转行做地产- 理财诸葛亮--股票胜手,期货xx,房地产炒家(杭州专业 ...
转行做地产 [转贴 2010-04-22 14:02:15]   

  "有朋友说可以搞到一块地,想拉我一起做房地产,你说我要不要做?"为是否投资房地产,中国证券报记者的一位朋友王先生最近辗转反侧。按照计划,王先生的几位朋友一起先期筹集三千万元,成立一家公司,以该公司的名义从东北某城市政府手里获得有关旧城改造的地块。此前,王先生一直钟情于投资无线增值业务,而在朋友的不断游说下,王先生的投资天平渐渐向房地产倾斜。

  地产投资热可见一斑。近年来,尽管政府宏观调控频频,然而在房地产高额利润的吸引下,除了央企之外,来自地方国企、民企、上市公司、机构甚至富有个人在内的各路资金前仆后继,涌入房地产开发领域,大有上演"全民建房"的趋势。

  "全民"掘金热

  尽管此前"国八条"和"国六条"的相续出台,对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过较明显效果,但进入2007年后,在国民经济快速发展的大背景下,房地产投资加速反弹,各路资金进入之势有增无减。

  这之中,央企成为最近最受关注的一支超级"军团"。3月15日,北京市{yt}拍出3幅天价"xx",并双双刷新北京的地块总价与楼面地价的纪录。自此,央企成为舆论焦点。

  其后国资委宣布,除16家以房地产为主业的中央企业外,78户主业非房地产的央企最终要退出房地产业务。78家央企退出的实际效果尚待观察,但央企、国企近年来加快进入房地产却是不争事实,部分之前未涉足房地产业务的国企,如保险业、民航业,纷纷高调进入房地产行业。

  数据显示,2009年成交总价前10位的地块之中,国有企业占据8席;成交楼面地价排列前10名的地块中,国企占位八席。而2007年,无论是总价xx还是单价xx,国企占比均未过半数。

  实际上,央企仅仅是因为其特殊的地位而备受关注,除央企外,其他各路资金近些年来一直在汹涌进入房地产开发领域。

  以上市公司来看,近年来转行房地产的公司显著增多。据中国证券报记者初步统计,2005年至今,有近40家上市公司由原来的主业转行房地产,占到目前地产类上市公司总数的35%。2005年有2家公司转行房地产,2006年迅猛增至11家,2007年更有14家,2008年至今有11家。

  机构则很早就介入了房地产开发领域。目前在产权市场挂牌转让土地、房地产开发资产的转让方中,投资者可发现,很多为各类投资管理公司、资产管理公司。富有的个人也纷纷加入房地产开发大潮中。除了像上文王先生那种以多个自然人合作的方式进入以外,目前也有房地产私募基金盯住了自然人。例如,今年3月8日,北京{dy}家以房地产项目股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募投资基金盛世神州房地产投资基金成立,多家地产公司老总加盟该基金。

  渴望进入房地产市场的还有保险资金。在目前股市波动较大、债市乏善可陈的环境下,数万亿的保险资金对于进一步放开投资渠道渴望迫切。不过,由于目前房价继续脱缰猛涨,房地产市场风险已积聚,何时向保险资金正式开放不动产投资依然没有时间表。

  正是在各路资金的追捧下,房地产投资不断走高。2009年全国完成房地产开发投资36232亿元,比2008年增长16.1%。其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。

  高毛利"磁石"

  房地产行业远高于其他行业的收益水平,成为吸引各路资金积极进场"掘金"的最基础动力。

  统计显示,截至4月6日,已发布2009年年报的1040家公司,扣除金融类上市公司后,整体毛利率约24%,其中,房地产公司毛利率约35%,排名第五,排在其前的为食品饮料业、交通运输业、餐饮旅游业及采掘业,毛利率分别为49%、39%、38%、38%。

  而若论多年来毛利率的表现,房地产的表现则足以羡煞其他行业。WIND统计显示,23个申万行业中只有5个行业2005-2008年毛利率连续四年同比上升,分别为房地产、商业贸易、纺织服装、家用电器及电子元器件。其中,房地产行业表现突出,毛利率四年来分别为30%、31%、35%、36%,而电器元器件行业,2005-2009年毛利率分别为13.69%、14%、17.49%、17.99%,无论是毛利率水平,还是毛利率提高幅度,都明显逊色于房地产。其他诸多周期性行业如采掘、有色、钢铁、化工,在2008年经济危机中毛利率纷纷掉头向下。

