不动产添附的财产权属认定及纠纷处理

滕威

【本文为2009年省级重点调研课题“不动产财产权属的认定及其纠纷处理”的部分成果】

    七、不动产添附的财产权属认定与处理

    （一）关于添附的法律规定

    所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新质的物。在审判实践中，法官处理这类纠纷一般都是适用{zg}人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条（以下简称“司法解释第86条”）的规定，即：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。” 对于租赁物的添附，我国《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。这些规定成为法官处理添附纠纷的一般性裁判规则。

    在理解上，通常认为这一裁判规则包含三方面的含义：1、将添附制度规定为任意法，即当事人通过约定可以排除添附规则的适用，在发生添附的情况下，一旦当事人已经事先做出约定，便不再适用添附规则，当事人的约定具有优先效力。2、在当事人没有约定的情况下，首先考虑适用侵权规则，也就是说，法官首先要确定是否构成侵权，如果当事人同意可以通过约定解决产权的归属和责任的承担，如果没有约定，则依照侵权处理。3、如果对添附无法拆除，可以适用添附规则，而造成财产所有人损失的，应当由对方承担赔偿责任。

    (二)处理添附权属纠纷应当遵循的一般原则

    1、效率原则。确定添附物的权属首先要考虑的就是效率原则。也就是说，在发生添附的情况下，因为相互结合的两个物不能拆除或者这种拆除在经济上不合理，这样就不可能通过物权请求权或其他请求权来解决，而需要根据效率原则确定所有权的归属。在实际确定添附物的归属时，要充分考虑对物的利用效率。

    2、诚信原则。根据添附规则确定添附物的归属时，应当适当考虑添附行为人的主观心理状态。{dy}，在恶意添附时，不能仅仅根据价值大小来确定归属，这样将极不利于对权利人的保护。在两个所有人的动产发生添附以后，如果是因为行为人的恶意添附行为造成的，两个动产的价值虽有差距但差距并不大的情形之下，则应当侧重保护受害人的利益，使添附物的所有权归属于受害人。这样也有利于保护权利人，并对恶意添附行为予以制裁。第二，如果是恶意添附，则在确定赔偿责任时，不仅要使恶意添附人赔偿现有财产的损失，而且要赔偿因财产被恶意添附造成的其他损失。在恶意添附的情况下，如果添附的财产能够拆除，并因拆除而给被添附的物的所有人造成损失，恶意添附人应当赔偿全部的损失。第三，在恶意添附的情况下，如果添附的财产被拆除后有可能会给恶意添附人造成一定的损失，只要这种损失并不太大，也应当拆除。当然，在拆除时拆除人必须依据通常的方法进行拆除，尽可能避免给添附行为人造成过大的损失。  

    3、公平原则。公平原则主要体现在如下几个方面：（1）在将添附物归属于一方以后，应当依据公平原则要求该方对另一方遭受的损失做出补偿。尤其是在损失不能准确确定的情形之下，只能根据公平的原则进行补偿。（2）在恶意添附的情况下，要求恶意添附人拆除时，也应遵循公平原则，不能伸拆除人的经济负担过重。（3）如果名个所有人的财产因为自然原因或第三人的原因结合在一起，而两项财产的价值大体相等，又不能依据善意或恶意等因素确定添附物的归属，则可以依据公平原则加以确定。

    （三）正确理解{zg}法院“司法解释第86条”

    司法解释第86条属于一个xx法条，包括了“构成要件”与“法律效果”。只要构成要件所描述的案件事实发生，就能产生特定的法律效果。其构成要件为“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有权人同意增添”以及当事人是否有约定、附属物能否拆除，而“法律效果”则是依据约定与否而“按照约定办理”，或者“能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”而且，该条规定的“造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”，可以理解为民法通则第117条第第2款相比，司法解释86条是一个更为具体的条文。

    司法解释86条所针对的对象，是非产权人基于借用、租赁等原因使用他人财产，并在其上增添附属物的情形，它包含了两个裁判规则：其一，附属物权属的确定，即当事人有约定的按约定办理；没有约定由协商不成，能够拆除的，附属物归属于非产权人；不能拆除的，可以折价归财产所有人。其二，所有人损失的赔偿，即非产权人造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。显然，当附属物不可拆除时，财产所有权并不当然，拓展到附属物，而是法官“可以折价归财产所有人”。这里用的是“可以”一词，意味着也可以不折价归财产所有人。即使能够归财产所有人，也还有个“折价”的程序问题，如果无法折价，也不能产生附属物归财产所有人的法律后果。

