碧桂园手握94亿现金 去年土地储备翻倍


"总收入177.35亿元,增长123.3%;纯利41.36亿元,增长172.2%。"这是碧桂园(2007.HK)上市后交出的首份成绩单。

      尽管一度被指资金链紧张,账面上却有近百亿的现金。"从报表来看,碧桂园的财务状况非常好,我看不出碧桂园有什么资金压力。"国泰君安分析师姚峣对本报记者说。

      年报显示,碧桂园近一年土地储备量增加近2500万平方米。不过出席业绩记者会的碧桂园主席杨国强再次强调,集团持有土地全部以合法渠道吸纳。

      土地储备远超4300万平方米?

      对于敏感的土地储备问题,碧桂园总裁兼执行董事崔健波在业绩发布会上表示,截至2008年2月底止,旗下取得国土证的建筑面积达到4300万平方米,当中完成建筑但未出售面积约为63.42万平方米,而在施工面积约1038万平方米。

      2007年4月公司上市前,碧桂园的招股说明书上显示公司土地储备量达1870万平方米,其中97%都取得了土地许可证,足够5年以上开发所需。2008年3月公布的数据则意味着,不到一年的时间里碧桂园的土地储备规模增加了一倍有余。"碧桂园的实际土地储备规模可能更大,公布的只是取得国土证的土地面积。"姚峣说。

      而这也成就了碧桂园独特的发展模式。申银万国的研究报告称,碧桂园以发展郊县大面积社区著称,滚动开发以极低成本购入的大宗地皮,通过完备的区内设施提高物业附加值,在实现快速销售的同时,亦令公司享受土地持续增值的收益。尽管土地储备惊人,但是姚峣亦坚信碧桂园强大的消化能力。"万科的开发周期为1年半到2年,而碧桂园最快只需要10个月。"他说。

      在业绩发布会上,崔健波称,已取得国土证面积中,约有42%位于广东,其余为广东以外省份,包括安徽、内蒙古及重庆等。而集团目前正在开发的有49个房地产项目。

      "由于公司大部分项目在广东,如果广东省房价不下降太多,公司2008年-2009年业绩不会受到太大影响。"姚峣表示。

      值得关注的是,该公司正面临着土地增值税清算的风险。有分析师指出,从2007年2月1日起,国家税务总局对房地产企业土地增值税开始实行全面清算,这就意味着碧桂园以往所奉行的低价拿地策略,将面临高额的税负代价。按照瑞银预测的碧桂园未来40%的毛利率估算,其将被征收的土地增值税率很可能在增值额的40%左右。

      其业绩报告则显示,去年集团就土地增值税作出之拨备额约11.55亿元,较2006年约3.74亿元增加约2.1倍。截至2007年12月31日,集团累计已拨备而尚未支付的土地增值税金额约15.96亿元。

      资金紧张或充裕的悖论

      碧桂园年报同时显示,截至2007年12月31日,公司现金总额约为94.96亿元。而不久前,碧桂园曾公开发行5亿美元可转债。公告显示,2006年的分红额也达到25.14亿元。

      "说碧桂园资金紧张,碧桂园的账面上仍有大量资金,而且之前分红额就达到了20多亿元;说碧桂园不缺钱,公司却又用高昂的代价发行可换股债券。"姚峣对碧桂园的财务安排亦不无费解。

      早前碧桂园有关人士对本报记者称,公司现在不缺钱,发行可换股债券亦是为了尝试多种融资手段。中金证券分析师白宏炜在接受本报记者采访时表示,公司现在仍在快速消化土地储备加快周转阶段,需要大量的资金,他预测公司2008年至少有200亿的资金需求。崔健波也表示,"今年仅工程建筑费用预算便多达200亿元"。

      目前,碧桂园虽握有大量现金,但也不得不面对汇率波动风险。"受制于外汇储备量巨大,港币进入内地购买项目或者投资一定会受到外管局的限制。"姚峣说。

      对此,碧桂园方面也坦承,由于2007年人民币兑换港元的汇率呈现上升趋势,同时由于外汇管理政策的收紧,使得兑换过程较预期时间延长,目前正在积极推动港币资金兑换成人民币。受集资资金回流不畅影响,碧桂园的开发建设过程随之显得缓慢,使该企业去年底的负债比率仅为-13.1%,但公司方面也表示,由于新项目发展及补充土地将需要动用上市集资所得款及xx融资,预期负债比率将逐渐上升至合理水准。

      尽管面临着许多不确定性,白宏炜和姚峣均对本报记者表示,公司仍不失为一家开发能力很强、业绩优秀的公司。

      崔建波预期,2008年交楼面积逾550万平方米,较2007年增加一倍,其中24%已竣工;目标合约销售320亿元,亦升一倍,其中10%合约销售金额在首两个月已经确认,至于确认合约销售金额及楼价水平皆与去年同期相仿。杨国强表示,按照项目工程进度,今年5、6月份将进入销售高峰期。