前几年，团购商品房，比零售商品房，价格优惠许多。这个差价，驱动一些人出卖自己的团购房姓名使用权。由于房价暴涨，有的人反悔了，引发购房姓名使用权转让合同纠纷。

  在商业领域，姓名使用权转让未被国家法律严格禁止，且解决姓名使用权转让合同纠纷，一般人尚未认识到法律依据。因此，探讨解决途径，以维护社会和谐稳定，很有必要。

   三年前，职工吴有明所在系统的某工会牵头，与某开发商签订了团购商品房合同，发起本系统职工个人出资，集体购买商品房的预购房筹款活动。该商品房每户平均面积120平米，楼下有车库，楼间有停车场，很适合小康之家居住。吴有明虽报名购房，但不想交纳预购房款，只想把自己的“团购房姓名”，换成货币。外单位的李某需要买房，与吴有明达成口头协议，一次性支付吴某“团购房姓名转让费”以及日后的“更名手续费”一万元人民币成交。当时吴某签写的收据写着：“今收到人民币壹万元整，此款为购房过户，过名款，本人愿提供过名一切手续。 吴有明  2005年1月20日”。该团购房姓名转让合同生效。

        2005年2月1日，李某使用吴有明的团购房姓名，向某工会交纳了团购房预购款。此后，又两次交纳预购房款，无奈开发商拆迁受阻，建房计划夭折，三年后，新开发商接手，团购房屋才建成。2007年12月13日，李某以吴某的名义向新开发商交纳剩余团购房款及入住费，取得了住房钥匙，并装修入住。不久，正等着与开发商签写个人购房合同时，办理更名事宜的李某，听到了噩耗——吴有明变卦了。     原来，房价暴涨，吴有明不但拒绝提供更名手续，而且主张拥有李某所购房屋的产权，认为李某手中购房票据的姓名是吴有明的；商品房分配单上的姓名，也是吴有名的，房子就应该归吴有明所有。2008年5月，吴有明起诉到初级法院，要求李某把“房屋腾迁”给他。

吴有明的起诉状写道：“2005年1月，原告所在单位的职工集资建房。在建房过程中，被告李永芳欲购买原告吴有明的在建房屋，并向原告交纳了一万元的预付款。后原告得知在开发商没有预售许可证的情况下，他与被告的房屋买卖行为存在严重瑕疵，便欲找被告协商解决此事，将预付款退还给被告，但被告置之不理。2007年 12月13日，房屋分配给原告后，被告李永芳在没有征得原告同意的情况下，将房屋钥匙私自带走，由被告在原告的房屋内居住。…原告为维护自身权益，现诉至法院，请人民法院依法保护原告的诉讼请求，判决被告为原告腾房”。

    这份诉状，字虽不多，但写得很有份量：

1，         单位集资房不准买卖，集资房转让合同无效；

2，         已交预付房款的按房屋买卖，无预售许可转让合同无效；

3，         原告一直想退款，但被告对原告的要求始终置之不理；

4，         被告侵占单位分配给原告的房产，严重违法。

看来，吴有明要求李永芳腾房，有法可依，有理可讲啊。

2008年5月，实际购房人李某接到通知，到初级法院取回传票，看到了吴某的起诉状等诉讼材料。李某不想与吴某对垒，毕竟需要人家配合才能更名啊，就打电话给吴某：“朋友，打官司费钱，费时，对您我都不利，我把请律师的钱给您，再加一点，给您一万元可以吗？”吴某回答：“我要房子。不然，得七万，八万才行，至少也得给四万，五万吧”。李某说，“那就法庭见吧”，不欢而散。

    李某想，“我的错误，就是当初不该买他的团购房名额，原想省点钱，结果，错过了购房时机，不但没省下，房子还要腾给别人，白等三年，白搭几十万，后悔也晚了”。

李某再一想，觉得自己没有恶意侵占吴某的房产：

1，         三年前订立转让合同时，吴某既没有房产，也没有购房票据，出让的仅仅是其“团购房购买权”，即过期作废的权利，和“购房姓名使用权”，即人格权。当年，吴某出让的不是李某现住房的物权或债权，吴某有什么权力要求腾房？

2，         即使法院判定转让合同无效，判决将“团购房购买权” ，“购房姓名使用权”退还给吴某，也不会将李某的购房款，及购房收益，统统判给吴某吧，不会糊涂地宣布李某无偿腾房，损失自负吧。

李某觉得，自己除了不该买这个购房名额，没有其他过错：

1，         该小区土地，是列入城市棚户区改造的土地，是开发商有偿使用的土地，不是吴某单位的土地；该小区建设资金，来源于开发商的投资，和购房人的投资，其中，没有吴某所在单位的投资；该小区应该不是单位集资房，也不是经济适用房，应该没有严格的身份限制和人格专属，转让购房权合同并不违法；

2，         国家采取税收等方面的优惠措施，鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅，是面向全体公民的福利举措。吴某借机将此福利，兑换了一万元人民币，应当知足；

3，         李某自愿投资购房，尽管三年后才得到房屋，但对房屋，对团购工会，对开发商都很满意，没感觉有什么瑕疵，也不觉得团购房违法；

4，         李某有偿使用吴某的团购房购买权，向开发商交纳了全部购房款，善意取得现住房。李某基于合同与债务关系，有权占有现住房，只等更名签写购房合同，办理房产登记了；

5，         该小区房屋属于普通商品房，单位，个人，自愿购买，先买先得。吴某没有购房，其单位也没有分配房屋给吴某，吴某没有权力主张李某的房产；

6，         吴某现在毁约，要房子可以，但不应无偿腾房，退还转让费，购房款之外，耽误李某购房三年之久，房价损失，违约金等必须赔偿，至少要按现行房价腾房。李某的看法，听起来也有法可依，有理可讲啊。 

李某想找个律师，帮着打官司，写答辩状。几个律师看了材料，都摇头说，“名字是人家的，房子就是人家的啊，咱们的证据不足，很难打赢啊”。李某不甘心，一边找律师，一边买些法律书籍看，把《城市房地产管理法》《合同法》《民法通则》《物权法》《民事诉讼法》等反复研究，并上网查找有关资料，但是，很少有关“购房名额”，即“购房姓名使用权”转让的信息，听说，在法律界，这方面尚属空白，输赢都有，关键看法官，这就真的难办了。

    祈求老天爷保佑吧，李某终于找到相近的法律依据：高等法院关于这类案件有个意见：“当事人在取得房屋之前，与他人签订房屋转让协议的，该协议并非真正意义上的房屋买卖合同，实为将购房权转让即债权转让，该协议不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》调整”。在预购商品房阶段，并未禁止购房权即债权转让，即购房合同与购房票据转让。这时，购房姓名尚未与房屋产权挂钩，合同效力大于姓名权力，适用《合同法》调整。

   “购房权转让即债权转让”已有定论。吴有明没有交纳预购房款，对开发商没有债权，其“团购房名额转让”称不上真正的“债权转让”，即称不上“购房权转让”，只能叫“购买权转让”。吴有明的“团购房名额”转让，实质是“购房姓名使用权”转让。尊照高法意见，该项转让协议，不适用《城市房地产管理法》调整，而适用《合同法》等相关法律调整。

     听到“高法意见”，李某觉得自己的购房行为没有违法：

1，         依据《合同法》第十条 “当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式”。２005年，吴有明收到一万元团购房名额转让费的口头合同应当是合法有效的；

2，         依据《民法通则》第六十六条 “本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意”。三年来，吴某从未反对别人以他的名义交纳团购房款，对“他人购买吴某名下的房屋”应视为同意，并不违法；

3，         依据《物权法》第二百四十一条 “基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用，收益，违约责任等，按照合同约定；合同没有约定，或者约定不明确的，依照有关法律规定”。吴某事后与李某补签的合同，约定购房收据，归李某保管，所购房屋，归李某所有。李某有偿善意取得，有权占有该房屋，并未违法；

4，         依据《民事诉讼法》第六十四条 “当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。吴某主张李某的房屋，是其单位无偿“分配给”他的，但拿不出有效证据，属于捏造事实；

5，         依据《民事诉讼法》第五十二条 “被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”。李某有足够的证据，证明团购房名额，团购房房产，都是依照合同有偿取得的，实际购房人的身份，应当被确认，吴某“要求腾房”是非法的。

     解放思想，首先要面向现实，实事求是。学习了上述法律知识，李某鄙视那些仍然停留在“公房分配年代”的法律界人士，倒找钱，也不想请他们做自己的律师了。 

三年来，吴有明为了这个卖掉的团购房名额，心潮起伏，有欢喜，也有悲伤和愤怒。2005年1月，吴某为自愿报名的90平米团购房名额，分文未投，转手卖了一万元而感到欢喜。到2005年五月，房价涨了，看到有些交过预购款的人，卖交款收据净剩两万到三万元人民币，吴某自叹不如人家精明了；到年底，卖团购房款收据的人，有的净剩四万到五万，吴某有些后悔，但得知原开发商有问题，购房款可能打水漂，没敢找李某把购房权再买回来。2006年，原开发商撤出，扔下一大堆问题，有些人怕陪本，照本抛售，吴某也没敢买，现在还后悔错过了发财机会。2007年，新开发商建起了住宅，房价暴涨一倍多，这时才卖购房款收据的人，净剩十多万元了。吴某感觉伤心，感到悲哀，悔恨自己没有远见。

     经高人指点，吴某看到自己还有发财的希望：李某房产使用的姓名，因客观原因尚未更改，其十几万元的房产收益，也应该有吴某的一半。2008年三月，吴某打电话找李某，要求追加转让费，李某却说，“三年前成交的买卖，可以找后帐吗？ 如果房价跌了，我赔了，您能分担跌价损失吗？不差您的钱吧？”吴某忿怒了，回答道：“不差钱，就差事”。

    这事，就是到法院起诉，要求腾房。吴某坚信，名字是谁的，房子就是谁的，人民法院要为人民做主。吴有明忿怒地说：初级法院若不公平，我就上诉到中级法院，我相信，房子是我的！

依据《民事诉讼法》{dy}百零八条 起诉必须符合下列条件：
（一）原告适于本案由直接利害关系的公民，....

