物业管理移交纠纷的法理分析

文\程磊

【本文原载于《现代物业.新业主》杂志2009年第10期】

[案例]

    2006年12月1日，恒兴地产发展公司指定其下属的子公司恒兴物业管理有限公司对其开发的楼盘兴蓉苑进行前期物业管理，并签订了前期物业管理委托合同，期限为2006年12月1日起至2008年12月1日。合同签订后，恒兴物业管理公司入驻小区进行前期物业管理。2007年11月30日，小区召开业主大会，依法选举成立业主委员会，并至广州市天河区房管局办理了业主委员会备案手续。2008年2月1日，业主委员会通过招标方式选聘了广州金海物业管理公司提供物业服务，并签订了物业服务合同。之后，业主委员会正式向开发商及恒兴物业管理公司发出交接通知，要求开发商及原物业管理公司撤出小区，并于2008年7月1日前办理移交手续。但两公司拒不撤出小区。业主委员会作为原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告恒兴地产发展公司及恒兴物业管理有限公司退出物业服务区域并办理物业管理移交手续。

法院经审理后认为，开发商恒兴地产发展公司与恒兴物业管理有限公司签订的前期物业服务合同期限虽然尚未届满，但业主委员会与新选聘的物业服务企业签订了物业管理委托合同，原前期物业委托管理合同权利义务即已终止。小区业主委员会已经通过招标方式选聘了新的物业服务公司，被告应该撤离小区，终止对小区的管理。根据《中华人民共和国合同法》第92条的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，判令被告办理移交手续，将小区物业的相关资料及设施移交给原告。

原物业管理公司违反了合同的附随义务

《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，前期物业管理合同的期限为2006年12月1日至2008年12月1日。2008年2月1日，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订了物业服务合同并发生法律效力，前期物业管理合同虽然还期限未满，但是按照《物业管理条例》的规定，不论前期物业管理合同是否到期，基于法律的直接规定，合同的权利义务即行终止。根据《中华人民共和国合同法》第92条的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，在2008年2月1日，前期物业管理合同终止后，原物业管理公司还负有协助业主委员会安排新的物业管理公司进驻小区的法律义务。

《物业管理条例》第39条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条{dy}款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”此条规定的物业服务企业承担的退出物业管理服务区域、移交物业管理相关资料及设施的义务属于何种法律性质呢？笔者认为，物业服务企业在合同终止时承担的返还和交接义务属于“附随合同义务”。附随义务的理论基础为民法的诚实信用原则。诚实信用原则起源于罗马法中的诚信契约和诚信诉讼，在现代民法中，诚信原则被奉为民法的{zg}原则，有“帝王条款”、“超级调整规范”之称。“附随合同义务”是指在合同履行过程中，为协助实现主给付义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密等义务。.

在物业服务领域，物业管理公司在前期物业管理期限届满后，物业管理委托合同的权利义务即行终止。但是，这并不意味着原物业管理公司对小区的物业管理将不再继续承担任何义务与责任。原物业管理公司应在新的物业管理公司进驻小区之前撤出小区、移交相关的房屋权属和技术资料及设施。即履行前期物业管理合同的“后合同义务”----协助义务，为新选聘的物业管理公司履行物业服务合同义务提供便利和帮助，保障新物业管理公司的正常进驻，以促使新的物业服务合同目的圆满实现。

违反附随义务，原物业管理公司应承担赔偿责任

    附随义务是基于诚实信用原则依法产生的法定义务，诚实信用是隐含于合同内部的价值标准，因此对附随义务的违反必然包含着可归责性，一般应以过错为构成要件。违反合同履行中的附随义务构成不适当履行合同，即合同一方当事人虽然履行了义务，但其履行有瑕疵给对方当事人造成了损失。如果在前期物业管理合同权利义务终止后，原物业管理公司拒绝退出小区，拒不将相关的文件资料移交业主委员会，则违反了物业管理合同的附随义务，构成不适当履行合同。如果因此给全体业主造成了经济损失，原物业管理公司应承担损害赔偿责任。

      违反附随义务承担损害赔偿责任时，赔偿的范围应以履行利益为限。履行利益是合同当事人依合同履行本可实现的利益。附随义务的不履行使当事人依合同可实现的经济利益落空，给对方当事人造成损害，相对方所受到的损失与义务人义务的不履行之间存在因果关系。在这种情况下，受害人可以以履行利益为限，请求对方当事人赔偿其因未履行附随义务造成的损失。司法实践中，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同后，由于原物业管理公司拒绝退出小区，拒绝将相关资料移交业主委员会，从而导致新选聘的物业服务企业事实上无法进驻进行物业管理。如果新选聘的物业服务企业因原物业服务企业的拒绝退出造成经济损失，可以根据其与业主委员会签订的物业服务合同的约定，按照民法合同的相对性原则，要求业主委员会先行承担损害赔偿责任。业主委员会承担赔偿责任后，可以依照前期物业管理合同关于附随义务的法律规定，向原物业管理公司追偿。当然，根据违反附随义务的赔偿原则，赔偿范围应以新选聘的物业服务企业正常入驻可以实现的利益为限。

司法解释的新规定

随着我国城市商品房的大量兴建和新的《物权法》的颁布实施，物业管理纠纷呈现逐年上升的趋势。物业管理权移交纠纷案件涉及社区广大业主的切身利益，如果处理不当，容易酿成群体性纠纷，进而影响社区的安定团结。广州市也发生过多起有重大影响的物业管理权移交纠纷，其中，春兰花园业主委员会诉广信物业管理公司移交物业管理权案开广州市物业移交案件之先河。之后，翠湖山庄业主委员会诉广州市恒和物业管理有限公司物业管理权移交案也受到各大媒体的广泛关注，社会影响巨大。由于《物业管理条例》的相关规定较为原则，尤其对物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出物业管理区域、拒绝移交相关资料的纠纷如何处理没有详细的规定，使得司法机关在审理该类案件时出现不统一的判决结果，影响了司法的xx性。2009年10月1日即将实施的{zg}人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题单的解释》的出台，为该类案件的审理提供了明确的指引。该司法解释第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”该司法解释对物业服务企业退出物业管理区域及移交资料的纠纷提供了明确的导向，使得诉讼案件的当事人对案件的可能判决结果有了明确的预测。该司法解释对协调物业服务企业与业主之间的权利义务关系，以制度保障和促进物业管理机制的协调运作，对于建设文明、和谐的社区环境将起到巨大的促进作用。

（程磊系广州市律师协会民事法律委员会秘书长，广东博厚律师事务所律师）