诉讼时效。

　　3、协商对帐法：双方重新签订的联系单、对帐单是有效清欠证据。

　　4、纪委查案方法：以企业内部中层干部离任审计为由，找到债务单位要求出具业务联系单。一旦出具对帐单，就是有效证据。

　　5、故意主张法：若欠款金额为4万，已超过2年时效。施工方以特快传递方式致函业主，故意要求清偿8万元欠款。有时债务方觉得冤枉，回函只承认其中的4万元。这样复函就是施工方胜诉的证据。 --北京房地产律师

　　（七）依法诉讼 我们应充分利用“优先受偿权”、“工程拖欠款还款协议赋予强制执行效力公正的暂行办法”、“{zg}法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释”等相关法律保护我们的合法债权。对于证据充分，事实清楚，催讨无果而又具备还款能力的，坚决进行法律诉讼。诉讼实践中证据收集是基础，诉讼保全是前提，友好协商是途径。

　　（八）摸透心理法 这需要具体清欠人员分析项目的具体情况，针对拖欠业主所忌惮之处，有针对性地采取清欠措施。如民营学院是民营投资，没有资金来源保证，只靠每年招收新生的学费进行偿还。施工方可抓住学院怕把问题搞大，影响学生生源的弱点，一方面多次上门督促还款；一方面组织人员在新生入学之际催收欠款，对方往往迫于舆论压力，还清了全部欠款。如有的清欠女职工带着孩子xxxx务人走到哪里就跟到哪里，钱不收回人不走，不达目的不罢休。又如有些清欠人到债务单位夹着毛巾、带着电饭煲，你办公我不影响，有人联系业务我要帐。这种近似无赖却有理的方法常有不俗效果。 --北京房地产律师

　　（九）跟踪追讨法 对于清欠难度大的“钉子”类债权，可采取了“贴、跟、咬”的方式，不达目的誓不罢休。可以天天往债务人处跑，用诚意感动对方，用纠缠烦倒对方。对信誉较差，尤其是民营开发商的房地产项目，某施工单位采用紧盯不放法。该公司承建的一个房建项目，开发商老板为躲债，不见施工方清欠人员，施工方安排3名清欠人员专车追讨，经过近一个月的追踪终于在腊月二十八深夜，堵住了开发商老板，迫使他在无奈的情况下连夜开出了几百万元的还款支票。

　　（十）内部招标法 一些公司拿出一批难点项目，在员工中进行招标清欠，并给予一定的优惠政策，鼓励清欠。通过制定下发《应收帐款内部招标办法》来规定了招标费用支出标准、招标办法及委托收款合同书样本。如某公司先后推出315个、涉及资金1.07亿元的债权项目实行招标清欠，该公司一名职工先后承接了6个债权项目，共收回帐龄在五年以上的外欠款406万元。许多单位通过总结年度“清欠”工作，评选先进集体和先进个人，调动了清欠人员的积极性。

　　（十一）延伸清欠法 ①承接续建工程；②与甲方共同找建设单位落实资金等方式收回工程欠款；③帮助房产商推销房屋，用售房收入偿还欠款；④撮合供料商购买商品房抵消我方所欠料款。

　　（十二）债权转让法（三角抹帐） 债权转让运用得当可有效地解决三角债问题，减少清欠成本，缓解企业矛盾。

　　（十三）媒体曝光法 利用电视台等媒体对长期拖欠巨额工程款不还的业主单位进行曝光，使恶意拖欠工程款的房地产商承担社会舆论的压力，从而取得清欠效果。 --北京房地产律师

　　（十四）合同预防法 工程结算难，难在审价。业主出于种种目的审价不及时。

　　同时审价效力又需双方确定。常常出现施工方审价，业主不认可；业主审价，施工方不认可，如此多方审价，重复审价，费力费时。

　　我们可在合同中作下列约定：

　　①“业主应在收到决算书×天内完成审价，逾期视为生效”，以预防逾期审价；但有时我们如果在合同中直接作上述表述，业主担心其权益受损而拒绝签字。我们还有一种变通办法。我们可在合同中明确双方适用《建筑法》、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》，虽然后者是建设部颁布的部门规章（它明确了业主逾期生效）的结果，一旦双方选择适用，同样起到“逾期生效”同等效果。

　　②“若施工方对业主的及时审核结核有异议的，双方同意任一方到××会计事务所审定，以审定价视为最终结论”。以此预防重复审价。

　　（十五）审时度势法 我们不宜无条件以书面形式放弃优先权，其原因在于根据{zg}法院相关解释，这种放弃是有效的并且不可撤销的。

　　在施工期间，常发生房产商为了xx而要求施工方放弃书面优先权的情况，企业宜审时度势。特殊情况必须放弃优先权时，可增加相应清欠条款。即业主至×年×月×日之前付清××工程款的前提下，我公司愿放弃××工程优先权，放弃金额不超过××万元等等。

　　（十六）附条件减免法 业主常向施工方要求免除利息和滞纳金，甚至对本金提出折扣偿还的要求。这时施工方为了及时取回工程欠款，不得已放弃部份债权。但放弃的同时，又担心业主仍不按新签还款协议履行。这时可用附条件放弃法，合同约定，若业主能在×月×日前付清×元，余款×元作为放弃；否则业主仍应按原债权金额履行，且承担违约金。

　　上世纪80年代至九十年代中后期，中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。

　　然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀（1988年通货膨胀率已达到18.5%），宏观经济全面调整导致银根紧缩，大量房地产企业失去了资金来源，产生了中国改革开放以来的{dy}个烂尾楼高潮。在这种情况下，住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。

　上世纪90年代1992年xxx南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放，南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨，这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀，并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省，广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。 --北京房地产律师

　　1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。

　　到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了中国的{dy}份个人住房抵押xx。

　　2000年以来进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到2004年房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%（2005年上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元，占比18。8%)。与此同时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括，退还个人所得税，降低交易契税，放宽银行xx条件，加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下，房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国{zd0}的城市上海。

　　2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元，到2004年时均价已上升至6385元，涨幅达到92%。2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年这一数字达到16%。到2005年{dy}季度，有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。

　　而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上：杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击；北京的房价涨幅也相当惊人，其中国大陆{zg}房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市。 --北京房地产律师

　　国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产。但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的，这只是长期计划体制以后的正常的上涨。但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后，国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进，直到2005年年初达到顶峰。

　　2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定，“对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”，“对持有不足２年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”，“加强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显，大量消费者持币待购，对市场有很强的下降期望。截至条目编制时，上海的房价已经回稳，上涨趋势不再明显，成交亦开始萎缩，我们的北京刑事辩护律师团队是优秀的律师组成，而且北京房产律师团队也是我们专业团队之一，北京房产建筑律师，北京建筑房产律师是房产律师团队的一个具体领域，我们是北京丰台律师，或者是北京市丰台区律师，我们也向其它区提供服务，如：北京市海淀区律师服务，北京市宣武区律师服务，北京市崇文区律师服务，北京市大兴区律师服务，北京市石景山区律师服务，北京市西城区律师服务，北京市东城区律师服务，北京西城律师服务，北京东城律师服务，北京崇文律师服务，北京宣武律师服务，北京市昌平区律师服务，北京市顺义区律师服务，北京市房山区律师服务等，都是我们律师团队服务的范围，我们也提供其它民事律师服务，所以我们也是北京婚姻律师，北京法律援助律师，北京合同律师，北京朝阳律师，北京朝阳区律师，北京法律咨询，北京交通律师，北京行政律师，北京刑事律师。希望我们能为社会作出贡献。