（二）有明确的被告；

（三）有具体的诉讼请求和事实，理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

      吴有明的律师觉得，除了第三条的事实，不够充分外，其他三条

都符合起诉要求。遂帮助吴有明找到两个证据：

1，吴某单位某领导人的说明，“2005年1月，吴有明将自己名下的

   房子，以一万之整，转让给李永芳。”叫个楼房住宅，就不可能

  一万元成交，明显的不公平，不合理。根据《合同法》第五十四条

 “下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者

  撤销：...在订立合同时，显失公平的”。据此，该项显失公平的

  房屋转让合同，应该被撤销，原告退还一万元，被告退还房子。

2，某售楼中心的房屋分配单复印件，“业主姓名：吴有明”。

    充分证明，房子依法属于吴有明所有。

人民法院没有理由不予立案 ，被告没有理由不腾房。

李永芳经朋友介绍，找到姜律师，两人分析案情，不谋而合，所见略同。姜律师是个比较喜欢研究问题的律师，觉得正确处理本案，有前瞻性，具有典型意义。在市场经济环境下，许多“冠名标的物”转让，逐渐增多，“姓名使用权纠纷”在所难免。其实，转让“冠名标的物”本身有个特点，即随着“冠名标的物”的转让，“姓名使用权”一并转让了。否则，就叫单纯的“标的物”，不叫“冠名标的物”了。转让合同成立后，若觉得不妥，有正当理由，可以反悔要求重议，但超过诉讼时效的，一般不再追纠了。

     本案被告李某，没有及时办理更名，不是他自己的过错。前两年因为原开发商撤出开发，没有建房，办不了；后两年因为小区仍在建设中，尚未正式销售，也办不了，因此，不应该由被告李某承担过错。另外，前后跨越四个年头，早已超过一般民事案件的诉讼时效，不宜提倡追诉。

     李某决定聘请姜律师，到姜律师所在事务所，交纳七千元代理费，委托律师合同成立。

姜律师代写了答辩状，原文如下：

民事答辩状

答辩人李永芳，男，…

答辩人李永芳认为，被答辩人吴有明的起诉，没有事实及法律依据，应予驳回，具体理由如下：

一、    本案争议的房屋是普通商品房，而非集资房。

… 根据建设部《关于深入开展集资合作建房的意见》，集资合作建房要求集资合作建房实行单位利用自有土地，按照法定程序申报并须获得房改办批准。而本案没有实行单位，建房用地是通过棚户区拆迁获得的，而非原告单位的土地。因此，本案的房屋不是集资房，而是团购商品房，被答辩人的陈述与事实不符。

二、    被答辩人允许他人（包括答辩人）使用其名义购买房屋，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效民事行为。

2005年1月20日被答辩人吴有明收到李永芳转交的一万元人民币，并为此出具了收条，注明了款项来源（购房过户、过名款，即同意使用其名义并协助更名款），充分说明其同意别人有偿使用其名义购房，并因此获得报酬。…

    事实说明，被答辩人是允许别人使用他的名义购房的；从他收到一万元钱知道有人用他名义购买房屋开始，到实际购房人多次交纳购房款的长达三年多时间内他从未问津的事实，不难看出实际购房人是谁，至少他是不反对的。而答辩人李永芳已经按协议的约定支付全部购房款、入住费，并对房屋进行了装修和实际入住。现在，被答辩人看到房价上涨，试图利用房屋未办理产权登记之机反悔、见利忘义，主张腾房，违反双方已达成的协议和法律公平原则的表现，不应予以支持。

三、    答辩人为真正的购房人，是争议房屋的主人，被答辩人无权主张让真正的购房人腾房。

购房款以及被答辩人获得的一万元钱都是答辩人付出的。根据谁投资谁所有，谁收益的最基本的常识，被答辩人没有为购买房屋付出过一分钱，当然没有权利主张获得物权，也没有机构确认其获得物权。根据我国《物权法》第十五条之规定，即使未来的产权证记载在被答辩人的名下，在答辩人与被答辩人之间，此房因当事人之间有约定，也应认定房屋的真正主人是答辩人，而非被答辩人。

综上，请求人民法院认定真正的购买人为答辩人，依法驳回被答辩人的腾房请求。

 《答辩状》之外，李永芳又写了《答辩词》和《反诉词》，以及十项证据，一并送到法院去应诉。

【有人说：吴有明偷换了一个概念，把当年转让团购房“名额”，
偷换成转让团购房“房屋”，把“人格权”，偷换成“物权”了。
     这个关键点，李永芳及其律师，尚未抓住。
不见庐山真面目，只缘身在此山中。还是旁观者，看得清啊！】

【还有人说：吴有明偷换了两个概念，拔高了两次。
（一）把“团购房姓名权”，偷换成“团购房所有权”，使吴某从
     “无房产”拔高到“有房产”，为要求腾房，找到“事实”；
（二）把“商品房”，偷换成“公房”，从“有偿分配”拔高到
      “无偿分配”，为吴某的“团购房所有权”，找到“理由”。
      经过高人这么 “从无到有”再“从有到无”两次拔高，吴某
       “无偿分配的房屋产权”，“依法成立”，亟待受到保护。
       似乎李某占有吴某的房产，是侵犯公民财产的犯罪行为，
       不仅需要立即腾房，而且需要科以罚款和批评教育。
      谁料，李某却不以为然。另有言词在后。】

李永芳呈送的十项证据如下：

    1，证人证言，证明2005年1月20日，李永芳给吴有名

      “团购房名额”转让费一万元，合同成立的事实；

2，吴有明收到一万元“过名，过户款”的收条，

     证明当时吴某愿意“提供更名一切手续”的

     事实；

3，团购房定金收据，证明2005年2月1日，李永芳

   以吴有明的名义，交纳定购团购房定金的事实；

4，团购房名额转让协议，证明2005年5月，吴有明

   书面认可“团购房名额”转让，同意李永芳

    所购房产，全部归李永芳所有；

5，团购房购房款收据，证明2005年2月至2007年

      12月，李永芳交纳全部购房款，确是实际

   购房人的事实；

6，入住费收据，证明2007年12月，吴有明仍然

  同意他人以自己的名义，交纳各项费用的事实；

7， 某工会的房号，证明李永芳取得某工会所发

   房号的事实；

8， 房屋分配单，证明该房屋属于有偿分配的

   商品房，不是单位无偿分配的公房；

9， 防盗门收据，证明2007年12月13日，开发商

   将房产交付给实际购房人的事实；

     10，业主登记表，证明登记业主身份证号码

         为李永芳的事实。

李永芳写的反诉词如下：

尊敬的法官：

　　被反诉人吴有明（本案原告）存在二种不法行为：

一，   不该见利忘义，背信违约；

2004年12月，被反诉人吴某虽参加了某工会的团购房报名，但不想买房，不愿交纳预购房款，便将其团购房名额“过户，过名”给别人，即转让其团购房购买权。后来，吴某的团购房权以一万元高价卖掉了，吴某承诺日后“愿提供过名一切手续”。经查证，团购的“某某小区”只是团购双方的意向，尚未拆迁完毕，就夭折了，吴某根本没有“在建房屋”可言。被反诉人吴某，自己没有在建房屋，也没有预购房屋，既没有物权，也没有债权，只有短暂的团购房购买权，即购房姓名使用权，而且“以一万之整，转让给李永芳”了。吴某承认转让购房名额，并收了钱，就应该履行合同义务，不应该见利忘义，背信违约。

二，   不该虚构事实，欺骗法官；吴某谎称其所在单位，于2007年12月“分配给原告”一套集资房。但是，吴某的证据，不是其单位的分房单，而是某小区售楼中心的商品房分配单复印件。该商品房分配单原件，需要两种原始凭证，才具有法律效力：（1）某工会和某开发商的购房款收据；（2）某工会发放的房号。吴某没有这两种原始凭证，证明吴某主张的“分配房屋”，纯属欺骗法官的虚构事实。

