核心提示：2009年北京房地产投资增速从一季度的同比下降三成到3季度高速增长150%，北京统计局的说法是“政府主导的土地储备投资的带动”的作用。也就是说，将房市起死回生的，是1000亿土地储备投资计划的及时出笼。
4月15日，随着二套房首付比例上调等一系列限制政策出台，房地产调控的靴子终于落下。
“市场终于要调头了。”一位股份制银行高层回复本报记者短信如是评价。
然而，颇令市场不解的是，一边是银行信贷缰绳收紧；一边却是地方政府踊跃推出的收储大战。
继2009年1000亿土地储备开发投资超额提前完成后，2010年初，北京市再推出2010年1000亿元的新一轮土地储备投资计划；而北京市土地整理储备中心{zx1}公布的数据显示，2010年1季度北京实现土地储备和一级开发投资377亿元，比上年同期增长2.1倍。
如此庞大的投资计划，谁来提供“弹粮”？
“土地储备开发投资资金，除部分源于地方财政支持外，银行信贷资金占据了绝大部分。”一位国有大行人士坦言，而公开的土地储备xx不过是冰山一角，“除此之外，2009年10万亿新增xx当中，地方政府以其他项目xx名义，但最终流向土地储备领域的xx不在少数。”
进入2010年，土地储备xx领域潜在的风险一再被监管层警示。4月1日，银监会主席刘明康公开场合表示，“土地储备xx余额不大，但是风险却不小。”
2009年之前，一向审慎对待土地储备xx的商业银行为何一改常态？随着各上市银行年报纷纷出炉，2009年各行新增土地储备xx多少成为外界关注和质疑的焦点；更令市场关注的是，当下房地产市场面临转向，2009年大举进入土地储备xx领域的商业银行该何去何从？
1.蹊跷的数据丢失
去年北京市土地储备xx刷新了历史纪录。
2009年4月，在各地政府相继推出庞大“救市”计划背景下，北京市国土资源局提出2009年1000亿土地储备开发投资计划，随后，旗下的北京土地储备整理中心与包括工行、国开行、农行等在内的13家金融机构签订了1500多亿授信计划。
2009年11月，1000亿的土地储备投资计划提前一个月完成。随后，北京土地储备中心常务副主任王兵公开表示，北京2009年获得了1000亿元土地储备xx。
1000亿土地储备xx的大拼盘中，各家商业银行获得多大份额的蛋糕？
本报记者从商业银行获得的数据显示，据不xx统计，1100多亿的土地储备xx中，长期雄踞北京市场老大的工商银行一口气拿下400多亿，占比超过三分之一，而建行、农行、中行其土地储备xx新增也在100亿以上；而一家总部在南方的股份制银行也拿下80亿的份额。
2009年信贷大战背景之下，商业银行对土地储备xx这一优质项目被视为密切银政关系的{zj0}通道，各家银行争相分食土地储备xx这块“蛋糕”，有的不惜低于规定利率标准提供巨额xx。
不过，多家上市银行2009年年报业绩发布会上，针对外界关注的政府平台xx、土地储备xx，各大行却给出一个非常“保守”的口径

建行副行长朱小黄介绍，2009年，建行新增房地产业xx仅450亿，为四大国有银行中{zd1}，其中房地产开发xx新增292亿元，新增土地储备xx近150亿元。
中行去年新增房地产xx871亿元，包括房地产开发xx、土地储备xx和资产支持类xx三部分。
工行2009年房地产xx增加951.37亿元，比上年同期增长27.8%。同时，与中行、建行房地产业xx占整体公司类xx比重有所下降不同，工行房地产xx占公司类xx比重由2008年末的10.6%上升到11%。工行称，主要是该行继续优化房地产xx品种结构，适度增加土地储备xx。
建行公司业务部一位人士分析，之所以最终统计数据产生如此大的差异，与各行xx分类和统计口径有关系，很多土地储备xx被归到地方融资平台项目xx当中；而即便是政府融资平台xx各行的口径也颇有需要研究之处。
以建行为例，按照人民银行的口径，建行去年政府融资平台xx新增2679亿；而按建行自己的口径，去年新增为1374亿，相差一倍。
2. 房市推手
北京市统计局公布的数据显示，2009年的北京房地产开发投资经历了1季度的低迷之后，2季度开始扭转颓势，从2009年6月份开始，房地产开发投资增速由负转正，全年共完成开发投资额2,337.7亿元，比上年增加429亿元，增长22.5%。
与房地产开发投资高歌猛进相呼应的是，进入2季度后频频亮相的各色“xx”，不断推高的地价和房价；而高地价得来的高土地出让金，使地方财政收获大增。
