从纽约、伦敦到东京，从温哥华、悉尼到新加坡，黄皮肤黑眼睛的购房团正在以远超国足的速度冲出亚洲，走向世界。继澳洲、加拿大等地之后，近年来，香港也因其得天独厚的投资环境而大受青睐，投资移居也一直是吸引内地客来港置业的关键因素之一。

　　然而，境外置业的复杂程度远超在内地买房，要想做一个合格的投资者，除了房地产市场的景气程度、地段、房型等传统要素外，要做的功课还有很多。以置业来达到投资移民/移居的目的时，因如何挑选合适的物业？境外置业有哪些技巧和需要注意的问题？搜狐焦点特邀请各方专家齐聚演播室，共同就上述问题进行探讨。

　　时间：2010年4月22日 10：00

　　地点：搜狐焦点12层大演播室

　　以下是搜狐焦点网图文实录：

　　【主持人】：各位搜狐焦点网友大家好，欢迎来到嘉宾演播室，今天论坛主题关于“投资移居如何安心置业”的话题，从纽约、伦敦到东京，从温哥华、悉尼到新加坡，购房团非常火爆，异地置业情况非常火爆，香港也因其得天独厚的投资环境而大受青睐，投资移居也一直是吸引内地客来港置业的关键因素之一。

　　然而境外置业的复杂程度远超在内地买房，要想做一个合格的投资者，除了房地产市场的景气程度，地段，房型等传统要素外，要做的功课还有很多。我们今天的论坛也是本着有意向投资移居的消费者答疑xx的目的举办的，也是请到几位业内非常资深的专家为大家出谋划策，介绍一下嘉宾：

　　长江实业地产投资有限公司董事 郭子威

　　豪尔斯企业董事长、全经联常务理事 李小宁

　　橙地国际地产总经理 韩彬

　　我们首先想谈一谈目前投资移民规模和现状的问题，我们先从韩总这边开始，韩总这边企业遍布世界各地，刚才听您聊了，也是到了十多个国家，韩总能不能谈一谈从公司层面上投资运营模式和投资运营规模？

橙地国际地产总经理 韩彬

　　【韩彬】：我们成立集团是新加坡，新加坡屈指可数的房地产代理公司，我们在新加坡和周边亚太地区六个国家建立自己分公司，主要工作重点将各地的房产带到各个国家销售。我们是08年进入国内，经过这两年实际的运行，可以从几个角度分析一下国内人士投资海外置业的一个立场。我记得08年的时候{dy}次参加世界房产会，当时来的人非常多，看的人觉得很新鲜，很有新鲜感。当然在那之前不排除大量人士在海外定居购置房产，xx从国内来讲，从未出过国，从未到海外置业的人对海外置业是非常新鲜的。发展到09年我们也参加了很多展，包括自己举办的项目展，我们也看到客户从开始逐步的了解，甚至我们有客户到我们每场展会都来，每年有十几场展会，相继去了解，从心理成熟然后到了今年，去年下半年到今年是投资最旺盛的时候，澳大利亚，新西兰，在投资过程中发现他们有一个趋向，最早以移民为迁移，我买你海外的房子能不能移民？99.9%人是问这个。少数的人会说我只是用来投资，或者享受一种新的生活方式。到今天这个比例在调整，甚至于说我们成功的销售的总量来讲，占了一大部分是投资，因为投资和移民从以前的必然性，到现在的不一定非要投资移民这种实际情况。加之我们房地产政策不断的出新，出台新的政策，对国内投资的整体市场和结构产生了一定的影响，所以大量的，尤其上个月到这个月我们一共举办了很短两个月三场海外地产置业的项目推荐，来自俄罗斯，来自马来西亚，来自英国，我们发现客户真正投资移民的没有，上xx展会有六个客人来并不是投资移民的需求。移民和投资之间慢慢分开，当然有大量的地区还是以移民为先，置业为后，如果这方面有服务和国家一些特别优惠政策，那是一举两得。所以感觉上投资海外置业可以说进入到一个蔚然成风的阶段，这是的一个感受。

　　【主持人】：投资和移民有两方面的趋势，有点分开化的趋势。李老师这边，您是否赞同韩总的观点，也是接触投资移民这块非常资深专家，从您现在观察市场的情况，其实说08年的时候世界金融危机的时候，其实往海外移民的，国内想要去投资移民的意向更加多一点，09年政策宽松了以后，大家可能视线会转到国内一些房产。但是现在2010年政策开始有所缩紧的时候，大家是不是把目光又重新投向国外呢？

豪尔斯企业董事长、全经联常务理事 李小宁

　　【李小宁】：韩国的意见我基本同意，投资经历过这么一段阶段，前期以在外就业，或者就学为主要目的去购置房产。比如说像发达国家，像美国，去年金融危机以后，前年年底以后房产急剧下跌以后吸引了大量中国投资客。像新加坡、欧洲，还有一些中东迪拜，这四条线，美国这一条线主要是大部分人房产价格比较低，吸引了中国一些投资者。第二点，是子女上学，以这个为购房的目的。孩子在那上大学或者还没有上，有些中学阶段已经考虑下一步的时候，我接受的客户很多都是在咨询这一类，我孩子上学我买一套房子将来有没有可能移民？有没有这种情况？他比较关注这一块。一举两得，既解决孩子居住问题，也为将来做好这个地区移民做好前期准备，这是他一种目的。

