南昌市瑶湖板块某住宅项目前期调研报告

目      录

导 语

{dy}部分 瑶湖板块调查及可行性分析

一 南昌市国民经济发展概况

二 南昌市房地产调查资料统计与分析

三 瑶湖板块调查概况及分析研究

第二部分 瑶湖板块项目定位

一 住宅项目市场定位

二 住宅项目客户定位

三 住宅项目产品定位

四 住宅项目价格定位

第三部分 寄语

导    语

      随着江西中部崛起的口号提出，江西的经济发生了xxxx的变化，产业化结构调整顺应了经济的发展。江西的房地产业也是兴起的太阳，在南昌，随着城镇化进程的加快，南昌的房地产业已经成为了江西产业的主流产业，支柱产业。因为学习了房地产策划与营销的课程，要完成一篇关于房地产前期的调研策划报告。在瑶湖板块要完成一块500亩土地，容积率为2的住宅项目。

      要能够很好的完成这个任务，或者可以说为了抓住这一次机会，把自己的课堂上所学的专业知识运用到实践中去，我们必须全力以赴。充分运用自己的所学，去进行系统的调查，分析和研究。由于初次做这样的房地产调研策划报告，工作量大，调查的范围广。而我们的调研报告要以市场为导向，以事实为依据，因此我们就以团队的方式，充分合作，开展着我们的全面的市场调查和研究，本报告得到了同学们的大量真实调查数据的帮助，运用了专业性知识研究和撰写出来的。

{dy}部分  瑶湖板块调查及可行性分析

（一）     南昌市国民经济发展概况

　　⑴ 国民经济继续保持平稳较快发展。初步核算，全年全省生产总值4618.8亿元，比上年增长12.3%，连续四年实现12%以上增长。其中，{dy}产业增加值786.3亿元，增长6.5%；第二产业增加值2319.0亿元，增长16.3%；第三产业增加值1513.5亿元，增长9.9%。人均生产总值突破1万元，达10679元，比上年增加1239元。经济结构进一步优化。三次产业结构由上年的17.9：47.3：34.8调整为17.0：50.2：32.8，第二产业比重首次突破50%，比上年提高2.9个百分点，二三一结构得到进一步巩固和发展。工业成为推动经济快速增长的主导力量，工业增加值占生产总值的比重达到39.1%，提高3.2个百分点，对经济增长的贡献达55.4%。农业基础地位更加巩固，现代服务业进一步发展。多种经济成分共同发展的格局基本形成，非公有制经济增加值增长16.2%。

⑵ 消费品市场销售稳定增长。市场物价总水平保持基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨1.2%，涨幅比上年回落0.5个百分点，其中城市上涨0.9%，农村上涨1.6%。商品零售价格上涨1.2%。工业品出厂价格上涨9.7%。原材料、燃料、动力购进价格上涨8.6%。固定资产投资价格上涨3.2%。农业生产资料价格上涨1.1%。表1   2006年居民消费价格指数

（以上年为100）

⑶ 城镇居民收入水平继续提高。财政收入增势强劲。全年财政总收入达518.1亿元，比上年增长21.7%，已是第四年保持20%以上的增幅。地方财政收入达305.3亿元，增长20.7%，其中增值税41.2亿元，增长21.6%。继2005年贵溪市财政总收入率先突破10亿元后，青山湖区、丰城市、南昌县2006年相继进入10亿元县行列。此外，西湖区、东湖区、广丰县、樟树市、德兴市、安源区等6个县（市、区）财政总收入超5亿元。全省99个县（市、区）中财政总收入过亿元的达94个，比上年增加10个。

⑷ 固定资产投资较快增长。固定资产投资总量进一步扩大。全年全社会固定资产投资2683.2亿元，比上年增长23.7%。其中，城镇固定资产投资2377.4亿元，增长25.0%。在城镇投资中，{dy}产业投资24.5亿元，增长27.2%；第二产业投资1012.1亿元，增长38.8%，其中工业投资突破1000亿元，达1004.0亿元，增长38.4%；第三产业投资1340.8亿元，增长16.2%；非国有投资1374.5亿元，增长32.1%，占城镇投资的比重由上年的54.7%提高到57.8%；高新技术产业投资快速增长，完成投资121.4亿元，增长66.7%。

（二） 南昌市房地产调查资料统计与分析

⑴ 南昌住宅结构比例（抽样调查，共调查53个楼盘）。花园洋房有8个楼盘，多层有39个楼盘，小高层有22个楼盘，高层有13个楼盘，别墅有14个楼盘。根据以上抽样调查资料可知，花园洋房占8.3%，多层占40.6%，小高层占 22.9%，高层占 13.6%，别墅占 14.6%。

    ⑵ 南昌房地产住房需求结构。我们设置了一份调查问卷进行实地调查。

问卷调查表

您好！

为了更好地为您和其他购房人士提供满意的产品和服务，特组织了本次调查。谢谢您的合作和参与。

（1）您希望购买多大面积的住房？

     □ 90m² 以下           □90-120m²             □120m²以上

（2）您打算购买的户型结构是：      房     厅     卫     阳台    厨房

（3）您喜欢什么样的建筑类型（可多选）

□别墅            □多层         □小高层          □高层

（4）您可能购买的户型形式是：  □平面      □复式      □跃式      □错层

（5）您需要停车吗？            □需要      □无所谓      □不需要

（6）您希望的住宅状况是？

□毛坯房         □一般装修           □豪华装修

（7）您希望您的小区内或周边需要哪些配套设施？（可多选）

□医院   □学校   □健身   □会所   □其他（可自己增加）

1  在随机调查的15份问卷中，有9人希望购买90-120 m²的住房，占调查总数的60%，各有3人希望购买90 m²以下的住房或120 m²以上的住房，各占调查总数的20%。

