编者按 近日，一连串调控房地产市场的组合拳陆续出手，让处于勃发状态中的房地产市场遭遇到了压力。受到地产、地政措施密集出台的影响，喧闹一时的炒房团销声匿迹，买房者重新回归观望状态，每一个国人都在自问，房地产市场走向何方？

　　一线城市房价三个月内必降

中小开发商生存压力显现

　　□ 本报记者 王 峥

　　 “一线城市的房价三个月内必降，而北京将领降全国楼市。”在国务院近日一系列的调控新政出台后，北京联大四方房地产经纪公司总经理杨少锋这样对记者表示。

　　北京楼市短期需求蒸发三分之一

　　 4月15日国务院常务会议明确实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高xx购买住房的首付款比例和xx利率：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，xx首付款比例不得低于30%，对xx购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，xx利率不得低于基准利率的1.1倍；对xx购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　 对此，杨少锋认为：“相比之前的调控政策，提高首付和利率无疑是对楼市最立竿见影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申请在8折以内，现在直接上浮10%，xx利率一夜间上升1.5倍，购房成本大幅提高。更要命的是，原先在许多地方第二套房贷可以申请到3成，现在直接提高到5成，第三套以上基本上无法xx。”

　　 而由此带来的影响将使北京的楼市需求短期之内蒸发至少三分之一。“这种需求的蒸发还是指有三分之一买房的人将直接因为首付提高而无法承担首付款。与此同时，利率的提高将极大增加房产拥有成本，加上政府所释放的明确信号，市场将很快由看涨转为看跌，投资客将大幅退出楼市，需求将一夜之间蒸发。”

　　中经联盟秘书长陈云峰也认为，首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。再加上本次利率上调的影响，至少将影响到30%以上的购房需求。

　　副总裁李伟4月19日接受《证券日报》记者采访时表示，像北京、上海这种涨幅过快的一线城市短期内房价涨势可能会缓一缓，但对于全国楼市整体来说影响不大。

　　中小开发商生存压力显现

　　就在市场对于15日的信贷政策还没有消化之时，国务院18日下发的通知再次要求,房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房xx,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的,非本地居民暂停发放购买住房xx,并要求相关部门加快研究制定,引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　对此，杨少锋表示，如果说之前的信贷政策是政府对疯狂楼市的杀手锏，那么18日的新通知则是对炒房者下发的禁令。

　　毕竟，投资者中绝大部分都是用银行xx来投资炒房。而根据对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的,非本地居民暂停发放购买住房xx的这个政策，将使外地投资客短期之内借助银行资金进行投资炒房的做法xx失效。而暂停发放第三套住房xx也同时将冻结本地人用于炒房的银行资金。

　　对于房价为何在三个月必降，杨少锋表示：“由于2009年大部分开发商通过销售和各种渠道回笼了大量的现金，短期之内绝大部分开发商都没有资金压力，加上近期市场上多数一线城市可售房源较少，所以短期之内房价还将持续坚挺，许多开发商还将保持观望态度。但3个月之后，市场上需求的大幅萎缩将成为定局，那些还抱有幻想的开发商将不得不客观面对后市无力的事实，全国性的楼市拐点将到来。三个月内房价必跌无疑。”

　　而市场的表现显示出，可能用不了三个月，北京等一线城市的房价就将出现下跌。在上xx，受这两个新出台政策的影响，此前领涨北京的通州区，其一周前房展会上高达28000元/平米K2的海棠湾项目已经开始直接降价3000元销售，而它的另外一个兄弟项目K2清水湾原定计划开盘价格高达25000元/平方米-28000元/平方米，但销售人员却透露降价幅度可能远超想象，更是给人们带来了一个房价大幅下降的想象空间。

　　而据记者了解，开发这两个项目的K2地产，此前在北京拿下多个高价地块，但在政府的一系列调控政策与银行收紧对中小地产公司的信贷背景下，其有些地块的土地款却出现没有缴齐地价款的情况，而这次大幅降价销售的一个原因很可能就是为了尽快回笼资金。

　　从这个事情上，我们也应注意到，随着地产调控政策的收紧，房地产市场在近期很可能出现量价齐跌的现象，这样就使得一些实力不强的中小开发商面临资金断裂的危险。尤其是前期拿过高价地的中小房企，一旦资金链出现问题，可能导致土地被收回，甚至是在其高价拿下的土地上出现新的“烂尾楼”。

　　此外，新政刺激下，京城各中介也开始频繁出现大量抛盘客，其中不乏一次抛出上亿价值房源的投资客。而这些都预示着，房价已经较2007年{zg}点远高一截的2010年房价，其跌幅的{jd1}值不会小于2008年的幅度。尤其是北京，这个在2010年最为疯狂的房产市场，毫无疑问将领跌中国楼市。

