房地产公司智能卡设计与应用

制作小组：Running

理念：我的市场，我做主。

组员：

研究课题：房地产行业研究与营销策划

研究项目：（中低收入者）房地产市场分析与营销策划

指导教师：宗煜

博客地址：blog.163.com/running_team@126

班级：商学院市场营销071班

2010年4月15日       星期四

房地产公司智能卡设计与应用

{dy}部分 奖金计划

1、  奖励：就是对已经购买该企业产品的客户以及与该企业建立长久持续良好的客户关系的顾客给予一定的物质奖励以及某种精神或者心理上的安慰。

2、  地位：对已经与某企业建立长亏良好持续关系的客户给予一定的精神安慰，使其较其他人群有一种地位上的优越感比如：黄钻，金钻或者VIP。

3、  奖金计划：

（1）一对一服务

（2）积分返还

（3）购买优先权

（4）全部或者部分商品的价格优惠

（5）VIP服务

4、  针对房地产的奖金计划

（1）对与某房地产企业高度联系的客户有权限进入该房地产公司的个性的页面，从而使客户更好更快的关注该企业的动态，实现企业与客户的双赢。

（2）实行一对一的服务，从而提升该客户在解决自身问题上的效率与质量，提升客户满意度，更好的利用房地产智能卡这个客户维持工具。

（3）实行VIP服务，针对与某房地产企业联系密切的客户给予权力上的优先以及其他方面的优惠。

（4）提供后续服务以及有关客户日常生活的其他信息。

第二部分 成本收益分析

房地产智能卡目前已经成为一个重要的营销工具，很多销售方面的公司都逐步在利用给消费者发放或办理房地产智能卡的方式达到吸引更多消费者、留住顾客的目的。通过房地产智能卡，企业不仅能够创造价值而且更主要可以获得更多的消费者信息，从而更利于企业的客户关系管理。但是在利用房地产智能卡创造价值和收益的同时，我们也不能忽视了另一面，就是房地产智能卡也会产生很多固有的成本，如：制作房地产智能卡的工本费、材料费，发放房地产智能卡的人工费，管理房地产智能卡的管理成本等等。

针对房地产行业来说，房地产智能卡同样也很取到一定的营销作用，并产生相关的成本。比如说房地产行业可以通过购买一套商业智能软件来记录、分析并管理顾客资料，了解市场需求等各方面有用信息。在此特别对房地产行业的房地产智能卡业务的成本效益进行一定的分析：

在成本方面有：

★软件的价格成本；

★雇用技术咨询人员安装和运行软件的成本；

★培训软件操作人员的成本，包括管理房地产智能卡的人员管理费；

★如果要给某些消费者发放房地产智能卡，还要发生一些相关的费用，如：制作房地产智能卡的材料费、加工费。

在效益方面有：

房地产公司可以利用房地产智能卡记录各潜在购房顾客和已购房顾客的资料，从而得到很大一部分潜在购房者的相关资料，这些资料很可能在预期的未来会带来很大的利润空间。

对在规定期间来看房的人发放一张房地产智能卡并声明这些顾客在规定期限内首付房款会有一定的现金折扣。或者制定相应的奖励计划：如果这些人能够带来其他消费者会得到一定的现金奖励，从而激励了顾客。其优势效益在于：

提高了的业务流程（导致年度经营总成本下降），

由于信息供给更为有效，公司决策更为科学（导致额外的现金流入），

由于使用现代化软件，员工士气得到提升，提高了工作效率。

增加了房屋的销售量。

 成本收益之间的对比：

针对具体的房地产公司，对以上各成本和收益通过资金进行量化，再结合使用房地产智能卡前后各个期间的成本费用和收益的对比，确定公司使用房地产智能卡以后售房的收益和企业得到的利润是否有所增长，以此来判断房地产智能卡的使用是否有效，并结合公司具体的情况对房地产智能卡的管理方面做具体的优化和改进，力求收益大于成本。

第三部分 数据库营销概念

所谓数据库营销就是企业通过收集和积累会员（用户或消费者）信息，经过分析筛选后针对性的使用电子邮件、短信、电话、信件等方式进行客户深度挖掘与关系维护的营销方式。或者，数据库营销就是以与顾客建立一对一的互动沟通关系为目标，并依赖庞大的顾客信息库进行长期促销活动的一种全新的销售手段。是一套内容涵盖现有顾客和潜在顾客，可以随时更新的动态数据库管理系统。数据库营销的核心是数据挖掘。

维持一个老顾客所需的成本是寻求一个新顾客成本的0.5倍，而要使一个失去的老顾客重新成为新顾客所花费的成本则是寻求一个新客户成本的10倍。如果比竞争对手更了解顾客的需求和欲望，留住的{zj0}顾客就更多，就能创造出更大的竞争优势。用回头客忠诚度数据库营销经常地与消费者保持沟通和联系，可以维持和增强企业与消费者之间的感情纽带。另外，运用储存的消费记录来推测其未来消费者行为具有相当xx性，从而使企业能更好地满足消费者的需求，建立起长期的稳定的客户关系。

