天通苑房屋中介 钻新规空子 忽悠“经适转商”
黄安年文 黄安年的博客/2010年4月30日发布; 学术交流网/关注民生问题/2010年4月30日发布
这两天, 天通苑社区大多数居民议论的焦点既不是世博会，也不是玉树大地震和冰岛火山灰，而是房屋中介钻新规政策含糊不清的空子，忽悠业主“经适转商”，鼓动业主乘更严格政策规定出台前,赶紧“经适转商”。这种人为扰乱社会秩序和正常房产交易的做法，需要及早制止。
笔者注意到天通苑房屋中介在忽悠“经适转商”上已经各显神通。附即时拍摄的照片5幅。
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经适房新规现场探访 千余房主通宵排队"经改商"
2010年04月30日 09:01:30 来源： 北京晨报
住建部4月26日发出加强经济适用住房管理的通知后，自4月28日早晨起，回龙观和天通苑的经适房主就汇聚于昌平区住建委办公大厅，扎堆办理“经改商”手续。昨日，排队人数已达上千人，住建委登记中心中午贴出紧急通知，称“本日服务大厅24小时办公，五一期间正常办公”。昨晚11点，住建委大厅前排队的房主仍有千余人，队伍排出约150米。
排队：全程最少16小时 办完近乎虚脱
“我们是早晨6点来的，排在距离大厅进口30米处，听说有人3点就来了。”昨晚10点，办xx套手续、走出住建委东门的田先生对记者说，他和妻子轮番“作业”，用最短的时间办完了“经改商”的全套手续——“网签—缴税—过户”，“早6点排到下午3点，进大厅，到晚上10点，16个小时内排了8次队，总算办完了，踏实了。”
田先生夫妻此时近乎虚脱，“除了中午我俩轮流吃了一顿饭外，其他时间，一口水都没喝上。”尽管车就停在住建委对面，但田先生不敢开车回去，和妻子打车回家。
“听说过了今天就办不了契税了，具体谁说的不知道，反正别人来我们也来。问过住建委的工作人员，他们也说没接到通知说‘五一’后就不能再‘经改商’。顾不了那么多了，如果今晚办不了，以后就难了，所以无论熬到几点，都必须熬下去。”60多岁的齐女士望着长队中几乎被挤成一团的家人，无声地坐在空地上，“排不了队，但我也来了，托门口执勤的民警，隔一两个小时就给儿子媳妇递点儿水进去。”
中介：我们比房主起得早多了
“办不办？自己在这排队多累，500元，网签我们包了。”昨晚10点，两名中介在“围攻”一对夫妻，说服他们走“中介渠道”。“我们在昌平服务了七八年，跟住建委很熟悉，办全套3000元，办一项500元，两小时解决问题。”
一名链家地产的员工称，他们比房主起得早，昨日凌晨不到3点就来大厅前排队，“最前面是中介的人，中间是房主，我们拿了排队的号，卖给后面的房主，然后中介再到队尾接着排，接着卖。”
记者尾随一位刚办完所有手续的房主，证实了中介所言不虚，“中介能做手脚的就是网签环节，没进大厅时，每分钟都有中介的人问‘要不要号’。有人买了中介的号，比我们快点，进大厅后，住建委的工作人员比较认真，中介没法钻空子。”
措施：民警、救护、厕所、保洁齐上阵
昨晚11点，记者粗略数了一下在昌平住建委执勤的民警，有50人上下。记者询问一位民警何时到的现场，民警闭口不答，只是紧盯长队。记者注意到，长队两侧，xx隔离带将队伍围在中间，“这是防止有人插队。”记者见一名民警正在替队外的房主家属向大厅内传递食品，就问其是否吃饭了，“开什么玩笑，还吃饭。”
在昌平住建委大厅外，救护车和警车严阵以待；一座临时安置的移动卫生间前人头攒动；一名身着写有“昌平环卫”字样衣服的工人，站在卫生间前声嘶力竭地打电话：“三班倒，每个人8小时，什么时候人散了，你们就下班。”
记者询问一位环卫工人，其称没有接到下班指令，“只听说明天接着24小时上班，8小时轮班。” （张永生）
http://news.xinhuanet.com/house/2010-04/30/c_1265280.htm
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北京千余经适房业主规避新规 排队转商品房
2010年04月30日 08:42:13 来源： 新京报
昨日，千余人扎堆昌平区住建委门口，急着把已满5年的经适房转成商品房。26日，住建部出台有关经济适用住房的新规定，引发经适房“换证”热。
最早业主凌晨3点到现场
昨日8时许，昌平区住建委服务大厅尚未开门，门口便已排起了六七百人的长队，排在{dy}个的业主说，自己凌晨3点多就来到现场。
昨日中午，千余人排起“U”形队伍，xx在现场维持秩序。队伍当中，一些小商贩在兜售小凳子，还有送外卖的人围着人群转了几圈，不知从哪能挤进去。一位现场保安称，临时用透明胶带代替警戒线，以免发生踩踏。
据了解，昌平区“经转商”的变更手续需要过户才能生效，为此昨天很多家庭都是两人前来，以方便进行夫妻之间的房产过户。
“等了6小时，现在连门都没进去！”吴女士说，为了排队，她连早饭都没吃就来了，一会儿家人会来送饭。
?中介“忽悠”带火“经转商”
排队现场，还有不少房产中介的工作人员，他们西装笔挺，手拿宣传单，耐心解答行人的咨询。一位中介人员称，昨天在现场的，光中介就不下两百人。
据了解，换证需要网签、交税、过户等手续，而一般中介都能代之办理，代办价格在3000元左右。但在队伍最长的时候，价格则被“炒”到了5000元。“什么都交给我们办，也不用来排队，到时候只要双方过来签字就行。”
