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当代物权法百科全书小辞典107

业主的自治组织

陈绪国

物权法第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”这是为巩固业主建筑物区分所有权、专有权，特别是为巩固业主共有权、共管权而专设的业主自治组织。该自治组织的权利表征，是业主的会员权或者成员权，包括物业小区重大事项的表决权、突发性事件的处置权等均等式自治权利。

业主的自治组织，是指规划小区内的业主委员会和业主大会。前者是业主的自治组织架构，后者是业主的自治组织形式，两者组成业主自治组织的有机整体。如果没有业主委员会，业主们群龙无首，一盘散沙，难以形成凝聚力与向心力，业主们维权就比较困难；如果有业主委员会，而没有执行业主大会，听任业主委员会独揽大权，业主们自己的自治权利就会大打折扣，甚至于无形之中丧失自己的合法权益。

业主行使表决权、处置权时，存在少数服从多数的原则，但不存在下级服从上级的原则。这是一条组织原则。

所谓业主大会，就是业主维权的组织形式，是基于业主建筑物区分所有权、专有权以及规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利而形成的，由全体业主组成，是建筑物区分所有权人团体的{zg}意志决定形式，是建筑区划内建筑物及其附属配套设施的{zg}管理形式，也是维护业主权利、进行诉讼或者仲裁的主体。

所谓业主委员会，就是建筑物区分所有权人团体具体维权的执行机构。业主委员会由业主大会选举产生，执行大会章程与决议，并在业主授权范围内决定和执行管理事务，替全体业主负责。业主委员会为非营利性质的纯粹维权组织机构，即为全体业主义务服务的组织机构，这一点应当与物业公司区别开来。业主委员会的职能，有带头管理、组织业主管理的职能，有选择物业公司和监督物业公司管理的职能，有物业财务审计的职能等职能。物业管理条例规定，业主委员会履行的职责主要有：（一）召集业主大会会议；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案生效。

业主自治组织的主要对象，也是来自外部的主要矛盾。一是物业管理公司或者物业管理中心。目的是为了协调业主的自治权利与物业公司的物业管理权利，调解矛盾纠纷，实现各自物权的动态平衡；二是个别的房地产开发商。个别情形下，侵权的开发商会与业主发生土地利用权、土地作用权或者其他不动产方面的物权纠纷，也可以通过业主大会、业主委员会来维权。业主自治组织的次要对象，也是来自业主内部的次要矛盾。次要对象就是发生内部矛盾的业主，业主自治组织的目的，是为制约某些业主越权或者侵权行为，包括制约侵犯物业公司的合法权利和侵犯其他业主的合法权利的行为。

业主自治组织的主要维权项目，是业主委员会、业主大会对于建筑物区划内业主共有部分设施、场所及其他不动产、动产的共有权的维护，包括目前利益与长远利益的整体维护，也包括物业小区安全、卫生、便利环境的维护。特殊情况下，业主自治组织维权项目，可以涉及专有兼共有部分建筑物及其配套设施权利的维护。

业主自治组织的权利，本质上是业主行使规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利。这也是一组套装的权利。大体上，每个业主拥有一份自治的权利，而不论各自建筑物面积的大小即专有权利的大小。从这个意义上说，业主行使规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利，是各个业主平等或者均等的权利。

反映到业主大会上来，一个业主可以行使一票表决权或者否决权。依据物权法第七十六条规定，建筑区划内七大事项由业主决定，分别是：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。为了强调一个业主可以行使一票表决权或者否决权，该条{zh1}一款又规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由此可见，一个业主可以行使一票表决权或者否决权，是建筑物面积占多数和业主总人数占多数的“双保险”决定权。

业主的自治组织，不应当是虚设的组织，而应当是有实权的组织；不应当是自闭的组织，而应当是与政府有关部门经常保持联系的组织；不仅仅是专门为业主维权的组织，而应当在一定情形下同时身兼为物业公司维权的组织。业主自治组织的维权过程，是全员、全方位动态平衡的维权全过程。业主委员会、业主大会是独立组织，但决不是孤立的组织，维权观念、维权动向应当是多方位而注重实效的。只有如此，业主的自治组织才会更加完善，更加得体，更有生命力。

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