第四部分 定义卡的功能

1、  鉴定

1）.什么是房地产智能卡？

　　房地产智能卡（Smart Card） ：内嵌有微芯片的塑料卡（通常是一张信用卡的大小）的通称。一些房地产智能卡包含一个RFID芯片，所以它们不需要与读写器的任何物理接触就能够识别持卡人。

　　房地产智能卡配备有CPU和RAM，可自行处理数量较多的数据而不会干扰到主机CPU的工作。房地产智能卡还可过滤错误的数据，以减轻主机CPU的负担。适应于端口数目较多且通信速度需求较快的场合。

房地产智能卡是IC卡（集成电路卡）的一种，按所嵌的芯片类型的不同，IC卡可分为三类：

a.存储器卡。

b.逻辑加密卡：卡内的集成电路包括加密逻辑电路和可编程只读存储器EEPROM，加密逻辑电路可在一定程度上保护卡和卡中数据的安全,但只是低层次防护，无法防止恶意攻击。

c.房地产智能卡（CPU卡）：卡内的集成电路包括中央处理器CPU、可编程只读存储器EEPROM、随机存储器RAM和固化在只读存储器ROM中的卡内操作系统COS(Chip Operating System)。卡中数据分为外部读取和内部处理部分，确保卡中数据安全可靠。

2）. 房地产智能卡有什么用途？

　　从功能上来说，房地产智能卡的用途可归为如下四点：

A、身份识别

B、支付工具

C、加密/解密

D、信息

根据卡的应用领域不同可划分为：

　（1） 金融卡：也称为xxx，又可以分为信用卡和现金卡两种。前者用于消费支付时，可按预先设定额度透支资金；后者可作为电子钱包或者电子存折，但不能透支。

　（2） 非金融卡：也称为非xxx，涉及范围十分广泛，实际包含金融卡之外的所有领域，诸如电信、旅游、教育和公交等等。

　（3）交通卡: 应用广泛

     (4) 政府应用卡：现在应用较广泛，比如最近大力推广的社保卡。

2、  付款功能

3、  其他

第五部分 定义卡的过程

在传统房地产智能卡项目中，卡个性化包括几个项目，如向卡中装载特定的数据以及在卡上印上最终用户的名字。发行前需要安装一至几个应用、加载并打印帐户号码和名字。卡设计和开发的重要方面是人机界面。利用硬件制造商的低级语言写成的，并且做为卡操作系统的一部分在芯片制造过程中写入存储器并安装好。

1、卡的使用及推广

卡的使用及推广是房地产房地产智能卡计划的重要方面。卡的推广计划必须基于房地产行业的市场需求、使用模式及客户分布的分析以确保其推广计划达到预期的效果。在房地产智能卡没有很大投入的情况下，推广活动就显得非常重要，因为，成功的推广活动可以吸引客户的使用和兴趣。对房地产智能卡的成功至关重要的是必须有大量的客户可以使用这种卡，这点对房地产行业应用异常重要。通常来说，要使房地产智能卡计划获得商业成功，必须使房地产智能卡的使用成为客户的习惯。

品牌也是当今房地产智能卡计划成功的关键因素，尤其是房地产的房地产智能卡可以让持有人产生使用这种卡及相关品牌服务的欲望，并且可通过品牌加强其利用率。房地产智能卡技术为几乎所有房地产垂直市场的客户提供了一个强大而迷人的增值前景。由于房地产智能卡上包含客户的基本信息，有了该房地产智能卡，卡的发行者可以很方便的了解其服务的客户，同时为其客户和用户提供更满意的服务，而客户可以通过房地产智能卡及时对房地产公司的房产信息做透彻的了解，有利于客户做出最终决策。

2、房地产智能卡管理

房地产智能卡管理是指充分利用卡及其资源为最终用户、卡拥有者和应用提供商带来利益。它保证了每一个持卡人都可通过应用分发系统得到卡供应商和应用提供商提供的{zx1}应用。

对应用分销系统的依赖是房地产智能卡管理的一个重要特点。例如，卡上应用最初是在个性化时装载的，但可以随时通过互联网、电话亭、ATM或付费电话甚至POS终端进行升级。追踪应用的版本对数据管理系统是一个挑战。应用分销过程应该由卡拥有者与商业伙伴以及基础运营商协作制定。

房地产智能卡管理是与终端管理协调工作的，主机终端保证房地产智能卡设备里的应用得到更新，并且正确。一些POS终端制造商提供了通过下载管理他们客户终端内应用的方法。这里不深入讨论这一话题。由于卡和终端管理的复杂性，一些公司可以为卡和应用拥有者提供收费管理服务。

用户支持

最终用户支持是一项比传统标准房地产智能卡成本高的基本服务。原因很明显：首先，应用对用户来说可能是新的；第二，每一应用的用户界面可能不一致或用户不熟悉。开发人员和设计者应尽量减少不一致，从而也减小少支持成本。就象用户友好的Web站点会有大量的访问量一样，具有{zj0}用户界面的房地产智能卡程序也会变得{zlx}。

