防止“一房两卖”的法律措施

        ---兼谈房屋预告登记

   ----刘正林     

     引言：在房价上涨的周期中，“一房两卖”的现象是经常发生的。房屋出售人与房屋购买人签订房屋买卖合同后，在未办理房屋所有权转移登记手续之前，遇到房价上涨，出售人往往不惜毁约，将房屋又卖于出价更高的买受人，并与后者签订合同并办理房屋转移登记，前一购买者无法得到所购买的房屋，只能要求房屋出售人承担违约责任。在商品房预售中也存在类似的情况。

     房屋购买者如何防止房屋出售人（包括开发商）因“一房两卖”致使其权利受到侵害，其有效的法律措施，是在签订房屋买卖合同中约定预告登记条款，并在合同签订后到房地产管理部门进行预告登记。  

     预告登记：属于《物权法》中规定的一种新的物权登记制度。《物权法》第二十条{dy}款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

     在房屋登记中，预告登记又属于房屋登记中的一种特殊类型。（注：在国有土地范围内进行房屋登记的类型有：1、所有权登记；2、抵押权登记；3、地役权登记；4、预告登记；5、其他登记）

     预告登记的目的：从《物权法》第二十条{dy}款规定可以看出，其目的在于“保障将来实现物权”。预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段。

     预告登记的内容：是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。

     预告登记的范围：依据《房屋登记办法》的规定，预告登记既可以适用期房的买卖和抵押，也适用于现房的买卖和抵押。分为：1、预购商品房预告登记；2、预购商品房抵押权预告登记；3、房屋所有权转移预告登记；4、房屋抵押权预告登记。

     预告登记的效力：《物权法》第二十条中规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

    《房屋登记办法》第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

     预告登记的条件：依据《房屋登记办法》的规定，不同种类的预告登记，所应当具备的条件亦不同。

      1、申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人的身份证明；

　　（三）已登记备案的商品房预售合同；

　　（四）当事人关于预告登记的约定；

　　（五）其他必要材料。

　　 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

      预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。

　　 2、申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人的身份证明；

　　（三）抵押合同；

　　（四）主债权合同；

　　（五）预购商品房预告登记证明；

　　（六）当事人关于预告登记的约定；

　　（七）其他必要材料。

　　 3、申请房屋所有权转移预告登记应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人的身份证明；

　　（三）房屋所有权转让合同；

　　（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；

　　（五）当事人关于预告登记的约定；

　　（六）其他必要材料。

　　 4、申请房屋抵押权预告登记，应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人的身份证明；

　　（三）抵押合同；

　　（四）主债权合同；

　　（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；

　　（六）当事人关于预告登记的约定；

　　（七）其他必要材料。

                                2010-5-1