房贷调控措施出台后，据记者从合富置业、中原地产、满堂红、德诚行等地产中介公司了解到，广州市场尚属平静，天河北、珠江新城和市区低价区域出现部分投资者急售出货的情况，但全市未现“抛盘潮”。业主心态仍较强，但买家谈判筹码加大，谈价有松动空间，谈下三五万元不成问题。市场人士表示，目前市场仍处于政策消化期，大部分买家进入观望期，预计成交量下跌两成。

　　少数投资者急出货

　　议价空间增大

　　合富置业有关人士表示，广州大部分区域放盘量暂未有明显增加，只有少数区域放盘比新政出台前略多，如机场西板块出现少数投资客出货的情况，如原来放80万元的盘，放盘价会调到75万元左右，只要能保本或赚少一些，他们都会接受。广州大道北一带放盘量在新政出台后也有所增加，业主的议价空间也有所松动。番禺洛溪、大石等板块放盘量略有增加，但放盘价与新政前变动不大。而天河区车陂、东圃一带，放盘量也略有增加，但放盘价与新政前变化也不大。满堂红车陂分店人士表示，新政出台后立即有投资客前来分行，表示就目前的市场价能卖就卖，面对做按揭的买家，他们愿意有较大的议价空间。

　　德诚行珠江新城分行卢小姐表示，房贷新政出台后，分行盘量多两成左右，业主议价空间大了，价格可以下降5%之内。中原地产天河区高级营业经理陈容华表示，的确多了投资客到分行放盘，一些平时较少放盘的“笋盘”也重出市场。投资客虽急于出货，但不会降价出售。分行近日成交协和xxx一套74平方米两房单位，业主放盘价为160万元。业主一再反价，买家亦愿意追价，一直到新政后才以174万元成交。虽然新政打击了部分改善型买家入市的积极性，但仍有部分刚性需求买家对这类物业情有独钟，并没影响业主放盘心态。

　　满堂红淘金路分店吴先生表示，已有部分业主加急出货，主动联系分行要求放盘。吴先生介绍，目前急于放盘的业主有两类，一类是“转租为售”的业主；另一类是在楼市调整期为博“高卖低买”的业主。

　　挞定不多

　　旧客“二套房贷”认定或有不同

　　“二套房贷”政策最受影响的是一批已交定金而尚未批下xx的买家们。竞宇按揭总经理鄢红胜表示，竞宇按揭约有20%的按揭交易受新政影响，公司正尽力与银行进行协调。个别银行的规定较严，已抵押登记但尚未放款的按揭合同有可能要重签，按{zx1}政策来制定xx成数，无形中买家需要多付首期。大部分银行都松动处理，按“老人老办法，新人新办法”来办理，新政出台前签下的合同依然按老规定来执行。

　　德诚行总经理何庆祥表示，据他从该公司全市几十家分行了解到，只出现一两宗挞定个案，比例非常低。合富置业分区营业经理冯伟成表示，目前约有10%的交易可能涉及到“二套房贷”，他们正在尽力协调。

　　目前银行对“二套房贷”的认定标准以房屋数量为限，以家庭为单位。市场人士认为，以房屋持有量来作为二套房贷的认定指标较为符合实际，置换型置业者可以免遭“误击”。

　　盘量增加两成 睇楼量跌两成

　　市场人士告诉记者，受新政影响，即使渴市已久的盘源冒出头来，盘量约增加两成，即使谈下三五万元不成问题，睇楼量和成交量依然跌两成，显示买家已进入观望期。满堂红白云区经纪陈先生表示，放盘量在新政后几天明显增加，如盈翠华庭以往2、3天才收1个盘源，新政后{yt}就可收到3个盘源。中原地产陈容华表示，最近某小区一套小两房单位，业主原本放盘价为120万元，现在减价到115万元也无人问津，在新政公布前，这个单位是很多买家求购，在二手市场非常抢手。现时受政策影响，买家入市意愿已经大大减弱。

　　合富置业专业人士表示，从以往的规律来看，政策从发布、细则实施到市场实际消化信息还需要一段时间，进一步的市场反应预计到五一后才能显现。预计市场尚需一定时间对政策进行消化，楼价和成交量在一定时间内进行小幅调整亦属正常，但广州二手市场还比较理性，后市大幅波动的可能性不大。

　　房贷新政下，商用物业按揭条件与二套房贷接近

　　楼市投资转向“住改商”？

　　{zx1}“二套房贷”政策与商用物业的按揭条件无限接近。中原工商铺和合富置业有关人士向记者证实，由于商铺和写字楼的租金回报率一般比住宅高，“二套房贷”新政策出台后已陆续引发投资者转向咨询商用物业。但由于商铺和写字楼的投资门槛比住宅高，楼市资金大规模“住改商”尚未涌现，市场人士建议投资者多了解商用物业的投资渠道，以免“独沽一味”买卖住宅。

　　商用物业xxxx高两三厘

　　地产人士表示，投资商用物业的资金比住宅高，故此回报率也比住宅要高。广东中原工商铺部总监罗思源表示，投资市区内500万元以下的街铺选择不大，因广州传统旺区街铺售价已过10万元/m2，铺位越小单价越高，500万元以下难以买到好铺位。

　　罗思源表示，不少投资者一想到商用物业就以为是买铺，其实可考虑一下成熟商圈写字楼。以500万元的投资预算为例，在天河北可以买两套住宅出租，该区域平均月租金约是40～50元/m2，也有的可高至70～80元/m2，不过若是投资写字楼，天河北甲级写字楼售价为2.2万～2.3万元/m2，租金可达110～150元/m2，由此计算xxxx率达6%～7%，比住宅高两三厘。

　　合富置业高级营业经理俞航业表示，以500万元投资来计算，可以买康王路附近一个60平方米的商场铺，每月收租3.3万元，回报率接近8%。同样的资金约可以在康王路新光 ( )买两套100多平方米的住宅收租，每套住宅租金为7000元，xxxx率为3.3%左右。

　　合富置业分区营业经理冯伟成透露，越秀区位置稍差的铺位单价为两万多元，好一点的铺位单价已过10万元，且地头好的小面积铺位向来有价无市，供应很少。市区商铺价值比住宅高一些。如文明路一栋私房住宅，售价为800万～1000万元左右，若可做商业用途，月租金五六万元，xxxx率6%～7%；若整栋住宅出租，月租金最多两万元。

　　大额投资者开始主攻商用物业

　　合富置业俞航业表示，投资资金规模在500万元以下的人士一般会选择住宅来投资，投资金额在500万～1000万元之间，可在住宅与商用物业做二选一，1000万元以上的大多选择商用物业。

　　冯伟成表示，大额投资者选择商用物业，一是看中回报较高；二是易于管理，1000万元买多套住房收租，需要管理不同租客，而买一间商铺则只需与一个租客打交道，比较“干手净脚”；三是商铺收租稳定，商业租约年期在2～5年之间，住宅租约为1年。

　　“住改商”并非按揭咁简单

　　按照国务院制定的“二套房贷”规定，首付50%，xx利率为基准利率1.1倍。这个按揭条件与目前商用物业的按揭条件非常相似，商用物业同样是需要五成以上首付，xx利率在基准利率之上。不过，市场人士提醒投资者，投资商铺并非只考虑按揭单一因素，{zd0}决定因素在于总价投入。

　　中原工商铺罗思源表示，商用物业涉及的资金额大，首付50%意味着几百万的投入，这是小型住宅投资者所难以想象的。而且商用物业按揭年期在10年以内，每月还贷压力也是普通投资者所难以承担的。不过，要注意养铺或养写字楼的成本，投资得起就不怕养不起。