一、高效益精品型酒店选址要素

　　1、区域规划：

　　首先考虑的区域规划是否涉及到的改造和拆迁，如查未经分析、调查，盲目确定地址，开业后遇到拆迁和重建，定会带来经济损失，定会失一部分客源。

　　2、市场调查：

　　（1）口岸：

　　一级口岸：地处繁华街区或商业中心附近，已经形成商业一条街，消费市场已成熟。

　　二级口岸：地处知名旅游景点，已经形成大型旅游商业街，消费市场已成熟。或有较多大型厂矿区域密积型，具有一定外部培训和会议用房基数的企业团体。

　　三级口岸：地处车站周边人口密度大，入住便捷。

　　（2）人中密度：周边人口密度大，居民区域密积型，交通便捷。

　　（3）消费能力：选择一般公务客人、中小型会议团体、探亲访友者、团体观光客人、散客、家庭游览观光者。

　　（4）竞争能力：周边同行分布密度及其品牌效应、服务、质量、环境、价格等情况如何，对自己构不成威胁。

　　3、地理位置：

　　酒店地理位置的好坏，直接影响经营状况，所以在选择地理位置时，要从多方面选择。

　　A、酒店的地理位置应选择四通八达，有至少三路甚至多路公交车站旁，因为人流大，酒店VI的可见度高，相对客源较多，更能方便前来入住的宾客，如果店址元公交车站或门前路为单行线，受其他交通管制，这里的过往行人相对较少，不能为前来入主的顾客提供交通便利。

　　B、店址附近店应有停车场，这样方便有车来入住的客人。

　　C、店址应选择在以上三级口岸经济收入稳定、购买欲望较强，这样可拥有稳定的客源。

　　D、店址宜在十字口，丁字口,，此地人流量和车流量大，VI标志好认，容易识别（但是这些路口必须是可停留人、车处）。

　　E、店址应选择在一条街的街头或街未，这样知名度突出，广告费用低，宾客选择性强，经营特色和价格易突出比较,，有利于竞争，更能形成气候。

　　4、能源供应：

　　能源主要是指水、电、气等经营必备条件，水、电、气必须保证酒店的正常经营，如果水、电、气供应不正常，影响酒店的经营状况。

　　5、酒店门前的公共卫生:

　　门前的公共卫生要好，如有无垃圾废物池或坑要及时联系相关部门处理，防止今后影响环境。

　　关于店址的关于信息，可以从当地政府机关，公路系统,，环保，新闻，附近的相关单位获得，另外也要考虑到一些与市场数据相关的信息。

　　二、高效精品型酒店连锁加盟要素

　　1、连锁加盟基本要素

　　连锁加盟的酒店同意酒店管理公司系统的形象设计和企业理念，愿意按照酒店管理公司各项管理规定，经营由酒店管理公司商标表示的连锁加盟酒店。酒店管理公司以此为条件同意给予连锁加盟店这种营业资格并派遣相关的酒店知深管理人员为连锁加盟酒店进行有偿管理。

　　连锁加盟的酒店经营管理技术资产--由酒店管理公司开发、完善成型，用于酒店连锁加盟经营的具有统一性的独自的经营管理技术系统,，是酒店管理公司的注册商号、商标、标志和服务标志、模式、样式、酒店管理方式、商品陈列方式、会计系统、专业教育研修程序及营运有关的不可分的统一系统。

　　连锁加盟的酒店--指使用属于酒店管理公司所有的经营管理技术资产及商标的酒店。

　　酒店管理公司商标--指称为酒店管理公司的商标和服务标志及表示酒店管理公司的标记、记号、招牌、标签、样式及其它一切营业象征。

　　酒店管理公司形象--加盟店因使用酒店管理公司经营技术资产和商标，而使其统一性被公众广泛认识，获得了信誉，并在定型的统一形象下营运。

　　连锁加盟当事双方为各自独立的事业者。双方之间不存在任何共同投资、代理、雇佣、承包关系,。连锁加盟的酒店不具有代行酒店管理公司发生任何行为的权力。连锁加盟的酒店职工不是酒店管理公司的员工，也不是酒店管理公司代理人。酒店管理公司对其劳动关系及员工行为不承担任何责任。