  以近年来逐步倚重房地产业的雅戈尔为例。公司2009年实现净利润32.64亿元,同比翻番。公司服装、地产、炒股三块业务分别贡献净利4.45亿元、11.91亿元、16.25亿元。地产业务与股票投资并肩成为公司{zz0}钱业务,也为公司10派5.5元的分配预案添足底气。

  房地产的高利润,也成为央企动辄掷以亿金加入夺地阵营的{zd0}动因。据统计,2004年,仅有中国建筑工程总公司等5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台,而由于利益难以取舍,5家企业整合平台被不断扩容。到2005年,拥有房地产主业的央企已达到13家。

  热度短期难退

  按照国土资源部3月22日要求,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。据悉,国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。密集的调控是否会阻止资金进入呢?

  中原证券吴剑雄分析,政策调控的底线是不能对房地产行业造成伤害而导致行业衰退。在这样的政策基调下,由于开发商是供给的主体,保证其积极性是保证供给的前提,因此调控措施是以规范开发商行为为主,而并非对其进行打压;是保证市场的平稳健康发展,而非刻意打压市场;是遏制房价的过快上涨,而非让房价下跌。以此观察,地产群雄逐鹿短期难以消减。

  业内人士表示,目前一线城市土地日益稀缺,房价涨幅较大,在某种程度上对一些中小规模的资金构成了挤压,但恐怕并不能将这些资金挤出。央企、国企由于资金雄厚与政府资源丰富,将继续在一线城市中一掷千金。对于实力中等的上市房企、规模较小的民营企业来说,还可以在二三线城市跑马圈地。某分析师表示,民营地产商可以联合竞标,或者收购他人的项目,获得市场的更多份额。

  长江证券分析师苏雪晶表示,楼市将继续升温。从各地情况看,市场空间还很大。以海南为例,据悉,海口将从4月起重启商业土地拍卖工作,由xx股份进行一级开发的位于海口西海岸新区的某一地块,有望成为"解封"后{dy}块被拍卖的土地。与此同时,海南省国土环境资源厅透露,海南将鼓励一批优质地产企业进入海南。在海南无地及少地的大型地产公司,将迎来进驻海南的机会。

  再以滨江集团为例,公司3月23日与金都房产集团有限公司签订《项目合作协议书》,以2500万元收购金都房产持有的金都房产集团衢州置业有限公司50%的股权,合作开发浙江省衢州市两地块。此次合作可看作公司在深耕杭州市场的同时,有选择性地向经济发展较快、市场发展潜力较大、开发风险较小的二、三线城市拓展的发展战略的体现。

  自2004年"8·31大限"后,国有土地出让通行"招拍挂"方式,但是,6年来,城市房地产开发用地,尤其是一线城市的开发用地却越供越少,价格也越拍越高。显然,"价高者得"的市场化原则与政府垄断土地供应的做法,在很大程度上减少了"暗箱操作"等土地腐败问题的同时,也降低了土地整理、储备和供应的效率。业内人士建议,现行的土地招拍挂方式亟待改进。

  3月底,国土资源部公开表示将选择城市作为试点,进行土地招拍挂制度的改革。此次改革主要是在北京、上海、广州等一线城市试点,改革的方向是着重完善招标制度,增加招标在土地出让中的份额,改变价高者得的游戏规则。不过,如何完善招标制度,防止重蹈此前协议出让的覆辙,依然将考验管理者的智慧。

  对此,国土资源部有关负责人曾表示,招标没有拍卖透明的难题将通过信息公开的方式来解决。包括招标过程将向行政监管部门、司法部门、监察部门,甚至社会公众和媒体参与和公开,改变由一两个专家说了算的局面。不过,这种方式的可操作性值得怀疑,毕竟,增加监管环节意味着增加交易成本,众多部委参与进来,必然将进一步降低土地供应的效率。

  招拍挂制度包含招标、拍卖、挂牌三种出让形式,一直以来,由于招标方式在操作上容易产生不公正现象,因此,实际通过招标方式出让的土地项目并不多。而挂牌出让也因为竞争者多而拍卖,{zh1}主要是拍卖出让土地。招拍挂价高者得的原则将中小开发商排斥在房地产开发门槛之外,同时让资金充裕的大型开发商把持了土地的定价权,造成各大城市xx频现。

