汪利娜:责任主体是政府,收益对象是低收入群体


面对日益高涨的全国房价,中国住房改革进入新的节点。

      1998年提出的高、中、低收入分别购买商品房,经济适用房的政策开始全面改变。各地的细则政策正在酝酿出台。

      而现实是房价仍在快速上升。8月, 36个大中城市一、二、三类地段的普通商品房住宅均价较上月分别上涨0.7%、1.7%和0.6%。36个大中城市经济适用房住宅平均价格,则出现了较上月下降1.2%的新变化。

      政府的关注点已经转向提供公共物品,与此同时,用政策来规范市场秩序,促使市场信息公开化显得愈发紧迫。

      

      

      如何看待国家新出台的房改政策?如何解决居民住房困难的问题?如何借鉴国际经验?9月5日,本报记者专访了中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜。

      汪利娜目前兼任社会科学院金融所副主任,曾经主持承担国家建设部委托的<中国城镇住房保障体系探索>,国家社科基金课题<中国城市土地制度研究>等课题。

      政府开始管该管的事

      <21世纪>:新的政策已经从单纯调控房价,指向建立健全住房保障体系,对此,你有何见解?

      汪利娜:24号文有如下特点:明确了低收入的基本住房保障,这是政府的职责。而且是政府公共品供给和公共服务的重要组成部分,这明确了责任主体。1999年以前的文件都没有明确谁是责任主体。此次的文件就明确了低收入的住房就是各级政府的职责,要给他们提供基本的住房保障。

      二是扩大了低收入的保障范围,从{zd1}收入户扩大到了低收入户。这样{zd1}收入户和低收入户就可以通过申请获得政府的廉租房。

      三是以前经济适用房的覆盖面是中低收入,现在缩小为低收入户,就使得政府的政策更具有针对性。

      三是明确了基本保障的标准。明确了责任主体是政府,收益对象是低收入群体。并且保障廉租房是50平米,经济适用房不能超过60平米。这样就很明确地界定了政府和市场商品房的界限。

      <21世纪>:有没有悬而未决的问题呢?

      汪利娜:保障的责任、对象、标准是清晰的。但是资金来源值得关注。

      土地的收益是10%,公积金增值收益全部用于廉租房。但公积金是老百姓的工资收入,是个人的强制性储蓄,资金性质为私人性质,拿私人的资金用于政府的公共产品供给,有公权侵犯私权之嫌。

      廉租房应该是通过优化政府的财政支出结构来加大资金保障,但是只是指出要列入各级政府的年度财政预算,并没有说明要具体指出的金额明细。所以此政策到底能细化到什么程度,各级地方政府要如何执行还不知道。

      此外,还有值得商榷的地方,那就是如何保障低收入者具备购买、租住廉租房和经济适用房的支付能力。

      <21世纪>:现在低收入、{zd1}收入的住房有政策保障,而针对中等收入人群的住房怎么办?

      汪利娜:对中等收入或者中等偏下的人,政府应该还有其他的一些相关配套的扶持政策。美国xx利息是可以抵免个人所得税的。所以我们国家也可以考虑给{dy}次购房人一些税收优惠。

      北京双榆树的青年公寓就是20世纪80年代北京市政府给刚结婚的年青人提供的出租房。政府应该根据大城市的特点,既提供新建房也提供存量房,既提供租赁房也提供出售房,既提供商品房也提供公房。这才是一个合理的住房结构。

      政府应该搞多层次的租赁住房,鼓励私人出租住房。国外大学城到处都是私人租房,租给学生。这样业主经营不动产然后出租,这样的管理成本比起专门的租赁式公寓更低一些。政府应当通过多种经济手段,如税收、利率等来鼓励私人在租赁房市场上的投资。

      可以不靠卖地生财

      <21世纪>:有说法是国内地方财政收入主要靠卖地,占到地方财政收入的70%,这是国内房价高的原因,你怎么看?

      汪利娜:比如美国和日本,地方政府的一个非常重要的财政收入来源就是不动产税。就是说在保有阶段任何房产、不动产的所有者,都要交纳不动产税。不动产税高的可达到地方政府财政收入的50%。这对于地方政府来说是最主要的收入来源。

      中国的不动产税迟迟得不到推出的原因是不能明确谁是该税种的所有者。任何政府出台的政策都是一种收入分配的调整,政府通过再分配、转移支付给低收入群体一个可以享受的利益。

      中国的问题是土地收益不透明。可以从各级地方政府包括贫困镇、县公共设施里包括其办公楼看出。有一个县的税务局盖起了人均办公面积200~300平米的办公楼。这样的地方小城镇,每年的财政预算收入不到2个亿,能盖起这样规模的大楼,资金来源极可能是土地收益。

      <21世纪>:我们交了70年的土地费税,如果再征收不动产税,是否交了双份钱?

      汪利娜:任何国家在买房时都包括了土地成本。在不动产税方面,我们国家是房地分离的,房产归个人,但是土地的产权是政府的。当两个产权不统一的时候,涉及不动产税的时候就很麻烦。所以就先要解决土地和房屋统一的问题。

      <21世纪>:经济适用房是有限产权,廉租房没有产权,这些政策与香港地区相比有什么特点。

      汪利娜:香港的公屋,相当于我们的廉租房,居屋相当于我们的经济适用房。公屋的租住者不仅要申报收入还要申报资产,进行公示和轮候,有车或者股票金融资产的人是不能申请公屋的。居屋只有租住过公屋的人才有资格购买,卖出时只能由政府回购。

      <21世纪>:对待高涨的房价,政府能做的主要有哪些?

      汪利娜:政府关注点主要是放在提供公共物品,另外用政策来规范市场秩序,所有的市场信息应该公开、透明。建设部、统计局应该公布市场供给内容,比如有多少房子竣工,具体分布如何。正因为这些信息不透明,导致老百姓老是担心房子供给有问题,觉得晚买不如早买。

      <21世纪>:在体制上,我们是否需要专门机构来保障住房?

      汪利娜:其实每个国家都会有专门的住房局来负责政策的制定,而且这些政策不是出于某个部门的利益,而是一种国家法规。{gjj}法规就是立法,必须强制执行。光靠公积金是远远不够的,增值收益很少。除非让老百姓排队等待或者降低xx规模才能解决。

      需要指出的是,机构是要靠法律来运行的。

      土地是解决住房问题的根本

      <21世纪>:通过你的多次房地产调研,目前你觉得最急需要解决的问题是什么?

      汪利娜:还是土地。在资金流动性比较大的情况下,土地成本太高是关键。导致供给不足。2004年,35个大中城市中,房子的销售率都在70%-80%左右,只有12个城市在90%以上。等到了2005年,30个城市销售率在90%以上。这说明大多数城市就是供不应求。

      当然销售也跟供给结构有关系。在供给紧缺的时代,还是会有空子。因为现在不是计划经济了,老百姓自己掏钱买房子,要精挑细选。

      <21世纪>:你估计未来会出现什么样的局面,房价还会上涨吗?

      汪利娜:其实现在中国社会处于人口结构{zy}的时期,15岁以上和65岁以下的人口占总人口比重高达72%,这在中国千年历史上都是罕见的。储蓄高涨、流动人口过剩都与此有关。

      未来会发生什么样的事情,都要看老龄化的状况会如何变化。整个房市的变化都跟着宏观经济面和底层人口结构变化相关。比如德国房价很少涨,因为移民政策很严。中国北京、上海房价上涨也是跟移民增加有关。

      总结起来,这个文件有几个好处:责任主体明确了,保障对象明确了,保障标准确定了,担心的是,具体方案还没有出来,财政保障还不是很确定。