　　2、连锁加盟酒店的资格

　　只有具备下列条件者才有资格成为酒店管理公司连锁加盟酒店：

　　（1）没有受过刑事处罚者，热爱酒店事业，自愿专职投入酒店经营管理，具有吃苦耐劳，艰苦创业的精神。

　　（2） 受过酒店管理公司规定的训练，并按要求完成训练内容，被酒店管理公司认可的合格者。

　　（3） 经与酒店管理公司协商，被认定可以经营酒店的特定经营者。

　　（4） 认同并能理解酒店所提供的经营管理模式，能严格执行酒店质量方针，服务规范，环境卫生规范和国家颁布的法律法规。

　　（5） 具有一定的经济实力和良好的个人信誉。

　　（6） 具有交通便利、停车方便、停车位配套充足的店面。

　　（7） 熟悉当地酒店消费特点，风土习性，旅游景点情况。

　　注：连锁加盟酒店是独立的法人组织，则前项资格条件中，{dy}项的对象是法定代表人，第二项的对象是法定代表人和法定代表人指定的职工,。

　　3、 连锁加盟酒店的条件：

　　（1）商业中心或副中心，人流集中密集地；

　　（2）良好的可见性和可及性；

　　（3）有方便的停车场；

　　（4）有产权或5年以上租赁权不低于4000平方米的营业面积（可开设80间左右客房和相应的简单餐娱设施）和空间；

　　（5）较为正规视野较好的外型；

　　（6）独立配套的广告位；

　　（7）水、电、气等必通且容量达到酒店开设用量标准，并具备安装分体式空调位置，排污通风处理畅通。

　　4、酒店管理公司给加盟酒店提供的支持：

　　（1)授予酒店"连锁经营"特制牌与证书。

　　（2)协助加盟酒店选址，提供选址市场调查分析报告，进行xxxx预估分析。

　　（3)提供经济型酒店详细的整改（装修）设计方案、管理、营销、企划、教育、训练、设备等方案。

　　（4)提供对加盟酒店管理人员服务化、程序化、标准化、制度化、规范化等培训。

　　（5)提供《连锁酒店标准手册》、《员工手册》、《管理手册》、《营运手册》、《营销手册》、《文化手册》等标准化手册。

　　（6)提供物流、促销推广、酒店电脑管理软件、统一VI系统等体系。

　　（7)媒体定位：媒体广告宣传（报纸、电台、电视等）、新闻发布、开业方式和总体形象包装（如画册、礼品、POP宣传单等）形式进一步提升品牌效应。

　　（8)经营定位：包括价格、经营、服务、管理、服饰等

　　（9)费用定位：包括员工定岗定员、定薪、福利、水、电、气、税等成本费用。

　　（10)前期支持：开业前派人员为加盟酒店进行开业营运指导、员工招募、员工训练、促销策略并帮助解决经营管理中的问题等支持。

　　（11)后续督导：定期派人员为加盟酒店进行开业后的营运督导，经营管理等诊断活动，总部不定期的与加盟酒店进行信息交流、处理反馈、编发行业有关信息。

　　高效益精品型酒店效益分析和购地自建运作模式假释案例

　　一、投入产出分析

　　对高效益精品型酒店的效益，我进行了假释的初步测算，假释测算目前解放碑附近开设一家高效益精品型酒店，用常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积4000平方米以上，客房100间，餐位100个测算投入为450万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。

　　1、改造、装修费用为4000平米*每平方米预计投入250元/平米=100万元左右

　　其中：客房100间，每间房平均建筑面积23平均平方米，每平方米预计投入300元左右，计：260元*23平方米* 100间=600000元/装潢费用；

　　公区建筑面积占总面积的20%即：800平方米，每个平方预计投入150元左右，计：150元*800平方米=120000元/装潢费用；

　　餐厅占总建筑面积20%即：800平方米，每个平方米预计投入300元；计300元*800平方米=240000元/装潢费用。

　　共计：600000元+120000元+240000元=96万元

　　2、消防系统预计投入30万元

　　3、照明系统、通讯系统、电脑系统预计投入100万元

　　4、 电梯1台预计投入50万元

　　5、客房家电预计投入100间*4000元/间=40万元（单机空调和电视机及其他）

　　6、客房用具、布草预计投入100间*3000元/间=30万元

　　7、 餐厅设施设备30万元

　　8、 其他60万元

　　（一）年收入预测，预计销售收入在610万元左右

　　1、 客房收入100间*80%*365天*130元/间·天=3796000元

　　2、 餐饮收入100餐位*2*60%*40元/人*365=1752000元

　　3、 其他收入50万元（外卖、小商场等）

　　（二） 运行成本及费用合计430万元

　　1、 年租金120万元（按重庆市解放碑闲置写字楼房租赁均价250元/平米·年测算）

　　2、 税金35万元（按综合税金17%测算）

　　3、 水电等能耗45万元（按收入7%测算）

　　4、 员工工资60万元（按50人测算）

　　5、 办公费25万元（按收入4%测算）

　　6、布草洗涤费用、维修费用15万元

　　7、 广告及培训费用20万元

　　8、 折旧90万元（按5年计提）

　　9、物料消耗成本及其他费用120万元

　　10、财务费用25万元(投入资金均为银行xx算)