　　像中东地区不太一样，中东地区当时在07年的时候由于房地产前期大家比较看好，中东迪拜这个地区当时吸引全球大量的资金进来，在短短几年内把一个沙漠地区的海湾国家一个不毛之地聚集了大量资金，很多很xx世界{dy}的建筑群，很多方面都体现在世界{dy}。迪拜一个口号，建所有东西都是世界{dy}。带动了房地产对大家有一个预期，这个地方将来是中东地区的一个香港，一个免税港，一个商业贸易集中区，那个时候开始房价是很低的，当时在上海办了一个展，我记得当时{dy}楼卖的，迪拜塔上有一部分公寓两万人民币一平米精装的，那时候在上海办了一个展，他参加过，当时就卖两万，四万迪拉姆一平米，当时是这个价格。我说这样的价格实际是很有吸引力的，后来涨得很快，短短不到一年时间就翻了一番，而且还在往上涨，当时迪拜的价格正是炒房，那是真炒房。咱们国家这种炒房我觉得不是xx意义上的炒房，咱们有交易税的规定炒是炒不起来的。还没有形成真正购房到这个东西怎么去转呢？迪拜不一样，迪拜直接炒图纸，迪拜政府给了一个非常宽松的土地政策和信贷政策，那个价格正是在炒，吸引了大量浙江温州这一批人，包括江苏还有一批人，全部去那大量的投资，像迪拜也好，还有酒店，包括公寓，那个地区吸引主要以投资为目的，不是移民为目的，xx是投资。在澳洲地区，澳洲地区当时他还是移民为主要目的，因为澳洲房产当时前几年，前期有一段增长，后来基本停了，澳洲就是给了一个宽松的信贷政策，那个信贷政策是非常宽松的，当时只还息不还本，这样一个政策对购房扶持力度非常大。信贷支持非常有力，再一个澳洲是咱们国家就学移民主要区域，除了美国，加拿大，就是澳洲，大部分留学，移民都选择这个区域，而且特别适合人居住。既带有学习移民的目的，又带有一定投资的目的，结合在一块。

　　新加坡这一块，因为去年我接触个别新加坡的，新加坡相对的政策还是比较紧，不是特别宽松，移民的难度应该是比较大，新加坡是两块房产，一块保障性住房非常便宜，可是商品房非常贵，商品房售价高于保障性住房好几倍，是这样的差异。所以大家购买商品房的难度是非常大，它的商品房价格比那些发达国家，比美国，比澳洲要高很多，所以有这个难度。真正在那投资想靠房产这块难度是比较大的，新加坡有一个特点，地区很紧，所以难是难在这里。

　　像欧洲这一块，欧洲移民像德国移民是非常难的，它这个移民几乎没有什么可能。法国移民相对宽松，所以大家投资基本集中法国有一些，但是由于他们这个地区这几年房地产没有上升的空间，几乎很平稳，几乎在那儿不像亚洲地区有一些弹性，包括中东地区有一些特殊的题材，有一些弹性，所以他产生一些浮动。欧洲地区相对稳定，所以大家说买房产是为了在这保值、增值这种概率要比这些地区要低，所以大家很多时候去转完以后看一看，真正购买意愿不是特别强，价格不是特别合适，再一个将来移民难度也非常大。有一部分加拿大多一些，加拿大投资移民政策比较低，最近不是说要提高门槛，原来门槛在美国难度大一些，加拿大相对宽松一些，投资移民投入一定资金以后比较容易一些。所以大部分对加拿大进入的相对多一些，这方面结合房产就相对多一些。

　　这些年，房产确实有这么一个过程，前期是为了移民，也确实我接受这些客户大部分都在关心这个问题，我在美国买一套房子能不能办绿卡，首先告诉你不行，美国绿卡申报首先要解决就业问题，企业还要解决员工的就业，必须保证这些人要进行一定纳税，上一定社会保险以后才有移民的这种资格，不是简单买一套房产。所以大部分人都是关心这个，他们主要一点，我想拿到一个绿卡，实际上并不xx是在这个国家生活，就是想拿这个身份，以这个身份再回国内去工作。我接触很多这样的像浙江、江苏这些地区都是一些商人，他们在国内就有很大厂，很多工厂，不需要再办工厂，但是他更需要拿一个身份，这样的身份首先从个人角度来讲比较有荣耀，我已经是有这个身份的人了。和当地的教育背景，出生过去很多都是农民，想换一个身份，所以他的移民需求是存在的，他以为简单的花一些钱就可以把这些事办了，他们是带着这种倾向去参与投资队伍里了。不太一样，所以这里的人差异是非常大的，我简单说这些，我说的也不是xx特别集中。

　　【主持人】：李老师其实也是跟各个国家各个区域不同的情况给大家介绍了一下，郭总这边因为您主要在香港有项目，从目前项目销售情况，我们知道在内地也做了推广，现在很多内地的购房者选择香港置业可能也有自己一些考虑，因为香港不管从税费方面，还是医疗、教育这方面一些政策其实都吸引大家过去，而且跟其他海外置业不同，香港毕竟应该还是中国的本土，气候人文方面大家都比较适应。郭总目前这些项目的一些情况嫩不能给我们介绍一下，大家在香港投资移民情况怎么样？