根据北京市财政局向北京“两会”递交的报告，2008年，北京土地收入为493.9亿元，为2007年和2006年卖地收入的总和；而2009年，北京土地合同收入932亿元，实际完成土地出让金收入494亿元，为2008年和2007年的总和。
谁拉动了房地产投资的凶猛增长？
2009年北京市房地产投资增速从1季度的同比下降30.2%，到2季度同比增长42.3%，再到3季度高速增长150%；北京市统计局将其归功于“政府主导的土地储备投资的带动” 作用。
也就说，将房市起死回生的是1000亿土地储备投资计划的及时出笼。
北京大岳咨询有限责任公司总监李伟介绍，2007年之后，北京市主要采取“市、区联合储备”的模式，商业银行土地储备xx对象即土地储备主体是北京市国土资源局下属的北京市土地储备整理中心，各区设有分中心，土地储备工作由市和区联合开展。
在上述模式中，事业单位土地储备整理中心作为借款对象；市级土地储备整理中心获得银行单独或集体授信，然后再将xx资金按比例分配到各区名下，当然各区土储也可以单独与银行签署授信协议。
区土地储备整理中心获得信贷资金后，作为事业单位无法直接进行一级土地开发工作，一般均须成立一家平台公司专门负责相关土地一级开发

据一位地产界人士介绍，1000亿土地储备xx计划中，下分到各个区的情况稍有不同，2009年在市政府“城南计划”推动下，崇文、宣武、丰台、大兴以及房市等区占据先机，去年分到丰台和大兴的土地储备xx均超过100亿。
据民生银行北京分行一位人士介绍，商业银行或独立授信或组成银团xx形式参与上述项目，但xx流向无法做到有效跟踪；因为土地一级开发任务最终落实到当地区政府成立的平台公司身上。
平台公司通过前期土地开发，将生地变为熟地，达到国家相关“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”要求的建设条件(熟地)，便可以通过公开“招、拍、挂”方式进入市场；但拍卖所得收入既不归在区政府专门成立的平台公司、也不归区政府，而是直属市财政。
李伟介绍，“最终由市财政按照一定比例分配土地出让金，这是土地储备xx的还款来源和保障。”
以2009年9月火爆一时的房山区长阳镇为例，据李伟介绍，1000亿元土地储备xx计划具体落实到房山区的是117亿元，而长阳镇项目便高达70多亿。
在土地市场及整个房地产市场牛市大背景下，市区级政府难掩饰卖地冲动，而在财政收入高增长、高土地出让金的背后，土地储备xx风险一时被掩盖了。
以房山区为例，光长阳镇三块地最终卖地所得便高达70亿元，其整个区110亿的土地储备xx根本不值一提；同时，在土地财政推动之下，2009年全区财政收入完成52亿元，为预算的265.7%，增长139.2%其中，土地收益收入27.6亿元，比上年增长4.7倍。
3. 土地储备xx演变
2009年，信贷投放犹如脱缰野马的商业银行，成堆扎往政府融资平台xx以及房地产xx领域。由于xx对象具有其强烈的政府色彩，土地储备xx往往被归为政府平台xx一类。
建行北京分行人士认为，“与政府平台xx一样，土地储备xx对象说白了就是政府，其担保方式和最终还款源均依赖地方财政收入的实际情况。”
与前几年商业银行谨慎态度相比，2009年多数商业银行都对土地储备xx表示出热烈欢迎之态。民生银行负责房贷业务人士分析，相比其他政府融资平台项目，土地储备xx未来有土地出让金做保障，抵押物也是实实在在的，在房地产市场走势向好的大背景下，没有哪家银行愿意舍弃这块肥肉。
同时，上述人士指出，与前些年相比，“土地储备”本身的性质业已发生了很大的改变。“原先土地储备只是单纯的房地产开发性质；现在政府主导的土地储备已经演化成政府市政建设和城市改造的配套工作，比如CBD东扩、金融街西扩、城南行动，带有强烈的政府推动色彩。”

“在中国现有投资拉动增长的模式之下，土地储备项目xx基本可以等同于基础设施项目xx，是银行最为青睐的业务。”上述人士分析。
实际上，以2007年年底《土地储备管理办法》为分水岭，北京乃至全国土地储备模式发生了重大改变。
《土地储备管理办法》出台之前，土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即xx由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。