    但是，也还存在一个问题，附属物确权机制构成了所有权人损失赔偿机制运行的前提。即所谓“造成财产所有权人损失”的规定，其含义本身并不明确。这其中可能包括：非产权人在增添附属物时，侵害其所使用之物而产生的损失；当附属物不归属于财产所与人时，非产权人在拆除附属物时给所使用之物造成的损害；当附属物归属于财产所与人时，非产权人破坏附属物以及所使用之物所产生的损失。至少后两种情形，附属物的权属会决定造成财产所有人损失的对象不同：当附属物与非产权人所使用之物的权属分离时，非产权人造成附属物的损害并不是财产所有权人的损失，只有给所使用之物造成损害，才可以赔偿；但在附属物归属于所有权人的情形，非产权人即使没有损害所使用之财产，仅仅损害附属物也构成此处的可以获得赔偿的损失。因此，附属物的权属成为所有权人损失赔偿的前提。

    （四）处理添附权属纠纷应当把握的几个问题

    1、对添附价值较大或者无法拆除时的权属确认。首先需要明确的是，尽管添附有附合、混合与加工三种具体形态，但涉及不动产的添附只能构成附合。那么在动产与不动产附合的情况下，若所添附之物没有成为不动产的组成部分，或者说没有构成不动产的重要成分，则依然保留原来的所有权。传统民法理论，通常会将互相结合的两个物视为一个物，应当由不动产所有人取得附合物的所有权，附合的动产所有权发生消灭，动产所有人只能取得与其价值相当的补偿。按照这样的逻辑推理，不管作为动产的添附价值多大，所添附之物归不动产所有权人。但这样一个规则却不一定合理，特别是在现代社会，因为现代社会附合的动产价值有时可能大于不动产的价值。因此，我们主张，在这样的一种能够特殊情况下，可以考虑选择以下规则进行适当处理：①动产和不动产附合的情况下，一般由不动产所有人取得添附的所有权；②附合的两物无法拆除或者拆除费用过大的，可衡量两物的价值大小，适用主从物的规则来判断财产的归属；③借鉴动产附合的原理，即在动产附合的情况下，如果两物价值相当，则成立共有关系，根据所添附的财产价值确定共有份额，以此来平衡当事人之间的利益关系。

    2、未经不动产所有权人同意的添附权属认定。如果未经不动产所有权人同意而发生添附，则属于构成对不动产权利人物权的不法侵害，权利人有权请求返还原物、恢复原状、赔偿损失。在未经权利人同意而进行添附的情况下，所添附的客观价值往往不符合权利人的利益要求，在具备侵权行为或无权占有的要件时，所有人得请求恢复原状或除去妨害。因为添附是在不同所有人之间发生的财产上的附合、混合等，返还或恢复一般都很难或者极不经济，此时，本着效率原则，应当重新确认添附的财产归属。也就是说，在许多情况下，物权人在事实上已经不可能通过形式物权请求权，只能用添附制度来弥补权利救济上的不足。即便添附之物能够被拆除，恐怕也会损害不动产所有权人的财产，或者不动产权利人认为其添附没有利用价值，从而要求赔偿。在这种情况下，也需要通过添附规则解决权利的归属问题。

退一步说，未经不动产权利人同意而发生的添附，即使采用赔偿损失的方法进行救济而不拆除添附之物，也还需要解决添附的权属问题。人民法院可根据添附制度的价值要求，从发挥物尽其用的功能出发确认其权利归属。

    3、对不动产租赁中有关添附的权属认定。因不动产租赁而发生的添附，一般存在两种情况，一是承租人经出租人同意的添附，另一种是未经承租人同意的添附。

    在承租人经出租人同意而进行添附的情况下，对添附权属的认定应当遵循以下规则：（1）租赁合同无效时，未形成附合的材料，经协商可以折价归出租人所有，也可以由承租人拆除，若已经形成附合的添附，经协商可以折价归出租人所有，也可由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失；（2）租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的财物，可由承租人拆除，拆除造成损害的，由承租人恢复原状；（3）租赁合同解除时，对已经形成附合的添附的权属没有约定的，可根据这样几个原则处理：因出租人违约而导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的添附残值损失的，应当支持；因承租人违约而导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的添附残值损失的，不予支持，但出租人同意利用而给予适当补偿的除外；因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内添附残值损失，由双方根据过错大小承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内添附残值损失，由双方按照公平原则分担。（4）租赁期届满时，添附归出租人所有，承租人请求出租人补偿其添附所花费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。

    承租人未经出租人同意而对所承租的不动产进行添附的，既可能构成违约，又要适用添附规则。对于未经出租人同意的添附，根据{zg}人民法院《关于租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，应当由承租人负担装修装饰或者扩建发生的费用，若出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。