"有朋友说可以搞到一块地，想拉我一起做房地产，你说我要不要做？"为是否投资房地产，中国证券报记者的一位朋友王先生最近辗转反侧。按照计划，王先生的几位朋友一起先期筹集三千万元，成立一家公司，以该公司的名义从东北某城市政府手里获得有关旧城改造的地块。此前，王先生一直钟情于投资无线增值业务，而在朋友的不断游说下，王先生的投资天平渐渐向房地产倾斜。

　　地产投资热可见一斑。近年来，尽管政府宏观调控频频，然而在房地产高额利润的吸引下，除了央企之外，来自地方国企、民企、上市公司、机构甚至富有个人在内的各路资金前仆后继，涌入房地产开发领域，大有上演"全民建房"的趋势。

　　"全民"掘金热

　　尽管此前"国八条"和"国六条"的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过较明显效果，但进入2007年后，在国民经济快速发展的大背景下，房地产投资加速反弹，各路资金进入之势有增无减。

　　这之中，央企成为最近最受关注的一支超级"军团"。3月15日，北京市{yt}拍出3幅天价"xx"，并双双刷新北京的地块总价与楼面地价的纪录。自此，央企成为舆论焦点。

　　其后国资委宣布，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户主业非房地产的央企最终要退出房地产业务。78家央企退出的实际效果尚待观察，但央企、国企近年来加快进入房地产却是不争事实，部分之前未涉足房地产业务的国企，如保险业、民航业，纷纷高调进入房地产行业。

　　数据显示，2009年成交总价前10位的地块之中，国有企业占据8席；成交楼面地价排列前10名的地块中，国企占位八席。而2007年，无论是总价xx还是单价xx，国企占比均未过半数。

　　实际上，央企仅仅是因为其特殊的地位而备受关注，除央企外，其他各路资金近些年来一直在汹涌进入房地产开发领域。

　　以上市公司来看，近年来转行房地产的公司显著增多。据中国证券报记者初步统计，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%。2005年有2家公司转行房地产，2006年迅猛增至11家，2007年更有14家，2008年至今有11家。

　　机构则很早就介入了房地产开发领域。目前在产权市场挂牌转让土地、房地产开发资产的转让方中，投资者可发现，很多为各类投资管理公司、资产管理公司。富有的个人也纷纷加入房地产开发大潮中。除了像上文王先生那种以多个自然人合作的方式进入以外，目前也有房地产私募基金盯住了自然人。例如，今年3月8日，北京{dy}家以房地产项目股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募投资基金盛世神州房地产投资基金成立，多家地产公司老总加盟该基金。

　　渴望进入房地产市场的还有保险资金。在目前股市波动较大、债市乏善可陈的环境下，数万亿的保险资金对于进一步放开投资渠道渴望迫切。不过，由于目前房价继续脱缰猛涨，房地产市场风险已积聚，何时向保险资金正式开放不动产投资依然没有时间表。

　　正是在各路资金的追捧下，房地产投资不断走高。2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

　　高毛利"磁石"

　　房地产行业远高于其他行业的收益水平，成为吸引各路资金积极进场"掘金"的最基础动力。

　　统计显示，截至4月6日，已发布2009年年报的1040家公司，扣除金融类上市公司后，整体毛利率约24%，其中，房地产公司毛利率约35%，排名第五，排在其前的为食品饮料业、交通运输业、餐饮旅游业及采掘业，毛利率分别为49%、39%、38%、38%。

　　而若论多年来毛利率的表现，房地产的表现则足以羡煞其他行业。WIND统计显示，23个申万行业中只有5个行业2005-2008年毛利率连续四年同比上升，分别为房地产、商业贸易、纺织服装、家用电器及电子元器件。其中，房地产行业表现突出，毛利率四年来分别为30%、31%、35%、36%，而电器元器件行业，2005-2009年毛利率分别为13.69%、14%、17.49%、17.99%，无论是毛利率水平，还是毛利率提高幅度，都明显逊色于房地产。其他诸多周期性行业如采掘、有色、钢铁、化工，在2008年经济危机中毛利率纷纷掉头向下。