自2005年2月1日以来，反诉人李永芳基于合同关系，有偿使用吴某的购房姓名，投资购房获得的收益，应当归李永芳所有。上述商品房分配单的两种原始凭证，都在李永芳家中保存，可见反诉人李永芳是实际的购房人。被反诉人吴某对其姓名的所有权，不等于对李永芳房屋的所有权。被反诉人吴某虚构的“分配房”事实，恳请法官明察。

    被反诉人吴某，背信违约，欺骗法官的不法行为，历历在目，恳请公正的法官，依法给予批评惩处。 

                                                   反诉人李永芳  敬呈                             年  月  日

姜律师也写了反诉状，一并交到法院。反诉状这样写的：

         民事反诉状

反诉人（本诉{dy}被告）李永芳 ，男，…

被反诉人（本诉原告）：吴有明 ， 男，…

案由：所有权确认纠纷

反诉请求

1、一，确认反诉人李永芳是争议房屋的真正购房人，

   争议房屋归反诉人所有；

2、二，判令被反诉人承担诉讼费用，并赔偿反诉人李永芳

   诉讼损失七千元人民币。

事实与理由

2004年12月，被反诉人吴有明，口头约定有偿转让其团购房购买权。2005年1月20日，李永芳按照约定支付壹万元人民币给被反诉人吴有明，购得其团购房购买权，即团购房姓名使用权。吴有明收到壹万元“过名过户款”，同意“提供更名过户一切手续”。

     随后，反诉人李永芳按照团购房的要求，分期交纳了全部购房款及入住费用，2007年12月，从开发商那里取得现住房，并装修入住。三年来，被反诉人吴有明对他人以其名义交纳购房款，从未有异议。

     现在，被反诉人看到房价上涨迅速，悔不当初，遂向法院起诉，要求反诉人腾房。反诉人认为自已是真正的购房人，是争议房屋的房主。反诉人作为实际购房人的身份应当得到确认。

    由于被反诉人的无理告诉，导致反诉人产生七千元的代理费损失，依据《民法通则》{dy}百二十条，被反诉人有义务赔偿因其错误行使诉权给反诉人造成的诉讼损失。

此致

某某人民法院        

                      反诉人：李永芳

法院受理了反诉状，宣布开庭日期推迟到15天以后，另行通知。

吴有明有何反应与举措，且听下回分解。 

李永芳的赔偿要求看似重了一点，但和吴有明的腾房要求相比，

就轻得多了。这只是应诉不得不采用的办法。因为，吴有明敢于

背信毁约，编造谎言诉至法庭，必定是有充分准备，不可小看 ！

反诉对起诉，1：1 平局。

世界在发展，情况在变化，各国法律也随之发展变化。目前，我国社会已进入“市场经济”时代，维护市场秩序的法律法规，必然会陆续出台。我们欣喜地看到了《物权法》出台，看到了高法将“购房权转让“与“房屋买卖”区别对待的指导意见。这些都是中国法律界的巨大进步啊，可喜可贺！

     对于“姓名使用权转让”，“严格禁止”或“xx解放”都不可取；目前的“有所限制，有条件开放”是正确的选择。若能尽快出台相应的法律条文，加以维系，可以减少纠纷，维护社会稳定。

三位法官的看法

（1）对于孙某的告诉，某基层法院以“房屋腾迁”

     案由立案。民庭穆法官处理过几十宗这类案件，

     都是通过调解，双方达成协议，解决纠纷的。

     穆法官接到吴某诉李某的“房屋腾迁”案，原想

     通过调解解决。因孙有明，李永芳，双方都不妥协，

     调解无望，穆法官感觉到有些棘手；

（2）李某通过朋友，找到某法院立案庭张法官，简介案情后，咨询出路。张法官直摇头，表示 “名字是谁的，房子就是谁的”，“除非找个好律师，钻钻法律空子”否则，难于胜诉；

（3）李某朋友的朋友，找到一位外地某法院民事庭法官，简介案情，咨询出路。该法官边看“团购房名额转让协议”，边说：“抓住这个转让协议，或许能够胜诉”。

（七）孙某口头改变诉求

       这几天，孙有明及其聘用的律师搅尽腦汁，也未能写出针对被告反诉的答辩状。原因是：（一）人家讲的句句有理有据，无可辩驳；（二）怕白纸黑字再让对方抓住把柄。

孙某索性一字不写了，暗中寻找新的突破口。

孙某觉得，现在当官的都是得过且过，没有几个认真办事的，只要力度够，见钱眼开的法官，还是有的。 另外，自己捏着李某的命脉——房屋登记尚需更名，更名必须孙某配合，要求李某再给七万元达成和解，很有可能。预计打出去五万元，自己还能剩二万元，白得谁不得啊！

于是，孙某到法院去，向穆法官表达了要求李某追加

七万元更名费，即同意和解的意思。穆法官希望调解纠纷，即通知李永芳到法院领取第二份开庭传票。

    李某领传票时，穆法官转达了孙某的和解意愿及要求，询问李某是否同意和解。李某不想卷法官的面子，答应调解， 但是，不接受孙某的要求，希望孙某履行《团购房

名额转让》合同义务，自觉提供更名手续。

庭审准备

穆法官一贯廉洁谨慎，秉公办案，不是吴某想象的那种昏庸贪婪法官。自从李某提出反诉，按规定，顺延十五天，另行通知开庭日期，穆法官就等着吴某拿出新的证据，证明其对争议房具有所有权，以便保护其合法权益。

半个月过去了，吴某什么也拿不出来。三年前，吴某卖掉了该团购房名额，根本没有交纳过购房款，手中没有交房款的证据；另外，房改已经十年了，找不到无偿分配公房给吴某的人证物证。吴某想，腾房子的可能性不大了，要点钱还是可能的。但是，绝不能承认团购房名额转让那回事，只能说“我卖的是在建房屋。李某只给了一万元预付款，太少了。怎么着 也得给个七万，八万的吧？”或许能得到法官同情和支持。吴某向法官表达了“再给七万元，同意和解”的意思。

    这时，穆法官心中已经明白了：吴某不是因其房产遭到侵犯，要求法院维护其合法房产，而是以“腾房”为由，为三年前的“团购房名额转让”合同，讨价还价。这类合同，虽不像赌资合同那样被明令禁止，但也不是什么正大光明的合同，属于未禁止，但不提倡的合同。这样的权益，确实难于维护，又难于否定啊。

        穆法官做着最坏的打算——双方都不妥协，怎么办？调解不成，判不判？ 怎么判？ 学到用时方恨少啊 ！ 

{dy}次庭审（ 12 ）

2008年 7月17日，开庭审理如期举行。原定上午九点开庭，原告九点二十还没有到庭 ，穆法官要求被告李某，及其律师，证人等再等十分钟开庭。九点二十五分，原告孙某及其律师，姗姗来迟，进入法庭落座。

穆法官宣布开庭，讲解审理程序和要求，庭审分为三个阶段进行，即宣读诉状，答辩状，明确争议焦点；审理各方证据，辩别真伪；双方辩论法理。宣布法庭纪律，要求各方遵守。

（一）双方宣读诉状,明确争议焦点。

原告，被告，以及代理人，先后宣读起诉状，答辩状，反诉状，

穆法官总结出以下五个焦点：

说明：

1，本故事纯属虚构，与现实无关，请不要与现实挂钩；

2，吴有明，孙有明，都是原告的名字，代表本案原告。

   原告代表那些到售楼处登个记，挂个名，就以为自己

   拥有房产的人。他们以为不必交纳购房款，只要报个

   名，就合法地拥有所登记房屋的所有权，真是个笑话。

3，市场经济，遵循等价交换原则，原告这样的笑话，

   越来越得不到我国法律的支持。驳回其“腾房”要求，

   只是时间问题。

穆法官针对原,被告宣读的诉讼文书,提出五个焦点:

1，争议房屋性质，属于团购房 或者集资房 ？

2，原告要求被告腾房的法律依据是什么?

3，被告反诉原告,要求赔偿诉讼损失的法律依据是什么?

4，谁是真正的购房人？

5，原告的起诉，是否超过诉讼时效？

穆法官询问:是否有补充意见 ? 原告孙某回答: 没有。被告李某举手说:有。穆法官：被告补充，书记员记一下。

李某说： 2005年初 ，原，被告之间，转让的标的物是什么？这是个关键的焦点，恳请法官审查清楚。被告说是团购房名额，原告说是房屋，因为标的物性质不同，转让价格就不同，适用法律也不同。转让标的物性质，决定该转让行为是否合法。

穆法官说：被告的补充，标的物是什么？列为第六个焦点。其他人，还有补充没有？没有了。我再补充一点,第七点,原告与被告的转让行为,是否合法有效?

