城市是房地产的载体，而房地产是城市的重要标志与内涵。
北上广深等一线城市地产行业的不断成熟、土地开发渐趋饱和、房价不断涌升带来企业发展空间日益稀薄，越来越多的人抬起头将目光投向远方。随着放宽中小城市和城镇户籍限制、稳步推进城镇化政策实施，以及城市化持续推动带来的红利等利好因素，二三线城市的房地产市场蕴藏着激动人心的蓬勃生机。
去年xx标杆房企（万科、保利、中海、复地、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、招商）在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市土地储备所占比重高达81%。其中，绿城在二线城市土地储备所占比重{zg}，达到了95%；中海、华润所占比重也都达到89%。
可以肯定：地产企业在未来将加速抢滩中国二三线城市，2010年二三线城市将成房地产商的扩张重点。
中原地产报告中指出，去年国务院先后批复了9个区域规划，这一数量相当于过去3到4年的总和。至此，我国新的区域经济版图逐渐成型：长三角、珠三角、北部湾、环渤海、海峡西岸、东北三省、中部和西部。
从本期开始，《安家》推出年度特别策划《2010中国楼市崛起新势力——新兴城市地产行业万里大追踪系列报道》，将站在中国房地产发展时间与空间横纵相交的高点，以更为独特与前瞻的视角把脉中国数十个风格迥异、极富个性的二三线城市地产崛起新兴力量。
我们相信，不断厘清中国房地产市场所处发展阶段、确定发展方向，通过借鉴与整合实现跨越与进步，将使越来越多的企业能够因地制宜，做到“供给特征与需求目标相匹配、产品与消费相适宜”；另一方面通过企业不断的内省与创新，做到适度超前xx市场，又不超前过度、曲高和寡。
因为，中国的房地产市场需要太多的理性与冷静；所以，2010年的这个春天，我们要先行一步。
综述篇：
2010，楼市点亮“中国蓝”
海之蓝，朝气蓬勃，充满希望。
渤海湾，希望之湾，新世纪中国发展之寄托。
27年前，以深圳为龙头的“珠三角”率先腾飞；17年前，上海浦东新区领航“长三角”迅猛发展；今天，天津滨海新区作为“排头兵”带领着环渤海区域内的京津冀、山东半岛和辽东半岛一同加速崛起。
珠江三角洲的崛起是中国经济发展的{dy}极；长江三角洲凭借悠长的商业历史成为中国区域经济的第二极；环渤海区域的经济发展将为中国经济发展注入新的动力，成为新世纪中国经济增长的第三极。
翻开中国的版图，东临渤海，被辽东半岛、山东半岛和华北大平原“C”字形所环抱的部分就是环渤海区域，包含辽东半岛、山东半岛、环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东以及内蒙古中东部，分别约占全国国土面积的13.31%和总人口的22.2%。区域内包括北京、天津、唐山、秦皇岛、沈阳、大连、太原、济南、青岛、烟台、保定、石家庄等多座城市。这里是中国与世界160多个国家和地区贸易往来的通道，从国外进口的设备、资金、商品也要从这里进入中国的北方市场。这些内陆腹地，涉及十几个省和自治区，其土地面积约占全国的60%，国民生产总值约占全国的40%，在中国其他沿海区域xxxx。
2010年，周而复始，又是一个新十年的开头，中国继续着上行之路。在波澜壮阔的大变革中，楼市的发展当仁不让地成为一座城市乃至一个区域的缩影。环渤海区域作为中国经济发展的新蓝海，犹如一抹鲜艳的“中国蓝”在神州大地上尽情挥洒，其房地产市场的发展更是欣欣向荣，天津、秦皇岛和烟台作为区域内典型城市的代表，各自拥有着鲜明的特征与期待，所以在这个春天，我们决定走进三城、拜访业内，探究其发展的路径。
中国楼市蓝海潜力巨大
城市巡礼篇：
天津——重回华夏之巅，领航渤海湾
城市发展预测评级：★★★★★
天津，位于中国大陆海岸线北部，地处华北平原东北部、海河流域下游、渤海湾的中心，东临渤海，北依燕山。明永乐初年，燕王朱棣将他到京城夺取王位时的渡口命名为“天津”，意为天子渡河的地方，天津因此得名。
作为中华人民共和国四个直辖市之一的天津，一直以来都是中国大陆三大经济、金融、贸易和航运中心之一，这里拥有中国第四大的工业基地、第三大的外贸港口，居住着超过1000万的人口。解放前，天津曾为亚洲第二大城市，新中国成立后百废待兴的天津得到了进一步发展，但随着改革开放，天津逐渐背上了过去的包袱，没有及时实现发展的转型，在经济上一度落后于北京、上海等其他城市。自从2006年滨海新区发展上升为国家战略后，天津重新走上了高速发展的道路。2009年11月10日，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划，使得天津经济进入高速发展时代。
天津已经重启复兴之路
★城市速写：
中国第三增长极，重启往日辉煌路
600年，天津辗转了一段风云的历史。燕王朱棣不会知道，当初他到京城夺取王位时的渡口，在500年后被“八国联军”攻陷，在550年后成为新中国的直辖市，天津成为了中国近代史上一个不可替代的符号。在岁月的昨天，天津是亚洲第二大城市；在时代的今天，天津成为了中国五大城市之一，应着京津高铁的步调，驶入高速发展的轨道。
2006年公布的《天津市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定，在未来五年，天津将依托京冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力把滨海新区建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。要努力把天津滨海新区建设成为高度开放、社会和谐、环境友好的现代化经济新区，更好地服务于环渤海区域经济振兴；把滨海新区建设成为综合改革试验区。
根据中国社科院近三年来发布的《中国城市竞争力报告》，2007年天津尚未进入中国{zj1}竞争力的前十名城市，2008年进入了榜单排名第十，2009年则晋升至第八位。从2007年8月到2009年8月两年的时间，天津累计推出5批100项重大工业项目，总投资5029亿元，超过1950年至2006年57年的总和。
天津是一个怎样的城市？一份沉淀2009的答卷无疑xx的回答了这个问题：这一年，天津市生产总值7500.8亿元，比上年增长16.5%。在已公布信息的22个省（市、区）中，天津经济的增速位居次席。在新世纪以来金融危机下中国经济“最困难”的年份中，天津用强劲的发展动力吼出了北方最豁亮的声音。
2010年2月，国家住房和城乡建设部发布的《全国城镇体系规划》（草案）明确提出建设五大{gjj}中心城市，分别是环渤海地区的北京市和天津市、东部地区的上海市、华南地区的广州市和中西部地区的重庆市。所谓国家中心城市，就是在全国具备xx、辐射、集散功能的城市，这种功能表现在政治、经济、文化诸方面。由此可见，天津未来发展对于整个环渤海地区乃至中国，将起到举足轻重的作用。
★楼市现状：
天津楼市呈现四大新特征
随着天津大规模的城市开发建设和经济的快速发展，也带动了住房价格的上涨。但是总体上看，天津的房价基本上还是在平稳上涨的。据房管部门统计，从2007年到2009年，天津新建商品住宅销售价格三年年均上涨13.7%，中心城区平均上涨15.3%。同40个全国大中城市进行比较，相对来说天津的上涨比例还是处在第18、19位的这样一个位置。