　　以近年来逐步倚重房地产业的雅戈尔为例。公司2009年实现净利润32.64亿元，同比翻番。公司服装、地产、炒股三块业务分别贡献净利4.45亿元、11.91亿元、16.25亿元。地产业务与股票投资并肩成为公司{zz0}钱业务，也为公司10派5.5元的分配预案添足底气。

　　房地产的高利润，也成为央企动辄掷以亿金加入夺地阵营的{zd0}动因。据统计，2004年，仅有中国建筑工程总公司等5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台，而由于利益难以取舍，5家企业整合平台被不断扩容。到2005年，拥有房地产主业的央企已达到13家。

　　热度短期难退

　　按照国土资源部3月22日要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。据悉，国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。密集的调控是否会阻止资金进入呢？

　　中原证券吴剑雄分析，政策调控的底线是不能对房地产行业造成伤害而导致行业衰退。在这样的政策基调下，由于开发商是供给的主体，保证其积极性是保证供给的前提，因此调控措施是以规范开发商行为为主，而并非对其进行打压；是保证市场的平稳健康发展，而非刻意打压市场；是遏制房价的过快上涨，而非让房价下跌。以此观察，地产群雄逐鹿短期难以消减。

　　业内人士表示，目前一线城市土地日益稀缺，房价涨幅较大，在某种程度上对一些中小规模的资金构成了挤压，但恐怕并不能将这些资金挤出。央企、国企由于资金雄厚与政府资源丰富，将继续在一线城市中一掷千金。对于实力中等的上市房企、规模较小的民营企业来说，还可以在二三线城市跑马圈地。某分析师表示，民营地产商可以联合竞标，或者收购他人的项目，获得市场的更多份额。

　　长江证券分析师苏雪晶表示，楼市将继续升温。从各地情况看，市场空间还很大。以海南为例，据悉，海口将从4月起重启商业土地拍卖工作，由xx股份进行一级开发的位于海口西海岸新区的某一地块，有望成为"解封"后{dy}块被拍卖的土地。与此同时，海南省国土环境资源厅透露，海南将鼓励一批优质地产企业进入海南。在海南无地及少地的大型地产公司，将迎来进驻海南的机会。

　　再以滨江集团为例，公司3月23日与金都房产集团有限公司签订《项目合作协议书》，以2500万元收购金都房产持有的金都房产集团衢州置业有限公司50%的股权，合作开发浙江省衢州市两地块。此次合作可看作公司在深耕杭州市场的同时，有选择性地向经济发展较快、市场发展潜力较大、开发风险较小的二、三线城市拓展的发展战略的体现。

　　自2004年"8·31大限"后，国有土地出让通行"招拍挂"方式，但是，6年来，城市房地产开发用地，尤其是一线城市的开发用地却越供越少，价格也越拍越高。显然，"价高者得"的市场化原则与政府垄断土地供应的做法，在很大程度上减少了"暗箱操作"等土地腐败问题的同时，也降低了土地整理、储备和供应的效率。业内人士建议，现行的土地招拍挂方式亟待改进。

　　3月底，国土资源部公开表示将选择城市作为试点，进行土地招拍挂制度的改革。此次改革主要是在北京、上海、广州等一线城市试点，改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。不过，如何完善招标制度，防止重蹈此前协议出让的覆辙，依然将考验管理者的智慧。

　　对此，国土资源部有关负责人曾表示，招标没有拍卖透明的难题将通过信息公开的方式来解决。包括招标过程将向行政监管部门、司法部门、监察部门，甚至社会公众和媒体参与和公开，改变由一两个专家说了算的局面。不过，这种方式的可操作性值得怀疑，毕竟，增加监管环节意味着增加交易成本，众多部委参与进来，必然将进一步降低土地供应的效率。

　　招拍挂制度包含招标、拍卖、挂牌三种出让形式，一直以来，由于招标方式在操作上容易产生不公正现象，因此，实际通过招标方式出让的土地项目并不多。而挂牌出让也因为竞争者多而拍卖，{zh1}主要是拍卖出让土地。招拍挂价高者得的原则将中小开发商排斥在房地产开发门槛之外，同时让资金充裕的大型开发商把持了土地的定价权，造成各大城市xx频现。