　　房地产板块全线飘绿

　　在房价出现下跌的同时，资本市场上地产类股票的表现更是体现了人们对于未来一段时间内地产业的预期。4月19日受国务院房地产市场政策调整影响，沪深两市房地产板块全线暴跌将近8%，其中7支股票位列沪深两市跌幅榜前10位，板块跌停数量多达15只。这样的表现也带动大盘整体下挫4.79%，沪指不但跌破3000点整数关口，150点的跌幅也创出了2010年以来{zg}的单日跌幅记录。地产类上市公司中除5家停牌外，其余105支股票全线飘绿无一幸免。有分析师就表示，如果全国楼市在今后一段时间内出现量价齐跌的状况，对于地产板块的表现可能还会带来不利的影响。

　　北京楼市在去泡沫化中随风摇曳

　　□ 本报记者 李京京

　　绵绵的春雨洗刷了北京干燥的大地，近日连续出台的一系列房地产调控政策，给火爆的房地产市场釜底抽薪。4月14日召开的国务院常务会议针对部分城市房价过快上涨确定了四项政策措施。时隔几日，国务院又追加十条举措，此番调控中国务院频出重拳，体现了国家对高烧不在的房市整顿治理的重心和决心。

　　国务院提高二套房贷首付和利率的政策刚公布，之前炒得沸沸扬扬的通州新盘就爆出每平方米直降三千元的消息。业内人士称，打压高房价的政策已开始见效，而挨{dy}棒的就是近期涨价最猛的郊区县楼盘。还在两周前，由于受国际新城规划、轨道交通等利好的刺激，通州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼三万元大关。不少投资客都在摩拳擦掌准备出手一搏，就在此时出台的房贷新政犹如一把利剑戳破了通州房价的泡沫。

　　据北京房地产交易网数据显示，上周商品住宅期房签约1962套数，日均签约280套，环比前一统计周期347套下挫19.31%。该周保障性住房共签约1196套，其中经济适用房20套，限价房1176套。4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量环比前一日出现明显下降。新建住宅网签交易量环比下降75.98％，存量住宅环比下降10.98％。

　　在接二连三的重磅地产新政冲击下,京城楼市立竿见影地出现了效果。记者从几家上周刚开盘的售楼处获悉, 近几日成交和看房者都明显减少，不少准备签合同付首付的客户开始暂停办理手续，一小部分刚买过房子的业主不断询问楼盘是否降价。比起之前一路房价高涨的势头，短短几日购房者就陷入一片犹豫和观望情绪中。买还是不买，正在困扰众多购房者。

　　一位房地产资深人士认为，最早出现大幅降价的应该是xx楼盘，幅度可能达到三四千元，而其它北京环线楼市很大程度采取先观望阵势。楼市发展很可能因为系列政策出现明显的转向，由卖方市场转向买方市场，房价下跌可能达到30%。由于调控需要周期落实，在2010年将继续保持下降趋势。

　　据北京我爱我家地产统计，新政出台短短4天之内，北京新增二手房房源暴涨了四成，二手房市场新增客户量却下跌了八成，并有近七成老客户转向观望，二手房价格上涨的趋势已经明显被遏制。4月10日以后，北京明显的出现了多区域房主一次挂牌多套房源的现象，特别是一些xx项目，例如：世纪城、富力城等项目纷纷出现一次挂牌2套以上的卖家。

　　 据北京中原三级市场研究部统计显示：在15日下午到16日，有50%以上的房主表示希望抓紧时间卖房，而之前一直捂盘的一些房主也表示，只要有客户就愿意卖，仅有25%左右的房主表示希望再看看市场走势，认为政策不会执行太彻底。

　　 我爱我家销售经理张先生介绍，近期只有部分小投资者因为看不清市场走势而继续接盘，而部分有经验的投资者早已开始抛售，但是二手房成交量却是日渐下降。随着新政的推出、执行，下跌难以避免，他认为最有可能出现抛售潮的地方为燕郊、通州、望京、亦庄、房山。这也是近期涨势火热地带，看来泡沫吹得越大，也越早易破。

　　国信证券房地产资深分析师方淼认为，现在的楼市泡沫已经很严重，新政策的出台对调控房市将起到重大作用。但是否能够达到抑制房价的效果，就要看各地方政府以及银行业的执行力度。一般货币政策出台后，3~6个月会有效果，因此8月份以后见分晓。此次国家调控政策痛下决心空前严厉，能否落到实处起到持续有力的效果，这就要各大商业银行务必严格执行。