市场特征：供需矛盾仍未缓解
2009年天津的住宅市场供应不足，供求关系逆转，全年销供比达到1.48：1。从月度来看，上半年低位供应量对冲成交量迅速攀升，住宅销供比大幅上涨，5月单月市场销供比达到2.6，供需矛盾{zd0}化，随着下半年入市新盘的增加，需求得到有效补充，但是依然大量消化库存。
2009年上半年天津住宅市场主要以消耗2008年存量为主。8月后市场供应增加，销供比下降，但由于受到2009年末政府出台的优惠政策将到期的心理影响，透支了部分未来需求，促使价格追涨。全年来看，仍然有472万平方米的供应缺口，与2008年的供应多、需求少鲜明对比。
区域特征：中心城区房源稀缺，外围城区供需俱增
在全国及北京商品房价格普涨的大环境下，天津市各区县成交均价均有不同程度增长（个别区县除外）。其中量变引发价变的案例明显。一方面，中心城区新增土地供应少，新增住宅供应相应较少，因其量少稀缺，价格大幅增长，如和平、南开；另一方面，随着外围城区市政配套的完善，大量需求外移，使得原本不被关注的区域重新纳入购房目的地，并导致价格上涨，如武清。
此外，大港区住区较为封闭虽然成交量大幅上涨，但是价格有所回落；津南及开发区的存量及需求量均较大，供需较为平衡，因此没有上涨压力。
区域板块成交量来看，一方面，滨海新区受政策利好影响，需求量放大，市场比重已经由21.10%上升至26.84%，超过市内六区的市场比重；另一方面市场需求向远郊区县发展，远郊区县占全市商品住宅成交量的20.24%。
户型特征：两居室需求为主
成交面积及户型的变化，反映出购房者的需求喜好。从天津市场各户型成交来看，所占比重{zd0}的户型依然为两居，2009年全年成交81417套，占全市总量的58.13%。在整体市场回暖中，两居所占比重也在增加，反映出目前本地购房者对于房屋的实用性较为看重，两居室是购房者比较理想的户型，因而需求在不断放大。从各成交面积段来看，60-120平方米面积段约占市场72%，对比户型分布可以发现，两居面积在60-120平方米的户型最被认可，因此，天津住宅市场仍然以满足居住需求为主。
价格特征：总房款40-60万成主流
购房总价反映出购房者的家庭购买能力，而在金融信贷主导的市场下，购房单价反映购房者的支付能力。总价在40-60万之间的一居室或小两居符合首次置业者家庭所能负担的购买能力及个人支付能力，因此，需求有逐步放大的趋势；而另一个总价比例上涨的区间则主要为改善性需求承担。从购房单价来说，高价房比例放大，压迫低价房萎缩并退出市场，是市场发展的趋势，因此，在家庭购买力不变的前提下，维持总价不变，减小购置面积成为必然。
（数据提供：中房驰昊）
★官方声音：
滨海新区快速发展 天津楼市迎来春天
天津市房地产业协会研究委员会主任委员、天津市房管局科技专家委员会委员 刘玉录
房地产需求属于派生需求，取决于经济社会发展，滨海新区房地产概念的发展，以环渤海地区的经济、社会发展为转移，而有着560公里海岸线的津京冀城市带是名副其实的欧亚大陆桥头堡和经济枢纽，具备了经济起飞的基础条件。在中国经济自南向北、自东向西的发展中，位于“中国经济第三极”的环渤海区域正在成为新的增长区域。国家使资源转化为经济动力，而天津滨海新区具有地缘、港口、交通、土地等诸多比较优势，是环渤海区域的经济发展的重要区域。天津是沿海、港口、腹地中心齐备的少有地区，具有得天独厚的发展潜能。现在环渤海区域被纳入国家战略布局，通过整合、吸纳、重新配置，使资源转化为区域经济发展的动力。十年来天津滨海新区地产的土地价格、房价增长迅速，已经成为投资热土。当年开发区垦荒时地价每平方米50元，现在地价飙升了几十倍，国际xx投资行花旗、摩根士丹利等纷纷瞄准了天津滨海新区，而近两年滨海新区的房价增长速度已经超过了天津全市的平均水平。
目前，天津滨海新区的房地产市场正处于成长阶段。滨海房地产属于战略地产，需要更广阔的视野去评估。滨海新区的商品住宅市场可以定位于新兴的开放、开发型市场，近年来外商购买租住xx住宅和酒店客房明显增加，津京冀企管人员商务需求不断增加，外来打工者租赁和购买住房增加，预期滨海新区地产市场将会利好，新开盘住宅项目，投资性购买的比例会增大。
在区位功能和品质上，天津滨海新区拥有现代中国北方{zh0}的房子。在世界上，沿海口岸型的物业不断升值是普遍规律。天津xx住宅开发的优势在于一山一水，就是蓟县和滨海，滨海xx空间更为广阔。区域综合功能是衡量住宅物业品质的重要尺度，物业价值的形成取决于位置和营造，区域内的生活配套、基础设施、街区人文、就业和收入是支撑地段价值的主要成份，滨海新区的地产属于新区开发，也是一定程度的造城运动，可以以更现代的模式启动。
今天，中国发生的变化的激烈程度只有英国产业革命可以相比拟，而天津正处在一个最激动人心的发展阶段，位于时间、空间交汇的发展机遇路口。到2020年前后，滨海将建成津京冀的外滩，新港将成为大首都圈的城市码头。滨海新区是成长中的区域，因为是新区，难免暂时存在幼稚；因为是新区，才有鲜活的生命力，朝气蓬勃，投资新区就是投资未来。
★业内论市：
中国大时代下的天津机会
美国龙安集团行政总裁、原美国纽约规划局局长 饶及人
中国经历了三次发展期，{dy}次是改革开放，大家都开始了城市建设，第二次是上世纪90年代末、本世纪初开始，为了迎合一些世界性的盛大活动，很多大城市均华丽变身，包括深圳已经愈加走向成熟，上海浦东进入了稳步营运阶段，北京则是成功举办了奥运盛会，很多专家曾参与其中，给予发展建议；现在，中国正经历着第三次发展期，在以往几个城市发展的成熟经验之下再寻找自己的出路。如今中国的一些从业人员都已基本具备了实战经验，从中吸取了众多教训，也做了经验总结，第三次城市规划应该是中国城市奠定未来发展，以及中国从大国走向强国的一个重要支柱。
抢抓机遇 涅槃重生
对天津而言，现在的机会很多，而且远远比以前都要好。过去曾经有这样一句话，“不到天津不知道中国的社会主义好”，所以过去天津的发展有点都相对滞后。但在戴相龙出任市长以后，引进了不少资金和新的理念，天津整个领导阶层对外来事物的接受能力也逐步加强，尤其发展滨海新区是“十一五”计划中最重要的城市建设机会之一。如果能够抓住时机，将滨海新区的建设构想彻底执行，天津将会真正“麻雀变凤凰”。未来京津唐一体化是必然的趋势，天津作为环渤海城市群中最重要的港口城市，塘沽区、响螺湾等又作为滨海新区的重点建设带，将为天津创建北方大港与金融中心，助力整个天津城成为北京未来的“辅导者”，并且其地位在中国北方也是无可取代的。
天津虽然技术进步使生产的区位约束条件日益宽松，但海运仍然是实现国际贸易物资交流的xxx手段，因此，临海地区在利用全球资源和拓展国际市场方面具有极大的比较优势。这也是全球临海工业带普遍兴起的主要原因，同时沿海口岸还可以发挥“桥头堡”的作用，利用发达国家的先进技术，承接国际产业转移。因而天津作为沿海地区主要的港口城市，将会迅速发展成为带动区域经济发展的中心，并且以其巨大的技术经济能量向腹地进行辐射和扩散，形成大规模的产业集聚和城市绵延。此外，高科技产业和研究机构、高校在这些沿海城市群聚集，将增强城市的科技创新能力和孵化功能，为城市群经济的持续发展提供了强大的后劲。
