记者的视点、境界与不动产税
王军：近十年来北京因大规模的拆迁而导致的群体性诉讼及上访事件屡见不鲜，已经出现万人诉讼这样的大规模诉讼案，还有两万多名被拆迁人联名举报事件。为了首都的长治久安，不能再制造这些矛盾了。作为一名记者，我的工作就是要化解这些矛盾，希望通过我的报道，使各方面不断地认识到城市发展的一些规律，使城市的发展更有效率更加安全。
我认为记者有三种状态，{dy}就是外星人看地球，看地球上人类的生存状态；第二种状态是，如果说历史是一台戏，记者就是坐在最前排的观众；第三就是《皇帝的新衣》里那个讲真话的小孩。一个健康的社会，应该容忍记者正常地工作，因为阳光是{zh0}的杀毒剂。
我认为记者工作的{zj2}目标，就是使一个社会能够沟通，那么沟通的前提，就是要把事情搞清楚。所以记者的工作应该以事实为目的，而不是以事实为手段。所以我希望所有人看到我这本书的时候，能看到我探索事实真相的状态，我是不愿意把这本书当成“板砖”来打人的。
记者只有把事实作为工作的{zj2}目标，他的职业和社会之间的关系才能处于一个良性的状态之下。就我个人的体会，像《城记》出来之前，有很多关于北京城市发展的史实，大家分歧颇多，甚至没法在一块儿说话，主要是基本事实没有搞清楚，话自然说不到一块去。有人说梁思成和陈占祥的方案好，有人却反唇相讥，说梁与陈根本不懂经济，那时哪有钱盖新城啊。《城记》出版之后，大家开始认同这样的事实，就是改造老城更是花钱。当年的档案显示，50年代的建设量并不小，但各大单位都不愿意到老城内建设，为什么？就怕拆迁花钱。所以，你怎么能说梁思成不懂经济呢？实际上梁陈方案是一个低成本、易于实施的，比扩建天安门广场、改建长安街更是少花钱的方案，而且还能增进全市的平衡发展，从根本上降低城市运营成本，提高城市的效率。
我觉得我们当记者的就是要多做些这样的工作，把事实调查清楚，然后让事实本身来说话。只有做到这一点，我们才会有真正的共识和建设，这是我从事的这个职业的一个使命。
还是回到城市这个话题，刚才我说了城市规划面临一个与时俱进的任务，现在我还想说，政府的职能也必须根本地转变，这似乎是个老问题，但我要谈出些新意来。
我在美国走访过十多个城市，我问他们，为什么美国地方政府的职能跟中国地方政府不太一样？你看，在美国，城市政府做的就是提供公共服务，不像我们，地方政府热衷于参与一般性的经济活动。美国的城市政府，为什么热心于做那些政府应该做的事情？是因为他们的觉悟高吗？不尽如此。关键是城市政府的税收主要是靠不动产税，每家每户的住宅是政府的金饭碗，所以，政府一定要让你的房子xxxx，然后每年按不动产的市值缴纳不动产税。而你的不动产增值是因为周围的公共服务得到改善，比如道路好了，学校好了，医疗好了，绿化好了，而这些投入是政府做的，你得到了好处就应该付费，付费的方式就是不动产税，这是很公平的。形成了这样的机制，政府公共服务投入的回收就有一个正常的渠道了，不像我们，由于对不动产的保有环节不收税，政府的公共服务投入只能通过卖地来回收，大拆大建就难以禁止。
美国的城市规划是与不动产税高度联系在一起的。所以，城市规划必须增进不动产的安全与增值，通过区划法规的编制，明确这个地方哪些事情不能发生，明确产权的边界，由当地居民参与规划立法，是define而非design。所以，他们决不会去做以城市规划名义处分他人财产、野蛮拆迁的事情，因为如果这样的事情能够发生，必将导致整个地区的不动产贬值，这与政府的利益会发生根本性冲突，更重要的是，整个城市规划运作的平台会自动纠正这种错误。
那么反过头来看中国的情况，我觉得从政府的角度来讲，也够冤大头的，因为政府提供公共服务，它的投入居然没有一个正常的渠道来回收，{wy}的回收方式就是卖地。就说北京的前门大栅栏吧，我给你配套了天安门广场，配套了前门楼子，配套了地铁，够可以了吧？结果你天天在那儿给卖袜子，创造的经济效益还不如一个中等商场，从政府角度来讲也够冤的。你看崇文区，那些领导为什么恨天坛呢？因为天坛摆在那儿，周边要控制高度，没法开发了，公共服务没法回收了。如果有了不动产税，就不会是这样了，他巴不得崇文区有个天坛呢，因为这一下子周边的物业全增值，一增值不动产税就全来了。
中国的地方政府目前{zd0}的税收来源是营业税，那么就要拼命地做大经济规模，导致每个城市甚至城市内部各区域都是经济同构，{zh1}的结果就天津和北京你死我活，北京市每个区也是你死我活，xx没有水平分工。