　　政府强调住房是“经济问题”更是“民生问题”，反应出调控思路的细微变化。不仅仅是金融手段，土地政策、保障政策、监管政策等手段，都将在货币政策收紧之后陆续登场。方淼认为，在新政陆续体现效果后，不排除有更多相关措施出台。2010年，迎接楼市的或许将是一场深刻的市场调整。

　　业绩大增难掩成长性不足困境

　　招商地产营业利润22.74亿，比08年增长76%，净利润16.44亿，比08年增长33.93%

　　□ 本报记者 马玉荣

　　4月19日，招商地产（000024）放量急跌，深跌9.99％，报19.11元。招商地产董事总经理林少斌表示：“受到通货膨胀的预期和资产泡沫化的影响，09年底中央和各地政府连续出台房地产的调控政策，这里主要是在货币信贷的政策上有比较大的调整。受到政策的影响，2010年整个房地产的市场还是比较复杂的，一些房地产企业09年的销售普遍超过预期，也就是说大家手上回收的现金不少，所以，对于今年调控的政策，很多的房地产企业应该能够应付，这也是一种正常经济周期的一种调控。我们判断2010年房价相对应该是稳定的，一线城市的销量是不可能再创新高的。”

　　中房信分析师张金对《证券日报》记者表示，“除了政策调控，招商地产最近两周跌幅超过20%，还因为它一季度业绩相对不是特别好，存货比较少，相对供应不足。”

　　招商地产19日公布业绩，总资产在09年达到了478亿多，比08年增长了将近28%，净资产达到162.78亿，比08年增长了9.53%，营业收入是101.37亿，比08年增长了183.72%，营业利润是22.74亿，比08年增长了76%，净利润16.44亿，比08年增长了33.93%。

　　净利润的情况，09年招商地产税后净利润16.44亿，08年是12.28亿，07年是11亿多，每股利润是0.96元。资产负债率主要是要看有息负债，银行xx的负债，去年招商地产有息负债率12.47%，招商地产07、08年有息负债率逐年下降。

　　招商地产董事总经理林少斌说，在土地的获取方面招商地产去年一共获得了6块地，总的建筑面积197万平米，总的土地成本是80个亿，有些项目是合作的，算到我们招商地产自己的权益下面是108.05万平米。现在招商地产总的储备量是997万平米，土地储备的权益面积683万平方米，其中商业地产这一块是188万平米，也就是说占了20%，招商地产的土地储备80%是住宅、20是商用。

　　招商地产过去几年由于在资本市场上面的运作，使得公司的资本规模快速增加，现在公司净资产已经跻身到A股上市公司的第三名，{dy}是，第二是，第三是招商。

　　林少斌透露，“2010年招商地产在建的面积有600万平方米，今年要新开工是290万平方米，预计竣工170万平方米，预计销售额150亿，预计销售回款130亿，销售面积预计超过130万平方米，也就是说平均1平米1万块钱的大数。”

　　{dy}创业证券研究所陈晓波对《证券日报》记者说：“国务院启动差别化信贷政策，对比4月14日政策与2007年对二套房调控政策，这次力度更大。08年底到09年初这波房价短期涨幅比07年那波快。二套房的投机、投资概率大，主要在有这样氛围的大城市，如北京、上海、深圳、广州等。政策对投资需求有打压，上市公司业务如果主要集中在大城市，受政策调控影响比较大。”

　　既然如此，受房地产新政影响比较大的、业务集中在北京、上海的上市公司有哪些呢？张金介绍，“保利地产主要在广州、上海，中信地产北京的项目多些，远洋的项目集中在北京及周边地区，华润的项目集中在在深圳、北京、杭州等。”

　　但是，陈晓波也指出，核心城市的核心地段受影响应不会太大。分析人士认为，调控政策卡了一部分需求，但对供给、需求双方的预期影响更大些。

　　至于担心银行股受牵连下跌，金融系统是否有风险？对业内人士对《证券日报》记者说：“杠杆率没那么高，银行信贷参与比重不是很高，金融体系相对健康，不会出现2008年美国那样的次贷危机。”

　　地产上市公司董秘认为

　　抑制房价不仅仅靠抑制需求

　　□ 本报记者 季梦媛

　　近来，地产公司遭遇到了越来越大的压力。4月15日,国务院出台具体措施,要求对xx购买第二套住房的家庭,xx首付款不得低于50%,xx利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,xx首付款比例不得低于30%。或许是嫌这个地产新政的力度还不够大，4月17日,国务院再度发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房xx;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房xx。