　　(三)经营利润初步估算为180万元，投资回收期两年半左右。

　　二、购地自建运作模式

　　如果以购地自建方式开发(建筑面积5000平方米估算)则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右。在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30～50万元左右，管理费按营业收入的2%-3%。

　　（一）开发模式

　　1、利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有：

　　(1)建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为{zj0}。建筑物高度为5层左右,，有一个电梯井位。

　　(2)建筑物结构为框架结构，允许进行改造。

　　(3)周边有一定的空地，出路通畅并可停车。

　　(4)水、电、气、排污、通讯等设施到位。

　　2、租地自建，对地块要求：

　　(1)三通一平，市政配套到位，到红线。

　　(2) 建筑面积5000平方米左右，视地理位置与价位而定。

　　3、购地自建

　　(1)必须拥有产权，并无对外抵押事宜。

　　(2)已立项(旅游用地)。

　　按照国际上操作经济型酒店的成功经验，购地成本需控制在总造价10%以下。

　　4、联合其他酒店共同投资合资、合作，对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。

　　5、加盟、特许经营

　　经济型酒店的连锁经营，品牌化和规模化的互动结果。先有一定数量的自营店和形象店，积累一定的经营理念和品牌商誉后，才能吸引加盟者。因此要吸引加盟需要：总部拥有一个良好信誉和市场感召力的品牌，或者拥有订户中心、旅行社等经营资源。有成功的单店及连锁店的管理模式，单店具有良好的赢利性，已消费市场较成熟、潜力较大。有统一的物品供应系统，给加盟者提供全万位的支持,。总部能够持续不断地为加盟者提供培训，有统一的、强有力的市场推广计划。

　　加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。

　　6、委托管理

　　由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方缴纳一定额度的管理费。

　　（二）选址要求

　　1、地理位置：

　　①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。

　　②邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。

　　2、交通条件

　　在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。

　　3、市场环境

　　作好周边市场的调研

　　①周边有没有饭店、酒店，他们的等级、经营情况（客源、房价等）。

　　②客流量（车流量、人流量，能否滞留）。

　　③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况等。

　　假如我们选择的是旧旅馆，则选址的要考察拟建酒店所在地点的车辆的流量，观察新的公路、机场发展的动向，靠近一条主要公路的交叉道附近为理想的兴建地点,。此外，某一特殊设施如机场、工业区、大学等附近，还有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我国积极倡导小城镇建设，这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建高效益精品型酒店的考虑地址。选址时还要考虑周边的酒店的竞争势态和配套设施的情况，在建设酒店期间可与城镇管理部门和其他相关酒店联系设立加油站、汽车维修点、小网吧、自动售货机、洗衣房、IC卡电话机、杂志和报刊零售店等,。

　　（三）注册成立酒店管理公司

　　下设事业拓展部（市场推广中心）、财务核算部（物资采购中心）、人事培训部、工程筹建部（根据开发模式确定是否需要）。编制一本《连锁酒店标准手册》，对连锁酒店的建造、室内设备、服务规程、人力资源管理及培训等做详细的规定，做到有"章"可循，有序发展。

　　1、规模

　　高效益精品型酒店从控制投资成本和经营定位考虑，建筑面积应控制在5000-6000平方米之间。客房100-150间左右，餐位 100-150个左右，停车位 50个左右。

　　2、风格简约，设施到位

　　酒店内设置单人房、双人房、家庭房和套房，以淡黄色、淡粉色为主色调，房内配备单体空调、卫浴、电视、电话等设施，家具采用板式结构，如简单的存衣柜、床头柜及写字台，提供24小时热水。

　　餐厅提供点菜及商务快餐服务，也可考虑自创一个大众化餐饮品牌，与高效益精品型酒店相配套。设置小规模的商场、书报销售店。

　　3、人员配备

　　配备30-50名服务人员，结构为：店经理1人，综合部（财务、人事、工程）10人，主管5人,，前厅接待3-5人,，保安兼行李员3-5人；客房服务员10-16人；餐厅服务员5人，厨师6人，小商场2人。

　　4、人力资源管理、培训、质量检查

　　各连锁店的人员培训均由酒店管理公司按照服务规程统一培训，保证规范化的服务，定时对各连锁店进行检查，以保证服务质量，维护品牌形象。

　　5、广告宣传

　　所有连锁店的广告宣传策划均由酒店管理公司统一对外发布，做整体形象设计和制作宣传资料，如同页、广告宣传册、广告牌的制作等。

　　6、物资供应

　　由酒店管理公司物资采购中心统一采购，集中采购以降低成本。

　　7、订房中心

　　设立酒店管理公司订房中心，配备免费订房热线，实现网上预订和各连锁店之间的交互订房。建立会员卡制度，锁定一批消费群。