———《中华人民共和国物权法》解析系列（十六）
　　《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
    （第六十九条）　预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

　　（第七十条）　申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人的身份证明；

　　（三）已登记备案的商品房预售合同；

　　（四）当事人关于预告登记的约定；

　　（五）其他必要材料。

　　预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。

　　【条文理解】
　　本条是关于不动产登记制度中的预告登记的规定。
　　预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。本条规定的主要含义如下：
　　{dy}，本条将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”。据此规定，对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。实践中，签订商品房预购及将预购商品房转让、以预购商品房或在建工程设定抵押以及房屋联建等民事协议，均可以通过预告登记制度来达到保障将来物权实现的目的。
　　第二，关于预告登记的请求权的效力，本法只规定了预告登记后的请求权的权利保xx力。本条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就赋予了纳入预告登记的请求权以物权的效力，具有了排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制，充分保障了预告登记权利人的合法权益。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权效力，即排他效力，即使卖方存在一物二卖等违反预告登记载明的处分行为，基于上述法律规定，该处分行为均应无效。
　　第三，本条以列举方式规定了预告登记失效的两种情形：债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。
　　当事人签订不动产物权协议，双方约定向登记机构申请预告登记，而预告登记的本质特征是使被纳入预告登记的请求权具有了物权效力。这种请求权必须是将来发生不动产物权变动的请求权。建立预告登记制度的目的，只是对被保全的请求权提供强力的保障，并不改变请求权本来的法律关系。债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础。因此，本条将债权消灭作为预告登记失效的一个事由。
　　既然预告登记所保全的是将来发生不动产物权变动的请求权，那么该请求权的最终实现尚需预告登记权利人积极依照约定的期限或条件行使请求权，如在商品房预售中依约支付房款或及时办理房屋所有权登记。如果预告登记权利人怠于行使请求权或履行义务，在能够进行不动产登记时不予申请登记，由于纳入预告登记的不动产物权请求权具有的排他效力，必然使相对人的处分权长期处于限制状态，不利于发挥财产的经济效益，为此，本条为预告登记权利人进行申请登记设定了期限，规定了相应的法律后果。

       　(一)预告登记的适用范围

　　物权法只是原则性规定为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，该条可以理解为以不动产物权的取得、转移、变更、消灭为目的的请求权及附条件或者附期限的请求权都可以采用该制度。可以进行预告登记的事项应当是依法可予登记的内容，比如商品房的预购及将预购商品房进行转让，以预购商品房或在建工程设定抵押以及转让、抵押二手房等。

　　（二）预告登记的时间

　　预告登记具有临时性。虽然预告登记可使所登记的请求权获得保护，但预告登记本身并不能替代正式的物权变动登记，因此，在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权而损害到第三人的利益时，利害关系人可主张注销该预告登记。我国《物权法》规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”在现实中，购房人对预售房产何时可以办理房产证等情况并不能及时了解，如果超过了《物权法》规定的三个月期限，预告登记就会失效。权利人应及时行使权利，避免不必要的损失发生。

　　(三) 预告登记与预售登记的区别     《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”那么，商品房预售中，预售合同登记备案究竟起到什么作用，是否具有预告登记的效力。从现行法律规定来看，《城市房地产管理法》规定的商品房预售登记备案制度，是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案，登记的是预售合同，仅起备案的作用，属于行政管理范畴，商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不应也不可能产生对抗第三人的效力。故商品房预售合同登记不属于预告登记，不具有预告登记的功能。