四 日本房地产泡沫破灭对中国的启示

　　1.在稳步汇改的前提下，恰当掌握运用货币政策的时机

　　现在的中国，无论是房地产泡沫还是其他行业的投资过热，归根结底是由于游资泛滥。因此，一旦房地产增长过快，就必须抑制造成过快的源头——过剩流动性。

　　同中国相似的是，当年日本在签订“广场协议”之后，为了平衡日元升值过快，刺激内需，日本央行从1986年开始到1987年连续5次调整利率,了解xxx的信息，使利率由5%降至2.50%，造成银行资金过多，社会游资泛滥，大批企业和个人携带大量资金入入房地产行业，形成巨大的资产泡沫。幸运的是，在人民币升值方面,了解xxx的信息，我国并没有一步到位，正在有序地入行汇率的改革,了解xxx的信息。

　　中国应该吸取日本当年为了刺激内需、不顾房地产泡沫的不断膨胀、单纯固执地实施低利率政策的经验教训。现阶段，当务之急是适当调高利率，以收紧银根缓解房的产业的过暖现象。然而，当前的利息政策和汇率改革之间有着密不可分的联动关系，甚至有时会相互制约。如果单方面地调高利率，会缩减海内外利差，招致海外大量热钱的涌入，给稳定汇率造成压力。

　　低利率政策和人民币汇率升值预期都是导致游资泛滥和房地产过热的主要原因，除了运用行政干预手段以及提高银行存款准备金比率、公开市场操作等方法缓解过剩流动性、抑制经济过热之外，如何在保持稳步汇率改革的前提下,了解xxx的信息，恰当掌握运用货币政策的时机、逐步提高利率是当前考验中国央行决策能力的关键所在。

　　2.避免被稳定的物价指数所疑惑而错失再次调整货币供应的{zj0}时间

　　央行在考虑是否升息的过程中也应该绝量排除物价指数变动较小这一指标的疑惑性。众所周知，一直以来，通货膨胀率的出现与否是衡量经济是否过热、游资是否泛滥的一个重要指标。但是，在日本当年出现房地产泡沫时，日本的消费者物价指数增长几乎是0，绝管当时日本的货币供应（M2+CDs）相对于年均GDP 4%的增长率而言，以每年超过10%的速度增长（见图1略），并且日本的固定资产价格增长也很快,，但是当时的日本决策管理层很难做出流动性过剩的判断，日本央行推迟两年才决定升息，错失了化解房地产泡沫的良机。

　　现在的中国与当年的日本有着惊人的相似之处，虽然近年来房地产价格持续走高，但备受关心的通货膨胀始终没有出现，这也是导致央行迟迟没有提高利率的一个原因。但是在中国GDP增长连续两年持续超过两位数后，通货膨胀的迹象已经开始显现。况且在PPI涨幅过快的情况下，单纯地分析中国的CPI并不能反映当前经济过暖的现状。因此，中国需要吸取日本当年的教训，避免被稳定的物价指数所疑惑而错失再次调整货币供应的{zj0}时间。

　　3.在实施扩大内需的转变过程中，避免因国家宏观战略的调整而造成资产泡沫的产生

　　1985年的日元大幅度升值使日本国民经济发生了一系列的变化，期间日本政府提出改变日本经济增长模式，亦即改变由过去的出口带动型增长模式为内需推动型的发展战略。然而，推动内需的增长除了鼓励增加消费汽车和彩色电视机等大型消费品之外，住宅这个消费比重{zd0}的产品也被迅速xx。在泡沫经济期间，无论是日本民间住宅的增长率还是对GDP的贡献度，均占了较高的比重，特殊是1987年其对GDP贡献度几乎占了所有项目合计的三成。