（二）双方举证，质疑 ，法官取舍证据阶段。

穆法官：原告出示证据。孙某律师宣读“房屋分配证”，证明争议房的主人是孙某，房屋应当归孙某所有。

被告李某律师提出质疑：1，该分配证，证明争议房是开发商销售的商品房，不是孙某单位分配的集资房，证明原告所说“单位分配的房屋”与事实不符；2，2005年初，孙某的购房名额，有偿转让给李某。基于合同关系，李某在更名之前，使用孙某的名字购房，是合法的。这时，孙某对李某所购房屋，没有所有权；3，原告出示的分配证，是个复印件，不是原件，缺乏证明力，不应采用。

穆法官问：原告手中有原件吗？孙某回答：没有。穆法官问：原件在那里？孙某答：应该在被告那里吧。穆法官问被告：原件在你那里吗？李某回答，在我这里，后来交到物业公司，换取房门钥匙了。和分配证相关的房号，票据原件，都在我这里。

穆法官问原告：你交过购房款吗？孙某回答 ：没有。穆法官问：分配证从那里复印的？原告律师：从物业公司的微机里调出来打印的。穆法官说：这个复印件不足以做证，不予采纳。原告还有证据吗？

原告孙某，出示第二份证据，由原告律师宣读孙某单位某领导写的说明，说明2005年单位集资建房，孙某名下的房屋，以一万之整，卖给了李某。原告律师强调两点：

1，争议房是集资房，不准许买卖，转让合同无效，

   房子归孙某所有；

2，买卖显失公平，合同自始无效，房子归孙某所有，

   孙某是房子的真正主人，有权要求被告腾房。

被告律师对“说明”，提出质疑与肯定 ：

1，是否集资房，由建房土地，资金，批准手续等要件

   决定，某个人的看法，不起决定作用。我们有足够的

   证据证明，这是普通商品房，不是集资房；

2，2005年，孙某没有房屋，也没有购房票据，只有购买

   团购房的报名，转让的是“购房权”，即孙某的“购房

   姓名使用权”，该项人格权，当时的行情，5000元

   到一万元人民币。孙某得到一万元， 买卖是公平的；

3，该说明，是原告孙某认可的原件，证明2005年初，

   原告孙某已经知道其名下的“房屋”，转让给李某了。

   孙某知道其名下的“房屋”已归他人所有，三年期间，

   未做否认表示。现在要求腾房，确实晚了点，超过了

   一般民事诉讼时效为两年的期限。

穆法官说：把原件拿上来，对照一下，这个证据可以采用。原告还有证据吗？孙某答：没有了。

穆法官：下面，由被告举证。      

穆法官：被告出示证据，说明事实 。李某的律师申请，按照呈送的证据目录顺序，一一 说明。穆法官：可以。李某律师请求出示{dy}项证据，宣读证人证言。穆法官：传唤证人出庭。证人林某出庭，简述了2005年初，孙某通过林某，将团购房名额，有偿转让给李某的事实。陪审法官问：当时购房名额转让，怎样作的价钱？林某答：我们三个人，根据当时的行情，协商议定的价钱。问：单位有建房投入吗？林某答：没有。问：单位给予购房补助吗？答：没有。穆法官问原告：对证人讲的，有异议吗？孙某答：没有。穆法官：证人证言可采用。书记员打印出来，让证人签字。

穆法官：被告出示下一项证据。李某律师宣读当时孙某签写的收条原件，“ 孙有明收到人民币壹万元整，此款为购房过名，过户款，明子愿提供过名一切手续。孙有明  2005年 1月20日”。该证据说明:

1，    转让标的物是购房名额，即购房权,并不是房屋，不适用房屋买卖有关政策，而是适用《合同法》等法规；

2,购房名额转让费，即“过名，过户款”作价壹万元，孙某

  收到转让费,转让合同成立即生效；

3，依据《合同法》 孙某负有“提供过名一切手续”的义务，不应该违约,如果违约,应承但相应的赔偿责任；

4，  自2005年初，孙某将购房权转让给李某，原告孙某对该房屋就失去了全部权利,原告孙某,无权索要李某购买的房屋。

穆法官问：原告有异议吗？孙某答：有。收条的字，不是我写的，都是中间人林某写的，不是我的意思表达。

陪审法官问：名字是谁签的？孙某：是我签写的。陪审法官问：签名时看到上面的文字没有？孙某：看到了。

    穆法官：收条上的“明子”，指代谁？孙某：大家都叫我“明子”。法官问：当时你收到一万元吗？孙：收到了，他们说，先给一万元预付款，房子下来后，再给剩的钱。

穆法官问：有证据吗？孙某：口头的。法官问被告：有这个约定吗？李某：没有。如果有，必然要写在合同里，合同里没有这个说法，事实上也没有这个说法。

穆法官：把原件交上来，对照复印件看一看。李某呈上原件。穆法官：这项证据可采用。

穆法官:被告出示下一项证据。

李某律师：自2005年2月1日至2007年12月13日，先后五次

         交纳团购房款的收据，说明全部购房款，都是李

         某交纳的，证明李永芳履行合同义务，是实际购

　　　　　房人，有权占有所购买的房屋。

穆法官：原告有无异议 ？

孙某律师：有。被告交纳购房款，只能证明被告与原告之

　　　　　间，存在债权债务关系。并没有改变争议房归

　　　　　原告所有的事实，因为，所有单据的名字，都是

　　　　　原告的，可以视为原告交纳的购房款，证明原告

　　　　　是合法购房人。房子应当归原告所有．

李某律师：孙某的购房姓名使用权，卖给被告了，孙某的

　　　　　购房姓名，归被告使用，代表被告的权益.

     　　 原告承认“债权债务关系”,也就承认了转让

　　　　　合同关系.基于合同关系,被告出资购买的房屋,

　　　　　应当归实际购房人被告李永芳所有.

穆法官：把单据原件拿上来对照一下。 李某呈上原件。

穆法官：原告还有异议吗？孙某：没有。

穆法官:证据,可以采用。出示下一项证据.。

穆法官:被告出示下一项证据.  

李某律师: 出示<团购房名额转让协议>.这是在2005年末,原

         开发商违约,未如期拆迁的情况下,被告要求原告

         把年初的口头协议落实到书面的证据.

1，    证明原，被告之间,确有团购房名额转让事实存在；

2，    追认2005年1月20日,孙某收到转让费起,口头转让合同成立的事实；

3，    证明被告基于合同关系，有偿取得争议房是合法行为。原告孙某有义务协助被告李某在办理产权登记之前,将购房人姓名更名为李某.

穆法官:原告对这份协议,有无异议 ?

原告律师:有异议.开发商违约,没有预售许可证,存在严重瑕

         疵.这时的房屋转让协议,不合法,应属无效合同.

        转让协议无效. 原告退还人民币一万元转让费给被

        告,被告腾房子给原告，争议房屋应归原告所有.

被告律师:原告混淆了两个概念:

     1，原告与被告的购房名额转让协议, 不是开发商与 

        团购房组织者之间的商品房集体购买协议,这是两

        件事.团购房组织者及购房户，不认为开发商有瑕

        疵,愿意继续购买开发商的期房, 并不违法,团购房

        大合同至今有效，这是不可否认的事实。

            团购大合同与原，被告之间的名额转让小合同

        有关联又有区别。团购房大合同签约双方，对购房

        人没有特殊限制;原告的购房权合法,被告的购房权

        同样合法。原，被告的转让合同，依法成立。

    2,“购房名额”转让,不是“房屋”转让.这是两个概

        念。原告用仅值一万元的“购房名额”,索要被告

        价值三十万元的“房屋”, 显然不公平,不合理，

        也不合法。

穆法官:有没有协议原件? 

被告李某:有,(呈送给法官看).这个协议证明,原告的团购房

        购房权，即购房名额，于2005年 1月20日，“以

        一万之整，转让给李永芳”了，原告单方面毁约，

        是违法的民事行为。

穆法官：原告对这份协议的真实性，有无异议 ？

孙某：没有。

穆法官： 这份证据，可以采用。被告接着举证。

穆法官： 被告接着举证。

被告律师：（出示房号和分配证）这是工会发给我的房号

    原件和开发商发给我的房屋分配证复印件，证明团购房

    大合同双方，都认可实际购房人，体现了“谁出资，

    谁拥有”的市场经济原则。

穆法官：原告对被告出示的证据，有无异议？

孙某：那个房号不好，别人不要，被告才捡到的，不是工会

      发给他的。另外，房屋分配单上的名字，是我的，

      是分配给我的房子，不是分配给被告的房子。

穆法官：原告对这两份证据的真实性，有无异议？

孙某：没有。

穆法官： 这两份证据，可以采用。被告接着举证。

被告律师：（出示入住费，物业费单据原件），这些单据，

    是2007年 12月13日，被告李永芳向开发商和物业公司

    交纳入住费，物业费的交款收据。这{yt}，开发商

    通过物业公司，把房屋钥匙交给被告李永芳，代表

    开发商将房屋产权转移给被告。

     。

1，          证明被告李永芳基于合同与债权，有偿取得房屋，是合理合法的，没有过错。

2，          证明争议房屋，不是原告的“单位分配给原告的房屋”；

3，          证明原告所说“分配给原告的房屋”是虚假的谎言。

穆法官：原告对收据的真实性有无异议？

原告律师：对真实性没有异议。但是，对证明的事实，

     有异议。请仔细看看单据的姓名，都是原告的姓名，

     充分说明，原告有理由主张对争议房的权利。

穆法官：好，这两份证据可以采纳。被告还有没有证据

        了？  

穆法官：被告还有证据吗？  被告律师：没有了。

穆法官：下面进行法庭辩论。围绕焦点问题，陈诉观点和

        意见。首先，由原告陈诉要求腾房的法律依据。 

原告律师：原告主张被告腾房，是有法可依的。

1，          争议房是分配给原告的，团购房名单上，房屋分配证上的姓名，都是原告的，说明原告是争议房屋的真正主人。依据《民法通则》第七十五条  公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占。分配给原告的房屋，属于原告的合法财产，应当受到法律保护；