长江实业地产投资有限公司董事 郭子威

　　【郭子威】：我刚刚听韩总和李老师说的一些有关投资移民的数据或者看法，{dy}韩总说的那个方式，现在在香港也是正在转变当中。好像香港xx的一些投资移民的安排，其实在03年正式开始，吸引国外的一些客户。当然国外客户也包括国内一些客户可能在外面取得另外一些身份，从另外一个身份去到香港作为一个投资移民安排。这个过程从03年开始，其实03年—05年都出现很大层的聚集力，当时数据不是很明显，开始没有太多人有兴趣，大家为什么要去香港移民，尤其是国内客户为什么要通过第三地区取得有关身份再去香港投资移民安排，当时那个数据不是那么容易反映出来。反而07年，或者去年的时候数据开始明显有所增加，但是这个增加我觉得只是出现在整体的投资环境转变，整个世界投资人的环境转变之后，去年数据有一个非常大明显的增长。从香港投资移民的数字里面显示，去年的数字增长超过70%，从前一年的数据大幅度提升，这个原因{dy}经济的因素，资金的方向一个改变，造成大家也我要去香港拿一个身份。因为去香港移民要求也不是特别高，现在还是维持在650万港币作为一个最基本的要求。它可以从买股票，基金也可以，房地产，但是房地产去年大幅增长70%，07年跟08年也是增长50%，我看今年的趋势还是会有一些，但是数据没有去年那么多，可能维持30%左右的增长。去年超过50个亿单纯投入在房地产，今年我估计起码应该有30%的增长的幅度。从这个角度去看，当然韩总说的那个投资跟投机移民，这个出现我xx同意他的说法，以前开始大家有一个新的想法移民到香港，拿一些东西出来，或者获得特别特殊的身份，方便将来如果回去国内也好，从外国的客户来说，他可以随时进入国家，可以取得双重优势。{dy}国内的客户如果他通过第三个地方取得香港移民身份之后，回到国内，或者去到外国他方便很多。但是外国的客人，比如美国，欧洲，甚至印尼，新加坡也有移民到香港，他拿到香港身份之后，他进入国内相对有些方便。所以两方面人，也是因为香港特殊环境造成的，一个地方肯定是国家一部分，但是有一些特殊环境，造成这两方面，国内一些人为什么要出去外面，再取得香港身份。现在投资移民比例来说，单纯投资比移民大很多，还是50个亿，数目相对在香港整体投资房地产资金，他们速度我估计起码比他大五倍，最起码大五倍，包括国外的客户也好，国内的客户也好，香港房地产数据比目前投资，单纯做一个投资以一个量起码大五倍，从我的观察角度看，就观察到这个现象。

　　我们最近有一个楼盘在香港做销售，我们看里面分投资跟投资移民两方面去看的，投资移民的数据是相对来说没有我们本身开始想象得那么大，我们开始觉得这个项目本身那个价每一套价值大概是600多万到1000万左右，这个价格最合适香港一些有兴趣去香港移居，或者移民的客户，但是消费之后，实际上这一批客户所相对于投资香港的比例没有那么大。我们观察到为什么这样的原因，当然本身投资性，资金的转移性，因为整体的世界的经济的环境，那个资金不断转进去以后，大家去到香港希望可以投资，从中可以取得好的回报收获，因为香港是一个特殊原因。现在目前香港状况处于美国跟中国大陆中间，它的利率是按照美国去走的，因为它整个货币是跟美国是挂钩的，它不可以改变的。美国的利息上升香港才会上升，美国利息不动，香港的利息不会动。但是另外一方面他靠近国内，中国大陆的主题，国家在这方面，但是中国的一个利率不会影响香港。但是国内任何一些经济的政策，包括通胀因素会造成香港经济的通胀方面的改变，香港很多食品，或者日用品绝大部分从国内输到香港，会造成一个所谓的输入的通胀，所以香港有一个很奇怪的局面。利率不会上升，从目前来看美国的经济，但是国内好像面对一个通胀，好像房地产出现，好像一个过热的现象，政府会采取一个利率的控制。但是现在目前还没有采取，但是估计可能在不久将来会采取。但是国内输入通胀，香港投资环境非常好，你投资香港房地产应该会获得非常好的回报率。成本低嘛，现在香港做一个xx利率，国内无论是国家说{dy}套房，或者第二套，第三套，{dy}套房70%，你30%的优惠之后，70%，或者15%优惠之后，利率还是按照目前国内的标准。香港少过1%，非常低，可以采取本身香港资金成本去把xx利率算出来，目前处于一个非常有利非常低的局面。目前采取一个银行跟银行之间的成本的预算利率去算，目前来说，它有每{yt}算，一个月，三个月，到半年的算，通常银行采取三个月银行跟银行之间放款的资金的成本，目前处于0.13，非常低的一个局面。如果再加上银行业基本的成本预算，目前来说跟银行做一个xx的话，如果采取这个方式做一个xx利率，目前的状况，0.13加60，0.6或者0.7的成本，整个基本成本就是0.8到0.9，这就是非常低的成本。xx100万，每一年才八千块，如果八千块的话，每个月才6百到7百块。一般大家想象不了，低成本的空间，如果从这个角度去看，那么低成本我作为投资者，我不一定要考虑移居到香港，我单纯从成本低的状况之下，加上未来香港通胀也会因为国内的目前这样的输入通胀造成的，香港的现在房地产很奇怪，好像很高，但是好像也跌不下去的状况。因为利率的成本状况，造成投资者，尤其是国内投资者，为什么很热心去香港做投资。因为他觉得这个成本每个月做一百万的投资，每个月xx才给七百块成本，两百万就一千多块，这样的成本在国内是无法想象的状况。这就是投资和投资移民造成很大的区别，尤其最近卖的产品发现国内占的比例还是比较高，但是投资移民没有那么高，这是一个基本的改善需求。但是投资数字比我们想象的高，目前还没有正式把它算出来，但是我估计目前状况是10%—15%的最终的百分点，有关国内投资者加上一部分投资移民的客户。但是如果单纯从项目来说，当然也可以吸引到一些投资移民的客户那个比例。但是他们可能不是单纯从移民入手，从投资入手，可能将来也会移居香港，也会移民到香港，这个角度会产生。从目前我们项目一些数据反映出来，出现移民或者投资造成将来可能会出现移民的一个趋势。去香港移民当然必须要考虑本身产品所在位置，交通，将来必须要考虑教育的问题，这个也是很重要的。我看我们从最近的数据显示绝大部分国内客户到香港如果要做投资，或者投资移居的方式，他们还是关心所在地区的交通跟环境，加上最重要就是教育。香港最重要，尤其是投资，移居，或者投资移民的客户必须要关注下一代的教育，将来怎么上学，小学、中学，最终的大学，这些都有关系的。目前我们项目具备有这个优势，交通方面可以容易进出香港跟国内，然后另外一方面，中学几乎在香港{zh0}一个，另外大学近距离可以说未来有五家大学。