中央政府老是批评地方政府抬高房价，最近又有舆论谴责土地拍卖，认为高地价导致高房价。可是，你再仔细看看，地方政府又有不少土地是零地价。怎样来理解地方政府的这种行为呢？地方政府希望高地价出让商品房用地，因为一出让就是70年，而在这70年期间没有不动产税，意味着政府的公共服务无法回收，所以他们当然希望土地出让时一次性收足了。而以零地价出手土地，多是面对那些每年能够缴纳税收的工业项目，在目前从中央到地方层层分税的财税体制下，面对财权与事权倒挂的情形，地方政府的财政约束变硬，所以，一要卖地，二要拼命拉来每年都能下蛋的工业项目，大环境如此，政府的行为就会变形，甚至为了发土地财，不惜牺牲当地居民的居住安全。抛开权力寻租因素，财税体系不善对此要负很大责任。
所以我觉得应该给地方政府建立正常的税收渠道，不动产税要建立起来。当然，要介入这个东西，就会遇到一个问题，就是土地的所有制度应该怎么安排，因为目前这种有偿限期的土地使用制度，是一个折旧的概念，如果你按照市值来计算不动产税，这个市值怎么计算？如果按70年使用权折旧，按理说我这个社区年头越久，比如到60年的时候，公共服务应该非常好了，应该贡献更多的不动产税了，可这房子还剩10年的土地使用权，尽管政府承诺还可续签，但交易风险已经存在，不动产的价值就会贬低，一贬低损失的就是政府的不动产税。所以，我觉得这是个很大的问题。
还有一个问题，如果收不动产税，就不应该再收土地出让金，土地出让金就是意味着一次性为70年的公共服务付费。美国就没有土地出让金。但如果你不交土地出让金，这70年土地使用权的概念从哪儿来呢？是不是土地就私有了？这些问题是扭在一起的。我觉得应该抛开成见，科学地研究这样的问题。事实上，中国的城市土地全部收归国有，并不在1949年，而是在1982年。在计划经济最火热的时代，我们还允许城市的土地私有，而在改革开放发展市场经济的时代，却将城市土地xx收归了国有。我并不是说应该一律私有，这并不需要，也没有哪个国家能够做到，而是希望产权明晰，便于激发每个细胞的活力，便于最为基本的经济活动的计算，只有这样，才能够增进各个方面的公平获益。
烟袋斜街的实验
史建：北京旧城改造进行了许多年了，但是一直没有成功的案例。最近听说清华大学的边兰春在西城区烟袋斜街的改造很有起色，用有限的资金和灵活的机制xx了这一区域，这应该是{wy}的一个案例了吧？
王军：就我了解到的情况，这是近年来最值得鼓舞的一个案例。
史建：做了一个实验？
王军：边兰春老师做的就是把政府、市场、当地居民的权利加以界定，花160万做了几件事，其中最重要的一件事情一分钱没花，就是告诉老百姓这个地方不拆了！就这么一句话，老百姓说这几十年就等这么一句话，你只要有这么一句话，我就敢往里面扔钱了。
边老师又做了能够促使他们往里面扔钱的事，{dy}就是把天然气给接了进去，把路铺好了，提高了公共服务水平，促使地段升值；第二就是把两侧的违章建筑给拆了，院子里的违章建筑没力量拆，先不着急，慢慢解决，靠市场交易的力量就能解决；第三，规定了修缮标准，让每家每户的修缮行为有章可循。就这么几件事，没花多少钱，老百姓的信心一下子恢复了，开始往里面投钱了。那里的活力是真实的，是特别有生命力的，很茂盛。我看到一家服装店，门脸上面“巧织”二字，以彩线巧织而成，说明店主很热爱这个地方，这是让我特别感动的一件事情。
这个方案是把这个地方还给了人民，做了一件让人民感到安全的事情，使他们对财产权有信心。通过政府的良性介入，通过公共服务的供应，使地段增值，同时规定一套修缮标准，老百姓自己修缮，短短一两年就有了很大变化。政府以很少的投入做成了很大的买卖。
我相信在这种地方能够产生新的文化，所以，并不是要把它整得像博物馆一样，它应该能够自然地生长。当然，不能动的地方，坚决不能动，比如一些文物保护单位，而能够自然生长的部分，一定要把程序设置好，程序正确了，这个城市想乱套都难。
史建：烟袋斜街这种模式有“普泛化”的可能性吗？
王军：我特别希望能开一次会，大家真正探讨一下这个事情。其实我觉得政府这样做没有任何的损失，反而有大利可图，政府在烟袋斜街花了多少钱？区区160万；引来了多少钱？不知翻了多少倍！也许{zd0}的损失就是大规模集聚的资金的一锤子买卖，而这样的买卖才是真正的祸害。让市场、让产权人自己去做，公房变私房的时候，政府照样收取土地出让金，不会有任何的损失。所以我觉得，这是从根本上符合政府利益的，而且避免了那么多资金无效甚至是恶性的投入，只要这种市场化行为不断发生，街区就会不断复苏，就能够向政府贡献稳定的税收。街区的兴旺还带来了就业，促进了旅游，这是很可观的。至于文化方面的获益，就不言而喻了。
