恒隆地产陈启宗:当前不敢买内地土地 警惕周期性"悲剧"


2006年的时候,香港恒隆集团(简称恒隆)主席陈启宗曾表示,在未来2-3年内,恒隆将在中国内地6-7个城市,计划投资10个以商场为主的地产项目,估计每个项目涉及资金20亿-25亿港元,总投资额约250亿元人民币。

      1月8日,在上海做客长江商学院的陈启宗接受了本报记者的专访,在他的言语中,更多的是投资内地楼市要"小心小心再小心"。

      谨慎对待港商新一轮圈地

      <21世纪>:最近,和黄、仁恒等其他许多港资地产大鳄都在启动内地项目,仁恒在上海拿地动作频频,相比而言,恒隆有怎样的计划?

      陈启宗:这xx是一个公司战略的问题,关键看你公司定位,恒隆始终是定位xx商用物业,写字楼或者商场,侧重的主要不是开发体量,恒隆不需要买大量的地而是买{zh0}的,买它未来的升值空间、经营空间。

      恒隆就买每个城市里{zh0}的一两块土地,次等的都不要。在每个城市里,永远是{zh0}的少数土地升值最快,而且恒隆向来只租不卖,与建成销售快速回笼资金相比,只租不卖这种模式光靠租赁回笼资金过于漫长,更加重视土地本身价值的快速增值进行弥补。

      <21世纪>:像九龙仓等公司前一轮储备的土地开发殆尽,需要进行新的土储,有一种观点认为,港资地产公司在内地的新一轮土地储备已经开始?

      陈启宗:土地储备需要谨慎对待。

      国家对开发商手中土地的调控向来不缺严厉政策,或许到目前,只是很多地方并未真正执行。但政策现在不用不等于明天不用。曾经有家大的内地开发商告诉我,闲置土地的相关政策不会真正执行,但恒隆不愿意冒这个险,带着刀架脖子的风险贸然增加土地储备,是很危险的。

      上个世纪70、80年代,在内地买地的港商,几乎都是输得多赚得少,90年代稍微开始赚点钱。我估计2000年到2007年间及以后一段时间,在中国内地买地,可能重蹈70、80年代覆辙。

      <21世纪>:当前,在上海新江湾城等区域,频频出现面粉比面包贵的情况,您怎么看?

      陈启宗:现在有些公司买的商业地,单价很高,单一块地的总价会比恒隆以往15年在内地买的所有土地的价格总和还要高。1992年前后,恒隆在上海买的土地价格也高,过了十几年才回到当年的价位。

      但在这个过程中,恒隆依靠自己的经验,终于实现了诸如上海恒隆广场今天的巨大升值。很大程度上,房地产行业是个经验致胜的游戏。

      目前,恒隆在内地除上海恒隆广场、港汇广场项目外,还有在沈阳投资105亿元的项目,济南、北京、无锡等城市都有,但恒隆所有这些项目的拿地价格加起来,或许还不如目前个别开发商拿下一个项目的价格。

      <21世纪>:您觉得现在内地楼市,不宜买地?

      陈启宗:当前的价位,恒隆{jd1}不会买一线城市,四年前我就说过这句话,当时还有很多其他原因,包括不少优质地块遇到了拆迁难题。不是不想买,而是以当前的价格我接受不了所以也买不到。

      全中国房地产{zh0}的城市无疑是北京和上海,但恒隆1993年之后在上海就没有买过地,如果买不到心目中{zy}质{zj1}开发潜力的土地,我就干脆不买了,其他的我不会考虑。

      小心小心再小心

      <21世纪>:包括限制外资投资的政策在内,内地的调控再次趋紧,恒隆对此做了哪些调整?

      陈启宗:作为商人,面对政府的宏观调控,有些事情不能勉强。相对而言,国家的力量强大,当然市场的力量或许更大。港资企业在内地进行投资,面对内地限制外资等方面的调控政策,或许当前而言,"等"是{zh0}的方式。当然,在内地投资上"等"的时候,还有很多别的事情可以做。1995-1998年,恒隆也没有在内地增加土地储备,但我们在通过资本市场筹钱、在"卖东西"等等,有很多事情可以做。

      <21世纪>:内地开发商纷纷调头转向商用物业的趋势,有些公司甚至以往是住宅开发商,现在干脆不做了,转型做商业。您有什么看法?

      陈启宗:曾经有个国内的大型地产商坦言,"我盖了10个商场,有9个半是失败的",说明商场不是住宅,能够在住宅成功的,不一定能在商场成功。如果在没有看清其中的差别、积累足够经验的前提下,匆匆转型是盲目的,风险很大。

      目前国内很多城市,包括上海等一线城市,其实大部分商场都是不成功的,原因有很多,体量不足、商场设计盲目推崇国外所谓国际知名设计师的方案,没有自己的特点,归根究底是没有充足的商业地产运作经验去体会这项投资的精髓。

      <21世纪>:随着上市融资的门槛抬高,信贷紧缩,国内开发商再次面临融资难题,您有什么建议?

      陈启宗:行业有周期,这过程中,关键是要看懂周期背后的经验教训,盲目跟着周期走,失败的经历只会再次上演。

      现在循环又回来了,或许再过5年4年后,国内很多城市又会有不少商场是养老鼠的。

      要很小心,很小心,不是没有机会。行业的发展是在不断循环的,要不断积累经验看清并把握市场发展的规律。