另一中介的工作人员介绍，他们也做单独的业务，比如帮助排队，收费三四百元。此外，也有不少中介打出“网签5分钟”的宣传语，吸引了不少市民。“早上我接了10多个单子，在这里算少了。”
很多市民说，他们原先并不知道此事，都是接到中介打电话询问是否要“经转商”，于是被“忽悠”前来办理。“中介说，5月1日以后就再也不能转了，政策就这几天下来。”天通苑的张先生说。
昌平住建委五一照常工作
昨日下午2时，昌平住建委广播通知，为了缓解过户压力，住建委29日工作时间延长为24小时，同时五一期间也照常工作。
与之类似，昨日，朝阳区进行“经转商”变更的人也很多。据朝阳区房屋登记发证大厅的范主任介绍，该区进行变更手续并不需要过户，只要个人登记就行。从27日开始，来办理“经转商”的人数激增，截至昨日，已有200多人办了变更手续。“今天特别开设了3个窗口。”范主任说。
个案
担心税费更高 尽早转商
“转成商品房放心，想什么时候卖就什么时候卖。”正在排队的刘阿姨说。因为之前看到报纸上的报道，她担心政策下来太快，到时候会很被动。为此，她还特别咨询了几个中介，对方都告诉她，要转商得抓紧。
刘阿姨称，她还很担心，一旦政策收紧，她将要支付更多的税费。而且自己的儿子马上就要成家，将来可能会跟儿子住一块，“听说新政策对经济适用房的用户要求很高，说不定就被收回去了，所以赶着来办理转商手续了。”
房已出租 换证避免被查
昨日，家住回龙观的李先生和妻子在门口等了半个多小时，不见队伍移动，于是他找到中介，花了3000元让他们代办。
李先生称，他家里的房子有143平米，是个大户型居室。但几年之前，他和妻子住到了儿子家里，随后他就把房子租出去了。“看到报纸说，国家将重点打击违规出售、出租闲置的经适房。”李先生解释，刚开始买这个房子的时候家境确实不好，但现在家里条件逐渐好转，他担心房子会受政策影响。“等转成商品房就自由了，租出去还是卖人，谁都管不着。”
昨日在昌平住建委门口的道路上，停了长长的私家车队伍，为此还造成交通堵塞。对此，现场有人开玩笑称，有人违规使用经适房，才这么急赶着换证。
80平经适房转商需3万余元
算账
以天通苑一套满5年、80平米的经济适用房为例，天通苑{zd1}过户指导价格为3621元
费用 征收办法 具体金额
综合地价款 {zd1}过户指导价格 3621元×80×10%
×建筑面积×10% =28968元
房屋契税 {zd1}过户指导价格 3621元×80×1.5%
×建筑面积×3%(或1.5%) =4345.2元
该套房需交金额为33313.2元
备注：140平米以下经济适用房，房屋契税税率为1.5%，140平米以上经济适用房，房屋契税税率为3%
140平米以下，满5年的经济适用房不用缴纳营业税，140平米以上需要缴纳5.5%的营业税
各区县具体执行是否可以同名转商不一致，如果可以同名转商则不存在税费成本
北京尚未规定经适房禁转商
部门回应
记者从市住建委了解到，北京落实住建部新规定的实施细则尚未出台，也没有5月1日后5年以上经适房不得过户转商的说法。
在2008年北京出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中，对于已购经适房再上市，执行“新房新办法、老房老办法”。新老经适房按签订购房合同以当年4月11日为分水岭，新、老经适房未满5年都不得上市交易，满5年后补交价款可上市，但“新房”出售时补交金额，为购房时价格和出售时同地段、房屋状况相似商品房价差的70%，“老房”则按成交价的10%补交土地收益等价款。
住建部出台新政策后，回龙观、天通苑等老经适房，是否也会执行新规定？这是不少房主关心的问题。
对此，市住建委相关负责人表示，北京一些老的经适房小区，是特定历史条件下的产物，当时的政策并不健全。这些老经适房如果按照新办法执行会比较难，北京会综合考虑新、老经适房的实际情况来制定相关政策。但最终如何实施，还要申报住建部和北京市政府后再决定。
3成经适房主有意转商
- 业内分析
“链家地产”市场分析师张月昨天表示，据“链家地产”测算，市场上至少有30%经适房家庭有意向把经适房转商品房。
张月介绍，从4月27日至昨日，平均每个门店每天都会接到上百个电话，咨询经适房转为商品房的手续。“因为细则没出台，所以我们也会建议房主，如果是为了稳妥起见，可以过户转为商品房，毕竟缴纳的费用也不高。”
社区网友热议经适房新规
- 声音
前日，围绕经济适用房新规，天通苑和回龙观社区网的网友展开辩论，其中以支持的声音居多，但也有网友提出反对意见。
支持 新规体现公平公正
“应当严查出售出租经济适用房的行为，以体现公平公正。”回龙观社区居民张女士称，回龙观的经适房有20%左右用于出租，原本为解决弱势群体住房问题的经适房，其目的已经被严重扭曲。
天通苑西三区居民马先生认为，新规将有助于房价的降温。
反对 一刀切不是办法
但也有相当一部分网友表达了对新规的反对意见。网友“回龙天下”称，他是早期买的房，当时是政府鼓励买的，这个地方也比较偏僻，附近的商品房也才比经济适用房每平米高100-200多块钱。他认为这样的一刀切不是办法，至少应当实行“老房老政策，新房新政策”。
网友“老猫”也认为新规不合理。“许多家庭孩子在城里上学，将经适房出租，又在城区租房住，那么，凭什么要收回他的经适房呢？他也只有这一套房呀。”(采写/本报记者 李超 马力 李宛霖 朱开云 实习生 张惠惠)
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