任何城市发展都会有机遇，就像人的发展总有机遇一样，我们要顺着机遇而上。否则随着时间的推移，城市的发展相对会越来越复杂、越来越困难，老城区的改建非常艰难，尤其是在越发达、越民主的社会，老城区的改建更难上加难，钉子户将越来越多。天津应该很好的利用这次的机遇，从上到下，将意识行程共识，抓好规划，不折腾，不扯皮，做好全市的建设，让天津充分发挥后方优势，赶上其他的直辖市。
突破传统，打造“世界之城”
要使天津发展成为一个世界性的城市，建设者们首先要知道，“世界性的城市”除了保障硬体设备以外，软体设备的健全也必不可少，必须加以完善。其次，我建议天津目前可以利用“绿色低碳”时代到来的机会将发展一步到位，尤其滨海新区应该作为发展绿色低碳事业的典范，力争在这方面{lx1}。另外，在数字通讯上，以及城市的管路铺设上，天津要成为中国第三轮城市化建设的表率，一个真正建设成功的城市不仅是看其地上部分，而且要看其地下部分，因为将来真正能实现快速发展的城市，一定是个“24小时通畅”的城市，就像曼哈顿一样，其地下的功能与地上的功能一样重要。但在目前，更多人往往只注意到了地上的发展，而忽略了地下，包括通讯轨道、交通管网，以及其他地下基础设施。
我希望将来天津在快速发展建设的时候能够实现数字化，在各方面的技术都能{lx1}，媲美甚至超过世界五大城市，包括纽约、东京、伦敦、巴黎等，成为世界新兴城市，而不仅仅是在国内{lx1}。
房地产开发让天津城市建设跑得更快
天津盛然投资有限公司总经理 李斌
天津，作为环渤海第三极的核心城市，中国下一轮经济增长的引擎，在未来10年左右的时间里，其经济和城市建设的水平将取得巨大的飞跃，这样的共识正一步一步的付诸于实践。
上世纪三四十年代，天津就已经开始了近代城市的建设，伴随着经济的活跃，天津成为了当时与上海齐名的南北两个经济中心城市之一。解放后的相当长一段时间内，天津城市和经济的发展却走上了单一的轨道，城市建设一度滞后。直到1990年代初期，随着改革开放的深入，天津经济发展展现出了良好的势头，新一代的地产项目拔地而起，国际大厦、信达广场、津汇广场、天津中心等一批集合了居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能的复合、相互作用、高度集约的项目依托优越的地理位置先后开始建设。但由于1990年代中期{dy}轮房地产市场的调整，以及天津经济的发展缓慢，部分项目停顿，天津的城市房地产步伐也陷入了停顿。
进入新世纪，天津的发展迎来了难得的历史机遇，房地产的发展可谓蓄势待发。2004年后，特别是滨海新区被纳入国家整体发展战略后，天津的发展开始提速，城市的建设也开始步入快车道。
2009年初，天津在中长期城市发展规划的基础上，进一步强调了“双城”战略，即重点发展天津市中心城区和滨海新区核心区，加强现代化的城市服务功能。在这一规划的带动下，在天津经济实力增强、发展速度加快的大环境下，在国家政策、资金大力支持的大背景下，全国大型的开发商纷纷涌入津城，抢滩新一代的城市开发。 经过较长时间的蛰伏，天津房地产市场已呈现出全面开花之势。
2005年后，以快速路系统和地铁轨道交通为突破口的天津现代化城市交通系统建设速度加快，以此为依托，天津房地产开发呈现出多点开花的布局特点，这与天津的城市建设方向相吻合。与全国发达城市相比，天津新一代楼盘的开发起步较晚，但由于高水平发展商的介入，相应的起点和水平较高。总体来看，目前天津房地产项目呈现出以下特点：
“两线、多点”，分布较广
依托城市改造和现代轨道交通的快速建设，天津新项目的开发呈现出“两线、多点”的分布特点。两线，是指沿海河商贸商务区和南京路中央商务区这两条线；多点，包括了奥体中心、CBD、各区中心、火车站商务区以及滨海新区核心区等聚集区。这样的分布特点，使中心城区和滨海新区核心城区的现代化服务功能的分布更加均衡。与房地产项目相配套的各种服务功能更容易形成多点开花的局面，带动更广泛的城市功能和建设水平的提升。
开发建设水平起点高
参与天津新一轮房地产项目开发的几乎都是国内外非常有实力的企业，同时也是在项目运作上非常有经验和资源整合能力的企业，使得这一轮天津房地产项目的开发在定位、规划、运营等方面起点很高，也正是因为有了高水平企业的参与，引进了国内外xx的商业、商务资源，才保证了项目的成功运作，{zd0}化的发挥出房地产项目给城市建设和城市经济带来的巨大促进作用。
板块发展得益于环渤海区域的腾飞
( )项目营销副总监 范宁
2006年南方香江集团选择在天津宝坻拿地，当时主要是基于国家把环渤海区域定位为“国家经济发展第三极”的这个大背景，而我们项目所处的京津新城板块位于北京和天津之间的地区，它与北京和天津的距离都很近，能够覆盖周边两大城市的购房人群。随后，我们开始了锦绣香江项目的大规模开发，在这片土地上缔造的“休闲地产”典范，以“在家度假”的理念，依托周边良好的自然生态环境打造城市休闲{dy}居所。项目位于潮白河和青龙湾水库两大水系冲击而成的三角洲上，周边不仅拥有华北区域{zd0}的温泉资源和{zd0}面积的湿地公园，具有华北区域罕见的自然生态圈。同时，区域范围内有天津财经大学等大学城，还有高尔夫球场、赛马场、温泉池、五星酒店等等商务休闲配套，未来规划还有亚洲{zd0}室内温泉SPA馆等。此外，该区域处在北京和天津两大直辖市中间，开车到北京东五环仅1个小时左右，距天津外环仅20分钟车程，同时已经建设中的京唐高铁在该区域设站，从北京乘高铁设计时间仅19分钟，如此便捷的交通和完善的配套xx可以作为京津两地的{dy}居所。可以说，我们项目的价值与潜力是牢牢建立在整个区域的快速发展的基础上的。
我认为，随着天津这个城市的快速发展，京津新城板块的发展速度也会越来越快，今年前三个月的发展速度已经赶上了前三年的发展速度。未来，在我们项目南侧还将会建起一座低碳园区，包括日立、西门子等国际大型企业都已进驻。从去年起，更多的知名开发企业已经开始关注京津新城这个板块，合生、珠江、景瑞、香港明发、阳光100等企业都正涌入该区域，此外板块内的潮白河 ( )将有4万亩地会被建成{gjj}的中英生态城，这个板块也将在整个环渤海区域的发展过程中起到示范作用。
★媒体观点：
稳居区域龙头，领军环渤海
华商传媒集团《天津大众生活报》地产部主任 王艳
最近网上有个形容“中国是个班，班长是北京”的经典帖子，里面把全国的直辖市和省会城市按班级设置后，形象地解读了中国各大城市的特色和地位，而津市的角色是团支部书记，个人觉得这个角色对于天津来说很贴切。
投资增速骄人，稳占龙头地位
自从滨海新区的发展被提升到全国发展战略的地位以后，天津的发展速度惊人，这几年来的房地产投资数据充分说明了问题：
2008年天津住宅建设总量3460万平方米，比2007年增长12.4%，新开工面积1800万平方米，比2007年增长12%。竣工住宅1500万平方米，比2007年增长7%。
2009年全年住宅累计施工面积达到3960万平方米，比2008年增长14.5%；新开工建设各类住宅2000万平方米，比2008年增长11%；竣工住宅1600万平方米，比2008年增长7%。
2010年的住宅建设计划还没有正式出台，但从天津市建委近日透露的信息看，全市房地产累计施工面积达到6900万平方米，同比增长14%。房地产新开工面积2800万平方米，同比增长10%。计划竣工面积2000万平方米，同比增长5%。