　　【主持人】：现在很多香港大学来内地招生，很受内地这些状元们的欢迎。

　　【郭子威】：造成教育上可以给他多一些优势，教育方面是一个优势，然后交通也是一个优势，然后加上整体环境非常好。

　　【主持人】：到香港投资房产利率会非常低，问一下如果单纯投资，以后转手税费方面的政策怎么样？

　　【郭子威】：现在目前香港最有吸引力本身整个制度比较简单，你买了房子之后，成交之后整个政府系统里面有记录，随时可以卖。相比国内一个过程，香港是简单很多，无论任何状况可以买，随时下个月可以买，三个月可以随时买，但是如果按照目前香港的一个税制来说，他没有很xx的一个明确的一个方式。比如我买了一个房子100万，我130万，应该有30万利润产生，30万会不会要纳税呢？政府要考虑两点，如果你卖了这个房子之后马上很短时间买了另外一个房子，我改善我的居住环境，政府不需要你纳税的。因为觉得你不是作为一个投机的，投资可能几年之后，你投资之后不需要纳税。但是投机，你为什么买了房子三四个月那么快就转。如果很短时间没有提供数据的话，香港要纳税，按照香港目前基本标准大概16.5%的标准。

　　【主持人】：是算利润的16.5%。

　　【郭子威】：正利润，如果这个期间银行xx，扣除有关的利息成本，香港有一个叫做猜想管理费有关费用出去之后，预算出整个正利润，把正利润算16.5%，跟香港标准税率是一样的。但是这个很难算什么叫做投机跟投资，看随时三年之后可能发一个纳税的要求，什么时候买卖要纳税。基本上两年几乎上这个方面政府有权经手有关的费用。但是你看整个要求也不太复杂，最主要是你本身怎么去看这件事，纳税{dy}也不是把你整个收入全部纳税，是减除一些有关费用之后才把这个费用算出去。对一些香港投资人来说，也是蛮公平的，这样扣除有关费用，纳税相对简单一点。香港它的感觉简单、方便，任何时候无论买一些还没有完成在建筑当中的项目也可以买卖，也可以从中获利，但是获利之后任何房地产政府也会保留有关手续，会追收所谓的物业税，增值税有关的费用。

　　【主持人】：我看这两位专家好像有话想表达，刚才听了郭总这边，有关香港当地的一些政策。李老师给我们讲讲海外置业这块可能有一些投资的技巧，或者税费这方面的考虑？

　　【李小宁】：刚才听二位讲了其实我也挺有感触的，包括香港，包括美国，房地产从信贷上比较相对宽松，房地产从信贷角度应该说在正常经济发展过程中是一个比较好的，对信贷来讲是非常好的品种，它对房地产支持，现在比较优良的品种就是房地产，刚才我听了郭总讲这块是比较合理的香港的政策，比如他的税费纳税，我们税费纳税不加分析，一刀切的。我买第二套房我为了换一个大一点的房子，我今年卖了一套房再买一套。现在说给企业贷，企业的风险更大，将来出了问题连抵押东西都没有。房产至少有一个实实在在的抵押，这种抵押xx对银行来说大可不必着急或者担心，非常优良的。不如好像学习发达国家先进经验，国内信贷基本在5%左右，现在咱们不说七折，咱们按正常的一，目前是5.%几，这个成本在全世界范围内应该是偏高的，咱们现在还没有进入加息，如果再加入加息，可能要突破5，就要到6了，这么高的利率对投资来说，为什么国内在房地产利率这么高情况下，大家还去，因为大家觉得这个钱放在银行不保险，因为一直在通胀状态下。第二大家又没有更好的投资理财方式，再加上房地产这些上涨又过快，全部进入房地产。并不是进入房地产就是有钱，大部分人是负着很重的债进去的。这个首付和加息再进去的话，很多人未来会破产，如果这样政策肯定会有很多人是破产的，现在没有路退，现在开发商不给退款，他已经付了首付了，还不起这个钱怎么办，这个问题怎么解决？现在一刀下去一下全完了，退路都没有了，现在开发商{jd1}不给退，往前进，他进不了，能力根本差得太多，借都借不来。没有更多的信贷把这个东西迂回一下，对这个市场实际发展不是有利的，不是健康的。你要考虑后面还要产生一些问题，但是现在媒体很少人去谈问题，也不允许你谈。我随便讲前一段新华社采访我，包括对待二套房政策，讲完以后觉得不错，写完稿子给总编一看，总编说不行，现在不能上，这样的东西没有办法，{zh1}记者解释半天，确实没有半天。我们讲要学习新加坡，香港这样，要有一个持久性的发展。

