开发商规定“２分钟内必须选定房屋”，客户在认真选房。

购房者一大早就在售楼处门口排起了长队。

　　看过《蜗居》中海萍在售楼处抢房“分秒必争”情节的朋友，如果昨日上午在长岛花园售楼处，能目睹更为夸张的“现实版本”。低则三四百万元，高则一两千万元的房子，遭遇购房者疯抢，６９８套房源上午即xx。

　　最近一段时间，坊间一直在流传“楼市已进入拐点，房价即将大跌”，国务院也出台了“史上最严厉新政”。作为我市新住宅预售制度实施后{sg}开盘的楼盘，长岛花园如此热销，无疑引人关注。不过，也有市民认为，这是楼市在上演“{zh1}的疯狂”。

　　２．３万元／平方米起

　　由雅戈尔置业开发的长岛花园南面姚江，号称江景豪宅的{df}之作，本次推出高层３幢４０８套，复式、别墅６幢２９０套，总建筑面积近１５万平方米，单价２３０００元／平方米起。因为面积较大，每套总价低则三四百万元，高则一二千万元。

　　然而，这丝毫没有影响客户的{qg}热情。

　　早上６点出发来排队

　　昨天上午不到９点，记者赶到长岛花园的售楼处时，被眼前的情景惊呆了：街道两边已停满车辆，售楼处入口排起了长队。

　　市民周新强正在咨询一名工作人员，希望能有机会买到一套房子，但工作人员的回答让他非常失望。“我一个月前就看中了这里的一套房子，按照现在的销售价格，需要４００多万元。”周新强说，当时他还跟工作人员表达了购房意向，并留下手机号码，但一直没接到工作人员的电话，而昨天他赶来时已快１０点了。“他们说，到９点就基本上无房可卖了。”周新强懊恼地说。

　　一名来自慈溪的女士说：“我早上６点就从家里出发，８点不到就来排队了，９点多进场，现在居然已经没有几套房子了。像这样的高价楼盘，如果没得挑，我肯定放弃购买。”

　　开发商提前把房子预订出去，也让这名女士有点生气：“这样做的话，信息灵、有关系的人肯定比我们有更多机会买到房子。”

　　有购房者称，长岛花园是前天开始“内部开盘”，针对的客户群体主要是雅戈尔的职工以及雅戈尔旗下楼盘的老业主等，{dy}天就消化了５０％左右的房源。但记者未从有关方面确认这一说法。

　　一名业内人士解释，每一个楼盘在正式开盘日之前，都会有一个客户积累期，并按客户意向作出排序，然后按此顺序通知付款，“一般来讲，获得预售许可的房子就可以卖了，开盘日其实就成了房款首付日。”

　　首付均不得低于５０％

　　此次开盘，雅戈尔置业根据国务院“二套住宅首付比例不得低于５０％”的指示精神，规定不分首套二套，凡购买长岛花园的客户，首付均不得低于５０％。这虽然拔高了购买“门槛”，但似乎没有影响购房者的热情。开发商规定“２分钟内必须选定房屋”，而购房人下单之快，使这个要求竟如同虚设。

　　现场的疯狂，也让市民王先生大呼“看不懂”，感慨说：“宁波有钱人真是多啊！”

　　不过，也有网友和市民认为，这是楼市“{zh1}的疯狂”。“和股市5000点时太像了！”网友“开车就开拖拉机”说。

　　近期豪宅卖得都不错

　　“现在楼市，两头的产品卖得{zh0}。一头是低端的小面积低总价产品，满足初次置业者的刚性需求。另一头就是以别墅、xx公寓为代表的xx物业。我们刚刚成交了一套新交付的单体别墅，近５８０平方米，总价１７３５万元，平均单价近３万元／平方米。”甬旺房产总经理张杰告诉记者。这种有实力的客户，一般都有实业背景，“担心通货膨胀带来手中的货币贬值，他们买房子保值的欲望很强烈。当然，这些人往往是长线投资者，不会短期卖出套利。”

　　“目前每周都能成交三四套别墅，单价一般在３万元／平方米到３．５万元／平方米。”南天房产的企划拓展部经理薛敏强告诉记者，房价飞涨让大家对房产的xxxx功能有了深刻的共识，同时，别墅等xx物业的稀缺性又使这类物业相对抗跌，所以更受有实力的投资者青睐。

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　　新闻资料

　　史上最严厉的新政

　　国务院总理温家宝１４日主持召开国务院常务会议。会议确定，对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，xx首付款比例不得低于３０％；对xx购买第二套住房的家庭，xx首付款比例不得低于５０％，xx利率不得低于基准利率的１．１倍；对xx购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　这被媒体认为是房改以来“最严厉”的新政。

　　房贷新政３问

　　银行何时执行？

　　甬上各家银行都还在等待总行的意见和通知，业内预计，正式落实还需时日。有法人银行房贷部门人士认为，按照正常程序，在新华社发新闻后，国务院办公厅还应就二套房xx新政再出台个文件，然后银监会再根据国办文件精神制订实施细则，随后各银行再按照银监会文件制订各行自己的政策。

