房产知识专栏（第五十一期）

本栏目由鹰潭市房产管理局协办网址
市房产交易登记中心负责人答记者问
上接第五十期
    一直以来，二手房买卖中存在阴阳合同（黑白合同）的现象，即当事人为逃避税收，签订两份价格不同的房屋买卖合同，以价位低的合同办理房屋登记过户手续，实际是按价位高的合同履行。在这种情形下，双方在交易过程中发生争议，被诉一方即以存在两份内容不一致的合同，原告所依据的合同的意思表示不真实、规避国家税收制度为由，否认合同的效力，作为免责的抗辩理由。对此，应如何处理？
    房屋买卖合同应当符合一般合同生效要件：当事人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；合同内容合法；另外，不得违反《合同法》第五十二条的规定。
    意思表示是指当事人把自己希望发生民事法律效力的意思通过订立合同表现出来。意思表示真实是合同法的当事人平等原则、订立合同的自愿派生出来的，只有当事人自觉自愿订立合同，合同目的和合同内容相一致，才是意思表示真实。
    意思表示不真实的原因在实践中相当复杂，可以概括为：（1）合同一方欺诈、胁迫对方，或者乘人之危，使对方的意思表示不真实；（2）合同形式上是合法的，但掩藏了非法的真实意思，订立的是以合法形式掩盖非法目的的合同，其合法形式是不真实的意思表示；（3）合同一方对合同有重大误解，因此而作的表示是不真实的；（4）合同一方因对合同存在无经验等情形而作的对自己显失公平的表示，违背自己订立合同目的，这个意思表示也是不真实的。
    双方签订了两份房屋买卖合同，即出现了两个意思表示，如两个意思表示均为真实的，则以形成的时间先后作依据，一般情况下应认定形成在后的意思表示是对形成在先的意思表示的变更，按变更后的内容确定双方的权利义务和法律责任。对变更的内容约定不明确的，推定为未变更。如两个意思表示存在一真一伪，又可以排除存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解等情形的，则通过考察双方的履行行为来判断何为双方的真实意思。但意思表示不真实的法律后果并不都是合同无效，依照《合同法》的规定，有的是合同可撤销或可变更的情形。《合同法》第五十六条规定合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。阴阳合同（黑白合同）的差别主要体现在合同的价格方面，因此在双方已完成交易，办理了不动产所有权变更登记之后，一方要求确认价位低的合同的效力时，可以认定价格条款无效，而非合同整体无效。
    当事人主张合同无效的另一个理由是违反法律、行政法规或者社会公共利益。双方以价位低的合同进行登记以达到避税的效果，是双方共同的意思表示和共同的行为，偷税漏税的行为不影响民事行为的效力。两方当事人的违法行为应由行政机关依职权处理。
    买受人已按价位高的合同约定支付了全部房价款，但之后又以办理交易过户手续时备案的价位低的合同为依据，在完成过户手续之后要求出卖人返还多收的房价款。从双方履行合同的实际情况来看，双方的真实意思是履行价位高的合同，并且已实际履行完毕。{zg}人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。因此，买受人要求返还多收价款的主张当然不能得到支持。买受人支付了部分房价款，双方进行了产权变更登记之后，双方对于支付问题发生争议的，主张意思表示不真实的一方负有举证责任。在不能证明存在意思表示不真实的情况下，按形成在后的合同内容确定双方的权利义务和法律责任。
    《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”买卖双方在签订房屋买卖合同之后，以价位低的合同办理了预告登记，之后一方反悔不愿继续交易，守约方要求继续履行并追究对方违约责任的，人民法院在审理时发现双方之间存在两份价格不同的房屋买卖合同时，应以预告登记的合同为准，认定双方的权利和义务。
　　　　待续……
（房产知识专栏每周二、五出版）
购 房 指 南
    xx“秘技”教你淘二手好房
    1.还是可以继续观望
    降了息，也免了税，房价也合理许多，现在买房确实是成本低了不少。但在宏观经济没有明显好转的情况下，这些政策还将会继续加大力度。应该说利率还有一定的下浮空间，而税费的减免甚至补贴还有巨大的空间。最关键的房价估计还有5%-10%的下降空间。
    一般来说，货币政策的显效需要6个月的周期，“双降”是始于去年9月中旬，所以到今年3-4月份效果才会明显，所以建议至少观望到4月。
    2.尽量回避一些问题开发商的期房
    目前大部分开发商资金链状况还是比较安全的。但近段时间以来，关于各个楼盘延期交房或者交房质量问题的现象也越来越多。对于某些盲目扩张以及实力弱小的开发商，资金链断裂的危险在加大，楼盘烂尾的危险也在加大。
    所以买期房的时候一定要选品牌开发商，这样安全性要高一些。
    3.尽量考虑二手次新房
（转下期）

摘自鹰潭日报