就程序的设置来说，公众参与规划决策是下一步需要解决的问题，现在的公众参与多是搞搞公示，让你提提意见，或象征性地开个听证会。当然，有这个总比没这个强。但是，真正意义上的公众参与，应该是社区的居民能够参与社区建设的全过程，他们是真正的业主，应该能够决定社区的命运，有权阻止那些使社区贬值的事情发生。现在的什刹海已xx失去以往宁静优雅的气氛，处处酒吧，深夜仍喧闹不已，我并不是说这个地方不应该出现酒吧，或者应该出现多少个酒吧，关键是??这是不是当地居民作出的选择？他们对社区的建设有没有发言权？
北京是在用洛杉矶的政策来解决纽约的问题
史建：咱们刚才一直谈老城，现在实际上包括你的文章里面更多谈的是整个的北京，北京现在不光是二环了，三环四环五环六环，现在已扩展到六环了。
实际上北京从50年代以来，城市定位一直就比较模糊，1953年，《改建与扩建北京市规划草案》对北京城市发展的定位是“首都应该成为我国政治、经济和文化的中心，特别要把它建设成为我国强大的工业基地和技术科学的中心”。1982年的《北京城市建设总体规划方案》明确北京的城市性质是全国的政治与文化中心，没有再提经济中心；但是到90年代初公布的《北京城市总体规划（1991-2010）》，又在城市性质上叠加了“现代化国际城市”的建设目标。就是城市定位一直就是在摇摆，或者不断的在叠加，那么在这叠加当中，城市的性格在不断发生变化，这里面可能{zd0}的问题就是城市规模问题，一环一环套，这种定位和规划策略的模糊最直接地体现在城市交通问题上。
王军：北京是在用洛杉矶的政策来解决纽约的问题，我觉得这是它一个最根本性的错误。因为城市形态和交通政策有一种一一对应的关系，如果你是纽约那样高密度的城市，你就不可以用洛杉矶这样一种以小汽车为主导的方式来解决，就必须以公共交通来主导。你要用洛杉矶的方式来解决，你就一定像它那样是低密度、大尺度的，像撒哈拉沙漠一样撒胡椒面，撒得漫无边界。那样的城市很可怕，以至于雅各布斯说它是伪城市，是个假城市，是个郊区，根本不是城市。美国在二战之后有很多军人转业，他们需要住房，政府就在郊区给他们供应一栋一栋的低密度住宅，这些人到那儿买房子后，还要买汽车，就拉动了内需，政府认为这是好事情，于是人们慢慢都到郊区去生活，开小汽车了，中心区就衰败了，{zh1}，这个城市变成一盘散沙，街道生活几乎消失，买东西都到shopping mall，没有汽油就无法运转，成本极高。这样的城市正是美国规划界目前最头疼的事情。北京是一个高密度的城市，不能用小汽车来解决问题，所以，应该像纽约学习。而我看到的情况正相反，北京要在一个高密度的城市环境中靠小汽车来解决问题，这是一个战略性的错误。
冯恪如：这种规划模式是借鉴苏联的。
王军：单中心环线扩张的城市布局，是从苏联过来的，从50年代一直持续下来。一个城市最怕的是把架子搭错了，你肉长错了还好改，架子错了就难办了。目前北京的做法，等于是在纽约的身上搭一个洛杉矶的架子，于是出现了一个特别的景观，建造了洛杉矶那种大立交桥、高速路，两边却是纽约式的高楼，这样二环路、三环路、四环路必然成为大停车场。出现这样的问题，交管部门就想办法减少环路的进出口，这意味着要减少城市对这条道路的分享，既然如此，还要这条路干什么？如果我们建一条路就是让它永远是车辆飞驰，不跟周围的街区发生任何联系，比如长安街的两侧，机动车就不能停靠，那么，我们还要这个城市干什么？进而我们会产生一个最为根本的疑问，城市是什么？人类为什么需要城市？难道人类不是为了分享机会而聚集于城市？可我们今天却在制造不能够分享的城市。我想，惩罚那些北京交通规划及政策设计者的{zh0}方式，就是把他们扔到一个房车上，一辈子就在五环路上过没有红绿灯的生活，这该是他们最理想的状态了，因为只有这样，才能够达到消灭城市的目的。
冯恪如：我们的城市设计和交通设计是各自独立的。
王军：这也是一个最根本的错误。我认识一个老先生，他在50年代是做交通规划的，晚年写了一篇文章，曾拿给我看。文中谈到中国城市交通问题，比如要发展单向交通，立交桥的设计应该标准化等等，这都非常好。{zh1}我就问他一个问题，我说为什么我在上班高峰期出城时不堵车，下班高峰期进城不堵车，而相反方向的车却都堵得一塌糊涂呢？这是不是因为许多人是在城外居住却在城内就业的缘故呢？老先生突然说，哎呀对了，我这文章还得加写一章，就是说交通规划怎么和土地使用规划结合在一起。我当时一听倒吸一口凉气，做交通规划的人，始终没有关注与土地利用规划衔接的问题，这是多么核心的问题啊。而梁陈方案的立意正是要把这个问题处理好，从源头上把交通的发生控制住，所以要平衡地发展城市，促进居住和就业在城市的每个区域的平衡，这样就可以从根本上遏制交通拥堵，避免跨区域长距离交通的发生，梁陈方案最核心的其实是这个东西。