　　“二套房”如何界定？

　　记者注意到，这次国务院会议对二套房的界定是以“家庭”为单位，但银行人士表示，这里面还是有弹性的。比如：有的家庭之前有过xx买房记录，但xx已经还完了，在这种情况下再xx买房，有的银行可能还是会按首套来放贷；另外，有的客户原来在外地已xx买过房，现在调到另一地工作，xx买房算不算二套房也不好界定，要看今后各行的具体政策。

　　正还贷或“等贷”的咋办？

　　原来已办理了二套房xx，并开始还贷的客户，或者是已与银行签订了二套房xx合同，银行审批已通过但还未开始放款的客户，xx利率在新政实施后会不会也上浮１０％？对此，银行人士表示“不会”。

　　如果之前客户在向银行咨询时，银行承诺给其利率优惠，或是客户在售楼处与银行签订了xx意向书中约定了利率优惠，但并未签订xx合同，利率会不会上浮１０％？银行人士的回答“会”，“因为之前的不是正式合同，不能算数。”

　　新闻延伸

　　究竟是谁在{qg}豪宅？

　　xx客户有实力，首付多点没影响

　　记者发现，xx物业买入者中，按揭的比例也不小。

　　“新政之前，许多银行就有规定，别墅这种xx产品首付不能低于四成。我们的客户往往会选择{zd1}一档的首付，六成靠银行按揭。”甬旺房产总经理张杰表示，这主要是目前相对较低的银行利率水平造成的。“不是我们的客户没实力，有的客户xx有能力一次性付清房款，但是他们往往有实力背景，自己的公司运营需要现金流，如果以公司名义去xx，利率肯定比房贷要高，所以他们更愿意支付房贷较低水平的利息，腾出钱来用于生产经营。正因为有实力，增加一两成首付不会对他们的买房造成影响，至于增加的房贷利息，买得起豪宅的人，这点支出对他们来说也不是大问题。”

　　张杰的说法在长岛花园的销售中也得到了印证。楼盘规定不分首套二套，首付要达到五成，但是照样被一抢而空。有的购房者一买两三套，也有的把两套排屋一起买下充当独栋别墅——这起码要拿出３０００万元的购房款。

　　新政到底有没有作用？

　　会引发普通购房者短期观望，关键在于执行力度

　　尽管新政被认为对“富人”影响不大，但不少普通买房者还是为新政动足脑筋。甬旺房产昨天{yt}递交了“加急”的按揭材料２０多笔，“因为买房人想搭上二套房首付四成的末班车，更希望享受现有的低利率，所以急急地下了单子并准备材料做按揭。”甬旺负责按揭的人士告诉记者，“我们告诫他们，现在银行受理按揭申请，并不能保证还能拿到新政实施前的优惠。”

　　“新政会引发市场出现短暂的观望，对普通购房者的购买行为产生影响，如果效果持久，缓解市场的恐慌情绪，也会因此对市场的供求紧张局面产生影响。不过，关键还是要看银行的执行力度。比如利率上浮１０％，这是个老政策，为什么在过去一年多的时间里会被架空？如果这个政策严格执行，那对市场的影响还是不容小觑的。”南天房产的企划拓展部经理薛敏强分析说。

　　楼市为何“高烧”不退？

　　刚性需求大、担心通胀买房保值、恐慌性购房

　　昨天的一幕其实不是个别现象了。“从３月以来，楼市高温还在延续，特别是新房市场，呈现供不应求的现象。”有业内人士说。

　　什么原因导致楼市“高烧不退”呢？这名业内人士分析：首先，是今年宁波的巨大拆迁量引发了强烈的购房需求。根据他的了解，我市今年拆迁量将再创新高，市六区（包括东钱湖旅游度假区、高新区）范围内的城镇房屋共安排拆迁项目９８个，拆迁总面积近１５０万平方米，涉及拆迁户数８３００余户，其中绝大多数为住宅户；其次，许多市民担心通货膨胀带来手中的货币贬值，为此买房子保值；再次，想购房的市民担心房价继续大涨，为此“恐慌性”购房。

　　另一只靴子会是什么？

　　很可能是房产税、商品房预售款专户管理

　　如果“二套房五成首付、利率上浮１０％”不能取得很好的效果，另一只靴子会是什么呢？据专家们分析，很可能是房产税和商品住房预收款专户管理制度。

　　国家从１９８６年就已制定《中华人民共和国房产税暂行条例》，明确表述对房产持有环节征税，但多年来未实施。专家们介绍，房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳，税率为房产余值的１．２％。而房产税的出台，因为已有既定的条例，可以很快推出。

　　商品房预售款的专户管理，是指将开发商在楼盘预售阶段所取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，而只能在金融监管部门的审核后提取，且须专门用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付等。

　　据悉，本地房管部门已起草了《宁波市商品房预售款监管办法》。如果这一房产政策出台，那么开发商不能再将这个楼盘的预售金转去买新的地、开发新的楼盘。开发商“捂盘惜售”导致的供应不足问题有望缓解。

　　东南商报记者 周静 林伟/文 记者 蔡明东/摄