2  在调查中，比较中意的户型结构是三室两厅二卫二阳台一厨房，共10人，占67.7%。其次是两室一厅一卫一阳台一厨房，共3人，占20%。其他有两人，占13.3% 。                  

3  住宅楼类型，调查户中多层楼房（7层及以下）住户占33.3％，小高层楼房（7－9层）住户占47.7％，高层楼房（10层以上）住户占20％。

4户型形式，在调查中，复式占6.7%，错层占13.3%，跃式占20%，平面占60%。

5车位，在调查中，需要的占73.3%，无所谓站20%，不需要占6.7%。

6住宅状况，调查中发现，毛坯房占66.7%，一般装修20%，豪华装修占13.3%。

7周边配套设施，因人而异，需求的种类差异非常大，其中学校，健身场所，医院占了大多数，接近94%。

   ⑶ 南昌供给户型结构比例。

(三) 瑶湖板块调查概况及分析研究

（1）区位

该项投资项目位于南昌市东部瑶湖风景区和高校区结合部，独享两种资源：高校区的人文教育资源与瑶湖xx湖泊资源，前者是教育产业的功能布局，而后者是瑶湖环湖产业，而腹地则是南昌高新区、工业园区，是未来南昌产、学、研、居住、休闲、度假等阳光产业开发的功能区，离八一广场仅10公里。但同时不可否认周边环境及配套都急待改善，地块周围多是农家，除高校周围有零散的商业设施外，其他地方商业氛围几乎等于零。瑶湖景观工程也还没实施。区域不成熟，认知度低

（2）交通条件
该项投资项目处于瑶湖之侧，紫阳大道已建成通车，地段在交通上的便利性日益明显。宽达60米的紫阳大道对于南昌市整体交通的东部辐射是处于“咽喉”的关节，是勾通赣东北的交通主动脉，连接长三角的江西{dy}路，而昌东大道和乐温高速构建的城市外环线更是彻底打开了南昌东大门。此外，建设中的京福高速也横穿瑶湖而过。从发展趋势看，本案所处的板块交通大格局形成，将做活南昌发展的大势。

（3）项目核心资源
该项投资项目地处瑶湖风景区，可借瑶湖水面打造核心竞争力。瑶湖是南昌市城东近郊地区{zd0}的内陆xx湖泊，现有水面近三万亩，其水面面积相当于南昌城内城外八个湖泊面积的总和。春夏之际，湖面开阔，烟波浩渺；秋色之时，更有数以万计的珍奇候鸟纷至栖息，美不胜收。

（4）项目文化底蕴
该项投资项目依傍瑶湖，瑶湖不仅景色卓绝，而且历史文化底蕴丰厚。瑶湖“沿湖八景”即明代建筑蜚英塔、刘城庙、大庆古寺、长江古渡、二圣明灯等，神奇的民间传说，丰富的文化名胜，形成了瑶湖独特的景观线。昌东高校区的兴建直接唤醒了千年沉睡的瑶湖，加上{gjj}的高新区，使京东版块成为全省高学位人才最集中的首智之区，文化氛围之浓厚无出其右者。作为地产开发来讲，这里则拥有全市{dy}流的xx教育配套，以及汇聚人流的巨大聚集效应。
第二部分 瑶湖板块项目定位

（一） 住宅项目市场定位

    ⑴ 区域定位。该项目位于南昌高新技术开发区和江西南昌市大学城园区。在这里，拥有南昌市科技含量{zg}的科技园和知识底蕴最浓厚的大学园区。因为这些，所以这里聚集了大量的人群。

（2）配套设施定位。这里还将建起南昌市的奥运体育馆。将带动整个南昌市居民的休闲娱乐和体育运动。人流量，人气那将是相当的可观。在交通方面，昌东地区拥有便利的交通道路和交通设施。在环境设施方面，这里拥有原生态的瑶湖和正在改造的艾溪湖，这里将是蓝色的海域和绿色的平原宝地。

（二）            住宅项目客户定位。

现在的交通发达，所以我们可以将我们的客户群定于三种。{dy}种是工作在市区，并且有私家车的客户群。这种人群中很向往在人才密集和环境宜居的地方居住，这种人在调查的人群中占了很大的一个比率。第二种就是在瑶湖板块从事教育和企业工作的人群，他们有一定的经济实力和享受生活的资本，第三种就是很多年青人为其父母购置一套房让他们的父母居住。因为这里有风景和生活环境都是很适合老人生活的。在调查当中的这种消费人群占的比率也是相当的一部分。

（三）            住宅项目产品定位

房地产项目产品定位分析主要是研究产品种类和目标客户消费使用过程，确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析方案的构成因素，形成市场的差异化产品。根据调查数据显示，我们可以将产品定位分为二种：{dy}种就是建造一定量的别墅，这里的符合别墅的建造的很好的环境，还有要符合容积率为2的条件，并且还从调查中人们现在瑶湖里需求的也是相当xx的别墅。第二种产品是xx洋房，容积率首先是需要考虑的，还有就是社会广大消费者的需求，还有就是在这里购买房子的人一般都是有一定的经济实力的人群。

第三部分 房地产项目预测

       根据目前南昌房地产市场和瑶湖板块的发展趋势，还有经过调查研究的数据表明，在瑶湖建一个500亩的容积率为2的住宅项目无论从开发商还是购房都来说是都是一件很不错的选择。无论是从产品需要，南昌市房地产市场价格来看，在瑶湖建这么一个项目都是可行的。