帝制时代的房屋买卖与廉租房

    来源：《视野》2010年第3期 作者：李开周

　　卖房先问亲邻

　　在宋朝买房，与元、明、清三朝一样，都是先立契，就是签合同，再输钱，就是缴契税，{zh1}印契，就是请有关部门在合同上盖章。

　　事实上，在买卖双方签合同之前，还有一道手续，叫做“遍问亲邻”。即使房产证上注明业主是您一个，其他任何人不得共有，您也不xx拥有对那套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会，个人的财产总有一部分属于家庭，家庭的财产总有一部分属于宗族，直截了当的说，你的房子总有一部分属于你的爸爸妈妈叔叔阿姨堂哥堂弟堂姐堂妹，如果他们不同意，你就不能把房子卖掉。

　　宋太祖时期有明文规定：“凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。”可见卖房不仅要得到家人、族人的首肯，还要得到邻居的首肯，这种首肯不能只是口头的允许，正规的做法是“以帐取问”，就是拿一个小本子列个“问帐”（元代叫问贴），把亲戚、邻居的名字都列在上面，并写明我想卖房的理由，以及想卖多少钱，然后先交给三叔二伯九弟八哥他们，问这些族人是否乐意买我的房，如果他们都说“NO”，再去找隔壁王大你和对门张大妈，问问他们是否愿意买。总而言之，问帐上密密麻麻列满大家的签名，才有权把房子卖给别人，否则就是违法，族人、四邻就有可能去举报。倘若其中一个拒签，这房就别打算卖了。当然，拒签也得说出理由，譬如说您败家啦，说您卖房子有违祖训啦，说您损害了他的优先购买权啦，四邻不愿街坊换陌生人啦等等。如果打官司的话，这些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想象，一个宋朝人不管平时有多神气，到了卖房的时候对族人和邻居都是点头哈腰的，以便得到他们的签字。

　　宋仁宗时期又追加了一条：“户绝庄田检覆估价晓示，见佃户依例纳钱，竭产买充永业……佃户无力即问地邻，地邻不要方许全户收买。”又给了房客、佃户们优先购买权。

　　过了“遍问亲邻”这一关，买卖双方就可以签合同了。按照文件的规定，买卖双方要去县衙买张“定贴”，起草一份合同，经有关人员审查通过，再买几份“正契”，才能正式签订合同。

　　“正契”一式四份：一份买方持有，一份卖方持有，一份交县衙审批，一份留商税院备案。“商税院”是宋朝的税费征收机构，类似现在的国税局。商税院一般不设在县城，契税常常由县衙代收，更多的时候是由房牙代劳。房牙既是中介，又是担保，既是估价师，又是登记代理人。同时还兼任税务稽察。房牙也不能白忙活，他们得吃佣金，如果没有特殊约定，佣金都是卖方来出。

　　像其它所有帝制时代一样，宋朝也没有房产证，等四份合同都盖了章，其中一份就是买方对房产拥有所有权的合法凭据。盖章与否，对买方来说很关键，同样一份全责，不盖章叫“白契”，盖了章叫“赤契”（明、清两代改叫红契），白契在民间或许有用，拿到公堂上就等于废纸一张了。您刚买了套房，还没住进去，就被别人给占了，如果您拿着白契去告状，法院不但不给您做主，还要没收您的房子。

　　我们知道，现代人买房，买到的其实是居住权、抵押权、租赁权、出售权、对脚下那块土地的使用权，以及不让邻近物业影响我们采光之类的相邻权、不让其它建筑妨碍我们出门之类的地役权。而所有这些权利，都有一个时间限制，或者70年，或者更短，时间一到，无论您的房子有多新，都要无偿地收归国有。而，秦汉唐宋元明清，几千年当中，除了王莽等几位偶尔来一次产权改革，更多的时候，中国人对不动产享有{yj}产权，没有时间限制。

　　出典与活卖

　　我有房，没钱，想把房变成钱，怎么办呢？不外三条路：要么出售，要么出租，要么把它押给银行，换一笔xx。

　　以前还有第四条路，叫做“出典”。

　　宋朝初年，有位领导叫薛居正，居官清廉，挣钱不多，倒辛辛苦苦置下一片房产。后来他死了，老婆孩子没钱用，就把房子让给别人信，还约好期限，只能住五年，五年期满，房子再还给他们。当然这五年可不是白住，对方必须先付一笔钱，够薛家老小应急。或许您会说：这跟租房不是一样吗？{jd1}不一样，您租房得掏房租，房租到了房东手里可是要不回来的，而交给薛家的这笔钱只是垫支，五年期限一到，您把房退了，钱一文不少还是您的。在这笔交易中，您实际付出的只是那笔钱五年期的存款利息，得到的却是五年期的房产使用权。薛家实际付出的只是五年期的房产使用权，得到的却是一笔五年期的无息xx。在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下，一方暂时有房居住了，另一方暂时有钱应急了，房不起租，钱也不生息，双方各得其所，互惠互利，这就是出典。