　　在流动性泛滥预期的影响下，房企、投资客等楼市主体纷纷将手中的货币资产化。由此，土地、房产成为众多资金追逐的对象。而土地的招拍挂制度，无疑也在为高地价和高房价推波助澜。从开发商的角度看，高价拍得一块土地，可以引发周边乃至更大区域范围内房产的大幅增值，从而使其持有的其他项目获得高溢价。而坐拥土地的大开发商，则掌握了与地方政府博弈的筹码，通过保证金的杠杆效应以及延迟交款等方式，开发商高价拿地实际上起到了"四两拨千斤"的效果。

　　因此，有专家建议，土地出让之前，应设定详细的配套设施、限制房价等多种招标条件，满足众多条件后，再价高者得。有了这些前提条件，投标企业就会考虑成本投入与限定房价之间是否会有利润，再去想是否参与投标，使企业的决策更理性。

　　不过，楼市虚高的根本原因是供应不足，改进招拍挂制度只是遏制地产泡沫的{dy}步，更重要的是调整土地管理制度，比如政府土地储备制度改革等。降低土地一级开发和二级开发之间的巨大价差，提高一级开发的积极性，这是扩大土地供应的治本之道。

　　在年初中行率先收紧首套房xx后，已经有越来越多的银行开始对房贷利率进行调整。虽然不少银行并没有明确叫停7折优惠利率政策，不过房贷收紧已是不争的事实，银行对购房人实行首套房贷"差别化"政策已经成为一种趋势。首套房贷的主要需求人群--广大普通购房者由于经济能力有限，xx门槛更高。

　　利率政策有差别

　　进入4月份后，各大银行开始对房地产xx进行调整，普通购房者享受7折优惠利率的难度已经开始加大。

　　据了解，工商银行总行已向全国各分行下发通知，取消首套房按揭xx利率7折优惠。根据工行规定，如果首付比例高于三成且购房人资质达标，xx利率最多可以优惠到7.5折。如果首付在两至三成，利率最多优惠至8.5折。招商银行的一位信贷经理则表示，目前招行大部分首套房贷实行8折的利率优惠政策，对于优质客户会有一定幅度的调整，不过审批十分严格。建设银行有关人士也证实，虽然该行目前没有取消7折优惠制度，但是如果要享受7折的优惠政策，首付必须在四成以上，客户的信用也要达到一定标准。

　　中国证券报记者在走访中发现，不少地产中介的客户经理表示，虽然利率已经收紧，但仍可以帮助购房人拿到首付三成、利率7.1折的优惠。"目前享受7折的利率优惠比较困难，但其实还是有不少银行，特别是外资行可以提供优惠政策，或者是打7.1折的政策擦边球。如果xx人资信良好，首付比例还有可能降低。"一位地产中介表示。

　　国泰君安研究员伍永刚指出，在当前银行信贷额度相对紧张和国家严控房地产泡沫的背景下，银行收紧房贷优惠政策是必然趋势，目前要享受首套房贷利率7折优惠已不容易。

　　业内人士表示，虽然目前部分商业银行并未取消房贷7折优惠利率，但是对于xx人的资质审核已经从紧。从实际操作来看，银行VIP等大客户更容易通过利率优惠的审核。相比之下，首套房的主要需求人群--普通购房者由于经济能力有限，因此xx门槛更高，压力更大。

　　难抑投资热情

　　虽然银行逐步取消xx利率优惠传达了政府抑制房价增长过快的信号，不过从市场来看，房价和成交量依然保持在高位，房贷利率的变动对于投资客的影响微不足道。

　　根据北京中原三级市场研究部的数据，3月下半月北京二手房市场明显回暖，快速回到2009年市场最火热的成交量，日均成交量达到了1117套，相比上半月增长了68.1%。

　　中原地产研究人士表示，对于在去年赚得盆满钵满的投资客来说，利率上的微小变动对其造成的资金压力要小得多。如果是20年期60万的xx，按照8.5折估算仅比7折的月供多300元左右，一年下来仅多不到4000元。相对于房价的上涨幅度，月供的涨幅几乎微不足道。