据李伟介绍，2008年之前，北京市土地储备呈现政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存的局面，但北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。
当时，北京流行的是企业主导型模式，即通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
“然而8%的利润，对于企业来说吸引力太小，”一位地产界人士介绍，“而多数企业参与一级开发的目的，不过是希望通过介入土地一级开发而成功竞得土地从而曲线拿地。”
当时背景下，央行与银监会曾三令五申，要求商业银行审慎进入土地储备xx领域。
2004年，银监会下发《关于加强土地储备xx和城市基础设施建设xx风险提示的通知》，提示部分银行在发放此类xx时，对相关担保主体、承贷主体，以及相关抵押权益可能形成现金流的评估和把握缺少经验，致使部分银行xx面临较大法律风险、信用风险和市场风险。
2007年，房地产一系列调控政策出台之时，土地储备xx成为被打压对象。当年9月，央行颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号)，明令禁止商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的xx；同时，要求对政府土地储备机构的xx应以抵押xx方式发放，且xx额度不得超过所收购土地评估价值的70%，xx期限最长不得超过2年。
但2007年底《土地储备管理办法》出台后，统一规定土地储备将由政府下属事业单位完成，并能够获得银行的金融支持，各地土地储备中心被授予向银行xx的权力，xx时需要向银行抵押土地使用权证。
上述建行人士分析，“由于xx对象发生了改变，储备部门能够直接获得资金来源，土地储备xx前后也不可同日而语

4. 潜藏隐忧
土地储备制度变迁以及背后衍生的一系列变化，让商业银行看到了机会。土地储备xx，这一香饽饽，也成为众多商业银行抢食的对象，市场主要参与方已不xx于国开行和建行。
目前，房地产市场狂飙背景下，商业银行更多愿意将土地储备xx风险看作系统性风险，其系统性与整个房地产市场乃至地方政府信用直接相关。
一位中行北京分行公司业务部人士分析，“未来几年，中国城市化进程还要加快，土地储备项目以及相关xx需求量肯定会很大，要出问题也是系统性风险。”
广发银行北京分行一位人士认为，从操作层面讲，土地储备xx有土地做抵押，而且在土地升值的大背景下，土地储备xx风险很小。
据上述人士介绍，目前土地储备xx一般为3年期左右，按照银监会的要求土地储备xx抵押率须在50%以上。“抵押率相当于变现率，在现有地价走势下，即使发生违约，银行也不大会亏钱。”
当然，上述前提必须是在抵押充分的背景下，但在土地储备xx市场激烈竞争的大背景下，有效的、完整的抵押手续和程序很难被履行。
建行北京分行公司业务部人士介绍，尽管银监会要求履行抵押条件，但在具体执行过程中，各银行没有xx做到，商业银行通过抵押、保证等转移分散信贷风险的实际效果欠佳。
“抵押率是一个很虚的概念。与原先一级开发相比，现在的土地储备，商业银行在发放xx之前，甚至不知道具体的地块；因为发放xx之前，往往地块还没拿到，所以只能‘预抵押’。”上述人士介绍，“商业银行无法监控xx最终使用方式，而且，与过去相比，现在一级土地开发成本越来越高。”
同时，尽管土地储备xx性质前后有别，但土地储备xx潜在的法律风险、信用风险和市场风险并未随之xx。
其中之一便是，土地储备中心作为事业单位性质所带来的各种困扰。建行公司业务部人士指出，土储中心普遍采用纯事业单位会计制度，提供的财务资料不适用银行一般客户的评价模式，许多要素无法定量分析，使得授信控制量缺乏真实可信的依据。
从还款来源上看，目前商业银行对土地出让金尚难形成有效监管。一份名为《2009年土地储备行业分析报告》指出，目前土地储备中心实行财政收支两条线管理，对出售土地所得的出让金收入没有支配权，存在{dy}还款来源落空的潜在风险。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2010-4-19/wOMDAwMDE3MzMwOA_5.html