【案例】王某（女）与赵某（男）原系夫妻，婚姻存续期间，夫妻共同出资从赵某单位购得房屋一套，因购买之时该房属央企房，根据赵某单位当时的政策，产权证上的产权人只能登记为赵某。2000年9月，王某、赵某因感情不和，经北京市**区人民法院调解离婚，但对该房屋未作产权分割，调解书规定该房屋仍归王某、赵某二人共同使用。因房屋产权证一直由王某保管，赵某遂虚构事实，于2009年5月将原产权证进行挂失后，重新办理了新的房屋产权证，并于2009年7月将该房屋擅自出售给第三人李某。李某支付了首付款后，装修入住。但尚未办理过户。王某得知后，立即向房管局申请冻结该房屋的过户，同时向北京市**区人民法院起诉，要求确认赵某与李某签订的房屋买卖合同无效。法院审理后，以李某系善意第三人为由，驳回了王某的诉讼请求。王某又向北京市第二中级人民法院提起上诉，目前，该案尚在审理之中。

【评析】本案涉及不动产的善意取得问题。善意取得制度作为物权法中的一项独立制度，最初只是动产所有权的一种特殊取得方式，意指无权处分他人动产的占用人，在不法将其占有的动产转让给第三人时，如果受让人为善意，即依法取得该动产的所有权，原所有人不得要求受让人返还原物。

善意取得制度的价值取向在于，通过牺牲静态的财产关系来维护动态的财产关系，以达到保护交易安全的目的。

作为本案的代理律师，我认为，该案一审的判决违反了物权法的强行性规定，过分扩大了法官的自由裁量权，因而该判决是错误的。个人认为，在目前我国的法境下，法官对于自由裁量权的运用，应该是在缺少硬性或强行性法律规定的情况下，适用相应的法律原则或特定的政策对案件作出判决。但就本案涉及的不动产善意取得问题，《物权法》有着明确的规定。

《物权法》第四条规定，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”； 第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”； 第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”； {dy}百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。…”特别应当注意的是，本条关于不动产善意取得的三个条件属于必要条件，缺一不可。本案至为重要的是，房屋产权尚未过户，在庭审中，本律师曾特别向法官提到本条规定，但法官说“那是你们的理解，我不这么理解”。并真如其所理解，下达了王某败诉的判决，认定李某系善意第三人。目前该案尚在二审中，希望二审能够尊重法律的强行性规定。

【相关链接】北京市另一法院审理了同样案情的一个案件，xx遵照《物权法》第106条的规定，判决确认无处分权人与第三人签订的房屋买卖合同无效，我国虽不是判例国家，但同样的案件，出现如此大的发差，却也令人叹为观止！