冯恪如：这也是美国城市规划最基本的东西。
王军：美国的城市规划曾走了很大的弯路，好在现在觉醒了，不是提出要搞新都市主义了吗？新都市其实不新，它是向老都市的回归，提倡步行和密度，以及对城市的分享。难道我们还要像美国那样绕一个大弯子才行吗？我们这儿一谈交通规划就是谈消灭红绿灯，但红绿灯都没了，我还要城市干什么？恰恰像广安大街、长安街和平安大街这些被他们认为是交通规划做得最理想的地方，开出来在却都是应该摆在郊区的公路，那种东西是郊区才该有的。有人说评价一个城市交通怎么样，就是拿道路面积来除建筑面积，按照这个逻辑，洛杉矶肯定是{zh0}的，洛杉矶2/3的土地都是给交通用的，咱们怎么比呀，中国玩不起。北京这么高密度的城市，不能这么玩。其实到纽约我蛮感动的，摩天大楼跟小马路友好相处，就是让你开车别扭，就是不拓宽马路，同时给你提供最为便捷的公交服务，于是，曼哈顿的街特别有逛头，不像北京，走在马路上，从这头到那头，你得下决心才行，因为太宽了，根本不是人的尺度，而且宽马路上塞满了车，车屁股还狂喷尾气。
史建：欧洲大部分城市都会有轨交通系统，而且鼓励骑自行车，像阿姆斯特丹，自行车道是用彩色的柏油划定出来的，也就是有一种清晰的城市交通发展策略。而北京好像是公交也发展，小汽车也发展，城铁也发展，结果哪种交通都不舒畅。
王军：什么样的交通模式都要发展，搞到{zh1}，就是大家坐公交车不方便了，开小汽车也不方便了，骑自行车也不方便了，走路也不方便了。结果是，什么样的交通都不方便了。
史建：步行应该是最不安全的。
王军：是啊，你看有的地方在消灭人行道，人都不能在街上走了，还要这个城市干什么？北京是不管三七二十一，把全世界已有的、正在使用的交通模式全往一个城市里堆，{zh1}每一种模式都不灵了，这也算是创造了一大景观。
史建：城市交通战略定位模糊。
王军：是的。我觉得华盛顿某个角度挺像北京的。华盛顿地铁建设得非常好，但是地面交通一塌糊涂，就是它的地面道路系统让小汽车发展，结果堵得一塌糊涂。所以你走到华盛顿的马路上，特别不舒服，因为马路又宽，又不好逛，车又堵。所以一个城市不可能又发展公交，又发展小汽车，选择应该很清楚，如果发展公交，就应该限制小汽车，这样做出来反而有味道。
史建：小汽车发展是不是由北京市政府的经济策略决定的？
王军：其实北京市是在十多年前一直想限制小汽车，但是中央机构一直不批准，因为汽车被当作一个支柱产业，生怕北京一开口子就会影响这个产业的发展。我只想说，限制小汽车的使用，只是通过发展公共交通，促使大家放弃小汽车的通勤方式，但你还是可以买了车放在家里面的呀，在xx、假期出游时开，这没有矛盾。国外有的城市就是这样做的，汽车的保有量比北京还高呢。我曾开玩笑说，你到底是以小汽车为支柱产业，还是以烧汽油为支柱产业呢？以小汽车为城市的通勤方式，是鼓励烧汽油啊，油价那么高，也不符合国情，鼓励大家都来消耗汽油，这是一大错误。
如果北京市认识到这一点的话，就会发现，恰恰是用这种公交优先的政策，13世纪元大都留下来的这种胡同、街巷系统，xx够用。我觉得元大都的街巷规划直到今天依然优秀，比那些所谓现代化的小区不知优秀多少倍。你看，元大都的规划是在每个街坊内等距离地划出东西向的胡同，这些胡同供社区使用，又能跟城市混合使用，是一个开放的系统，街区和城市都能受益。而现在的小区呢？内部的街巷无法与城市混合使用，这种在城市里建小区的规划是近50多年来的错误延续，使城市的交通无法疏解，损人而不利己。
我经常讲哥伦比亚首都波哥大，一个有700万人口的大城市，也是首都城市，它的市长有一句话让我很感动，他说：我们的市民多少年来仇恨我们的城市，但他们现在xx热爱这个城市。其实很简单，他所做的就是把这个城市还给人民，怎么还？把80％的道路面积还给80％的人。他把主要的城市道路全部做成大容量公交系统，鼓励步行和自行车交通，没花多少钱，只用了两年时间，就把堵车的问题解决了。现在，大家喜欢在街道上散步、约会，这个城市又焕发了生机。