  在流动性泛滥预期的影响下,房企、投资客等楼市主体纷纷将手中的货币资产化。由此,土地、房产成为众多资金追逐的对象。而土地的招拍挂制度,无疑也在为高地价和高房价推波助澜。从开发商的角度看,高价拍得一块土地,可以引发周边乃至更大区域范围内房产的大幅增值,从而使其持有的其他项目获得高溢价。而坐拥土地的大开发商,则掌握了与地方政府博弈的筹码,通过保证金的杠杆效应以及延迟交款等方式,开发商高价拿地实际上起到了"四两拨千斤"的效果。

  因此,有专家建议,土地出让之前,应设定详细的配套设施、限制房价等多种招标条件,满足众多条件后,再价高者得。有了这些前提条件,投标企业就会考虑成本投入与限定房价之间是否会有利润,再去想是否参与投标,使企业的决策更理性。

  不过,楼市虚高的根本原因是供应不足,改进招拍挂制度只是遏制地产泡沫的{dy}步,更重要的是调整土地管理制度,比如政府土地储备制度改革等。降低土地一级开发和二级开发之间的巨大价差,提高一级开发的积极性,这是扩大土地供应的治本之道。

  在年初中行率先收紧首套房xx后,已经有越来越多的银行开始对房贷利率进行调整。虽然不少银行并没有明确叫停7折优惠利率政策,不过房贷收紧已是不争的事实,银行对购房人实行首套房贷"差别化"政策已经成为一种趋势。首套房贷的主要需求人群--广大普通购房者由于经济能力有限,xx门槛更高。

  利率政策有差别

  进入4月份后,各大银行开始对房地产xx进行调整,普通购房者享受7折优惠利率的难度已经开始加大。

  据了解,工商银行总行已向全国各分行下发通知,取消首套房按揭xx利率7折优惠。根据工行规定,如果首付比例高于三成且购房人资质达标,xx利率最多可以优惠到7.5折。如果首付在两至三成,利率最多优惠至8.5折。招商银行的一位信贷经理则表示,目前招行大部分首套房贷实行8折的利率优惠政策,对于优质客户会有一定幅度的调整,不过审批十分严格。建设银行有关人士也证实,虽然该行目前没有取消7折优惠制度,但是如果要享受7折的优惠政策,首付必须在四成以上,客户的信用也要达到一定标准。

  中国证券报记者在走访中发现,不少地产中介的客户经理表示,虽然利率已经收紧,但仍可以帮助购房人拿到首付三成、利率7.1折的优惠。"目前享受7折的利率优惠比较困难,但其实还是有不少银行,特别是外资行可以提供优惠政策,或者是打7.1折的政策擦边球。如果xx人资信良好,首付比例还有可能降低。"一位地产中介表示。

  国泰君安研究员伍永刚指出,在当前银行信贷额度相对紧张和国家严控房地产泡沫的背景下,银行收紧房贷优惠政策是必然趋势,目前要享受首套房贷利率7折优惠已不容易。

  业内人士表示,虽然目前部分商业银行并未取消房贷7折优惠利率,但是对于xx人的资质审核已经从紧。从实际操作来看,银行VIP等大客户更容易通过利率优惠的审核。相比之下,首套房的主要需求人群--普通购房者由于经济能力有限,因此xx门槛更高,压力更大。

  难抑投资热情

  虽然银行逐步取消xx利率优惠传达了政府抑制房价增长过快的信号,不过从市场来看,房价和成交量依然保持在高位,房贷利率的变动对于投资客的影响微不足道。

  根据北京中原三级市场研究部的数据,3月下半月北京二手房市场明显回暖,快速回到2009年市场最火热的成交量,日均成交量达到了1117套,相比上半月增长了68.1%。

  中原地产研究人士表示,对于在去年赚得盆满钵满的投资客来说,利率上的微小变动对其造成的资金压力要小得多。如果是20年期60万的xx,按照8.5折估算仅比7折的月供多300元左右,一年下来仅多不到4000元。相对于房价的上涨幅度,月供的涨幅几乎微不足道。

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