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张雷律师按：有的时候买卖双方签订房屋买卖合同的目的并不是实现出售房屋收取价款，而是为了其他非法目的而造就一个形式上的买卖合同。张雷律师经手这类案件发现，在证据层面，虚假买卖合同的证据往往存在很多漏洞，比如说房款支付条款没有约定时间、没有约定方式，房屋交付没有约定时间、没有约定转移占有的标志，甚至也不能证明房款已经支付。这类案件背后往往藏有损害第三人的目的，这样的合同，虽然具备了法律形式，但仍然会因为恶意串通损害第三人利益而被法院确认无效。

提示关键词：恶意串通、损害第三人利益、房产纠纷、上海房产律师

【案例分析】

曹小姐和陈先生是夫妻关系，原来属于上海实业公司的员工。1993年时，曹小姐和陈先生向上海市闵行区商品房开发经营公司购买了一套使用权房，房价是24万。但因为当时曹小姐和陈先生都不属于上海户籍，因此借用了曹小姐的姐姐曹大姐（系上海户籍）的名义，作为房屋受配人取得了房屋的承租人资格。当时曹大姐出具了书面的申明一份，声明当时将户口迁入的目的就是为了方便购房，房屋购妥后户口即迁回原址。

2005年8月，曹大姐和上海西部企业有限公司签订了《上海市公有住房出售合同》，约定曹大姐购买该房屋产权，售价为3万元。同年9月1日，陈先生向法院提起诉讼，称自己享有房屋租赁权，要求确认曹大姐和上海西部企业有限公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效（后撤诉）。在审理过程中法庭告知曹大姐不得将房屋转让。但9月15日，曹大姐即和买受人王先生签订了《上海市房地产买卖合同》，将房屋转让给王先生，约定合同价格为55万元。后买受人王先生取得了该房屋的房地产权证。

2007年无奈之下陈先生起诉到法院，要求确认曹大姐和上海西部企业有限公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复租赁公房原状，要求确认房屋的承租人为上海实业公司，要求确认曹大姐和买受人王先生签订的房屋买卖合同无效。

【法庭判决】

上海市普陀区人民法院认为该房屋为公有住房，是上海实业公司出资购买取得的使用权，因为政策限制而委托了具有上海户籍的曹大姐作为名义承租人，但该房屋的实际居住使用人为陈先生一家。曹大姐既不是房屋的出资人，也不是上海实业公司员工，与该房屋不存在任何关系，因此曹大姐与上海西部企业有限公司签订的《上海市公有住房出售合同无效》。曹大姐不是房屋的所有权人。

根据买受人王先生向法庭提交的证据表明：曹大姐和王先生的买卖合同中仅仅对房屋的地址、面积、价款进行了约定，而对于其他内容如房款交付时间、交付方式，房屋的交付时间均没有进行约定。并且根据买受人王先生的表述，王先生是明知房屋有他人居住的，而并没有对实际交付时间约定，在合同签订的三年时间内，也从来没有向曹大姐主张交付房屋，也没有采取其他措施保护自己的权益，严重违背常理。因此认定曹大姐未经法庭许可与买受人王先生签订的《上海市房地产买卖合同》是属于恶意串通，该行为被认定为无效。

因为上海实业公司将房屋交付给了陈先生实际使用，并且陈先生已经居住在该房屋近二十年，故对陈先生对该房屋的居住权应予以保护。

【法理延伸】

张雷律师认为，根据《合同法》第五十二条的规定，有下列之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。因此如果双方并不是基于真实意思表示，买卖房屋的目的是为了损害他人的利益，那么不论合同形式要件如何具备，都不能否认虚假的实质。

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