房屋涉买卖因抵押的问题，总会增加购买方的抗性，降低成交几率，即法律风险的恐惧导致经济效益的下滑。然而，抵押房屋的处分也是房地产二级市场的常态，并非讳莫如深的情形。

  《城市房地产管理法》第三十八条（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，确系房地产不得转让的情形之一，而《担保法》第四十九条未告知抵押权人则转让行为无效、《物权法》{dy}百九十一条规定了抵押期内，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。若教条化理解上述条款，可设计如下场景：甲未经抵押劝人丙同意，将抵押房屋出售予乙。三方如何各自保护自己的合法权益？一个关键的问题是，该房屋的买卖合同的效力。

    导师回答的结果是买卖合同有效，立足于立法意图而展开分析。过程、结论我都赞同，但认为还可以旁引其他法条印证。《物权法》第十五条明确区分了物权变动和债之合同的节点，而且{zg}人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条中确立了效力强制性的概念，可以肯定的是《物权法》{dy}百九十一条中的“不得转让”并不是效力强制性规定。事实上，将一幢有抵押的房子出售，尤其是上海的房产交易系统，下家不知抵押或上家不同意转让的情况近乎为零，抵押权人是从抵押物的交换价值中优先受偿，不同意转让的情况下，他本身的债权并无法得到救济。而且倘若不注销抵押，交易中心也不可能完成过户。况且，《物权法》{dy}百九十一条中也有“但受让人代为xxx务消灭抵押权的除外”的规定；说明其受让人的代为清偿行为只是突破“不得转让”的物权效力的措施，而不是补正合同效力的措施。

    所以，笔者认为，《物权法》{dy}百九十一条规定中的重点不在于抵押权人的同意这个前提，而是不得转让的后果，并不涉及买卖合同的效力。该法律后果落实到交易实务中就是在买卖合同有效的前提下，交易中心仍不予过户，进而双方的交易无法实际有效履行，下家自然不会付清房款，而且上家还需承担不及时注销抵押的违约责任。