房地产信托持续火爆的背后蕴藏投资风险

　　10月26日，中国银监会非银部委托中国信托业协会公布了前3季度信托公司主要业务数据，至9月末，中国累计新增信托项目金额1.8万亿，其中投向房地产行业的为0.22万亿，环比2季度末的0.14万亿增57%，远高于整个行业环比26%的增速，房地产信托市场火爆趋势明显。

　　业内人士认为，在地产行业调控的背景下，资金紧缺成为房地产行业不得不面对的难题，而房地产信托产品就成为了房产公司获取资金渠道的“新宠”。专家建议，房地产信托产品高收益同时蕴含高风险，信托产品不保本也不保收益，而房地产行业所面临的政策风险和市场风险都比较大，在购买该类理财产品时，应仔细了解产品的风险控制措施和自身的承受能力。

　　房地产信托火爆后市或将持续

　　实际上，今年房地产信托一直处于“一枝独秀”的市场地位。以集合信托发行规模为例，用益信托的统计数据显示，今年前三季度中国集合信托发行数量1335个，规模达到2488亿元人民币，其中，房地产信托产品规模为1240亿元，同比增高达421%。业内人士预计，进入4季度后，集合房地产信托产品还将保持较高增速，全年有可能突破1400亿元，远高于2009年全年449亿元的规模。

　　对于今年火爆的房地产信托市场，云南财经大学理财研究所所长赵越对记者表示，随着管理层对房地产市场的调控连环出招，银行开始严控房地产开发。资金紧缺成为房地产行业不得不再次面对的难题。在资金需求得不到银行支持的情况下，房地产信托产品就成为了房产公司获取资金渠道的“新宠”。

　　另外，信托金融工具已逐渐被开发商所认识和接受，特别是当前房地产信的持续收紧，加上受到欧美及亚洲各地房地产投资信托基金(REITs)热的影响，使得房地产业纷纷看好信托。另外，部分信托机构逐渐壮大和成熟起来，在适应政策变化和项目选择上更具时代特征。

　　三是房产信托产品吸引投资者的{zd0}亮点无疑是其较高的收益率。目前市场上高收益理财产品相对匮乏，与其他理财产品相比，目前发行的该类产品的预期xxxxx大多在8%-10%之间，这在如今的低利率时期显得颇为诱人。

　　赵越认为，在银行信与土地政策双重挤压之下，开发商对资金的渴求异常迫切，主观上希望融资渠道多元化，信托在房地产金融中的地位得到提升，这种趋势将会被延续。但由于当前房地产信托仍然是一种私募性质的集合计划，具有很大的局限性，远远不能满足房地产融资的要求。房地产信托虽能解决一些开发商的期融资需要，但总体而言，它还不具备成为房地产开发融资主渠道的条件。

　　选择地产类信托需注意风险

　　随着调控力度的不断加大，政策对房企的影响也逐渐显露。三季报显示，上市房企盈利快速增长的同时，存货增加、资金压力加大成为普遍现象，形势似乎正在朝着调控的方向发展。前三季度上市房企经营活动现金流总和为-769亿元，而去年同期则为流入409亿元。与此同时，房企的存货水平依旧大幅上升，三季度末总额为7091亿元，较去年同期增长44.89%，增长的速度明显快于营业收入。

　　房地产信托规模猛增，市场风险也将加大，有可能面临政策风险。投资者面对这种情况又该如何看待?赵越建议，投资者应关注房地产行业风险。比如如果房地产市场一旦转向萧条，信托融资的房地产项目销售不畅，或有可能会有一批房地产信托计划面临到期无法兑付。房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的。他认为，房地产信托越是火爆，越要保持冷静;选择越多，越要仔细。房地产信托产品的主要收益，来源于房地产项目是否能顺利产生预期的现金流。高收益同时蕴含高风险，信托产品不保本也不保收益，而房地产行业所面临的政策风险和市场风险都比较大，在购买该类理财产品时，应仔细了解产品的风险控制措施和自身的承受能力。

　　另外，监管当局对房地产信托持审慎态度。故要随时关注监管当局对房地产信托政策变化。

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