2，          被告欲购买原告的房屋，虽交纳预付款一万元，但其余款项尚未给付，且开发商没有预售许可。依据《合同法》第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律，行政法规的强制性规定。在《城市房地产管理条例》里，明确规定这类房屋不准许买卖，因此，原，被告之间的转让合同属于无效合同。依据《合同法》第五十六条 无效的合同，自始没有法律约束力。该项未完成的交易依法取消，原告返还预付款一万元给被告，被告腾房给原告，是合法的要求；

3，          被告未经原告同意，私自带走原告房屋钥匙，并入住原告房屋，是侵占原告房屋的非法行为。依据《民法通则》{dy}百一十七条 侵占他人财产的，应当返还财产。请求人民法院依法保护原告的权益，判决被告为原告腾房。

穆法官：原告腾房的法律依据，被告有无异议？

穆法官：原告腾房的法律依据，被告有无异议 ？ 

被告律师：有，我们认为原告的腾房要求，是非法的要求。

1，          原告声称对争议房拥有产权，但是，原告对其“分配的房屋”，既说不出哪个单位分配的，也拿不出合法证据，证明是单位分配给原告的。所谓“单位分配给原告的房屋”是虚假的谎言，不能作为法律事实依据。所以，原告主张的财产，不是公民的合法财产，不适用《民法通则》第七十五条规定。基于臆想的产权，索要他人的房屋，属于无理取闹的非法要求；

2，          2005年原告转让的是“购房姓名使用权 ，简称购房权”，转让合同已成立三年，被告方履行了全部义务，依据《合同法》原告不得单方面撤消合同。购房权转让，不同于房屋买卖，本案购房权转让，未被法律严格禁止，依据《合同法》第四十四条  依法成立的合同，自成立时生效。原告自2005年1月20日获得转让费，合同生效开始，有义务为被告提供更名过户一切手续。现在，原告拒绝提供更名手续，是严重的违约行为；

3，          被告购买原告的团购房购房姓名使用权，参加团购取得的房产，属于被告基于合同与债权占有的合法财产，依据《民法通则》与《物权法》，被告有偿取得，有权占有的房屋，请求人民法院确认实际购房人并给予保护，依法驳回原告的腾房要求。

4，          三年来，被告一直有偿使用原告的团购房姓名，至今，原告对其团购房姓名使用权，被他人使用，没有异议 ，从另一方面证明，原告的团购房姓名使用权已经有偿转让了。这是本案的关键问题，即转让标的是“购房权”，而非“房屋”，所以，本案不适用〈城市房地产管理法〉而是适用《合同法》。原告依据的事实有假，引用的法律不当。原告的腾房要求，属于非法要求。发言完毕。

穆法官：被告说转让标的是“购房权”，原告有无补充？

穆法官：被告说转让标的是“购房权”，原告有无补充？

原告：有，转让标的是“在建房屋”，我卖的是房子，

      不是什么购房权 。

被告律师：（举手示意发言，得到批准）众所周知 ，购房人

      到售楼处预约购房，只要报名登记，就取得了购房权

      但是，这不等于取得了房屋产权，还必须交纳购房

      款，及相关费用，才能取得房产。

          原告参加团购房报名登记后， 没有交纳购房款，

       没有交纳任何相关费用，也没有从开发商那里获得

      房产。原告无权主张其所谓的 “在建房屋”，更无权

      转让这个“在建 房屋”。

          当时，原告可以转让的，只有其“团购房购房

    权”。本案原告转让标的物，是“购房权”，而不是

     “房屋”。

穆法官：被告要求原告赔偿七千元人民币，法律依据是

        什么？

被告律师：被告要求原告赔偿7000元人民币，是依据《中华人

     民共和国民法通则》{dy}百零六条 公民、法人违反

     合同或者不履行其他义务，应当承担民事责任。

1，              原告违约，不履行义务。原告于2005年1月20日，转让其团购房购房权，收到团购房购房权转让费一万元，转让合同成立。即使原告否认2005年的转让合同成立这个事实，也否认不了原告知道有人以其名义，履行交纳购房款义务，原告一直接受，至今没有异议的事实。依据《合同法》第三十六条 …当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告已享受收取转让费的权利，就应当承担提供更名手续义务，不应当违约；

2，2008年初 ,原告违背诚实信用原则，捏造事实,滥用诉

   权，提出无理的腾房要求,起诉到法院,引发诉讼争端，

   干扰了被告正常生活，给被告全家造成误工损失，房产

   收益损失，精神损失，和诉讼费损失。 依据 <民法

    通则>{dy}百一十二条规定, 当事人一方违反合同的赔偿

   责任,应当相当于另一方因此所受到的损失.

        被告反诉原告，要求被反诉人，即本案原告，赔偿

   因其诬告造成的诉讼损失七千元人民币，只是被告诸多

   损失中的一部分, 恳请人民法院给予支持。

穆法官：对被告的反诉要求，原告有无异议？

原告律师：有异议。被告侵占了原告的房屋，原告依法起

        诉，维护自己的合法权益，并无过错。被告的反诉

        要求，是无理要求。请求法院驳回被告的反诉，

        依法判令被告腾房。

穆法官：关于本案争议焦点的辩论发言，原 ，被告双方，

        整理成 文字材料，明天送交本庭 。下面由原告

        陈述本案的诉讼 时效问题。

原告律师：被告于2007年12月13日，私自侵占原告的房屋。

     原告得知后，立即与其交涉，谈判不妥，遂起诉到

     法院。依据《中华人民共和国民法通则》{dy}百三

     十五条  向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效

     期间为两年。本案起诉的诉的要求，是要求被告

     腾房。原告从知道其房产被侵害，到起诉的期间，

     未超过半年。该项起诉，依法应当是有效的。

穆法官：原告主张的诉讼时效起点，是什么时间？

原告律师：从2007年12月13日开始计算诉讼时效。

穆法官：被告有无异议？

被告律师：原告的“腾房”诉讼，是没有请求权基础的无理

        诉讼，不涉及诉讼时效问题。

                        2005年1月，原告将其团购房之购房权，转让

        给被告后，即丧失该项购房权。原告对争议房，

        没有购房权，更没有占有权或所有权。原告无权

        要求被告腾房，其腾房诉讼属于无理诉讼，谈不上

        计算诉讼时效问题。原告可主张的只能是团购房

        转让费的问题。由于原告已经获得转让费，且对该

        项转让费，没有提出主张，也就用不着计算时效。

被告律师：退一步讲，原告讨要的不是“房屋”，而是

          “购房权”。从原告知道其“名下的房屋”受到

          侵占，即失去“购房权”时起，开始计算诉讼时

          效期间。以原告出具的“说明”为证。证明2005

          年1月20日，原告收到转让费时起，原告就知道

          其“名下的房屋，以一万之整”，转让给被告

           了。从2005年1月 开始计算诉讼时效，至今已

          有三年多。原告讨要“购房权”的诉讼，超过了

          两年时效期限，变成失效的诉讼了。

穆法官：被告主张的诉讼时效计算起点是那天？

被告律师：本案有两种情况：

1，          假设原告主张被告“返还购房权”，应当从原告知道其购房权转让他人，从此失去购房权时起，计算诉讼时效期间，即从2005 年 1月20日 开始计算诉讼时效期间。

   2，     事实上，原告主张“腾房”。因为原告对被告买到

     的房屋，连初始的购房权都失去了，更没有占有权

     和所有权。原告的“腾房”诉求，没有合法的产权

     基础，即没有请求权， 属于始终无效的无理要求，

     恳请法院予以驳回。  

穆法官：法庭辩论下一个焦点问题，争议房性质，由原告

        陈述观点。

原告律师：从先前法庭采用的证据，即原告单位领导写的

      “说明”，已经充分证明争议房属于单位集资房，

       归入经济适用房管理范畴。集资房是禁止买卖，

       不允许交易的房屋。

穆法官：被告陈述观点。

被告律师：本案争议房屋是团购商品房，而非单位集资房，

       有如下事实证明：

1，          是否集资房，由建房土地，资金，审批手续等要件决定，原告的证据，其单位中层领导的“说明”，不起决定作用。原告所在单位，没有土地，资金用于建房，也没有为职工购买商品房。原告拿不出实物证据，也拿不出单位上层领导的证明，可见，争议房不是其单位集资房；