王军：近十年来北京因大规模的拆迁而导致的群体性诉讼及上访事件屡见不鲜，已经出现万人诉讼这样的大规模诉讼案，还有两万多名被拆迁人联名举报事件。为了首都的长治久安，不能再制造这些矛盾了。作为一名记者，我的工作就是要化解这些矛盾，希望通过我的报道，使各方面不断地认识到城市发展的一些规律，使城市的发展更有效率更加安全。
我认为记者有三种状态，{dy}就是外星人看地球，看地球上人类的生存状态；第二种状态是，如果说历史是一台戏，记者就是坐在最前排的观众；第三就是《皇帝的新衣》里那个讲真话的小孩。一个健康的社会，应该容忍记者正常地工作，因为阳光是{zh0}的杀毒剂。
我认为记者工作的{zj2}目标，就是使一个社会能够沟通，那么沟通的前提，就是要把事情搞清楚。所以记者的工作应该以事实为目的，而不是以事实为手段。所以我希望所有人看到我这本书的时候，能看到我探索事实真相的状态，我是不愿意把这本书当成“板砖”来打人的。
记者只有把事实作为工作的{zj2}目标，他的职业和社会之间的关系才能处于一个良性的状态之下。就我个人的体会，像《城记》出来之前，有很多关于北京城市发展的史实，大家分歧颇多，甚至没法在一块儿说话，主要是基本事实没有搞清楚，话自然说不到一块去。有人说梁思成和陈占祥的方案好，有人却反唇相讥，说梁与陈根本不懂经济，那时哪有钱盖新城啊。《城记》出版之后，大家开始认同这样的事实，就是改造老城更是花钱。当年的档案显示，50年代的建设量并不小，但各大单位都不愿意到老城内建设，为什么？就怕拆迁花钱。所以，你怎么能说梁思成不懂经济呢？实际上梁陈方案是一个低成本、易于实施的，比扩建天安门广场、改建长安街更是少花钱的方案，而且还能增进全市的平衡发展，从根本上降低城市运营成本，提高城市的效率。
我觉得我们当记者的就是要多做些这样的工作，把事实调查清楚，然后让事实本身来说话。只有做到这一点，我们才会有真正的共识和建设，这是我从事的这个职业的一个使命。
还是回到城市这个话题，刚才我说了城市规划面临一个与时俱进的任务，现在我还想说，政府的职能也必须根本地转变，这似乎是个老问题，但我要谈出些新意来。
我在美国走访过十多个城市，我问他们，为什么美国地方政府的职能跟中国地方政府不太一样？你看，在美国，城市政府做的就是提供公共服务，不像我们，地方政府热衷于参与一般性的经济活动。美国的城市政府，为什么热心于做那些政府应该做的事情？是因为他们的觉悟高吗？不尽如此。关键是城市政府的税收主要是靠不动产税，每家每户的住宅是政府的金饭碗，所以，政府一定要让你的房子xxxx，然后每年按不动产的市值缴纳不动产税。而你的不动产增值是因为周围的公共服务得到改善，比如道路好了，学校好了，医疗好了，绿化好了，而这些投入是政府做的，你得到了好处就应该付费，付费的方式就是不动产税，这是很公平的。形成了这样的机制，政府公共服务投入的回收就有一个正常的渠道了，不像我们，由于对不动产的保有环节不收税，政府的公共服务投入只能通过卖地来回收，大拆大建就难以禁止。
美国的城市规划是与不动产税高度联系在一起的。所以，城市规划必须增进不动产的安全与增值，通过区划法规的编制，明确这个地方哪些事情不能发生，明确产权的边界，由当地居民参与规划立法，是define而非design。所以，他们决不会去做以城市规划名义处分他人财产、野蛮拆迁的事情，因为如果这样的事情能够发生，必将导致整个地区的不动产贬值，这与政府的利益会发生根本性冲突，更重要的是，整个城市规划运作的平台会自动纠正这种错误。
那么反过头来看中国的情况，我觉得从政府的角度来讲，也够冤大头的，因为政府提供公共服务，它的投入居然没有一个正常的渠道来回收，{wy}的回收方式就是卖地。就说北京的前门大栅栏吧，我给你配套了天安门广场，配套了前门楼子，配套了地铁，够可以了吧？结果你天天在那儿给卖袜子，创造的经济效益还不如一个中等商场，从政府角度来讲也够冤的。你看崇文区，那些领导为什么恨天坛呢？因为天坛摆在那儿，周边要控制高度，没法开发了，公共服务没法回收了。如果有了不动产税，就不会是这样了，他巴不得崇文区有个天坛呢，因为这一下子周边的物业全增值，一增值不动产税就全来了。
中国的地方政府目前{zd0}的税收来源是营业税，那么就要拼命地做大经济规模，导致每个城市甚至城市内部各区域都是经济同构，{zh1}的结果就天津和北京你死我活，北京市每个区也是你死我活，xx没有水平分工。
