土地调控后如何进行价格改革?


控制"信贷和土地"是宏观经济调控的两大主要手段,在中央经济工作会议作出"货币从紧"的决策后,中央政府再次对土地利用作出约束。而"信贷和土地"紧密结合的房地产业,也受到强有力的"从紧"抑制。

      12月11日,温f家f宝总理召开会议,研究了促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地等事项。温f家f宝总理要求各级政府严格执行土地用途管制制度,严禁非法占用农民集体土地和严肃查处"以租代征"等违法违规行为。在此前,监察部和国土资源部在联合召开的新闻发布会上通报了10起土地违法违规典型案件。

      中国政府如此重视土地问题,并通过惩罚相关地方官员警示地方政府严格遵守土地法规,具有重要意义。从长远看,守住18亿亩耕地的红线是为了确保13亿人的粮食安全;从当前的经济形势着眼,控制住了土地和信贷,就可以控制住过热的投资。土地也是很多巨额xx的主要抵押物,抑制土地供给,可防止更多土地抵押信贷。由于土地是地方政府几乎{wy}的资源,过去几年,地方政府一方面大量出售土地供地产开发,获得投资当地基础设施的资金;另一个方面,向外商提供价格优惠或者免费的工业用地,从而引起地产、基础设施以及工业投资的热潮。可以看出,只要抑制住地方出让土地的冲动,便可有效防止投资过热。由于明年地方可能容易发生新一轮投资周期,对于土地的提前约束,意义重大。

      信贷和土地相结合的主要产业是房地产,通胀预期以及供给短缺导致地产价格飞涨,酝酿泡沫,潜藏信贷危机。银监会主席刘明康近日表示,中国当前流动性过剩,房价上涨和经济高速增长等情形,都和美国次贷危机之前的情形类似,需要有更为积极充分的准备。12月11日,金融监管部门召开加强商业性房地产信贷管理专题会议,指出近来地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多,一些银行未经批准擅自开办转(加)按揭xx业务,加大了房地产信贷业务的风险。会议要求吸取包括日本和香港的房地产泡沫,尤其是今年的美国次贷危机的经验教训,严格发放按揭信贷,并要求以xx人家庭为单位认定房贷次数。

      经验表明,现代经济泡沫,大都起自土地(地产)的价格飞涨酝酿资产泡沫,引发金融机构的坏账危机,令经济陷入衰退。因此,在当前中国经济过热的情况下,严格审查和管理信贷和土地,是防患于未然的必要举措。但此时更需要反思中国土地市场的种种扭曲,思考酿造当下人均收入水平较低而患上资产泡沫这种"富国病"的主因。

      作为最重要的经济要素,土地在中国属于公有(或农民集体所有),这导致一些地方政府拥有随意处理土地的权力,这是令宏调有时难以奏效的主因,也造成了土地要素价格的扭曲。中国诸种要素大部分价格低估,只有住宅用地价格脱离经济基本面,严重高估,这主要由于地方政府垄断和趋利性所致,从而抬高了房价。对于工业用地,在地方招商引资的竞争中,反而低廉出让甚至免费赠与使用,这也是中国商品成本过低的原因之一,造成外贸顺差过多,引发流动性过剩。因此,政府在要素价格改革中,需要认真考虑,如何形成土地价格市场化机制。

      在此次围堵通胀的调控中,政府大多使用价格控制的手段,如对相关商品限价,对住宅价格利用多种工具压制。价格调整必然遵循市场规律,须供需双方达成平衡。如果某项商品价格上涨,或因需求过热,或因供应过少。中国供给潜力巨大,但政府对于价格上涨反而以价格管制治理,更会减少供应商积极性而造成短缺,价格涨得更快。如果价格放开,供给就会上去,最终达成市场合理价格。对于地产而言,由于供不应求致使价格飞涨,但过去几年,反而抑制土地供应,导致价格涨得更快。因此,通胀和资产泡沫的一个重要因素是要素供给和价格的政府垄断,这要求政府在调控中做出正确的抉择。