这些数据表明近三年来天津的房地产投资市场保持了一个匀速、高速的发展状态，记得2002年天津房地产投资总额仅仅100多亿元，而2010年，天津全年计划实现房地产开发投资总额将达到830亿元，这种快速稳健的发展态势显示了天津是环渤海地区当之无愧的龙头城市。
结构优化调整，发挥表率作用
在商品房投资迅速增长的同时，天津一直致力于保障普通房和保障性住房有效供给，关注住房供应结构的优化调整。
今年两会有的委员们提出质疑，去年我国保障房建设进度缓慢，截至去年8月完成率为23.6%——全国保障房建设“缺斤短两”已经成为常态。北、上、广、深、天津、重庆这六大城市中，仅有天津市廉租房完成比例达到了{bfb}，保障房新开工面积和经济适用房的建设完成情况，天津也是六大城市中完成情况{zh0}的，分别达到49.3%和61%，这不但给环渤海做了示范，在全国也是表率。
科学定位职能，城市竞争力不断提升
国际城市规划专家约翰·弗里德曼教授在研究 ( )市体系中提出，一个城市的地位与作用大小，在于一个城市参加国际经济社会活动的程度和调控、支配资本的能力，也是其城市竞争力的具体反映。在全球化时代，城市必须通过对自身资源和体系环境的分析，确定自身{zy}的功能定位或发展空间，最充分利用和{zj0}配置城市内外的环境和资源，最准确地把握机遇和应对挑战，{zd0}化占领和控制市场，实现{zy}化的发展，{zd0}化地创造财富和提升城市竞争力。
国家对滨海新区的功能定位是“立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射‘三北’、面向东北亚、努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区”；天津的城市总体规划确立了现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，区域性综合交通枢纽和现代服务中心、国家历史文化名城和旅游城市、生态环境良好的宜居城市四个城市职能。可以看到，天津发展的定位清晰，方向明确，各方面建设也是围绕这些功能和职能开展，现在天津已经做得很出色，相信明天做得会更好。
天津环球金融中心位于城市区划中心——和平区、海河开发第三节点，它是一座集336.9米{sjj}地标写字楼、一座各国首脑{sx}下榻的超五星级圣•瑞吉斯酒店、两座世界商业{lx}入住的国际公寓、一座配套的服务式公寓和国际精品商业为一身的具有城市地标性的{dj0}商务综合体。该项目总建筑面积60万平方米，总投资约65亿元，由金融街控股股份有限公司倾力打造。
盘龙谷
盘龙谷总体定位以影视文化产业为核心，国际知名、亚洲{dy}、中国独有的{sjj}复合型文化产业园区，力图打造影视基地、音乐基地、艺术创造基地与传媒总部基地四大产业基地。配合庞大的产业规模，项目还将打造各类产业配套设施，如观礼剧院、五星级商务酒店、超五星级度假酒店、山泉SPA、国际学校、双语学校、医院以及国际品牌步行街、大型体验式Shopping Mall、餐饮酒吧等商业配套，以及符合国际赛事标准的山地高尔夫、室外网球场等运动配套。
锦绣香江
{sjj}休闲人居水城锦绣香江规划3000余亩，位于京津潮白河板块核心腹地， 距离北京70公里，距天津外环25公里，京沈、津蓟两条高速公路交汇于此，即将开通的京津塘高速二线、蓟塘高速公路以及规划中的京沪、津蓟高速联络线都经此而过，形成便捷的立体交通网络。锦绣香江在规划中巧妙地利用周边充分的水景资源，营造居住区内部与外部景观体系，形成步移景异的视觉空间效果，打造具有高居住品质的{sjj}人居休闲水城。
星耀五洲
星耀五洲总占地面积4100亩、周边水域面积7000亩，该项目充分利用天嘉湖独特的生态环境优势，精心打造包括六星级超豪华酒店、国际会议会展中心、亚洲{zd0}室内滑雪场、万人国际文化广场、多功能体育休闲馆、医院、游艇俱乐部、水上大型音乐喷泉、运动主题公园以及高尚住宅的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假为一体的 “世界花园、世界建筑博览园以及世界桥梁博览园”。
香邑国际
香邑国际坐落在河东区与东丽区交汇区域，总建筑面积22万平方米，融纳小高层住宅、特色社区商业等物业形式。住宅规划以2梯四户的13层小高层为主，所有户型均保证了南北通透。项目包含的精装修产品沿袭了国际通用精装标准，秉承韩系严谨的工艺流程，贯彻跨国企业的信誉保证，具有超值xxx，其园林景观设计以“溪谷、幽林、坡地、涌泉”四大体系为脉络，充分营造出一个生态自然的国际住区。
城市巡礼篇：
秦皇岛——北中国的滨海明珠
城市发展预测评级：★★★★
公元前215年，中国历史上{dy}个皇帝秦始皇第4次东巡，驻跸于此，并派燕人卢生、方士韩终入海求仙，刻“碣石门辞”，秦皇岛因此得名。作为中国历史上{wy}一个因皇帝尊号而得名的城市，这里拥有长城、滨海、生态等{dywe}的旅游资源，国家历史文化名城山海关、避暑胜地北戴河、南戴河旅游度假区、昌黎黄金海岸……四十多座独具魅力的旅游景区云集于此。
多年韬光养晦、日经月累的不断进步，为这座美丽的滨海城市注入了蓬勃生机与炫烂活力，而经济的长足进步，已经使这座城市已不再仅仅满足于“京津后花园”的“被定位”。随着环渤海经济一体化和京津冀大都市圈建设进程的日益加快，秦皇岛市选择充分挖掘自身独具的北方罕有的自然景观及环境资源潜力、发挥交通便利的区位优势等一系列发展路径，大力发展高附加值旅游产业和高品质的滨海休闲度假型地产业，以期为其经济发展和社会全面进步，寻找一条环境亲和型的可持续增长之路。
★城市速写：
烘云托月：
借力京津冀都市圈发展，加速打造滨海名城
蓬勃发展的秦皇岛
为了提升华北地区整体经济实力，解决地区之间、城乡之间日益扩大的经济发展不平衡问题，提高不同经济发展水平城市之间的协作分工能力，促进资源的进一步优化配置，早在2004年，国家发改委有关司局就开始着手编制《京津冀经济圈规划发展纲要》，意图在城市群落相对密集、同时各自发展水平又较为悬殊的环渤海地区，以相关配套的产业政策为牵引，建设经济、社会实现一体化和谐发展的都市圈。
今年3月10日，在北京参加“两会”的全国人大代表、天津市市长黄兴国在接受记者采访时表示，备受注目的京津冀都市圈区域规划完成后已上报国务院，等待国家发改委批复，有望近期批复。
据悉，正在编制的《纲要》中，规划的该“都市圈”包括北京、天津两大直辖市，及河北省的8个设区城市，下辖人口8300万人。根据2008年的统计数据，该区域实现国内生产总值逾4万亿元人民币，是我国重要的经济增长龙头地区之一。
但是，与广深都市圈、长三角都市圈相比，目前仍处在概念阶段的“京津冀都市圈”尚存在内在的缺陷与问题，其中最核心的几点包括：区域内城市发展水平不均的现象突出，同质化竞争明显， ( )协同效益不足，生态承载力较弱等，其中土地资源紧张、人居环境恶化的问题，又尤以经济发展水平{lx1}的北京、天津两座特大型城市表现得最为明显。
同时，随着居民人均收入的提高，特别是富裕群体在经济较为发展的大城市集中出现，该群体对于具有较高居住舒适度、特别是拥有稀缺景观资源的度假地产产品的需求日益浮出水面。