　　【主持人】：其实很多人考虑去海外投资，也是看重利率这种稳定性。

　　【李小宁】：信贷政策稳定性，整个对房地产政策的这种连续性，尽管发达国家受到金融危机冲击，但是政策的延续性还是比较直接，比较连贯的。而不像我们是断断续续的，今天出现问题一刀下来，明天一看不行，马上一波人往上轰，而且这个政策到年底肯定又会开始。一紧一松，到年底银行支持不住又开始放松了，又开始给点扶持，给点调整，又开始细分，很可能是这样。所以为什么会出现松紧带这样的，原因是出台任何一项政策没有很细致的考虑，没有很人性化，所以要好好学学香港、新加坡地区发展很多年，非常成熟的这种方式，对待出现一些问题的处理方法，这是我们应该学习的。

　　【郭子威】：其实香港，跟新加坡有经验，但是本身处于一个有利位置，包括地方小一点，整个成交量相对来说比整个国内来说很小，整个政府容易去控制。中央来说压力太大了，北京、上海、广东、深圳太大了很难去控制的。当然要整体规划一点，这个地方怎么做，那个地方怎么做，包括要做xx，现在怎么样一刀切下去，包括会造成什么损失，包括开发商也好，整个购房者也好。

　　【李小宁】：从中国走向发达国家的一个跳板，是一个过渡，为什么大家很多人愿意拿香港身分，首先不xx是身份的问题，比如去移民国家很方便，有些地区是xx的，有些地方直接落地签的，有些地区一看香港签证都不需要了。所以有这样一个途径是吸引大家的，包括新加坡也是这样，也有这些很方便的优势在里面，给大家提供了一个比较好的空间。再加上他们有一个稳定的政策，大家对他们的这么多年的，中国为什么老百姓着急，慌，为什么赶紧买不动产，原因是政策多变。所以大家觉得置业，置地这个东西实实在在在那儿，我买别的东西不放心，买股票政策也是非常多，{yt}一个政策，全球的股市里中国的股市大起大落，国外的股市都不会，香港是被大陆拖的，但是它的政府也不会操作。我们一跌跌到4.7，在国外发达国家不可能的，基本上1.几，就算了不得，香港那次被拖了1.几那就是拖得比较多，中国大陆能有4.几的跌幅，全球股市来说很少。原因是我们政策不稳定，政策突变造成人心恐慌，大家对信心不足，首先对未来信心不足，全部表现在股市上是非常明确的，信心不足。大家为什么都去炒房地产，原因买什么东西都不如买房子踏实，因为其他东西都不敢说有什么变化。大家说买黄金，实际上黄金大家都在害怕，出现一个什么政策又会来什么事。因为这里面毕竟有一个交易的问题，所以最终都选择房地产，这也是为什么大家一窝蜂做这个事情。

　　【主持人】：而且国家政策收紧，大家开始转为国外的。

　　【李小宁】：前些年我做这块我一直建议大家把资产分散一下，因为国外房地产是走了一个低点，特别是金融危机以后是一个比较好的机会，这么多年来很难遇到这样的机会，真是想置业，你找一个机会去买一套房产，从一个长远发展，不要把鸡蛋全扔在一个篮子里，不要全在国内抢房子，我一直这样想，也是这样去宣传，既然有一部分充裕的资金，不妨在比较稳定，比较好的地区做一些投资，不要全砸在国内房子，尽管国内房价涨得很快，尽管大家看到利润空间涨得国外很难遇到的。这一块大家分散一下去做会更好，还有包括身份，包括教育，不简单是一个纯粹的投资。

　　【韩彬】：我非常赞同，因为从金融危机以后，因为我经常在国内推广海外地产，从08年开始，08年国内各种大事件发生，到08年底金融危机的剧烈的震荡，给我们中国人，给我们亚洲资本带来很好的投资机会。整个经济周期到了一定的时候下来了，再加上这种全球经济下滑推得更加低。我09年4月份当时一块澳币对人民币4.3块，历史{zd1}点，澳洲利息也很低，只还利息不还本金，我们客户买了很多澳洲的房产，而且到今天已经利率回到6.多，而且有的是现房，有的是期房，但期房只是10%，三年以后交房才交另外的80%，或者90%，随时可以签买卖协议，可以退出来。不像我们国内几年不准卖，或者交税，在国外增值部分叫做资本收益不用交税，香港16%还要扣掉其他的一些成本，很多国家是不需要，像新加坡是不需要的。如果你把这些成本放进来，包括你参与的费用放进来在很多国家可以抵抗风险，汇率上只要抓住好的时机，汇率上赚钱，房地产本身每年平稳增值在8%到15%之间，这个也和当地的通货膨胀结合，不能低过通货膨胀，如果通胀率是4，那么基本上物业增值是它的一倍。为什么我赞成李老师说的，我们的多重选择，目前是一个时机给我们中国投资者不单是国内地产做了选择，还有一个特别值得区分的，海外的银行由于利息很低，第二个xx比例来讲不像我们国内水涨船高的。国内的房地产销售今天卖得开盘1.8万，一看门口排了500个人，明天涨两千，后天涨三千，这个涨势其实谁在旁边推波助澜呢，一个是买家那种心态，再一个银行有一定责任，昨天1.8万贷的款80%，涨到2.3万还是贷80%，70%。澳洲银行给你xx80%，是在有一个价格范围内，澳洲开发商买这个土地多少钱，建设成本多少钱会给你做一个评估。发现这个价钱和你的成本和你的售价相差太远的时候主动降低你的xx，这样就协调了。我们最近几个月推下来的房产，我自己选项目，我到现场看，我{dy}个问银行，这个项目银行xx是不是大的跨国银行在做xx，xx比例是多少，如果xx50%这样的不敢接，说明这些银行很保守，他的价格一万块贷50%，中间可能就是一个虚高，通常一个银行能贷到80%给外国人，这个楼盘基本上价格是很合理的，甚至于通过一些理财客户可以贷到85%，说明价值的实在性。我觉得买外国房子可以通过有没有银行可以做按揭，当地银行做按揭，按揭比例，以及地理位置各个方面综合起来，作为我们选海外地产主要性的因素，这个是很重要的。

