当代物权法百科全书小辞典161
业主共有物管理费用的负担
陈绪国
物权法第九十八条规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”此条规定，事关共有物管理费用负担的原则规定。本辞条简要介绍主要业主共有物管理费用负担的基本特征，为灵活执行本条款提供理论依据。
本辞条，主要探讨灵活运用关于共有物管理费用负担的规定。通过论证，确认了本条款不符合相邻业主共有物管理费用负担的规定，而适合物权法第79条、第80条的相关规定。
业主之间的相邻关系，是业主的专有部分与全体业主的共有部分的混合共有关系。建筑物及其设施，除了室内、个人车库可以确定为专有，以及绿地和道路、文体设施、防空洞、水泵房、电梯间及其附设装备可以确定为共有的以外，其他部分，是专有中有共有（如业主近层外墙、楼底、楼顶等）、共有中也有专有（如业主近层走廊、楼梯、铺设的管线等）。所有这些，实质上为处理相邻的共有关系出了一道难题。
涉及到共有物的管理费用，一般而论，可以将业主之间的相邻关系均视为共同共有关系对待。但有的项目被当作按份共有关系，这也不足为奇。平时，物业管理企业有一个不成文的规矩，即面积大的业主所承担的物业管理费用要大些，否则就要小些。建筑物修缮的费用，也沿袭着这一土规矩来办理。在这方面，物业管理者是不考虑家庭人口的多少、仅考虑业主房屋面积的大小的。
作者曾反复强调，本条款是适合于合伙企业共有物的管理费用的。业主建筑物及其附属设施的共有关系，或曰建筑物区分所有权有共有关系，难点在于有些项目到底是属于按份共有，还是共同共有。因此，涉及到建筑物的简易修缮和重大修缮，本条款不是专门化条款。
其实，物权法第79条、第80条给予了明确的规定。
关于建筑物及其附属设施维修资金的筹集及使用的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公开。”（第79条）该条款首先讲明了这一方面的相邻共同共有关系。
关于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项的规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”（第80条）这一条款的{zh1}一句，实质上是将共同共有关系置换成按份共有关系了。当然，这种灵活变通方法，也没有什么不妥当的。问题在于，其中心思想与本条款的中心思想是不同的。
有的专家学者在解读物权法时，将建筑物的简易修缮与重大修缮一并列入讲解范围之内。但是，没有说明，这是适用于夫妻、家庭、合伙关系的对象，还是适用于相邻共有关系的对象？
通过本文本题目的论证，事情已经很清楚了：本条款适用于前三种共有关系的管理费用负担，不适用于后一种即相邻共有关系的管理费用的负担。因为物权法第79条、第80条足以颠覆本条款“共同共有”和“按份共有”的“两分法”共有制度。例如，第80条的“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，就是将以共同共有关系为主体的业主相邻共有关系，已经明白地、直接地按照按份共有的办法来处置了。
如果讲究法的效力，当然是谁正确、谁适用就采用哪一条。在一部法律之内，不存在“上法优于下法”，也不存在“后法优于先法”等法的效力规则问题。
结论是：本条款不适合业主相邻共有关系的管理费用负担的规定，即不适合业主建筑物的简易修缮与重大修缮的管理费用负担的规定；碰到此类问题，只能运用物权法第79条、第80条来解决。
还要补充的一点是，有的专家学者以“业主相邻共有关系可以颠覆共同共有关系与按份共有关系”为由，将业主相邻共有关系说成是“特殊的共有关系”。这种理由是不充分的。
实际上，每一种共有关系中，或多或少地颠覆一下其共有关系是存在的。原因很简单，在按份共有关系中，很多共有物是可以转化为共同共有关系的，有些按共有关系之中本身也包含了或多或少的共同共有关系，只要认真分析研究便可知晓了。只是本条款将物权法第79条、第80条颠覆得太明显了，因此就只能成就此两个条款，同时舍弃本条款的“对接”与套用。
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