2006年公布的《秦皇岛市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定，在未来五年里，秦皇岛将完善城市功能和布局，建成具有浓郁海滨特色的园林式、生态型、现代化滨海名城。按照“十一五”规划，秦皇岛将进一步完善海港区、北戴河、山海关三个城区的功能区划，谋划建设滨海新城区，合理布局，用绿化带隔离，逐步构筑城在林中、林在城中的带状组团式城市空间布局。
一方面是北京天津等地现有的庞大的市场需求，另一方面是秦皇岛{dywe}的自然环境资源和得天独厚的交通区位优势，二者相得益彰，随着京津冀都市圈规划的出台和未来各项具体政策的逐步落实，经济一体化和社会发展联动趋势的加深，这一互动效应所能产生的巨大经济效益的潜力，实在不可限量。“绿色、和谐、活力、魅力”的秦皇岛，作为2008年北京奥运会赛事承办城市之一，在国际旅游业和休闲度假领域已经积累了良好的声誉。而未来可预期大规模人口聚集效应，将为秦皇岛房地产开发带来前所未有的机遇。
禀赋天成：资源、区位、政策构架良好基础
从产业结构上看，秦皇岛市在河北省城市群中呈现以第三产业比重{zg}，{dy}产业比重{zd1}的轻型化特点，符合实现初步现代化的经济模式特征。同时，秦皇岛市人均经济水平在河北省xxxx，人均财政收入占{dy}位，人均消费水平居第二位，充分显示了开放城市的活力。而且秦皇岛在各城市中还有较大规模的旅游、港口优势，从而占有特殊的地位。
秦皇岛市市长朱浩文于今年年初在秦皇岛市第十二届人民代表大会第三次会议上所做的《2010年秦皇岛市政府工作报告》中公布：秦皇岛市于2009年全年实现地区生产总值877亿元，比上年增长10%。旅游业逆势上扬，接待国内外游客1660.8万人次，增长33.4%。房地产业恢复增长，商品住房销售面积200.4万平方米，增长55.3%。全年实现社会消费品零售总额283.3亿元，增长18%。总体而言，经济形势总体实现回升向好的增长势头。
同时，由于独特而优越的地理位置，秦皇岛在基础设施建设上已形成颇具前瞻性的全面布局。以交通为例，除了铁路、航空路线外，目前从北京开车到秦皇岛只要两个半小时，而京沈城际列车开通后，50分钟就可实现北京-秦皇岛两地通勤，恰好形成城市经济学中所强调的“1小时经济圈”。这为未来秦皇岛与京津两大都市在社会发展和经济增长上实现进一步融合奠定了良好的基础。
秦皇岛市《2010年政府工作报告》中指出，市委市政府下一阶段的工作重点之一是：“着力构建以旅游为中心的现代产业体系，加快产业结构调整和发展方式转变”，其中，滨海旅游地产以其高附加值、能够更好的带动地方经济增长和居民收入增加、促进地方城市面貌加速升级等特性，受到当地政府相关部门和领导的高度重视。
★楼市现状：
潜力深隐：
秦皇岛房地产水起风生
秦皇岛楼市未来的美好前景已经初露端倪
与当地政府对于地方经济发展的规划指导方针相吻合的是，目前秦皇岛房地产市场无论从现有产品还是企业投资重点来衡量，均偏重于住宅类产品，其中既有面对异地置业者的xx旅游产品，也有以满足当居民改善型自住需求为主体的一般商品房。从开发情况来看，2008年秦皇岛市完成房地产开发投资82.6亿元。同比增长51.6%，其中住宅投资62.4亿元，同比增长65.5%，促使秦皇岛房地产投资继续保持高增长态势。2008年秦皇岛市商品房新开工面积987.6万平方米，同比增长52.2%，其中住宅新开工面积807.8万平方米，增长速度远远超出全国城镇建设平均水平。同时，从2004到2008年期间，秦皇岛房地产产品成交均价逐年大幅上涨，2008年达到4844元/平方米。
据在秦皇岛房地产业耕耘多年、深谙当地市场的鑫尊地产认为，秦皇岛房地产市场整体状况非常乐观。一份来自鑫尊地产的研究报告中显示：“从北京、秦皇岛两市的实际情况看去，两个城市具有极大的互补、互动性，秦皇岛的丰富水景资源就是得天独厚的巨大优势所在。近几年来，越来越多的北京、天津等其他城市的富裕人群，希望改善居住环境、提升生活质量，{zx0}相中的就是秦皇岛，相中秦皇岛良好绵长的海岸线以及相应的宜居环境。越来越多的人纷纷来此置业，度假、投资、休闲、养老、养生皆有。”
另外一则对于秦皇岛旅游休闲地产产品堪称重大利好的政策信息是，2009年4月，秦皇岛与北京的住房公积金管理中心，就合作办理个人住房公积金异地xx事宜达成了协议，双方正式签订了“个人住房公积金xx合作协议书”。自该协议书签订之后，秦皇岛和北京两地的公积金实现信息共享、资金互联，大大提高了北京购房者到秦皇岛安家的便捷。
这是秦皇岛市政府在大力发展滨海度假型旅游地产业的方针指引下，为迅速拉动当地相关产业的投资消费而采取了富有实效的举措之一，同时也从侧面证明了目前在北京的高收入人群中、对于在秦皇岛市购置休闲度假为主要目的的第三居所的热情正在日渐升温。
一位在鑫尊地产从事营销策划工作的负责人在接受记者采访时表示，秦皇岛房地产市场不论是投资总量、开工面积、成交均价都在呈大幅增长态势，足以说明各方面对秦皇岛房地产业的现阶段和发展前景都充满了信心。其次，秦皇岛的房地产业受到政府大力扶持，相关法规比较健全，而且和北京等城市的政策是互联互通的。河北省政府有关部门陆续出台降低利率、减免税费等诸多“利好”政策，用于扶持房地产行业的发展，并且公积金、度假主题打造等多方面利好政策，对于不同城市购买客群去秦皇岛安家提供很大的政策支持。
这位营销专家认为，在中xx产品领域，只要做好产品质量把关、服务升级等工作，令xx产品名至实归，赶上目前发达地区相应档次住宅产品的标准，真正做到契合目标客户群体的各种需求，这个市场大有可为。
目前，秦皇岛房地产市场的一二手房交易均呈现市场火爆，交投活跃的景象。据不xx统计，目前秦皇岛在售楼盘达60多个，业态涵盖普通住宅、xx公寓、海景别墅、产权式酒店以及相关的配套商业等，并已经出现了价格在20000元/平方米左右的、堪比一线城市的豪华项目。
记者从秦皇岛市场一线代理销售门店调研得知，目前在秦皇岛市购置房产的异地客户中，仍以京津两地人士居多，其次是来自东北和山西的客户。同时，随着近年来唐山市重工业的发展，一些工作在唐山的高收入人士出于改善居住环境或养老之目的，也纷纷选择在秦皇岛安家落户，这部分客群所占比例近两年有上升趋势。
秦皇岛市长朱浩文
★官方声音：
打造低碳时代“新版路线图”
秦皇岛市长朱浩文
“一湾金沙环碧海，两山绿树掩红楼”，汇集了山、海、关、城、湖、湿地等多种优质资源的秦皇岛，目前正倾力打造“国际旅游名城”——今年全国“两会”期间，全国人大代表、秦皇岛市长朱浩文在接受中新网记者采访时表示：
秦皇岛作为京津冀都市圈东部前沿、环渤海地区重要节点城市、河北沿海发展战略的重要窗口，将坚持旅游建设与强化生态文明理念相结合，建设宜居、宜业、宜游的滨海生态名城。
秦皇岛正以实施新版城市总体规划为契机，拉开生态城市建设大框架。一是突出带状组团式布局。秦皇岛北依燕山、南临渤海，163公里的沿海一带，三个城区沿岸线以绿色林带相连，呈独特的串珠式组团布局。着力构筑“六区两县”（六区，山海关区、海港区、北戴河区、北戴河新区、抚宁县城和昌黎县城区域；两县，卢龙和青龙县城）城镇发展新格局。 二是突出绿色主基调，让森林走进城市、让城市融入森林。秦皇岛森林覆盖率已达41.98%，初步形成了具有自然生态效应的城市绿色生态发展框架。今年，在全力推进津秦客专、承秦高速公路、秦抚快速路、西部快速路等工程，加快建设现代综合交通运输体系的同时，同步实施京沈高速、沿海高速绿化以及山海关滨海森林公园一期等重点林业工程，新增造林9.26万亩。三是突出精品特色，提升生态城市景观化水平。大汤河带状公园中约0.6公里的“红飘带”被誉为“节约型”园林城市的典范。