中央政府老是批评地方政府抬高房价，最近又有舆论谴责土地拍卖，认为高地价导致高房价。可是，你再仔细看看，地方政府又有不少土地是零地价。怎样来理解地方政府的这种行为呢？地方政府希望高地价出让商品房用地，因为一出让就是70年，而在这70年期间没有不动产税，意味着政府的公共服务无法回收，所以他们当然希望土地出让时一次性收足了。而以零地价出手土地，多是面对那些每年能够缴纳税收的工业项目，在目前从中央到地方层层分税的财税体制下，面对财权与事权倒挂的情形，地方政府的财政约束变硬，所以，一要卖地，二要拼命拉来每年都能下蛋的工业项目，大环境如此，政府的行为就会变形，甚至为了发土地财，不惜牺牲当地居民的居住安全。抛开权力寻租因素，财税体系不善对此要负很大责任。
所以我觉得应该给地方政府建立正常的税收渠道，不动产税要建立起来。当然，要介入这个东西，就会遇到一个问题，就是土地的所有制度应该怎么安排，因为目前这种有偿限期的土地使用制度，是一个折旧的概念，如果你按照市值来计算不动产税，这个市值怎么计算？如果按70年使用权折旧，按理说我这个社区年头越久，比如到60年的时候，公共服务应该非常好了，应该贡献更多的不动产税了，可这房子还剩10年的土地使用权，尽管政府承诺还可续签，但交易风险已经存在，不动产的价值就会贬低，一贬低损失的就是政府的不动产税。所以，我觉得这是个很大的问题。
还有一个问题，如果收不动产税，就不应该再收土地出让金，土地出让金就是意味着一次性为70年的公共服务付费。美国就没有土地出让金。但如果你不交土地出让金，这70年土地使用权的概念从哪儿来呢？是不是土地就私有了？这些问题是扭在一起的。我觉得应该抛开成见，科学地研究这样的问题。事实上，中国的城市土地全部收归国有，并不在1949年，而是在1982年。在计划经济最火热的时代，我们还允许城市的土地私有，而在改革开放发展市场经济的时代，却将城市土地xx收归了国有。我并不是说应该一律私有，这并不需要，也没有哪个国家能够做到，而是希望产权明晰，便于激发每个细胞的活力，便于最为基本的经济活动的计算，只有这样，才能够增进各个方面的公平获益。
烟袋斜街的实验
史建：北京旧城改造进行了许多年了，但是一直没有成功的案例。最近听说清华大学的边兰春在西城区烟袋斜街的改造很有起色，用有限的资金和灵活的机制xx了这一区域，这应该是{wy}的一个案例了吧？
王军：就我了解到的情况，这是近年来最值得鼓舞的一个案例。
史建：做了一个实验？
王军：边兰春老师做的就是把政府、市场、当地居民的权利加以界定，花160万做了几件事，其中最重要的一件事情一分钱没花，就是告诉老百姓这个地方不拆了！就这么一句话，老百姓说这几十年就等这么一句话，你只要有这么一句话，我就敢往里面扔钱了。
边老师又做了能够促使他们往里面扔钱的事，{dy}就是把天然气给接了进去，把路铺好了，提高了公共服务水平，促使地段升值；第二就是把两侧的违章建筑给拆了，院子里的违章建筑没力量拆，先不着急，慢慢解决，靠市场交易的力量就能解决；第三，规定了修缮标准，让每家每户的修缮行为有章可循。就这么几件事，没花多少钱，老百姓的信心一下子恢复了，开始往里面投钱了。那里的活力是真实的，是特别有生命力的，很茂盛。我看到一家服装店，门脸上面“巧织”二字，以彩线巧织而成，说明店主很热爱这个地方，这是让我特别感动的一件事情。
这个方案是把这个地方还给了人民，做了一件让人民感到安全的事情，使他们对财产权有信心。通过政府的良性介入，通过公共服务的供应，使地段增值，同时规定一套修缮标准，老百姓自己修缮，短短一两年就有了很大变化。政府以很少的投入做成了很大的买卖。
我相信在这种地方能够产生新的文化，所以，并不是要把它整得像博物馆一样，它应该能够自然地生长。当然，不能动的地方，坚决不能动，比如一些文物保护单位，而能够自然生长的部分，一定要把程序设置好，程序正确了，这个城市想乱套都难。
史建：烟袋斜街这种模式有“普泛化”的可能性吗？
王军：我特别希望能开一次会，大家真正探讨一下这个事情。其实我觉得政府这样做没有任何的损失，反而有大利可图，政府在烟袋斜街花了多少钱？区区160万；引来了多少钱？不知翻了多少倍！也许{zd0}的损失就是大规模集聚的资金的一锤子买卖，而这样的买卖才是真正的祸害。让市场、让产权人自己去做，公房变私房的时候，政府照样收取土地出让金，不会有任何的损失。所以我觉得，这是从根本上符合政府利益的，而且避免了那么多资金无效甚至是恶性的投入，只要这种市场化行为不断发生，街区就会不断复苏，就能够向政府贡献稳定的税收。街区的兴旺还带来了就业，促进了旅游，这是很可观的。至于文化方面的获益，就不言而喻了。