　　我国现阶段面临着人民币升值的压力，过去以出口为主导的经济增长已经越来越不适应国情，与当年日本经济一样，急需转变增长模式。但是扩大内需并不等于主要依赖房地产业的增长。目前在中国，公开讲扩大内需必须由发展房地产业来推动或者将房地产业定格在支柱产业的观点几乎已经没有了，但是在现实经济生活中，迄今为止的种种迹象表明，我国在扩大内需上，无论是现有政策（比如城市规划等），还是固有的体制（比如地方财政税收等）等方面，均或多或少地助长了房地产业的迅速膨胀。现在，对化解伴随着城市化而产生的众多问题，以及逐步xx中国地方政府以GDP增长为考核对象的弊端，准确引导和规范房地产市场的消费成为当务之急。

　　虽然中日的国情不同，但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应该在我国重演。今后，在实施扩大内需的转变过程中，应绝量避免因国家宏观战略的调整而造成资产泡沫的产生。

　　4.发现泡沫后要坚决坚决地实施宏观调控，泡沫破灭后不可抱侥幸态度、掩盖不良资产

　　如前所述，导致日本房地产出现大量泡沫除了上述日本政府在金融自由化、货币政策、财政政策等宏观政策上的失误因素以外，还有日本政府的反应迟钝，对出现房地产泡沫缺乏警惕性，没有及时发现问题及采取坚决的补救措施，任凭房地产价格一路狂涨。另外，日本政府在1991年房地产泡沫破灭之后也没有及时认清其对日本中长期经济发铺可能带来的严峻破坏性后果。更为不幸的是，不仅是日本政府，几乎所有的日本主流经济学家即使在1991年泡沫经济破灭之后，还认为土地价格是上升的，相信股票和土地会很快上涨起来，并没有认识到不良债权问题的严峻性。中国的决策当局应该吸取日本的教训，防患于未然，及时发现问题，及时解决问题，抑制房地产泡沫的生成和膨胀。

　　在这个问题上，笔者认为，中国和日本有很大不同。中国政府从2005年以来一直不断出台针对抑制房地产泡沫的宏观调控措施，并且已经收到良好的效果。

　　但是还有一个问题值得我们注意，在我国银行的客户源中，房地产业仍占很大比重，这意味着放贷房地产业是银行xx业务的重点，也是重要的利润来源。2006年上半年，我国的一些中小型银行为了抢夺客户,了解xxx的信息，有放松对房地产xx的迹象,了解xxx的信息。在日本房地产泡沫时期，由于日本金融业逐渐开放，日本的银行，特殊是中小型银行为了弥补逐渐失去的一些固定大企业客户资源，增加收益，开始将xx目光转向风险较高的中小企业和房地产公司。但是当日本的房地产价格出现归落之后，这些潜在的风险一齐释放出来，造成大量不良xx。中国应该吸取这方面的教训，在保证优质房地产商的xx需求的同时，严格掌握对房地产业xx的总量控制，以及强化对个案项目的评估体制和风险监控机制。

　　5.健全金融市场、丰富金融投资产品、规范和引导民间过剩流动资金的投向

　　当年的日本犹如今天的中国一样，游资泛滥。因为日本实行严格的外汇管制，普通的日本人不能自由地将手里的资金汇去国外，而存入银行又得不到较高的利息回报，加之海内金融产品并不丰富，大量游资亟待寻找投资出路。从1981年开始,了解xxx的信息，日本地价开始走高，房地产业也随之升温。1985年“广场协议”之后，日本央行为刺激内需开始下调利率，投资房的产业被认为是较为理想的高归报投资产品，大量的社会游资蜂拥而入,了解xxx的信息，地价随之暴涨,了解xxx的信息。

　　中国房地产业如果忽略不计国际暖钱的因素，海内资金的过剩流动是主要原因。迄今为止，我国的银行存款利率较低，其他高归报的金融产品相对比较缺乏，加之股市的不确定性，大量游资涌入房的产行业，抬高了房地产价格，形成了一定规模的泡沫。另外，与当年的日本人一样，中国人对房地产的持有具有特别的偏好，任其发铺下去势必形成更大的泡沫,了解xxx的信息，影响经济的正常发铺。

　　借鉴当年日本房地产泡沫形成以及破灭的原因和教训，我们在大量游资泛滥的时候应该首先健全金融市场、丰富金融投资产品、规范和引导民间过剩流动资金的投向。