秦皇岛已经制定完善“大旅游”规划体系。以旅游为龙头，高水平编制休闲度假旅游、装备制造、葡萄酒等重点产业发展规划。 推进旅游业转型升级。谋划培育文化娱乐、温泉度假、商务会展、康体保健等新型旅游业态，着力构建具有秦皇岛特色的旅游产品体系。同时，加快产业结构调整和发展方式转变，构建以旅游业为中心，高新技术产业为先导，先进制造业和现代服务业为支撑，现代农业集约发展的多业并举、共同发展的现代产业体系。
秦皇岛已将位于北戴河以西、与唐山交界以东的沿海一线规划为北戴河新区。北戴河新区拥有82公里的海岸线，有着罕见的海洋大漠风光，22万亩海岸林场葱郁茂密。秦皇岛正把北戴河新区作为全市旅游业转型升级和产业结构调整的突破口，重点加快新区保护开发。
北戴河新区将围绕区域功能规划和新区总规划，有序展开专项规划编制。同时，秦皇岛将以保护为前提，坚持人文生态立区、xx业态兴区，积极稳步推进新区开发建设，着力打造{gjj}生态示范城、旅游度假区和国际性旅游度假地，使之成为京津冀地区标志性的旅游休闲度假目的地。
★业内论市：
谁说秦皇岛是下一个海南？
本刊特约记者＿一刀
“一湾金沙环碧海，两山绿树掩红楼”
提及房地产业的迅速发展，人们很容易把秦皇岛和海南拿来相提并论：同样是海滨城市，具有优秀的自然景观资源；同样有{gjj}规划发展战略被引入为房地产市场的升温提供背书；同样以消费能力远超于本地的异地客户为主要目标客群进行营销推广……显著的不同之处在于，当海南当地甚至是二线海景房的价格已经开始冲击十万元大关的时候，秦皇岛的{dj0}海景别墅的价格依然在20000元上下浮动。
据当地业界人士介绍，2009年的海南地产狂飙，概念同享的秦皇岛房地产市场并没有从中沾到多少光，价格上涨幅度并不格外突出。与其他主打旅游休闲地产的滨海旅游城市相比，秦皇岛市似乎并没有像同样位于环渤海一带的唐山、烟台、青岛等城市那样吸引类似“招保万金”这样的全国性品牌开发商入驻，行业发展较为分散，在集约化和规模化开发的程度较低。
同时，配套不足也许会是在将来很长一段时间内制约当地滨海度假地产业发展的重要瓶颈。目前，秦皇岛市房地产市场呈现出明显的住宅持续升温、商业相对较冷的势态。以酒店为例，目前秦皇岛市仅有五星级酒店两家，四星级酒店不到十家，在建的高级酒店同样数量寥寥，这与“国际旅游城市”的宣传并不相符。
与其它二三线城市房地产市场类似的是，服务配套等软件环节是当地项目普遍的短板所在：当地开发商主要谈的仍是产品本身，而对于未来客户入住后如何针对xx人群的生活方式特点，提供完善的服务体系等环节并无太多关注，也缺乏成熟的实施方案。这或许又从一个侧面体现了新兴市场房地产开发商普遍具有的“重销售、轻服务”的弊病。
一方面，与倍受诟病的迪拜、海南一样，缺乏内生性的经济增长点，仅凭借单纯的海滨度假概念，试图通过房地产业的超常发展实现拉动经济的增长路径，显然缺乏可持续性。有鉴于此，秦皇岛市政府在《政府工作报告》中，也提出了“利用交通枢纽之地位，大力发展先进装备制造产业、现代物流业、高新创意产业，以优质的自然环境和创业环境做好京津两地的产业承接”等一系列构思，也是看到了单纯依赖房地产业对一地经济的潜在风险。
据《秦皇岛市2010年政府工作报告》，在推进旅游地产的跨越式发展方面，秦皇岛市将推出以下具体举措：“积极引进游艇俱乐部、休闲体育等xx旅游产品，谋划培育文化娱乐、温泉度假、商务会展、康体保健等新型旅游业态，推动旅游业与其他产业融合发展。积极推进北戴河区5A级城市景区、南戴河xxxx中心5A级景区等创建工作。”
另一方面，就房地产业本身而言，无论是从开发商的产品打造、服务理念、营销手法，还是整个秦皇岛区域的第三产业配套的档次，与成熟市场相比尚具有一定差距，这既是未来试图搭乘顺风车而轻松获利者必将面对的严峻挑战，也是对有志于通过长久的深耕细作开发该市场的企业来说一个难得的机遇之所在。
当地标志性楼盘TOP 5
戴河庭院
戴河庭院属于第二代北方海滨休闲度假地产领军项目，是秦皇岛蓝色海岸房地产开发有限公司在成功开发秦皇岛{dy}代海滨休闲度假地产标志性建筑——蓝色海岸海景公寓之后的又一匠心力作。无论产品品质还是配套都是目前海滨地产市场上的升级版，该项目被京津冀环渤海经济区乃至世界各地的xx人群所青睐。
中冶·玉带湾
中冶·玉带湾项目位于大汤河的东岸，是秦皇岛的{sjj}生态大盘，紧邻世界新建筑七大奇迹之一的红飘带，自然条件可谓得天独厚。项目总建筑面积约70万平方米，由xx景观住宅、时尚商业街区、多功能会所、高品质学校等多种物业形态构成。建筑设计为传承了经典的ART DECO风格，并特别邀请国际园林大师香港贝尔高林打造世界{yl}的{dj0}豪宅景观社区。
金海岸
金海岸尊处“中国xx氧吧” 南戴河海畔，位于秦皇岛市南戴河洋河入海口与观海路交汇处，北依南戴河游乐场，东靠天马广场，西邻洋河，南望蔚蓝大海。金海岸邻海仅20米，是一座领席洋河与大海交汇处xxx海岸的xx社区，奢享南戴河的稀贵一线海景，风景名胜、高尚配套瞬间切换。二八一医院、秦皇岛外国语学院、燕山大学近在咫尺，丰富齐全的海滨高尚配套，尽展海湾生活{jj1}魅力。
金海湾森林逸城
金海湾森林逸城位于秦皇岛市西南，南侧紧临百亩原生态森林，与大海的直线距离为600米，西南为世界四大观鸟湿地之一——北戴河观鸟湿地，东临2008年奥运会分赛场，北靠河北大街，西外环路、滨海大道对项目呈合围之势，可便捷抵达市中心，是及产权式公寓、商业、幼儿园、小学、会所为一体的大型滨海社区。
倚海45°
倚海45°，位于中国南戴河核心地带，拥有得天独厚的海景优势，其72米的挺拔身材勾勒出一条美丽的天际线，和蓝天、大海、阳光、沙滩一起形成南戴河最靓丽的风景。项目总建筑面积64000平方米，由3栋24层塔楼组成，垂直于海平面分布，小户型，精装修，全套家电、家具，户户观海，是南戴河罕有的高品质成品度假公寓。
城市巡礼篇：
烟台——东方波尔多
城市发展预测评级：★★★☆
烟台，一座经济高速发展的城市：2009国内生产总值高达3720亿元、在全国城市GDP总量排名中位于第20名、城乡居民人均收入位于山东省内第二。
烟台，一座美丽而宜居的城市：曾获联合国人居署颁发的“联合国人居奖”、中国旅游局评选的“中国优秀旅游城市”、中央电视台授予的“{zj0}中国魅力城市”称号 、中国城市竞争力研究所评选的“中国最美丽的城市”等多项荣誉。这里被誉为东方波尔多、中国葡萄酒之乡，它的水果等绿色农业产品享誉全国、远销海外，这里还是继大连、青岛之后，又一座对外利用与日韩隔海相望的便利交通、对内依托优秀的工商业基础，已发展起一个完善的外向型多层次新兴经济体系的充满活力的城市。
小而巧的烟台
★城市速写：
小荷才露尖尖角
烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是xxxx开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国{zj1}竞争力的城市之一。