　　【主持人】：很感谢韩总，给大家购房者提供了一些主要性的因素，告诉大家哪些房子比较适合投资。李老师您这边能不能给购房者提一些自己的建议，什么样的房子比较适合海外投资？因为刚才韩总已经说了新加坡，郭总这边刚才提了香港这边要注意教育、交通这方面的因素，您在其他海外国家。

　　【李小宁】：我现在接触这些很茫然，打电话过来找我咨询，你说我怎么买，我也不知道这个房子怎么样，我也看不出它在什么地方，我说这样吧，先去看，我们组织一些购房团，或者是一个考察团咱们去一下，有几种选择方法，先选一个大的地区，香港地区，新加坡地区，先把这个地区定下来。有的人说我想去美国，孩子在美国就学，美国还要分很多地方，地区差异是很大，要是投拉斯xxx的地产，当地地区有一定的供应量，而且发展比较快。比如你选澳洲，澳洲也分，你选悉尼，还是选墨尔本，先把地区考虑好，然后在地区里细找一些，这是{dy}个，先把你的大的投资意图弄明白。

　　第二，如果从教育角度选择这个房产，{zh0}还是大学区近一点，国外交通尽管很发达，但是毕竟私人交通使用费还是比较高的，所以有些地区稍微偏一点可能相对来说会带来一些问题，交通配套会稍微弱一点，香港地区，新加坡就不会这样，因为毕竟地区比较小，比较集中。要到欧美地区，澳洲，稍一片几十公里，一下感觉差异非常大。尽量在大学区这一块集中的地区选择房产，如果考虑纯粹是投资，要考虑是在市中心投资，因为国外住宅形式样式比较多。你要考虑如果是宣城市核心区的公寓类的，还是选郊区独立式住宅这一类的。首先要明确，我接触很多客户都不明确，这个小别墅很便宜，跟国内一比起来价格差很多，这个房子很便宜，价格很低，但是我也告诉他，你要考虑它的地点，它的房龄，整个区是什么区，这个区的背景，因为国外区域，可能这个区可能是黑人区，肯定价格会很低，或者是一个移民区，比如南美移民区，因为这个区的背景会产生大大折扣，所以不是简单看房价，跟国内不太一样，香港地区可能相对集中一点会好一点。但是香港地区区域划分也很大的，特别好的地区价格特别贵，不像xx咱们北京地区，估计核心区什么价格，按环路算，上海是按内环外环算，它不一样，是按区域划分房产价格，首先要把这些东西弄清楚，然后再去选择。所以我想大家选择房产尽可能先实地考察一下，毕竟投资是很大一件事情，买房子不像买一个汽车，到哪买，房产是千差万别的，首先要把这个东西实地看一看，走一走，花一点钱是值得的，走出去看看对你的房产选择有一个最直接影响。

　　再一个选择信贷，尽可能选择地区银行信贷，信贷代表一种价值，而且它的保险度。这一块非常关键，你只要依靠信贷，你买了房产一定是被套了一个保险，这是非常重要的不光是信贷支持，而且还有一定的保险。我接受很多客户特别担心，我这房子万一将来有什么问题怎么办，我又不在内地又不知道，管理不了将来会出现问题，非常害怕这些事。只要银行对这个东西扶持他一定是带有保险的，这样选择你的风险会大大降低。而且刚才讲了按比例去看，因为国外银行对房产监控不是以开发商定价的，跟国内不同，国外是xx银行自己去评估，我觉得你值多少我给多少，代表银行对这个事情基本看法，以他为依据是最稳妥，而且是最有价值的，这样去选择会更好一些。其他的方面，中国人选择境外方式尽可能结合多一些点，香港人买房就是纯投资，中国人因为对这个地区不了解，结合很多东西，比如说教育，投资，甚至还有一些其他的，移民，都把它结合在一块综合考虑，这样的话整个投资，可能某一个点落得不是太实。另外一个点就可能沾上，比如过去为了教育买一套房，孩子上学我满足了教育，可是投资这一块并没有涨得很大，满足教育这一块也算是有所得，尽可能多选几个点，结合在一块考虑，不要单纯纯粹的去投资，你对当地了解程度不会比当地人更细致，再一个你又不能实施监察这一块，所以不一定能把握得很准，所以要多结合几个点，哪怕一两个点落空也不至于投资xx失败，至少有所得，这是非常重要的一点。

