高房价和高地价不得不让北京频繁地启用土地调控手段。
10月27日,北京市国土局、监察局联合对外宣布,从11月起,北京将重点查处一批违反土地利用总体规划、违反国家产业政策或者侵犯农民合法权益的土地违法案件,而相关的清理工作已在10月底结束。
与此同时,记者还了解到,除了对土地违法的整治之外,北京市还将把今年{zh1}三个月的土地工作重点集中在新增土地供应和闲置土地的处理上。
业内人士指出,至此,北京"收放兼施"的新一轮土地调控政策已浮出水面。
收紧矛头对准区县
高房价和高地价是这次土地调控的导火索。
"现在北京的压力非常大。刚刚出来消息说,上海房价平均下降10%,而与上海宏观调控效应形成巨大反差的是,北京房价还在不断攀升。"一位业内人士向记者坦言。
正如这位业内人士所言,房地产调控似乎在北京并不见效。有统计数字显示,今年三季度,北京商品房的整体均价已接近万元,达到9397元/平方米,与二季度7861元/平方米相比,上涨了19.5%。而与房价如影随形的是地价也在攀升,今年三季度北京居住用地的地价同比上涨了1861元每平方米,为四类用地中上涨幅度{zd0}的。
显然,高房价和高地价已是北京房地产调控的"两座大山",加之,中央已明确将在宏观调控中实施"问责制",地方政府更是不敢懈怠。而作为房地产的源头,土地部门的压力可想而知。
北京市国土部门是把土地违法的整治作为了突破口。
早在10月初,北京市清理土地违法的消息已不胫而走。
"近期,北京市将下发一个贯彻国土资源部31号的文件。"当时,就有北京市国土局的知情人士向记者透露,这个文件将对区县政府违法用地情况进行调查,在查实的基础上,联合监察部门对有关工作人员进行处理。"
果不其然,就在10月27日北京市国土局的新闻发布会上,这个消息得到了证实,而且监察局的加盟让这次土地违法的清查更有威慑力。
按照国土局、监察局的要求,此次检查中,将对2005年1月开始,至今年9月新增的建设用地逐宗核查,登记造册。除此之外,还对清查的结果进行了量化,两部门要求市有关部门要公开查处10起土地违法违规案件;各区县也要相应公开查处2起重大、典型土地违法违规案件,并上报监察局和国土局。
国土局的知情人士透露,此次土地违法处理将为期两个月,而重点对象则是区县一级政府。
有一位土地专家对本报记者说,中国土地供应市场之乱,乱在区、县以下。
据了解,今年以来,北京共检查发现违法建设用地11786宗,建筑面积达450万平方米。
"其中大部分的违法用地都出在区县政府。"一位知情人士透露,北京市虽然已经将土地审批权收回市国土局,但还是有不少从区县直至村一级流出的土地。
显然,土地违法的主体在地方政府,北京市也不例外。
"土地违法牵涉的方方面面很多,而且可能跟地方党委、政府有所关联。"北京市国土局局长安家盛在10月27日的新闻发布会上坦陈,"如果不敢查处,只会放纵问题越来越多;如果不处理好新问题,国土部门永远在泥潭里拔不出来,北京的土地市场调控永远做不好。"
就此,记者了解到,北京市近期将公布一批土地违法案件,但目前资料尚未齐全,公布日期尚未确定。"北京市将把土地违法违规的处理作为一种长效机制。"
加大供应调整市场
对土地违法的处理无疑收紧土地供应的"闸门",于是,对地价和房价的担忧也油然而生。
"北京市政府放出这样一个信号,要严格控制土地,短期内现有已建和在建楼盘会成为稀缺商品,价格必然上涨;而房产商会利用人们长期的心理预期,宣称土地成本增加,房价上涨是理所应当。"一位证券分析师这样提及,今年北京市商品房价格涨势非常凶猛,其中一个原因在于去年供应的地块较少,导致今年新开工项目减少,在售楼盘价格上升。"所以,政府在治理土地违规的同时,还要调整土地供应结构,增加优先保证的普通商品住房和经济适用住房用地,达到平抑整体房价的目的。"
摆在北京市面前的不仅仅是一个土地违法的顽疾,如何增加有效的土地供应,做到土地的收放有致是一个无法回避的现实问题。
北京市的"利器"在哪里?
"利器"之一就是通过盘活闲置土地来增加土地供应。
记者从北京国土局的一份内部材料中看到,2004年1月至2006年6月,北京市住宅项目供应土地712宗,土地总面积4206公顷(不含代征地),其中未动工土地736公顷,占18%;已完成土地开发646公顷,占15%;正在开发建设土地2186公顷,占52%;已竣工土地638公顷,占15%。也就是说,2004年1月到2006年6月,北京市已出让的住宅用地中还有736公顷土地尚未动工建设。
显然,很多地依然被捂在开发商手中。
对此,北京市国土局副局长张维表示,对其中愿意改为中低价位、中小户型商品房项目,予以延长一年期限,并积极协助办理其他相关手续的优惠政策,对不积极推进项目进展、违反合同造成土地闲置的个别项目,在查明情况的基础上坚决履行收回土地的程序。
当然,在盘活存量的同时,还要加大住宅用地的供应力度。这不失为国土局的另一大"利器"所在。
近日,张维公开透露,今年北京市已有21块住宅用地上市,共123公顷,年内还有898公顷住宅用地即将推出,其中3/4的土地项目将在近期上市,以满足本市中低价位、中小套型商品房和普通商品房的建设需求。他说,今年内上市交易的土地共有109宗,土地面积1265公顷,其中住宅面积1021公顷,占总土地面积的8 1%。
1265公顷虽然离1600公顷的年度计划还有一段距离,但已明显多于去年的供应规模。
而记者还了解到,目前,北京市国土局进行的一级开发及收购储备项目土地共计254宗,土地面积8471公顷。其中一级开发项目土地共计239宗、面积8093公顷;收购储备项目用地共计15宗、面积378公顷。
同时,张维还透露,相关部门目前正在调研分析北京市限价房的社会实际需求量,并拟定限价房的"市场进入和退出机制",而北京市土地利用总体规划修编大纲也已进入审核程序。
