胡女士通过中介公司求租房屋，中介公司在没有签订合同的情况下便收取胡女士中介服务费及房屋定金5000元。胡女士认为中介公司业务操作流程不规范，便决定不再与其合作。当她找到中介公司要求退还已交纳的服务费及定金却遭到拒绝。无奈之下，胡女士诉至法院要求返还服务费及定金。日前北京市丰台区人民法院一审判决支持了胡女士的诉讼请求。

    胡女士起诉称，2009年8月，北京一家房地产经纪公司的分公司得知胡女士在求租房屋，便主动联系胡女士并带她看了一套房子。 8月19日，分公司在没有与胡女士签订任何书面协议或合同的情况下，收取了胡女士中介服务费2950元、房屋定金2050元，并出具了两张收据。后胡女士经了解得知，该公司的业务操作流程极不规范，便决定不再通过其寻找房源。胡女士找到分公司要求退还所交的5000元，但遭到拒绝。胡女士认为，双方没有签订任何文本，没有形成租赁房屋的事实，分公司没有依据收取该笔费用，因此将其诉至法院，要求返还5000元。

    法庭审理过程中，房地产经纪公司辩称，2009年8月18日，公司业务员带胡女士的哥哥看了一套房，后签订了承租人委托确认书。次日，胡女士与其哥哥来到该房屋，看房后称房屋内需要配备双人床及空调，并要求修理阳台窗户，双方达成共识后，胡女士交纳了定金和中介服务费。8月21日，分公司通知胡女士验收房子时，胡女士称不租该房屋了，并要求退还其交纳的费用。房地产经纪公司认为是胡女士单方违约在先，因此不同意退还费用。

    据查，原告与被告之间未签订居间服务合同。

    法院经审理认为，居间人的报酬请求权建立在促成合同成立的基础上，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中房地产经纪公司未促成胡女士与房主签订租赁合同，故无权收取中介服务费及房屋定金。据此，法院判决房地产经纪公司退还胡女士中介服务费及房屋定金共计5000元。

    房地产经纪公司不服一审判决，提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

案件点评

    本案是一起由于居间合同中委托人由于租赁合同未成立而诉请返还相关费用的民事案件。案件争议的焦点在于居间人行使报酬请求权的条件。大家对居间合同这一合同种类比较陌生，实际上居间合同就类似于我们民事活动中常见的中介服务合同。它的成立以及权利义务的分配及履行都具有特殊性。分析该案我们必须明确以下两个方面的法律问题：

    （一）居间合同的性质及其法律特征：

    《中华人民共和国合同法》第424条规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。本案中的胡女士通过中介公司求租房屋，她与中介公司（即本案中房地产经纪公司的分公司）如若签订合同就应属于此种居间合同，中介公司作为居间人向委托人胡女士提供订立房屋租赁合同的媒介服务。当然，法庭在审理中查知，该中介公司根本未与胡女士签订书面的居间合同。

    居间合同的法律特征集中表现在两个方面:（l）居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的。在居间合同中，居间人是为委托人提供服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。居间合同的标的是居间人进行居间活动的结果，其目的在于通过居间活动获取报酬。(2）居间合同具有有偿性。居间人以收取报酬为业，居间人促成合同成立后，委托人当然要向居间人支付报酬，作为对居间人活动的报偿。不要报酬促进他人订立合同的行为，不是居间合同，而是一种服务性活动，行为人不承担居间合同中的权利义务。

    （二）居间人报酬请求权的成立条件

    《合同法》第426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。由此我们得知，居间人取得报酬必须具备两个要件；{dy}，所介绍的合同，必须成立；第二，合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。

    1．关于居间人的报酬

    （1）报酬支付的前提，须是居间人促成委托人与第三人的合同成立

    委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动，并促成了合同的成立为前提条件。所谓促成合同成立，是指合同合法、有效的成立。本案中的中介公司虽然向胡女士提供了房屋租赁的有关信息及相应的看房等服务，但最终房地产经纪公司并未促成胡女士与房主签订租赁合同，故其无权收取中介服务费及房屋定金。

    （2）受益的当事人平均负担报酬的义务

    支付报酬以居间事务的不同而有不同的标准。在媒介居间合同中，居间人不仅向委托人提供报告订约机会，而且还要找第三人促成合同订立，由于有了居间人的中介活动，使得委托人与第三人双方发生了法律关系，委托人与第三人都因此而受益，因此，一般情况下，除合同另有约定或另有习惯外，居间人的报酬原则上应由因媒介居间而订立合同的委托人与第三人双方平均负担。本案中的胡女士与房地产公司的居间服务就应属于此种媒介居间，也就是说，即便房屋租赁合同合法成立，该中介公司的服务费也应由胡女士和出租人共同承担，除合同对该费用分担事项另有约定。

    2．关于居间活动的费用

《合同法》第427条进一步规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。因费用已作为成本计算在报酬之内，居间人不得再另外请求给付费用。
    我们知道，居间活动费用是居间人在促使合同成立的活动中支出的必要费用，与报酬不是一个概念。因此，有时居间人虽然为促成合同成立付出了劳务和费用，但合同未促成，仍不能请求支付报酬，只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，如居间活动中支出的交通费等。而本案中的胡女士并未签订房屋租赁合同，中介公司请求报酬当然没有法律根据，理所应当如数退还之前胡女士支付的中介服务费及房屋定金。（北京市天坛律师事务所   严冰）

《法制文萃报》 2010-03-06 第14版《法桥·互动》