　　【主持人】：购房者还是非常适用的，刚才几位嘉宾从大面上谈了购房者应该注意的问题，从细节方面，可能很多购房者疑惑怎么购买国外的房产，以后想出售，出租怎么办，因为毕竟跟房产有一定的距离。我想从郭总这边来讲，因为郭总现在有在售的香港项目，您这边项目是怎么运作的？对于投资者，或者内地，海外这些销售，他们可以通过什么方式来购买？能够做xx有没有一些代理公司来做这些？

　　【郭子威】：实际上如果在香港开发了一些在售的项目，我们跟任何购房，无论从国内也好，国外也好，跟香港人客户区别不大，当然同一个开发商对客户的服务方面，如果针对国内的客户方面会采取几方面的服务，包括有一些法律上的资讯，我们会提供法律的律师在现场解答相应的购房必须要知道的东西。包括将来怎么样出售，怎么样找银行xx，怎么签和约，往后包括二手房将来要投资怎么要处理，包括升值的税应该给他交代清楚，有关所有法律方面必须要清楚，这个xx是针对国内的一些客户。当然国外一些客户，比如美国，其他地区来的也会提供有关的服务，因为本身相对来说有其他方面的接触，相对来说我们不需要太多提供。但是反而国外客户去了香港，我们会提供多一些法律方面的帮助。

　　另外一方面就是银行xx，香港银行业也会根据房产实在价格会xx出来，但是比如要xx70%，他本身内部有一个监控的部分，开发无论是10万块钱，20万块钱，它会有一个很独立的，客观的公司看那个价值，跟刚才韩总说的一模一样，本身不会受到开发商影响，不是我觉得八万就是八万，十万就是十万。银行都根据本身的项目的优势，开发商的实力，地点他自己去评估，xx60%，70%也好，当然xx者必须要有一个实在的收入。有关这个方面我们也会在香港方面也会提供有关的银行有一些代表去现场解答有关国内的一些咨询安排。

　　第三方面，关于将来的管理，会影响本身将来项目的价值，我们现场有一些管理公司说明将来入住之后所面对一些管理问题，如果在北京居住在上海居住过，有时候去香港做旅游也好，做出差也好，可不可以一些管理公司配合做一些最基本的清洁安排，去的时候马上可以入住自己的单位，马上可以享受有关的自己的所带来的一个优势，一个方便。包括法律，xx跟未来的管理，我们提供这方面，针对尤其一些国内投资者，希望他们买了之后相对来说会安心，方便。

　　当然我觉得国内的客户去香港投资，他们必须要有一个充分的心理准备，好像李老师说的，无论从一手房，或者二手房需要自己实地去看，这个很重要，你不去看过之后，你自己盲目追求所谓的xx没有用的，你也不可能说长实一定好，你一定要实地看，附近是不是具有一些所谓景观优势，购物，教育有关方面是否达到你的要求，我对投资者说一定要实地看一看有关项目，才可以做一个最理性的投资。无论你怎么形容你们那个项目，必须要亲身去看一下。当然在香港因为本身地少人多的环境之下，造成所谓供求的关系。香港现在目前利率非常低状况之下，国内有一个输入通胀状况之下，香港感觉好像不会有任何的损失，当然我也要提醒，这个不是必然的，将来可能会出现利率上升，或者出现问题会造成价格波动。但是从这个角度看，投资如果放在一个十年，比如说三年到五年，甚至到十年投资环境里面，当然相对的风险会小一点，这样容易会做一个投资的决定，而不是说人家去，我也去，人家买我也跟着一起买，有时候会成功，但是失败的机会相对而言大一点，如果自己看过，我对这个开发商，这个地区我所有满意的话，银行也给我做xx的话，在这种情况下将来无论利率上升的话，成本上升的话，如果我有足够能力会负担的话，我觉得相对来说会好一点，从投资角度来说必须要考虑这一点。

　　【主持人】：我想问一下香港地区目前的销售均价大概是多少？

　　【郭子威】：北京人多的地方可以分几类，市区和郊区，市区可以分豪宅，也分几个系列。如果做好在超过两千万豪宅，目前状况如果按照国内标准大概30万一平米，如果一般的正常的市区的单位应该那个价格大概10万块钱，然后郊区价格有别墅类，另外普通住宅，如果别墅类价格会高一点，也接近大概是8万到10万块钱，如果是单纯的住宅的话价格大概是4、5万块钱。当然市区里面也会有一些别墅，但是很特殊的，可能会有50万那个价，这个价格如果香港很大部分人希望可以拿到一个数据，97年这个数据，人人说香港大家说会不会出现泡沫？因为大家拿97年的价格，很多时候目前市区的价格已经超过97年的价格。市区绝大部分项目几乎已经超过97年，这是目前参考的数据显示的有关的指数。

　　我们目前价格平均在9万块钱，这个当然跟市区价格差不多，因为本身跟市区还差一个地点，基本上价格跟市区差不多，精装。目前状况实际上开始销售的数量几乎上市场已经xx接受，另外还剩下大概两三百套数量准备未来配合51的假期，目前香港也有一些火热状况，特区政府{zx1}鲜的一个安排昨天特区政府对有关房产，尤其针对开发商做了一些安排，希望可以每个项目推出以后，我提供的一些资料更加全面，更加准确可以去到消费者，或者购房者的手上，这是特区政府推出有关安排。未来还会针对一些包括开发商的单位，样板间，把这个价格推出去给客户参考的价格，什么时候推出，也推出一个政策，希望目前一些客户购房的时候最冷静。

