?2006年中国房价节节高涨，可以与当年股市媲美。买房的同事也越来越多，与物业之间的关系成为他们热议的话题之一。今天为大家介绍一下物业法律小知识之一“前期物业管理”，这是一个比较实际的问题，尤其是对新买房的朋友们来说。

???????前期物业管理：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建筑单位选聘物业管理企业实施的物业管理。在房屋出售之后，业主大会成立之前，此时还没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那就只能有开发商选聘物业管理单位，或者是开发商下属的物业公司来承担小区前期物业管理和服务。

1、在小区业主委员会成立并选聘物业服务有限公司之前，开发建设单位是否有权选聘小区物业服务有限公司呢？

答：根据《物业管理条例》第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。这就说明了，建设单位在业主委员会成立之前是有权利选聘物业服务有限公司的。

???????关于提供前期物业服务的企业的选聘以及物业管理的收费标准，有些在《业主公约》中予以明确，也有些开发建设单位在与业主签订的房地产买卖合同中约定的。不论什么形式，只要开发商与物业服务企业签订的协议未损害业主利益或违反法律、法规的强制性规定，与房屋买卖合同约定或者《业主公约》的承诺相符，业主均应按约定履行开发建设单位与物业服务有限公司签订的前期物业服务合同，向物业服务公司交纳物业管理费用。第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
2、开发商在售楼广告中“购房赠送前期物业费用”的承诺的法律拘束力。

《{zg}人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

???????从法律角度讲，开发商与前期物业服务企业是两个不同的民事主体，开发商在售楼广告中对业主所作的承诺对物业服务企业并不具备法律约束力，业主作为接受物业服务的直接相对人，负有向物业服务企业直接支付物业服务费的义务。如果开发商不能履行承诺，业主在支付完物业费后，可以起诉开发商违约之诉。

3、专项维修基金

??????专项维修基金包括首期归集的专项维修基金和日常收取的专项维修基金两种：首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建设安装工程总造价的一定比例提取，就是通常所说的“住宅共用部分设施设备维修基金”；日常收取的专项维修基金由业主在交纳物业服务费时按照主管部门公布的标准一并交纳，即住宅本体维修基金。不管是首期归集的专项维修基金还是日常收取的专项维修基金所有权属于全体业主而非物业服务企业，这点尤其提示。

4、未取得资质的物业服务企业与开发商签署的合同是否有效？

???????根据《物业管理条例》 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。由此发条可知道，物业服务企业必须是有资质的单位，这是国家强制性规定。如果与未取得资质的物业服务企业与开发商签署的合同是无效的，但业主应该按照物业服务企业实际支出的费用标准支付物业管理费。{应该按照《合同法》58条来处理。}

???????通过对前期物业的小结，希望我的朋友们在买新房入住之前有个法律上的导向。