　　{zx1}出台的国务院房地产政策给各地处于高温发热状态的房价劈头泼了一盆冷水，也让投资者对地产公司能否在如此艰难的情况下获取较大盈利产生了深深的担忧。为此，记者特意采访了上海一些房地产上市公司的相关负责人，请他们谈谈这一地产新政对公司业绩和未来发展的影响。（600663）的董秘蒋总称，此项政策调控对于住宅房地产业的影响大过于对商业地产的影响，表明了国家对于抑制房价方面的决心和力度。而“商业地产目前尚未受到什么大的影响。”一家从事xx住宅商品房开发的企业（600503）的董秘金鑫指出，该政策的出台在短期内对房产商肯定有影响，一方面因为已出台的政策挤出了一部分的购房消费者，并且抑制了部分消费者的购买欲望；另一方面，这项政策出台后，还会有更多的政策出台,可能主要从税收和xx两个角度入手。假设出台税收政策可能会导致交易成本增加，或者持有成本增加。但是从长远来看，如果房地产市场的整体格局没有得到彻底调整的话，那么可能会为未来积累一些上涨的因素。因为目前的政策并没有甄别出以投资为需求的消费者和以为满足基本生活需要改善住房环境需求的消费者。短期而言，是打压了住房需求的增长，以保持住房市场的供求平衡，但是中长期而言，短期的抑制可能会在未来一段时间内集中爆发，导致未来供求关系的再度不平衡，从而再次导致成本的增加。

　　有券商研究报告指称,由于近期中央出台的房地产调控政策超出市场预期，房产商短期内将面临较大压力。为此，华丽家族的董秘解释说，短线看可能会下跌，因为这与公司的业绩有关。打压购房购买需求可能会造成短时间的房地产市场低迷，销售困难势必使得现金流受到影响。

　　国务院此次下发《通知》,将遏制房价与维护社会稳定等量齐观,这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次.这意味着,"维护房价稳定、推进保障性住房建设"已被纳入地方官员的考核体系,之前地方官员在遏制高房价上的暧昧和绥靖态度也将得到相应改观。但是华丽家族的董秘指出，由于地方政府的执行力和政策解读可能各有不同，而房地产是受政策调控产业，因此最终结果还要视地方执行力而定。同时，在拿地方面，可能会“更加的谨慎和趋于保守，但是不一定会很难。”陆家嘴的董秘则认为，“企业拿地时需要理性考虑公司的内部情况和长期的发展需要。”

　　华丽家族董秘还透露，可能由于政策对于购房者的限制增多，目前其公司正在考虑是否可以对部分受限人群推行分期付款，由从前的买房信贷到现在的买房信贷政策，，例如受限人群xx首付款不得低于50%,xx利率不得低于基准利率的1.1倍。那么在付完了50%之后，其余房款是否可分期付清，以吸引购房者，减轻交易压力。同时，他还预测，xx房产市场在未来仍有可能会做大，针对打压以投资为目的购房者的交易压力可能会在未来转嫁到整个市场。另外，也有一些业内人士对记者表示，这项政策的出台对于市场和购房者的影响主要是停留在心理因素层面上，至于对整个市场的长远影响还要视硬性要求和后续政策而定。

　　4月上旬北京楼市交易持续高温

　　4月份以来期房网签数量已飙升至2万套以上

　　□ 本报记者 熊欣

　　持续加码、密集出台的楼市调控政策给了市场一个措手不及，国务院17日发布的“新国十条”可谓此轮调控截至目前的最强音。然而，令人不解的是，进入4月份以来，尽管市场对楼市调控政策将不断加码的预期渐强，但与此同时北京楼市的交易却骤然升温。迹象显示，部分“刚性”需求赶在政策出台前集中释放，丝毫不为楼市偏空预期所动。

　　在14日国务院常务会议定调“采取更有力政策措施遏制高房价”之前，楼市的交易其实异常活跃。北京房地产交易管理网和各大门户网站数据显示，3月底至今，北京期房网签数量超过2万套。仅3月30日、31日两天，期房网签量分别达到719套和792套，4月前两2天的网签数量也超过700套，超过往年同期水平。

　　北京房地产交易管理网数据还显示，4月份仅前十天，北京期房销售达到1.3万余套。同一时期，二手房销售也同样惊人：3月30日，2273套的单日网签量创出历史新高；4月1日和2日的网签量也分别达到1189套和1045套。

　　事实上，近期北京多个楼盘项目再现“千人{qg}”热潮。除了之前xx的“中弘·北京像素”，香醍溪苑二期、花墅香醍以及“领秀·新硅谷”等也遭遇了购房者的排队{qg}。

　　业内人士对此分析称，4月份交易出现年内首次小高潮，原因主要在于年初至3月份的交易淡季里，很多新盘没有入市，造成了4月份扎堆开盘的情况，促成了成交量的大幅攀升。其次，部分不为楼市偏空预期所动的“刚性”需求，也是促进成交的重要因素。

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