就程序的设置来说，公众参与规划决策是下一步需要解决的问题，现在的公众参与多是搞搞公示，让你提提意见，或象征性地开个听证会。当然，有这个总比没这个强。但是，真正意义上的公众参与，应该是社区的居民能够参与社区建设的全过程，他们是真正的业主，应该能够决定社区的命运，有权阻止那些使社区贬值的事情发生。现在的什刹海已xx失去以往宁静优雅的气氛，处处酒吧，深夜仍喧闹不已，我并不是说这个地方不应该出现酒吧，或者应该出现多少个酒吧，关键是??这是不是当地居民作出的选择？他们对社区的建设有没有发言权？
北京是在用洛杉矶的政策来解决纽约的问题
史建：咱们刚才一直谈老城，现在实际上包括你的文章里面更多谈的是整个的北京，北京现在不光是二环了，三环四环五环六环，现在已扩展到六环了。
实际上北京从50年代以来，城市定位一直就比较模糊，1953年，《改建与扩建北京市规划草案》对北京城市发展的定位是“首都应该成为我国政治、经济和文化的中心，特别要把它建设成为我国强大的工业基地和技术科学的中心”。1982年的《北京城市建设总体规划方案》明确北京的城市性质是全国的政治与文化中心，没有再提经济中心；但是到90年代初公布的《北京城市总体规划（1991-2010）》，又在城市性质上叠加了“现代化国际城市”的建设目标。就是城市定位一直就是在摇摆，或者不断的在叠加，那么在这叠加当中，城市的性格在不断发生变化，这里面可能{zd0}的问题就是城市规模问题，一环一环套，这种定位和规划策略的模糊最直接地体现在城市交通问题上。
王军：北京是在用洛杉矶的政策来解决纽约的问题，我觉得这是它一个最根本性的错误。因为城市形态和交通政策有一种一一对应的关系，如果你是纽约那样高密度的城市，你就不可以用洛杉矶这样一种以小汽车为主导的方式来解决，就必须以公共交通来主导。你要用洛杉矶的方式来解决，你就一定像它那样是低密度、大尺度的，像撒哈拉沙漠一样撒胡椒面，撒得漫无边界。那样的城市很可怕，以至于雅各布斯说它是伪城市，是个假城市，是个郊区，根本不是城市。美国在二战之后有很多军人转业，他们需要住房，政府就在郊区给他们供应一栋一栋的低密度住宅，这些人到那儿买房子后，还要买汽车，就拉动了内需，政府认为这是好事情，于是人们慢慢都到郊区去生活，开小汽车了，中心区就衰败了，{zh1}，这个城市变成一盘散沙，街道生活几乎消失，买东西都到shopping mall，没有汽油就无法运转，成本极高。这样的城市正是美国规划界目前最头疼的事情。北京是一个高密度的城市，不能用小汽车来解决问题，所以，应该像纽约学习。而我看到的情况正相反，北京要在一个高密度的城市环境中靠小汽车来解决问题，这是一个战略性的错误。
冯恪如：这种规划模式是借鉴苏联的。
王军：单中心环线扩张的城市布局，是从苏联过来的，从50年代一直持续下来。一个城市最怕的是把架子搭错了，你肉长错了还好改，架子错了就难办了。目前北京的做法，等于是在纽约的身上搭一个洛杉矶的架子，于是出现了一个特别的景观，建造了洛杉矶那种大立交桥、高速路，两边却是纽约式的高楼，这样二环路、三环路、四环路必然成为大停车场。出现这样的问题，交管部门就想办法减少环路的进出口，这意味着要减少城市对这条道路的分享，既然如此，还要这条路干什么？如果我们建一条路就是让它永远是车辆飞驰，不跟周围的街区发生任何联系，比如长安街的两侧，机动车就不能停靠，那么，我们还要这个城市干什么？进而我们会产生一个最为根本的疑问，城市是什么？人类为什么需要城市？难道人类不是为了分享机会而聚集于城市？可我们今天却在制造不能够分享的城市。我想，惩罚那些北京交通规划及政策设计者的{zh0}方式，就是把他们扔到一个房车上，一辈子就在五环路上过没有红绿灯的生活，这该是他们最理想的状态了，因为只有这样，才能够达到消灭城市的目的。
冯恪如：我们的城市设计和交通设计是各自独立的。
王军：这也是一个最根本的错误。我认识一个老先生，他在50年代是做交通规划的，晚年写了一篇文章，曾拿给我看。文中谈到中国城市交通问题，比如要发展单向交通，立交桥的设计应该标准化等等，这都非常好。{zh1}我就问他一个问题，我说为什么我在上班高峰期出城时不堵车，下班高峰期进城不堵车，而相反方向的车却都堵得一塌糊涂呢？这是不是因为许多人是在城外居住却在城内就业的缘故呢？老先生突然说，哎呀对了，我这文章还得加写一章，就是说交通规划怎么和土地使用规划结合在一起。我当时一听倒吸一口凉气，做交通规划的人，始终没有关注与土地利用规划衔接的问题，这是多么核心的问题啊。而梁陈方案的立意正是要把这个问题处理好，从源头上把交通的发生控制住，所以要平衡地发展城市，促进居住和就业在城市的每个区域的平衡，这样就可以从根本上遏制交通拥堵，避免跨区域长距离交通的发生，梁陈方案最核心的其实是这个东西。
