二手房买卖中二手房律师和中介的作用有什么不同

北京二手房律师张仁藏：13501252594 

二手房交易程序复杂，涉及到的合同较多，而买卖双方对交易程序通常也不熟悉，尽管有房产中介提供服务，但中介与律师的作用xx不同，不能替代律师的工作。 概括来说，中介和律师在二手房交易中有以下不同： 

一、立场和出发点不同 

中介：

从促成双方交易出发，以完成交易并收取佣金为基本目标。中介不会对某一方有所偏爱，只是从中间人的立场来处理双方可能产生的争议。

   二手房律师：

从委托人利益出发，将为委托人减少法律风险和实现委托人利益{zd0}化为基本目标。律师从交易一方代理人的立场来处理双方可能产生的争议。

二、优势和作用不同

中介：有丰富的推销经验，掌握大量房源和客户信息，在房产和客户之间“配对”，促成双方完成交易。主要提供房产咨询、交易委托、代收代付有关款项、协助办理过户和交房手续等服务。

二手房律师：

拥有法律专业知识和实务经验，特别是在签订、审核合同、谈判交易条件、控制交易风险时，有其他任何职业不可替代的优势。主要提供房产法律的咨询，审核客户在交易过程中所签订的重要法律文件如居间合同、买卖合同、xx合同、房屋交接书，针对交易程序和合同内容与中介及对方进行谈判，对房屋权属等事项进行调查，同时对中介进行监督，促使中介规范操作。由于律师办理过许多诉讼案件，因此能在签约阶段就对将来发生纠纷的可能性做出预判和预防，以确保委托人利益。

由于中介和律师的上述不同，因而在具体案例中，双方的思维方式和工作内容也是不同的。以律师为买方提供服务为例，按以下阶段进行分析：

一、签定存量房居间协议

中介：拟定一个可行的交易条件，并尽力促使下家早日付意向金，以便用居间合同将买卖双方以及居间方联系起来，确定三方的法律关系，最终促成交易获取佣金，在居间合同中约定下家支付佣金的时间和条件以及下家跳中介将承担的责任。

  二手房律师：提示买方一旦支付意向金，则可能承担相应的法律后果，如果意向金转为定金，则买方不能毁约，否则可能丧失定金，建议买方考虑清楚，不能一时冲动。二手房律师提醒购房者对房屋权属、抵押、租赁情况、户口情况进行调查，同时与中介所提供的信息进行核实。并将居间合同中所确定的付款条件、交房时间、xx时间与下家充分勾通，提示下家这些交易条件一旦在居间合同中确定下来，签订的正式买卖合同也将与此一致。

 二、签正式买卖合同

中介：根据居间合同的内容尽可能提出双方都接受的交易条件，并签订正式的房地产买卖合同。适当考虑双方各自关心的问题，如卖方所关心的买方付款问题，买方所关心的过户和交房问题等，将这些内容在合同中进行约定。

二手房律师：审核中介起草的合同条款是否合法、是否规范、是否有歧义，是否将买方的意思表达清楚，对卖方义务的约定是否完善，违约责任是否公平、对卖方违约是否有有力的违约责任条款，卖方违约时买方有哪些救济措施，买方利益{zd0}化如何实现等等。此外，在买方与卖方产生分歧时，代表买方与卖方谈判。这种谈判往往是通过中介来进行的，如果能说服中介同意买方的观点，中介通常会转而去说服卖方，而由于中介是中间人的角色，卖方比较容易接受中介提出的意见。

三、过户

   中介：向买方提交清单，注明各项税费的金额，提示双方各自携带材料，约定时间地点办理。

  二手房律师：核实中介提交的税费清单，对中介进行监督、检查。

四、交房

中介：协助双方共同办理水电煤物业的过户及交房手续。

二手房律师：拟定规范的房屋交接书，对中介进行监督、检查。

五、交易僵局

当一方提出一项要求而对方不肯接受，而提出要求的一方又不肯让步时，容易出现交易僵局。假设是由买方提出的要求。

中介：评估买方要求的正当性，如果买方要求正当，则尽力说服卖方接受该项要求，如卖方坚决不接受，则根据自己的经验提出折衷方案，如再不被双方接受，则在能使交易继续进行的前提下尽力说服买方放弃该项要求。

二手房律师：向中介说明所提要求的正当性和合理性，使中介接受买方的观点并一起说服卖方，如卖方仍然拒绝接受，则根据自己的经验提出折衷方案，在确保买方利益的前提下与卖方及中介协商，拟定{zh1}的方案。

六、纠纷产生

中介：考虑能否确保自己的利益，中介费是否能按时收取，再考虑交易安全及对买卖双方的保障，做说服和调解工作。

二手房律师：首先评估买方获得的利益和面临的法律风险以供委托人决策，对可能产生的诉讼做好准备，采集相关证据，同时与中介及卖方谈判，以求解决之策。

七、诉讼准备

   中介：基本已不发挥作用，并力图避免自己可能承担的法律责任。

   二手房律师：此时直接参与诉讼的策划，并准备证据材料，选择诉讼切入的角度。

   当然，绝大多数由律师和中介参与的二手房交易都能顺利完成，产生纠纷解决不了{zh1}去打官司的毕竟是少数。一个合格的房产中介应当尽量避免产生纠纷，实现双方的共同利益；一个合格的房产律师在提前介入二手房买卖程序时，应当为委托人把好三关：合同关、谈判关、诉讼准备关，把交易安全放在xx。

总的来说，在二手房交易中，中介是联结买卖双方的桥梁，为双方创造成交机会；律师则是大海之中的领航员，为委托人确立航向、保障安全，是维护委托人利益必不可少的参谋。

北京市盈科律师事务所高级律师

张仁藏律师 

1、律师陪购：全程代理购买二手房

①查询预购房屋权属状况；②参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；③参与订立存量房屋买卖合同；④审查合同及相关资料⑤支付购房款风险防控；⑥陪同参与银行面签；⑦：陪同参与网签⑧代理缴纳税款⑨代为履行过户手续⑩参与物业交接⑩在交易全过程为委托人提供法律咨询等

2、律师陪售：全程代理出售二手房

①参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；②参与订立存量房屋买卖合同；③审查合同及相关资料④收取购房款风险防控；⑤陪同参与银行面签；⑥：陪同参与网签⑦代为履行过户手续；⑧参与物业交接；⑨在交易全过程为委托人提供法律咨询等

3、纠纷解决：

①解决商品房、二手房纠纷；②发送律师函；③代理起诉、出庭应诉等。

4、出具法律意见书

对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋

土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。

5、收费标准：

 1、面谈：咨询费每小时200元

 2、按房屋交易价格的1%-2%收取，50万元以下收费5000--10000元，律师费10万元封顶

6、联系方式：

业务咨询及委托电话：13501252594（如需面谈提前预约）　邮箱：zhangrencang@163.com　

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