2，          该团购房组织者—某单位工会，不是独立的经济实体，不具备法人资格，没有土地，资金投入建房，也没有申请集资建房的审批记录，可见争议房，也不是工会的集资房；

3，          根据市人民政府（2005）56号《市重点棚户区改造实施意见》第五条一款（二）项规定，棚户区改造项目按照普通商品房对待与管理。双方争议的购房权指向的小区，明确划入棚户区改造范围，为此应是普通商品房，而非集资房；

4，          小区内，除回迁户建筑面积小于80平米以外，其余房屋面积，平均在120平米以上；十几栋楼房底下有车库，院里有停车场 ，十五层以上框架楼房，比比皆是，这样的建筑格局，显然不是经济适用房之列的房屋。

5，    从房屋销售看，争议房是通过开发商的商品房销售中心 ，现金销售的，不是哪个单位内部销售的，或分配的房屋。

     综上可知，争议房确属普通商品房性质。

穆法官：法庭辩论{zh1}一个焦点问题，原，被告的转让合

       同，是否合法有效？  先由原告陈述观点。

原告律师：

   1, 集资房也好，商品房也好，不论属于哪类房屋，依据

      《城市房地产管理办法》第三十七条之规定，未依法

    登记领取权属证书的房屋,不得转让.。争议房屋至今

    未办理产权登记，因此，原，被告之间的房屋买卖合

    同，属于非法合同，始终无效;

  2, 依据<城市房地产管理办法>第四十四条, 商品房销售应

      当符合下列条件….(四) 向县级以上人民政府房管部门

      办理预售登记,取得商品房预售许可证明。该争议房开发

     商，未取得“商品房预售许可证”，存在严重瑕疵，

   原，被告之间的转让合同，应属无效。

穆法官：被告陈述观点。

被告律师：尊敬的法官，在双方举证阶段，被告列举的“购

     房权转让协议 ”，“购房权转让费收据”，都审核属

     实，被法庭采用。这些证据说明，原，被告之间，转

     让的不是“房屋”，而是原告的“购房权”。“购房

     权”属于人格权和债权，显然不是物权范畴的“房

     屋”，两者不应该混为一谈。

                高等法院关于“购房权转让”有个说明：“当事人

        在取得房屋之前，与他人签订房屋转让协议的，该协议

    并非真正意义上的房屋买卖合同，实为将购房权转让，

    即债权转让，该协议不适用《中华人民共和国城市房地

    产管理法》调整。”

               高等法院指出“购房权转让”与“房屋转让”适用

    不同的法律调整，这是中国法律界的重大进步，对本案

    具有指导意义。由此可见，原告引用的条文，不适用于

    本案。

               依据《合同法》《民法通则》等法律，原，被告之

    间的“购房权转让协议”合法有效。 

穆法官：被告认为合法有效，法律依据是什么？

被告代理人：本案两个法律事实，适用不同的法律条文：

一，    开发商与团购房组织者之间签订“集体购房协议”

    的事实。虽然订购的是期房，仍可视同“房屋买卖合

    同”，适用于《中华人民共和国城市房地产管理法》

    调整，即适用原告强调的那两条法律条文。但是,签

    约双方自愿履行购房合同义务,努力依法实现合同目

    标的努力,并不违法。目前，争议房的开发商，未取

    得预售许可证，该“集体购房协议”，尚未发生产权

    转移效力，即争议房产权依然在开发商手中，没有转

    移到购房人手中。这个事实，再次证明原告没有获得

    争议房屋的产权，无权主张别人“腾房”。

             依据 {zg}人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷

     案件适用法律若干问题的解释 第六条 当事人以商品

   房预售合同未按照法律，行政法规规定办理登记备案

   手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

       原告主张该合同无效，在法律上和事实上都得

   不到支持。按照“集体购房协议”约定，等到开发商

   取得商品房预售或销售许可证，开发商将与实际购房

   人单独签订房屋买卖合同，依法正式办理产权转移。

   这个前景，与原告的腾房要求，也没有联系。

二，    原告与被告之间签订“购房权转让协议”的事实。

     这个事实，从转让标的物和订立转让合同程序看，

     都是合法的：

     1，         转让“标的物”是原告没有债权的“购房权”，

     即2005年1月，原告参加团购房报名的“购房姓名使

     用权”。因为，（1）在商业领域，姓名使用权可以

     转让；（2）该团购房，是“个人出资，集体购买”

     的商品房，没有严格的身份限制。原，被告之间转

     让的标的物，是法律允许转让的标的物。所以，开

     发商不在乎谁来购买房子，国家也从未限制这类购

     房权转让。

   2，    原，被告之间订立购房权转让合同，符合平等原

     则，自由原则与公平原则；当事人双方都具有相应

     的民事权利能力和民事行为能力，符合《合同法》

     第九条 规定；合同形式符合《合同法》第十条，第

     十二条，第十三条 之规定。原告的购房姓名使用

     权，要价一万元人民币，被告依据交易习惯，如数

     支付给原告，依据《合同法》第二十五 条，第二十

     六条之规定，“承诺生效时合同成立”。 《合同

     法》第四十四条 规定 依法成立的合同，自成立时

     生效。也就是说，原，被告之间的《购房权转让协

     议》，自2005年1月20日，原告签写转让费收条之日

     起生效。该合同依法成立，是合法有效的。

穆法官: 法庭辩论终结。先由原告陈述{zh1}意见。

原告律师：争议房屋有关凭证的姓名,都是原告的.争议房

        属于分配给原告的房屋,这是法律事实。被告侵

        占原告名下的房屋，这是人为事实。基于这两个

        事实，原告要求被告腾房，以维护自身的合法权

        利，是合理合法的要求，希望法院给与支持。

        陈述完毕。

穆法官：被告陈述{zh1}意见。

被告律师：法庭上，原告已承认没有投资购买争议房，

      也不存在无偿分配给原告该房屋的法律事实。

      被告基于合同与债权关系，有偿取得争议房，

      不属于侵犯原告房产的人为事实。原告捏造事实，

      欺骗法官，背信违约坑害被告，理应受到法律惩

      处。我们等待法院的公正判决。

穆法官：原告是否同意调解？

原告：不同意调解。

穆法官：被告是否同意调解？

被告：不同意。

穆法官：书记员把庭审记录拿给原，被告察看并签字。

        本次庭审，到此结束。下次开庭日期，另行通知。

         原，被告签字后，可以退庭了。 

时光荏苒，日月如梭，转眼一个月过去了。双方当事人心中焦虑，怎么还没有结果呢？就到法院去探听消息。

穆法官告知：原告的{wy}证据，其单位某中层领导的“说明”，内容是否属实？尚未搞清楚。 这是很关键的问题。根据该领导的“说明”，“2005年单位集资建房，孙某名下的房屋，以一万之整卖给了李某”。说明两件事情：

1，         争议房属于单位集资房，不允许转让，对原告有利；

2，          买卖事实存在，被告没有侵占原告房产，对被告有利。

原，被告1比1平局，不分胜负，难于判决啊。

原，被告双方争议的焦点是：

1，          争议房屋性质，是集资房，还是团购房？

2，          争议房屋来源，是原告单位分配的，还是被告购买的？

解决这些争议，需要双方进一步举证。单听双方的陈诉，缺乏说服力，亟待原告单位，或主管领导的进一步证明。于是，双方开始第二轮证据收集。

听到进一步举证的消息，原告孙有明陷入苦闷中。为了顺利立案，孙有明曾软硬兼施，连蒙带唬，费尽九牛二虎之力，才弄到单位某中层领导的“说明”，这是被法庭采用的{wy}证据。

实际上，“组团购房”或称“集体购房”，购买的都是开发商的商品房。再找谁证明这房子是“单位分配的集资房”呢？原告苦闷了三天，一筹莫展。 

被告李永芳听到要进一步举证，说明争议房来源，就和律师商量：尽管我们有足够的证据，证明争议房屋是被告花钱购买的团购房。但是，原告声称争议房屋是其“单位分配的集资房”。来源相左，难辩是非。到底是不是原告单位分配给他的房屋呢？只有原告单位最清楚，原告所在单位的证据，最能说明是非，所以，应当到原告单位去取证。

于是，李永芳拿着原告的起诉书，找到原告单位主管领导，简介“腾房”诉讼与单位的关系，请求领导给予公正客观的情况说明。领导看完孙某的起诉书，笑着说，“这个小孙，瞎胡闹”。随手写了《某单位职工集体购房过程》的说明，盖上公章，交给李永芳。

李永芳把新的证据（三张复印件）送到穆法官手中。穆法官问：原件带来了吗？给我看看。李永芳把原件交给穆法官看。穆法管说，“原件留下吧，给你一张复印件”。李永芳说，“好的，如果需要上诉，原件还有用呢”。