烟台市人民政府市长张江汀在2010年1月召开的烟台市第十五届人民代表大会第三次会议上作的《2010年政府工作报告》中公布：2009年，烟台市生产总值预计完成3720亿元，比上年增长12.4%。2010年，全市生产总值将突破4000亿元。2009年，城市居民人均可支配收入达到 21125元，农民人均纯收入达到8590元，分别增长9.2%和8.3%。按照国际标准核算，人均可支配收入突破2500美元大关，正式迈入了中等收入地区水平。
在大力发展原有的优势产业等之外，烟台对于未来经济增长模式已经形成一个清晰的规划和定义：2010年，烟台将继续推动出口回升，坚持开拓国际市场和扩大国内市场并举，深入实施市场多元化战略，稳定传统市场，开发新兴市场。同时，今年烟台市将重点扶持100户骨干出口企业，培育一批拥有核心技术、自主知识产权和自有品牌的出口企业。同时，扶持1000户外贸企业开展电子商务，促进贸易和服务升级。在招商引资方面，今年将开展“招大引强年”活动，围绕大企业、大项目实施重点招商。鼓励外资以并购方式参与市内企业兼并重组，支持外资企业 增资扩股，推进基金招商和境外上市，探索跨境换股、交叉持股等引资新途径。
提及未来烟台的发展，一位烟台市规划局的工作人员对记者说：“目前，从城区面积、人口规模和经济规模来看，烟台市已属于山东省大城市行列；同时，优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力。如何充分运用这些潜力条件，结合烟台市优秀的环境资源、旅游资源、绿色新兴农业资源和环保工业资源，把烟台打造成适宜人类居住旅游的海滨城市，是烟台市委市政府在十一五、十二五规划推进落实期间主要的工作方向。”
★楼市现状：
璞玉可雕，发展空间值得期待
优质的资源使烟台成为房地产行业的一块璞玉
从各个方面来看，烟台发展xx房地产业具有不少优异的条件。
首先，作为临海城市，在长达700公里蜿蜒曲折、景致多变的海岸线上建造的一线海景房，对于北方内地的xx客群就具有极强的诱惑力：舒适的温带海洋性气候，热情好客的人文氛围，以及免去远赴海南岛就能享受到的{wd}海景。
其次，烟台的自然环境在中国堪称{yl}。目前烟台市绿化覆盖率达到40%，市区空气质量优良率多年来保持在95%以上，这正是烟台近年来连接获得“中国人居环境范例奖”、“中国人居环境奖”、“联合国人居奖”等多项荣誉的最根本原因。
再次，烟台现有的城市景观颇有可圈可点之处，当地规划方面的专家总结为八个字：“城随山转，中西合璧”。占全市面积70%的山地和丘陵，令烟台的市景颇有灵动变化之美。而作为1861年开埠的通商口岸，曾先后有英、美、法等十七个国家在烟台开设有领事馆，这批中西合璧风格的历史建筑，为烟台的城市风貌平添了几分历史文化底蕴和异国情调。
但是与烟台市的经济实力与基础条件不相符的是，烟台市房地产的发展在山东各主要城市中处于较为滞后的地位，但无论从需求还是投资缺口来估算，烟台房地产业均大有可为。
2009年，烟台市房地产市场随大市经历了从平抑调整到积极上扬的一年。2009年全市房地产开发完成投资218亿元，施工面积、竣工面积、销售面积同比分别增长29%、23%、35%。2009年在经历上半年的清淡，烟台房地产在下半年在购房利好政策的支持下，原来持币观望的购房者选择回归，刺激了市场的回暖。通货膨胀的预期和较低的银行存款利率，促使越来越多的烟台人将手中的闲钱用于购置房产进行长线投资。国家出台的降低首付和相关交易税费的措施，都集中在普通商品房上，烟台市场上90平方米以下中小户型的交易呈现增多的趋势。
2010年，烟台房地产开发计划完成投资330亿元，施工面积3018万平方米，新开工面积1206万平方米，竣工面积916万平方米，销售面积762万平方米，同比分别增长22%、15%、16%、26%、29%。如此大手笔的投资力度，在近年来少有。这足以显示烟台市以房地产业作为经济发展支持、依托房地产业的发展实现城市面貌大变样、打造“美丽胶东之珠”的城市名片的决心。
据烟台市开发办公室副主任范国耀介绍，2010年烟台市房地产开发总体要走科学发展、合理优化、注重xxxx的路线，在全力配合全市经济产业结构转型的过程中，力争实现“三个转变”，即由满足基本居住需求向提升住宅品质转变，由注重发展住宅地产向注重发展产业地产转变，由拉动本地消费向拓展外地市场转变，促进房地产业可持续发展。
范主任的这一介绍与当地房地产业人士的观点基本一致。据烟台一家地产顾问代理公司的分析人员介绍：与同处渤海湾沿岸、共享环渤海区域概念的其他一些城市比起来，总体而言，烟台的中xx房地产市场发展较为缓慢，与大连、青岛等城市、甚至与同处胶东半岛东北海岸的威海相比，以最受xx市场青睐的一线海景房为例，烟台的房地产企业在产品打造、客户拓展和营销模式升级上，都存在着较为明显的差距与不足。
“当然，烟台的房地产以内生需求为主的这一特点，也从一个侧面说明了烟台的房地产市场很健康，不存在明显的泡沫。”这位专家分析道。
另一方面，市场对于良好的投资机会总是具有最敏锐的嗅觉。2009年12月11日，万科9.48亿取得芝罘岛西海岸南侧31万平方米的土地使用权，越秀投资2.6亿元拍得芝罘区（南至凤凰台路，西至楚凤六路，北至只楚路，属市区核心老城区）一地块，这些地产大鳄的到来必将改变烟台地产的格局。万科、越秀的进入或将为烟台带来新的居住理念、xx的物业形态，但也不排除推高房价的可能性。
提到未来烟台房地产业发展的总体势态特征，一位烟台本地的房地产企业营销负责人持乐观的态度：“万科、绿城、首开、越秀、{zy1}置业等全国性地产企业的进入，有助于帮助烟台的房地产业实现跨越式发展，特别是在产品品质、客户服务和营销手法这几个方面，烟台的地产产品都有很大的上升空间，这对于置业者都是值得期待的正面因素。这对于整个市场的良性发展都是有帮助的，包括我们公司在内。”
★官方声音：
烟台将加大力度发展房地产业
烟台市城市房地产综合开发办公室副主任 范国耀
在去年，烟台市提出了大力发展房地产这个概念。发展产业地产，可以实现房地产开发综合效益长期化；建设一批xx住宅，可以实现优质土地资源效益{zd0}化。2009年以来，烟台市站在全市经济社会大局和可持续发展的高度，科学调整思路，把发展产业地产作为推动房地产业可持续发展的重要抓手，把发展xx地产作为招大商、引大企的重要是手段，会同相关部门，紧密结合旧城旧村改造和对外招商引资，大力推行产业地产和xx地产，取得了阶段性成果。目前，深圳万科、越秀集团等国内知名产业地产商已在我市摘牌；南大街商业广场项目已与北京昂展公司达成意向，土地挂牌也已结束，正敲定具体实施细节；慎礼综合商住区项目正在洽谈中，大连大商集团计划投入35亿元，集中打造77万平方米的xx商务区。
下一步我们将根据烟台房地产产业定位和发展方向，认真编制未来三年房地产业发展规划，尤其是产业地产发展规划，科学调控引导，准确预测分析，力促产业可持续发展。同时，进一步坚持以招大商、引大企为目标，配合规划、国土等部门重点在沿海、傍山、绕河等优质区域，净地预留储备一批成规模的地块，规划一次性到位，并在土地出让时，就开发企业资质等级、资金规模等方面设置相应门槛，积极邀请国内外有实力的开发商参与竞标，引导打造独具特色的xx项目，带动产业整体水平的提高。