冯恪如：这也是美国城市规划最基本的东西。
王军：美国的城市规划曾走了很大的弯路，好在现在觉醒了，不是提出要搞新都市主义了吗？新都市其实不新，它是向老都市的回归，提倡步行和密度，以及对城市的分享。难道我们还要像美国那样绕一个大弯子才行吗？我们这儿一谈交通规划就是谈消灭红绿灯，但红绿灯都没了，我还要城市干什么？恰恰像广安大街、长安街和平安大街这些被他们认为是交通规划做得最理想的地方，开出来在却都是应该摆在郊区的公路，那种东西是郊区才该有的。有人说评价一个城市交通怎么样，就是拿道路面积来除建筑面积，按照这个逻辑，洛杉矶肯定是{zh0}的，洛杉矶2/3的土地都是给交通用的，咱们怎么比呀，中国玩不起。北京这么高密度的城市，不能这么玩。其实到纽约我蛮感动的，摩天大楼跟小马路友好相处，就是让你开车别扭，就是不拓宽马路，同时给你提供最为便捷的公交服务，于是，曼哈顿的街特别有逛头，不像北京，走在马路上，从这头到那头，你得下决心才行，因为太宽了，根本不是人的尺度，而且宽马路上塞满了车，车屁股还狂喷尾气。
史建：欧洲大部分城市都会有轨交通系统，而且鼓励骑自行车，像阿姆斯特丹，自行车道是用彩色的柏油划定出来的，也就是有一种清晰的城市交通发展策略。而北京好像是公交也发展，小汽车也发展，城铁也发展，结果哪种交通都不舒畅。
王军：什么样的交通模式都要发展，搞到{zh1}，就是大家坐公交车不方便了，开小汽车也不方便了，骑自行车也不方便了，走路也不方便了。结果是，什么样的交通都不方便了。
史建：步行应该是最不安全的。
王军：是啊，你看有的地方在消灭人行道，人都不能在街上走了，还要这个城市干什么？北京是不管三七二十一，把全世界已有的、正在使用的交通模式全往一个城市里堆，{zh1}每一种模式都不灵了，这也算是创造了一大景观。
史建：城市交通战略定位模糊。
王军：是的。我觉得华盛顿某个角度挺像北京的。华盛顿地铁建设得非常好，但是地面交通一塌糊涂，就是它的地面道路系统让小汽车发展，结果堵得一塌糊涂。所以你走到华盛顿的马路上，特别不舒服，因为马路又宽，又不好逛，车又堵。所以一个城市不可能又发展公交，又发展小汽车，选择应该很清楚，如果发展公交，就应该限制小汽车，这样做出来反而有味道。
史建：小汽车发展是不是由北京市政府的经济策略决定的？
王军：其实北京市是在十多年前一直想限制小汽车，但是中央机构一直不批准，因为汽车被当作一个支柱产业，生怕北京一开口子就会影响这个产业的发展。我只想说，限制小汽车的使用，只是通过发展公共交通，促使大家放弃小汽车的通勤方式，但你还是可以买了车放在家里面的呀，在xx、假期出游时开，这没有矛盾。国外有的城市就是这样做的，汽车的保有量比北京还高呢。我曾开玩笑说，你到底是以小汽车为支柱产业，还是以烧汽油为支柱产业呢？以小汽车为城市的通勤方式，是鼓励烧汽油啊，油价那么高，也不符合国情，鼓励大家都来消耗汽油，这是一大错误。
如果北京市认识到这一点的话，就会发现，恰恰是用这种公交优先的政策，13世纪元大都留下来的这种胡同、街巷系统，xx够用。我觉得元大都的街巷规划直到今天依然优秀，比那些所谓现代化的小区不知优秀多少倍。你看，元大都的规划是在每个街坊内等距离地划出东西向的胡同，这些胡同供社区使用，又能跟城市混合使用，是一个开放的系统，街区和城市都能受益。而现在的小区呢？内部的街巷无法与城市混合使用，这种在城市里建小区的规划是近50多年来的错误延续，使城市的交通无法疏解，损人而不利己。
我经常讲哥伦比亚首都波哥大，一个有700万人口的大城市，也是首都城市，它的市长有一句话让我很感动，他说：我们的市民多少年来仇恨我们的城市，但他们现在xx热爱这个城市。其实很简单，他所做的就是把这个城市还给人民，怎么还？把80％的道路面积还给80％的人。他把主要的城市道路全部做成大容量公交系统，鼓励步行和自行车交通，没花多少钱，只用了两年时间，就把堵车的问题解决了。现在，大家喜欢在街道上散步、约会，这个城市又焕发了生机。
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