等李永芳走后，穆法官打电话询问原告：找到新证据没有？原告回答，“没有”。

原告孙某接到穆法官的询问电话，顺便问了一句，“被告找到新证据吗？”穆法官说，“被告交来一份你单位的职工购房过程说明。”孙某说，“我可以看看吗？”，穆法官说，“可以，明天下午来吧”。

    第二天下午，原告孙某及其律师来到穆法官办公室，看到了这份证据。孙某看到这份“职工集体购房过程”上加盖的单位公章，浑身发凉，两腿发软，心想，“完了，露馅了”。原告孙某的律师接过原件仔细查看，确认是真的，心里也明白，编造的谎言被揭穿了。

    从法院回来，孙某和律师商量，怎么办？寻找个体面的方式退出，例如主动撤诉？不行，被告反诉了，避免不了要判决。看来，寻找突破点，坚持告到底，或许能获得一些好处。遂决定另想办法，钻钻别的空子。

这份孙某所在单位的职工购房过程简介，说明如下情况：

2005年1月，某单位工会牵头，联合系统内各单位职工“个人出资，集体购买” 晨光集团的“晨光文苑”期房。各单位职工订购该项团购期房，采取自愿报名，没有特定的购房资格限制。

2005年2月至9月，参加该项团购房职工，先后三次到团购房发起单位财务处交纳订购房款。共交纳总房款的百分之五十。

2006年初，晨光集团退出小区建设，“晨光文苑”停建。后来，晨光集团的债务转移给延房置业集团。

2007年10月，延房置业集团建成文庭雅苑小区。购房职工到团购房发起工会抽取房号，凭房号和交纳订房款收据，向延房置业集团鑫元分公司交纳剩余百分之五十订购房款。

2007年12月，购房职工凭全部购房款收据和房号，取得文庭雅苑售楼中心的房屋分配单，在交纳物业，采暖，水电煤气等费用后，领取文庭雅苑物业公司发放的房门钥匙。

这就清楚的说明：

1，          争议房是团购商品房，不是单位集资房；

2，          争议房是个人出资购买的，不是单位无偿分配的。

这个证据，揭露原告所称“单位分配给原告的房屋”是捏造的谎言，暴露出原告卖掉团购房报名后，就脱离了团购房活动的真相。2005年1月，原告的团购房姓名使用权有偿转让给被告，其团购房名额、已换取货币，原告本没有什么权利可主张了，只有义务需要其履行。

    可是现在，原告想钻钻法律的空子，不但主张拥有该项团购房姓名使用权，而且主张拥有被告有偿取得的房权，企图混水摸鱼，从中得利。这是本案的实质与难点。

【购买普通商品房，购房人与开发商

     签订了《房屋买卖合同》办理入住手续，

     领到房屋户门钥匙，就是从开发商手中，

     接管了该房屋的物权。这时，购房人的

     责任是按照要求，及时办理房屋产权

     登记。在完成房产登记之前，不准许

     买卖该房屋。

        这时的“房屋转让”，适用《城市

     房地产管理法》调整，从领到房屋钥匙，

     到办理房产登记期间，买卖该房屋是非法

     的，转让合同自始无效。麻烦很多啊。

        购买团购房，情况有些特殊，现在

     谁也说不清。团购房购房人，什么时候

     与开发商签订购房合同，怎样签订合同，

     都没有标准，也没有规范。不过，领取

     钥匙前后，“转让购房权”与“转让

     房屋”，还是有点区别啊 。

          个人的看法，仅供参考。】

 公   告

  所有团体购房，开发公司一律不予办理更名

手续。

              吉林省延房置业集团公司

                    2008年8月15日


     此公告，张贴在文庭雅苑售楼处门前

此公告说明：

 一，文庭雅苑的团购房人购买的房屋，

      确实属于“团购房”性质。

 二，这部分“团购房”，目前不允许转让。

 三，有关“团购房”实际购房人的更名事宜，

     “开发公司一律不予办理”。也就是说，

     开发公司只承认“团购报名人”，即使

     他没交纳过购房款，而且，还转卖“团购

     名额”得到一笔不义之财。

2008年10月15日，原，被告及其律师们，按时到庭，第二次开庭，如期举行。
   
     穆法官宣读《民事判决书》：......本院认为，原告单位组织本单位职工，以个人出资，集体购买的方式参加购房的性质，系职工订购期房。原告将自己的购房资格转让给被告，系原告的真实意思表示，庭审中原告承认转让购房资格的事实。原，被告签订的《购房名额转让协议》已明确约定了“该产权房屋实际购买人（所有人）为乙方（李永芳）...本协议自乙方（李永芳）支付转让费时生效。”根据此约定，被告李永芳将转让费一万元交给原告后即取得了该房屋的购买权，且被告以按协议约定定期将购房款全部交齐，因此，应认定被告李永芳是本案争议房屋的实际购买人，故原告要求被告腾房的诉讼请求不应支持；被告李永芳反诉要求确认反诉人是争议房屋的真正购房人，争议房屋归反诉人所有的反诉请求应予保护；反诉人李永芳要求被反诉人孙有名赔偿诉讼损失七千元，没有法律依据，故对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条规定，判决如下：

《民事判决书》......判决如下：

一，驳回原告孙有名的诉讼请求。

二，反诉人李永芳是争议房屋的真正购房人，

    争议房屋归实际购房人李永芳所有。

三，驳回反诉人李永芳的其他之诉。

四，案件受理费2460.00元，反诉费50.00元，

     共计2510.00元由原告孙有名负担。

     如不服本判决，可在本判决书送达之日起

十五日内，向本院递交上诉状，...上诉于

 ...中级人民法院。

被告李永芳签收判决书后，对法官们以事实

为依据，以法律为准绳，秉公办案的敬业精神

和高尚的职业道德，深有感受，准备回去写封

感谢信，表达对法官们辛勤劳动的感谢。

   原告孙有名签收判决书后，心中矛盾重重。

孙某听律师的忽悠，诉求腾房，以为准能白得

一套房屋，不料，结果相反，房子没抢到，

反而赔了两千多元案件受理费，五千多元律师

代理费。其律师鼓动孙某上诉，以代理费减半

优惠孙某。孙某犹豫不决了，他既不想赔的太

多，又跃跃欲试，想再赌一把。

    古人云：天下本无事，庸人自扰之。

欲知后事如何，且听下回分解。

感谢信

尊敬的法院领导：

     您好。

     2005年1月，我买到一个团购房名额，即对方的团购房报名资格，签订了购房名额转让协议。对方承诺在我购房初始登记前协助更名。按照协议约定，我以对方的名义，向团购方与开发商，交纳了全部订房款，购房款；2007年12月，我从开发商那里接收到新房，并装修入住。2008年5月，对方背信毁约，起诉到贵法院，以其是名义购房人为由，要求我“腾房”，抢夺我买到的房产。

贵院民庭穆法官，以事实为依据，以法律为准绳，主持了公道，使我全家人多年积累的血汗钱，没有被对方强抢去。为此，我们对贵院表示衷心的感谢，感谢法官们不畏强暴，公正无私的高尚品德；感谢法官们不辞劳苦，执法为民的敬业精神。

           此致

敬礼

                       退休职工  李永芳  敬呈                           2008年10月16日

【本案定性为“购房权转让纠

纷”是符合客观事实的。原告自愿转让

其团购期房购房资格，没有违反国家强

制性规定，该购房权转让协议合法有效。

普通商品房购房权转让，适用《合同法》

与《民法通则》调整范围。本案判决事实

清楚，引用法律适当，可以作为典型案

例，具有参考价值。】

孙有明及其律师，写好了上诉状，交到一审法

院去了，他们想获得中级法院的调解，

以否定一审判决。

针对孙有名的上诉状，李永芳写了答辩状，我看到了以下内容： 

一,原判决认定本案为 房屋购买权转让纠纷,正确无误

 1、一审法院认为：2005年初，“原告（上诉人孙有明）将自己的购房资格 转让， 系原告的真实意思表示”，认定事实正确，现有一审笔录作证，不容上诉人抵赖。

 2， 上诉人收到 购房资格转让费 即“过户，过名款”壹万元人民币后，出具收条，接受转让对价，追认委托转让购房资格的事实，承认负有提供更名手续的义务，现有上诉人孙有明 2005年5月20日出具的收条原件作证。

        因此，原判决认定本案为《房屋购买权转让纠纷》，证据确凿 ，没有错误。 

二，原判决认定答辩人李永芳是真正购房人，事实

清楚

1，  2005年2月1日，按照约定，答辩人以上诉人的名义，交纳了订房款，即首次房款，与团购房组织者建立认购期房合同关系。2005年1月之后的三年中，答辩人全家投入购房资金人民币二十三万余元，从开发商售楼中心取得现住房，并已装修入住。购房款收据，房号，房屋分配单，原件都在答辩人手中。认定答辩人是争议房屋的真正购买人，符合实际情况。