　　除了出典，还有第五条路，叫作“活卖”。

　　元朝末年，有位先生叫施还，他也是有房没钱，母亲死了都无力安葬．为了尽快筹钱买副棺材，他把祖房卖给了一位牛公子。按照时价，他们家祖房该值几千两银子，牛公子却只给他140两。或许您又会说：那施还岂不太吃亏了？一点儿也不吃亏，因为交易并没结束，等这位施先生有朝一日发了大财，他还能按140两的原价再从牛公子手里把祖房买回来。在这笔交易中，施还实际付出的只是一段不定期的房产使用权，得到的却是一笔不定期的无息xx；牛公子实际付出的只是一笔活期存款的利息，得到的却是一段不定期的房产使用权。在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下，一方暂时有钱用了，另一方暂时有房住了，房不起租，钱也不生息，双方各得其所，互惠互利，这就是活卖。

　　如果有套房子是我的爱巢，我缺钱也只是暂时的，为了一时救急就把房子卖掉，再想买回来可就难了，即便是另买一套，按房价天天这么疯涨的劲头，谁知要多掏多少钱才能再买同样的一套房子？如果把房租出去呢，每月收那点儿租，羊拉屎似的，也难解燃眉之急。至于说押给银行，我相信银行会xx给我，但是利息可是很高的。要是在古代，可以出典或活卖，路子就宽多了。

　　有出典的，自然就有典房的。《金瓶梅》{dy}回，原籍阳谷县的武大郎来到清河县，作为流动人口，自然没房，而卖炊饼本小利薄，又没钱买房，所以就在紫石街“赁房居住”。后来与潘金莲结婚，被原房东张大户的老婆赶出来，“遂寻了紫石街西王皇亲房子，赁内外两间居住”。武大郎租房，每月都要向房主交租金，如果换成典房，只需要把一笔典房款付给房主，就能按约定期限，住上十二三年，到期后，典房款一文不少还是自己的。这种房产交易现在很少见，而在明代，甚至到了，典房一直与租房并驾齐驱。{wy}的缺陷，是需要押上一大笔典房款。

　　找房款

　　今天买东西，“找”是找零的意思。过去卖东西，标价一百，人给八十，一咬牙，卖了，随后又觉得亏，喊住买家，让他再掏二十。这种行为在清朝也叫“找”，不过不是找零，而是找要。就是卖方向买方追讨一部分货款，以补足商品价值。《康熙字典》中“找”的释义即“补不足也”。

　　如康熙六十年（1721），江苏省武进县居民刘文龙以七两纹银的价格卖了一亩八分地。八年后，刘某说“原价轻浅”，又委托中介向买主“找”了一两纹银。

    来源：《视野》2010年第3期 作者：李开周

　　卖房先问亲邻

　　在宋朝买房，与元、明、清三朝一样，都是先立契，就是签合同，再输钱，就是缴契税，{zh1}印契，就是请有关部门在合同上盖章。

　　事实上，在买卖双方签合同之前，还有一道手续，叫做“遍问亲邻”。即使房产证上注明业主是您一个，其他任何人不得共有，您也不xx拥有对那套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会，个人的财产总有一部分属于家庭，家庭的财产总有一部分属于宗族，直截了当的说，你的房子总有一部分属于你的爸爸妈妈叔叔阿姨堂哥堂弟堂姐堂妹，如果他们不同意，你就不能把房子卖掉。

　　宋太祖时期有明文规定：“凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。”可见卖房不仅要得到家人、族人的首肯，还要得到邻居的首肯，这种首肯不能只是口头的允许，正规的做法是“以帐取问”，就是拿一个小本子列个“问帐”（元代叫问贴），把亲戚、邻居的名字都列在上面，并写明我想卖房的理由，以及想卖多少钱，然后先交给三叔二伯九弟八哥他们，问这些族人是否乐意买我的房，如果他们都说“NO”，再去找隔壁王大你和对门张大妈，问问他们是否愿意买。总而言之，问帐上密密麻麻列满大家的签名，才有权把房子卖给别人，否则就是违法，族人、四邻就有可能去举报。倘若其中一个拒签，这房就别打算卖了。当然，拒签也得说出理由，譬如说您败家啦，说您卖房子有违祖训啦，说您损害了他的优先购买权啦，四邻不愿街坊换陌生人啦等等。如果打官司的话，这些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想象，一个宋朝人不管平时有多神气，到了卖房的时候对族人和邻居都是点头哈腰的，以便得到他们的签字。

　　宋仁宗时期又追加了一条：“户绝庄田检覆估价晓示，见佃户依例纳钱，竭产买充永业……佃户无力即问地邻，地邻不要方许全户收买。”又给了房客、佃户们优先购买权。

　　过了“遍问亲邻”这一关，买卖双方就可以签合同了。按照文件的规定，买卖双方要去县衙买张“定贴”，起草一份合同，经有关人员审查通过，再买几份“正契”，才能正式签订合同。