★业内论市：
本土企业与国内巨头共促烟台楼市上水平
东上·海赋副总经理 龙涛
东上·海赋副总经理 龙涛
烟台是一座经济高速发展、风光旖旎的秀美城市。作为继大连、青岛之后，成为又一座对外利用与日韩隔海相望的滨海城市。{jj1}的资源与优美的黄金海岸线为地产行业高品质产品的开发提供了先天的良好素质。
2009年12月，万科与越秀投资分别都在烟台拿地，再加之绿城、首开等这些先行进入烟台的地产大鳄，逐渐在改写着烟台房地产市场版图。企业一面看好烟台未来地产的发展空间，另一面，它们的到来提高了整个城市以及土地所在区域的长期价值。作为烟台本土的地产开发企业，我们是热烈欢迎的。“鲶鱼效应”、良性的行业竞争将为本土企业成长注入新动力。
有人曾问我东上海赋卖到均价15000元/平方米，在烟台这样一个二三线城市，是哪些素质支撑着我们的xx产品？在我看来，价格与xx品质是没有必然因果联系的，只能是一个相对的映照。一个xx项目不应以价格来衡量，而是项目所处地段、消费购买人群的整体素质、还有最重要的一点——房屋的质量等因素来决定的。
作为鲁花集团下属子公司，在地产行业不断发展大环境之下，针对客群以本地为主、外地客户仍占一大部分比例的情况，公司选择的唯有一条苦练内功，扎实做好产品的自强之路。而随着内外企业的发展竞争，烟台将迎来一场新的居住理念的思想风暴，而烟台房价在长期仍将是一个上涨趋势。
烟台楼市需要更多的豪宅
山东银和怡海房地产开发有限公司的副总经理 纪传成
山东银和怡海房地产开发有限公司的副总经理 纪传成
在神奇的北纬37度线上，山东半岛北侧，渤海湾南岸，有一个美丽富饶、堪称养生圣地的城市——烟台。烟台具有全国{yl}的自然环境，二线城市的经济规模，三线城市的房价。目前，烟台的城市价值暂时还被低估，其房地产市场有着巨大的升值空间，尤其是海景房的价值暂时没有得到充分的体现。随着城市运营与宣传的逐渐强化，烟台的城市价值将会得到更充分体现，珍惜的海岸资源也将凸现其独特的价值优势，我个人对于烟台在中国各大海滨城市中的“比较优势”深信不疑。
现在，烟台房地产市场上还是缺少高品质的豪宅产品，前段时间做了一个“烟台需要不需要豪宅”的讨论会，我说烟台需要。现在想想，烟台哪一块是豪宅区，东郊是烟台对富人最有吸引力的地方，但是东郊没有像样的别墅，真正比较有规模的就是天马相城，别墅量较大。东郊银和怡海山庄一共只有16套， ( )有几套别墅。我个人认为，在烟台目前做豪宅产品比做其他类型的楼盘更有希望。
★媒体观点：
当地开发企业 TOP 5
当地标志性楼盘TOP 5
银和怡海·天越湾
银和怡海·天越湾坐落于素有“养生避暑胜地”美誉的山东烟台，是由实力开发商山东银和怡海房地产开发有限公司投资开发的大型综合房地产项目。项目北面紧邻业主专享的私家金沙滩和私家海域，西面生长有数千亩50年原始黑松林，远可观山，近可赶海赏林，是国内外罕有的湾岸豪宅养生社区。项目以世界八大湾区为榜样，携手世界{dj0}设计公司，致力打造“世界第九湾，养生{dy}湾”。
东上·海赋
东上·海赋地处烟台最成熟的富人区——滨海中路中段，周边配套非常完善；休闲娱乐设施应有尽有。项目住宅小区由五栋16至23层的高层住宅组成，利用项目地块自然的西北高，东南低的地形特点，在建筑设计上利用自然的高差形成半地下室，作为住户车库及配套商业用房，地块南面利用地形特点，沿海韵路形成步行配套商业街。
玺萌橘子洲
玺萌橘子洲项目紧邻繁 ( )市主干道只楚路，位于芝罘区、开发区与福山区三区中心交汇处，西靠夹河，东临同三高速，远眺渤海。项目占地31.8万平方米，总建筑面积55万平米，容积率仅为1.4，建筑密度为10.79%，阳光薄板，短进深，大面宽，全部由高层、小高层住宅组成，户型面积从62至350平方米不等，户型结构丰富。
海信慧园
海信慧园是海信地产进入烟台的{sg}项目，也是烟台开发区管委{wy}的房地产招商引资项目。项目位于昆仑山路与秦淮河路交汇处，建筑面积11万平方米，建筑形式分高层、普通多层和院景house三种产品系列。海信率先提出“院落空间营造邻里氛围”的住宅理念及研发了院景house创新产品，注重建筑与人文关怀的融合。
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柏林春天是由乐天集团投资，烟台利嘉置业开发的大型居住社区。项目位于烟台市政规划的xx生态居住区—芝罘区南部新城朱家疃，东临机场路、西邻青年南路。
柏林春天项目规划总占地面积约41.33公顷，规划总建筑面积约56万平米。 容积率为1.2，绿化率为43.5%，住宅层高2.8米，建筑楼间距：多层楼间距为25米，小高层为35至45米。
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环渤海区域新动作
新动作1：24条高速车道连京津
今后，京津间将有三条高速公路，多达24条高速车道相连。其中，双向8车道的京津塘高速公路二线，2008年全线建成通车。现有的京津塘高速公路也要由双向4车道拓宽至双向8车道。京津塘第三条高速公路也在规划中。此外，京沪高速公路天津段于2007年建成通车。
预计“十一五”时期，天津将形成市域内的“一小时市域快速交通圈”、京津冀都市圈一体化的“三小时都市经济圈”和服务环渤海区域经济发展的“八小时腹地服务圈”。
新动作2：津秦客运专线
津秦客运专线是国家中长期铁路网规划中的一部分，专线起自天津站，途径天津市河东区、东丽区、塘沽区、汉沽区、宁河县、唐山市、迁安市、滦县、卢龙县、抚宁县、北戴河，沿既有京山铁路引入秦皇岛站，与京哈线（原秦沈客运专线）相连。全线设天津、滨海、滨海北、唐山、滦河、北戴河、秦皇岛七站，年客运输送能力8000万人。津秦客专正线轨道长度257.429km（双线），无砟轨道铺设长度为162.344km，占线路总长的63.1%；有砟轨道铺设长度为95.085km，占线路总长的36.9%。客运专线正线特大、大中桥梁（不包括框构桥、旅客地道及公路桥）共65座160712.11双延米；旅客地道13座，各类涵洞301座。桥梁长度占正线线路长度的62.3%；平均每公里线路设涵洞1.17座，扣除桥梁、隧道长度后，平均每公里线路涵洞3.53座。
新动作3：京石、京秦铁路1小时抵达
在铁路上，拟建设京沪、京石等客运专线河北段，新建京张（北京至张家口）等地方铁路。京石客运专线是从北京西站向南，经涿州、保定引入石家庄东站，全长约278公里。这条专线上的列车将可能有两种车型，A型时速为300公里以上，B型时速为200公里以上。这样算来，如果乘坐A型列车，半小时就能从保定赶到北京、一个小时就能从石家庄赶到北京。而秦皇岛设想建设北京至秦皇岛高速铁路，建成通车后也仅需1小时即可由北京抵达秦皇岛。现在北京至秦皇岛的客运列车要运行近3个小时才能到达。
新动作4：津保城际4小时--->40分钟的转变
天津至保定间也将建设一条高速城际铁路。铁道部与天津市、河北省签订了一份《加快天津至保定铁路建设会议纪要》，三方约定将加快津保城际铁路的前期规划和可研报告等工作，2009年上半年开工建设。
建成后，天津将直达保定，乘坐时速250公里动车组将仅需40分钟。而现在从天津乘坐火车到保定只有两个车次，都是分别绕道廊坊、北京后，奔波4个小时才能到达保定。