2，上诉人称， 2005年5月，单位集资建房，分配给上诉人的“在建房屋”，“预售给李永芳，只收到壹万元预付款”。但是，上诉人单位说，单位未曾集资建房”，也 没有无偿分配房屋给上诉人 。上诉人孙有名的“房产”故事 ，没有事实依据，漏洞百出。

一审法院查明事实，依法判决，驳回对方起诉，认定我是真正购房人，把房子判给了我，使我感受到中国法律的公正公平，我对法院和法官，万分感激。对方不服判决，手持《国务院办公厅转发七部委稳定住房价格工作意见的通知》，上诉到长春市中级人民法院，继续要求我“腾房”。虽然“购房资格”不是对方“买到的预售商品房”，不适用《城市房地产管理法》第二条规定之范围。但是，我畏惧《七部委意见》的负面效应，感觉到很大压力。 我相信《七部委意见》的初衷，是稳定住房价格，以保护实际购房人的利益。

李永芳接着完成了《答辩状》，

三，购房资格转让，适用《合同法》正确无误

本案转让标的是 “ 购房资格”，或称 “房屋购买权”。原判决适用《合同法》，适用法律正确无误，无可挑剔。

本案转让时间发生在2005年1月，当时，开发商手续尚未齐备，拟建房棚户区尚未拆迁，显然，“建房规划” “购房资格”不是 “土地上的房屋，建筑物或构筑物”，不属于《城市房地产管理办法》第二条规定之调整范围。因此，本案不适用《城市房地产管理法》调整。

四、公民的合法财产  受《民法通则》保护，公正合理

1、答辩人投资购买的房产，系答辩人的合法财产，受到《民法通则》保护，公正合理。

2，上诉人对争议房屋没有投入一分钱，没有合法购房权益可保护。上诉人的 购房资格 即“团购房姓名使用权”有偿转让，已经获得对价人民币壹万元整，负有提供更名手续义务需要其履行。

明显可见 ，上诉人要求答辩人“腾房”，无异于公开抢夺答辩人的合法财产。其无理诉求被一审法院驳回，是合理合法的判决。

   综上，答辩人认为一审民事判决书，认定事实清楚，适用法律正确，是公正公平的判决，恳请

中级人民法院，驳回上诉人的无理诉求，维持原判。

            此致

中级人民法院                       答辩人  李永芳

                             2008年10月25日

诚实信用，是民法的基本原则。在自愿平等的

情况下，出于双方真实意思的表达，成立并有效的

合同，双方都应当履行义务，承担风险。

如果房价降了，房屋贬值，买受人不得反悔；同样，

房价升了，房屋增值，出卖人也不得反悔。单方面

撕毁《购房资格转让协议》，拒绝履行义务，不仅

违反了民法最基本的诚信原则，也影响事物流转的

稳定性，必会影响我国经济社会的稳定。

    社会需要诚信，需要公平，需要和谐发展。

孙有明主张本案 适用《城市房地产管理法》第四十五

条之规定，由此引出《建设部等七部委意见》中传达

的“国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工

的预售商品房再转让”，主张2005年，他的 “在建

房屋转让合同”无效，孙有名退还壹万元“预付款”

给李永芳，要求李永芳腾房子给孙有名。且不说，

这等于孙有名公开抢夺李永芳买到的房子。就其事实

与适用法律的正当性，也值得考证 。 

    《七部委意见》限定适用条件为“购买的”“未竣工

的”“预售商品房”。经查证，2005年1月，本案双方转让

团购房购买权时，开发商手续尚未齐全， 计划建房地区，

只有未拆迁的“棚户”，没有“商品房”身影；上诉人只有

出让购房资格，没有“购买”房屋的行为。而且当年建房

计划破灭，开发商中标文书被废止。因此，本案不适

用《七部委意见》之规定。自然不适合《城市房地产

管理法》第四十五条之调整。  

孙有名的《上诉状》，与他的《起诉状》自相矛盾。

《上诉状》主张他的“房子”，是他“购买的未竣工

的商品房”，否定了他自己在《起诉状》中所说的

是“单位分配（给他）的集资房”，证明一审判决

认定“本案系团购房购买权转让纠纷”正确无误，

应当维持原判。

    若认为《起诉状》所说的是事实，就证明

《上诉状》所编的故事，谎话连篇，不攻自破。

 其实，孙有名没有“分配到集资房”，也没有

“购买商品房”，一分钱没有投入，反而获得

壹万元团购资格转让费，应当知足了。

然而，孙有名见利忘义，利令智昏。

如此缺乏诚实信用的人，没有好下场。

如今，他那壹万元额外收获，付给了律师，

也算他命薄，享受不了吧 。

二审能否受理立案，结果怎样？ 

三，关于适用法律

上诉人孙某：《城市昂地产管理法》第四十五条规定（建设

         部等部门工作意见）“国务院决定，禁止商品房

         预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让”

         原判决应适用《城市房地产管理法》第四十五条

         以及《建设部等部门工作意见》，但却没有适

         用，是错误的。

答辩人李某: 

1，“购房权”不是“土地上的房屋等建筑物或构筑物。

     依据《城市房地产管理法》第二条规定的适用范

     围。本案“购房权转让”不适用《城市房地产管理

      法》调整，也就不适用该法第四十五条之补充

     规定调整。 原判决适用《合同法》调整“购房权

     转让”，适用法律正确，无可挑剔。

2，上诉人从来没有“购买”过争议房屋，2005年初，

   上诉人转让购房权时，开发商没有“商品房预售”；

   2008年，上诉人起诉时，答辩人已经装修入住，

   不存在“未竣工的”争议房。上诉人牵强附会，

   主张的 适用法律，引用不当。

四，关于民事权益

上诉人孙某：原判决适用《民法通则》第五条的规定

       来保护被上诉人李某的利益是错误的。本案中

       的争议房屋恰恰不是被上诉人李某的合法财

       产，是上诉人孙某的合法财产，原判决将孙某

       的合法财产保护给了李某，当然错误。

答辩人李某：争议房判决给答辩人李永芳，公正公平，

                 合理合法

1， 答辩人基于《团购房购房权转让合同》，订房

    款，购房款票据等债权原始凭证，有权取得争

    议房物权。

    2005年1月之后的三年中，答辩人李永芳全家投入

    购房资金共计人民币二十三万余元，2007年12月，

    从开发商售楼中心，接收到现住房，并装修入住，

    享有占有权。

原判决认定“反诉人李永芳是争议房屋的真正

   购房人”，证据确凿，事实清楚。原判决依据

   《民法通则》第五条，保护反诉人李永芳的合

    法财产，公正公平，合理合法。

2，本案中，上诉人的团购房姓名使用权，已换取

   对价人民币壹万元整，此外，再无任何购房

   权益可保护。上诉人享受了转让合同权利，

   理应承担合同义务，“提供更名一切手续”。

   上诉人见利忘义，背信违约的“腾房诉求”，

    被一审驳回，是公正公平，合理合法的判决，

    xx正确，没有不当之处。

一审判决书，下达一个月了，没有一点动静。

原来，孙有名犹犹豫豫，一会上诉，一会撤销，反复了几次。首先，上诉的案由，难于确定。一审认定本案为《团购房购买权转让纠纷》，适用《合同法》无可挑剔。孙有名若承认这个事实，就没有任何理由上诉了。即使得到立案重审，也是百分之百败诉的结局。

 孙有名的律师，极力主张本案为“房产转让纠纷”要求撤销一审判决。可是，2005年转让时，原开发商还没有动工拆迁。继而拆迁未完，原开发商退出工程。孙有名哪有“房产”的证据可寻 ？ 

  孙有名{wy}的凭据，是李永芳按照《团购房购房权转让合同》约定，以其名义有偿取得的“购房票据，房屋分配上的姓名，是孙有明的”。可是，孙有名只有复印件，缺乏证明力。孙有名解释不了这些原始凭证，为什么都在李永芳哪里 ？转让的是“房子”还是“购买权”？不言自明。

左思右想，孙有名及其律师，编不出经得起推敲验证的

“房屋转让”情节。二审能否立案？

且听下回分解。       （待续）

孙有名与李永芳，达成《团购期房购买权转让合同》的

日期，是2005年1月20日。当时，原开发商与团购房组织

者，只是达成了团购房意向，尚未签订正式团购协议。

　2005年10月，原开发商拆迁途中，因故退出棚户区改

造项目，拆迁告停，显然当年这里没有“商品房”可预

售，只有团购房”购买权“可转让。

　　然而，上诉人孙有名竟虚构其在2005年5月，将其

在这里“买到的未竣工的预售商品房”，“再转让”，

他收到“购房预付款”一万元，得知“国务院决定”

禁止此类转让后。上诉人孙某欲退还一万元，“依法”

要回他“买到的预售商品房”......

　　在严肃的法庭上，上诉人孙有名竟敢捏造“事实”，

欺骗法官，足见其缺乏诚实信用品德，见利忘义，

制造纠纷的嘴脸。这种人可卑，可鄙，应当遭到唾弃。

上诉人没有缴纳上诉费，

上诉期限过去了，一审判决生效，

故事到此结束。

感谢各位网友支持。