　　“正契”一式四份：一份买方持有，一份卖方持有，一份交县衙审批，一份留商税院备案。“商税院”是宋朝的税费征收机构，类似现在的国税局。商税院一般不设在县城，契税常常由县衙代收，更多的时候是由房牙代劳。房牙既是中介，又是担保，既是估价师，又是登记代理人。同时还兼任税务稽察。房牙也不能白忙活，他们得吃佣金，如果没有特殊约定，佣金都是卖方来出。

　　像其它所有帝制时代一样，宋朝也没有房产证，等四份合同都盖了章，其中一份就是买方对房产拥有所有权的合法凭据。盖章与否，对买方来说很关键，同样一份全责，不盖章叫“白契”，盖了章叫“赤契”（明、清两代改叫红契），白契在民间或许有用，拿到公堂上就等于废纸一张了。您刚买了套房，还没住进去，就被别人给占了，如果您拿着白契去告状，法院不但不给您做主，还要没收您的房子。

　　我们知道，现代人买房，买到的其实是居住权、抵押权、租赁权、出售权、对脚下那块土地的使用权，以及不让邻近物业影响我们采光之类的相邻权、不让其它建筑妨碍我们出门之类的地役权。而所有这些权利，都有一个时间限制，或者70年，或者更短，时间一到，无论您的房子有多新，都要无偿地收归国有。而，秦汉唐宋元明清，几千年当中，除了王莽等几位偶尔来一次产权改革，更多的时候，中国人对不动产享有{yj}产权，没有时间限制。

　　出典与活卖

　　我有房，没钱，想把房变成钱，怎么办呢？不外三条路：要么出售，要么出租，要么把它押给银行，换一笔xx。

　　以前还有第四条路，叫做“出典”。

　　宋朝初年，有位领导叫薛居正，居官清廉，挣钱不多，倒辛辛苦苦置下一片房产。后来他死了，老婆孩子没钱用，就把房子让给别人信，还约好期限，只能住五年，五年期满，房子再还给他们。当然这五年可不是白住，对方必须先付一笔钱，够薛家老小应急。或许您会说：这跟租房不是一样吗？{jd1}不一样，您租房得掏房租，房租到了房东手里可是要不回来的，而交给薛家的这笔钱只是垫支，五年期限一到，您把房退了，钱一文不少还是您的。在这笔交易中，您实际付出的只是那笔钱五年期的存款利息，得到的却是五年期的房产使用权。薛家实际付出的只是五年期的房产使用权，得到的却是一笔五年期的无息xx。在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下，一方暂时有房居住了，另一方暂时有钱应急了，房不起租，钱也不生息，双方各得其所，互惠互利，这就是出典。

　　除了出典，还有第五条路，叫作“活卖”。

　　元朝末年，有位先生叫施还，他也是有房没钱，母亲死了都无力安葬．为了尽快筹钱买副棺材，他把祖房卖给了一位牛公子。按照时价，他们家祖房该值几千两银子，牛公子却只给他140两。或许您又会说：那施还岂不太吃亏了？一点儿也不吃亏，因为交易并没结束，等这位施先生有朝一日发了大财，他还能按140两的原价再从牛公子手里把祖房买回来。在这笔交易中，施还实际付出的只是一段不定期的房产使用权，得到的却是一笔不定期的无息xx；牛公子实际付出的只是一笔活期存款的利息，得到的却是一段不定期的房产使用权。在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下，一方暂时有钱用了，另一方暂时有房住了，房不起租，钱也不生息，双方各得其所，互惠互利，这就是活卖。

　　如果有套房子是我的爱巢，我缺钱也只是暂时的，为了一时救急就把房子卖掉，再想买回来可就难了，即便是另买一套，按房价天天这么疯涨的劲头，谁知要多掏多少钱才能再买同样的一套房子？如果把房租出去呢，每月收那点儿租，羊拉屎似的，也难解燃眉之急。至于说押给银行，我相信银行会xx给我，但是利息可是很高的。要是在古代，可以出典或活卖，路子就宽多了。

　　有出典的，自然就有典房的。《金瓶梅》{dy}回，原籍阳谷县的武大郎来到清河县，作为流动人口，自然没房，而卖炊饼本小利薄，又没钱买房，所以就在紫石街“赁房居住”。后来与潘金莲结婚，被原房东张大户的老婆赶出来，“遂寻了紫石街西王皇亲房子，赁内外两间居住”。武大郎租房，每月都要向房主交租金，如果换成典房，只需要把一笔典房款付给房主，就能按约定期限，住上十二三年，到期后，典房款一文不少还是自己的。这种房产交易现在很少见，而在明代，甚至到了，典房一直与租房并驾齐驱。{wy}的缺陷，是需要押上一大笔典房款。

　　找房款

　　今天买东西，“找”是找零的意思。过去卖东西，标价一百，人给八十，一咬牙，卖了，随后又觉得亏，喊住买家，让他再掏二十。这种行为在清朝也叫“找”，不过不是找零，而是找要。就是卖方向买方追讨一部分货款，以补足商品价值。《康熙字典》中“找”的释义即“补不足也”。

　　如康熙六十年（1721），江苏省武进县居民刘文龙以七两纹银的价格卖了一亩八分地。八年后，刘某说“原价轻浅”，又委托中介向买主“找”了一两纹银。