3、  服务中心

第六部分 设计卡的概念

1、  卡型（芯片、磁片、集成）

●房地产智能卡标准

在ISO7810标准中规定了房地产智能卡的物理尺寸，在ISO7816标准中还规定了卡体材料的物理特性，如温差范围、弹性、电子触点的位置以及内置微芯片与外界进行信息交换的方式等。在某些特殊的应用领域，如蜂窝移动电话、信用卡（Europay卡、Mastercard卡与Visa卡）以及电子钱包（Visacash、Multos及Proton）等领域还规定了一些自己特殊的标准。

将Java技术用于房地产智能卡（Java卡的1.0和2.0版本）的标准化工作也正在进行之中。

●房地产智能卡制造工艺

IC卡从设计到发行，一般可归纳成6个步骤。

1）、设计

A、系统设计:根据应用系统对卡的功能和安全的要求设计卡内芯片(或考虑设计通用芯片)，并根据工艺水平和成本对房地产智能卡的MPU、存储器容量和COS提出具体要求，或对逻辑加密卡的逻辑功能和存储区的分配提出具体要求。

卡内集成电路设计:其设计过程与ASIC(专用集成电路)的设计类似，包括逻辑设计、逻辑模拟、电路设计、电路模拟、版图设计和正确性验证等，可借助于Workview、Men-tor或Cadence等计算机辅助设计工具来完成。

对于房地产智能卡，在国外经常采用工业标准微处理器作为核心，调整存储器的种类和容量，而不必重新设计。在国内，目前尚没有现成的微处理器可供借用，也还没有成熟的E2PROM工艺可实现稳定的大批量生产。比较可行的办法是，由国内设计COS，由国外半导体厂家生产芯片，Motorola、日立等公司都提供这种业务。为可靠起见，这些芯片应该有自保护能力。例如，当外加电压不正常时(高低电压检测)芯片应停止工作，时钟频率超出正常范围时也应有相应的措施。

B、软件设计(仅适于房地产智能卡):包括COS和应用软件的设计，有相应的开发工具可供选用。由于房地产智能卡的安全性与COS有关，因此在国家重要经济部门和机密部门使用的房地产智能卡，应写入我国自行设计的COS。

2）、芯片制造—在单晶硅圆片(Wafer)上制作电路

设计者将设计好的版图或COS代码提交给芯片制造厂。制造厂根据设计与工艺过程的要求，产生多层掩膜版。在一个圆片上可制作几百～几千个相互独立的电路，每个电路即为一个小芯片(die)。小片上除有按IC卡标准(8个触点)设计的压焊块外，还应有xx测试用的探针压块，但要注意这些压块是否会给攻击者以可乘之机。

2、  读写功能

A、芯片制造—在单晶硅圆片(Wafer)上制作电路

设计者将设计好的版图或COS代码提交给芯片制造厂。制造厂根据设计与工艺过程的要求，产生多层掩膜版。在一个圆片上可制作几百～几千个相互独立的电路，每个电路即为一个小芯片(die)。小片上除有按IC卡标准(8个触点)设计的压焊块外，还应有xx测试用的探针压块，但要注意这些压块是否会给攻击者以可乘之机。

B、 测试并在E2PROM中写入信息

利用带测试程序的计算机控制探头测试圆片上的每个芯片。在有缺陷的芯片上做标记，在测试合格的芯片中写入制造厂代号等信息。如用户需要制造厂在E2PROM中写入内容，也可在此时进行。

C、卡片制造

将微模块嵌入卡片中，并完成卡片表面的印刷工作。

D、卡初始化

先核对运输码。如为逻辑加密卡，运输码可由制造厂写入用户密码区，发行商核对正确后改写成用户密码。

对于房地产智能卡，在此时可进行写入密码、密钥、建立文件等操作。

操作完毕，将熔丝烧断。此后该卡片进入用户方式，而且永远也不能回到以前的工作方式，这样做也是为了保证卡的安全。

E、个人化和发行

发行商通过读写设备对卡进行个人化处理，根据应用要求写入一些信息。完成以上这些过程的卡，就成为一张能{wy}标识用户的卡，即可交给用户使用。

3、  卡的管理系统。

1）、用与数字社区的门禁系统。CPU内存储有个人资料和安全信息，社区居民只要持卡在出入口的非接触式读卡机上轻轻一划，门禁系统就可以自动识别居民的身份防止非本社区人员进入。访客可以临时租用访客卡，访客卡要记录所要拜访的家庭编号，在来访结束后退还。卡内信息可以根据本社区的安全要求自行设定。

2）、社区内停车问题。社区内停车场出入口需要安装有非接触式收费机。汽车进入停车场时司机无需下车，只需持卡对准收费机停留有效时间，卡上就会自动记录进入时间，同时闸门打开一定时间；汽车出停车场时，同样操作，出口收费机就会自动计算停车时间并从卡内余额内扣除停车费。

3）、水电煤气和物业管理收费问题。水电煤气收费采用IC卡水表，IC卡电表，IC卡煤气表，物业管理收费实行随时到社区内的固定读卡机内扣除本月管理费和预交下月管理费的办法，即xx了上门收费的不便，有保证了不会拖欠各项费用。