　　【主持人】：我们也是想请韩总因为最近在国外购房的时候，国外一些政策跟内地还是不一样，有一些物业税，这方面的因素，能不能给我们介绍一下。

　　【韩彬】：其实物业税在总的税类来说，税和费，一般我们买房子就怕税的点太高，通常来讲都会低于1%，在税还有一种我们购置的时候国内要购置税，海外叫印花税，这个可能会去到2%，甚至3%，像澳洲{zg}达到3%，每个州也不一样，新加坡大概也是在2%—3%之间，另外在欧美其他国家这一部分费用也是差不多的。除此之外每年要交的物业税，物业税这一块按照总房价的价值，这是{dy}个参考因素。第二个参考因素这个地方的比如我房子买了50万，每月可以租到8000，通过这个给你征收一个房地产税。还有指的市政管理费也是千分之几，还有澳洲水源缺乏还有一个水的费用，有些国家没有，有些国家是有特殊的要求，这是我们购房者算整体收入前提下要细算的东西。这个东西是有据可查的，而且大家可以算得很清晰。

　　另外就是费，我们说的物业管理费，每个地区每个地方，类型都不一样，一般分普通住宅，按照普通的面积，或者有地住宅，包括你有没有一个社区的，很多国外是没有社区的，你交的市政管理费。如果你有门卫，有自己管理公司的，还要交物业管理费。另外还有服务性的，这是我们购买者投资的时候需要细算的，但是从我个人经验来讲这些费用加在一起并不会太高，并不会超过物业每年增长的价值。值得一提在美国最近我刚刚到春节期间到佛罗里达看了以后，美国金融危机好多房子不能xx，很多交易都下降，大概七八十年的房子价格降得{zd1}，一套占地一千平方米，然后独立的洋房，套内面积在300平米左右，一层甚至于两层价格价值才19万美金，算起来人民币一百万，甚至八九十万都有，这样的房子物业税当然也跟这一段也会降下来，但是周边一些管理费，因为美国有一个业主管理委员会，这个管理委员会每年征收一些费用，比如支付在花园的管理，更换水槽管理。但是如果单纯买到作为投资，收月租很可能算起来并不划算，这是大量美国非核心地区房产的一些现状。如果你买了楼龄30年的，美国底特律给我们联盟，当地一套房子很大的独立洋房，大概美金六万到八万，当时我也很心动这么便宜，金融危机再来也不会这么低。底特律的房子算起来以后，它的出租率很低，几乎没有人出租，然后这个房产是便宜，可是每年要交的各种费和税加在一起那就变成你的一个负担，一年花个七八千美金，四万美金房子花七八千美金这样投资比例就很高了而且这样的房子升值不大。

　　还有非常重要的一点，地点，{dy}个大的国家概念，究竟到哪里去，你是去澳洲，还是去美国，你自己个人都非常清楚。另外包括这一块经济政治文化是否稳定，是否孩子读书或者移民，甚至简单我的投资需求。第二个，所在的城市，这个城市比如位于墨尔本，位于纽约，这个城市未来空间怎么样，刚才我说底特律短期内我觉得没有必要去投资那里。再有就是这个项目所在真正地点，是不是CBD核心，是不是xx住宅区，是不是靠近使馆区，我个人的选择就是这三个。CBD核心，因为稀有价值存在的，市区的核心，第二个就是使馆区，使馆环境，保安，设施设备都是{yl}的，公共设施来托住你的物业价值。还有就是本地的xx住宅区，永远是有机会转手的，所以三个层面上逐渐由大到小地点的选择是我们不能够忽略的，不要眼看一个照片很美结果买了，结果发现周边从你大城市到那需要四个钟头，尤其是老年人。如果住在海边的山顶依然有这样的问题，要考虑年纪大了可能有个头疼闹热，注意医疗问题。另外还有就是朝向，我要朝南，因为北方冬天冷，很多国家亚太地区太阳{yt}到晚都是这么转，所以在很多亚太地区在朝向上，除非说特别惜晒的，基本上大家对于物业价值体现你有没有景观，是不是对花园，是不是对很漂亮的景观，这是这个房子里面本身价值的一个差异。有人说二楼朝西最糟糕，但是很多地方二楼朝西并不一定很糟糕，他前面是一个很大的泳池，这样很好，一个楼要么一层出来是各种设施，很适合有小孩子的家庭使用。要么越来越高，你可以租这个楼，五楼，但是一楼就是有设施，如果没设施一楼就差了。这是总体的投资开销到选择地点，选择项目，到项目实际里边的楼层和户型出租率来保障你最终的房价转手是否合适。

　　【主持人】：韩总给我们非常具体分析一下国内买房子和国外买房子的差别。李老师{zh1}给我们总结发言一下。

　　【李小宁】：刚才讲得非常细，而且都比较深入浅出。最终买了一个物业后期的管理要选择好，不是简单买一个房子放在哪不管，你的房子是不是有效在运转这是非常重要的。现实中要注意有一定的回报，一定要考虑考虑，能不能有效给你管理，有效的投入市场进行运营，出租，还是以什么方式，这个一定要考虑周全，这样才能使你的物业在你持有这个能有一定的补偿。

　　【主持人】：从几位嘉宾说法中投资置业{dy}点要亲身的去看一下这个房产，刚才几位嘉宾说了必须要看到实物才能购买。大家也提到在国外购买一些政策的稳定性对于投资的一些好处，{zh1}其实在税费方面要算清楚。大家聊到包括李老师说的最重要大家有一个好的投资心态，不能想要投机或者获暴利心态购买这个房产。今天也是因为时间关系，今天先聊到这里，非常感谢几位嘉宾的到来，谢谢！