目前,房市火得不亚于当年的股市,情形极为相识. 买卖市场上70%
为投资者,加入者均为新炒房人.日前,报道,3大学生合伙投资房产,一年赚了30万,每人当年就净赚10万,于是就感慨去学习,找工作,不如去炒房.
也就难怪,今年部分大学生的就业压力不大,有工作找他做,还挑肥捡瘦的,尤其是家庭不穷的学生,原来秘密在此阿.
不知,这种现象是否很普遍,如果真的这样就是一言难尽了.
看投资大师的观点,如果如果股市疯狂到小孩多来买股,推荐股票时,那么离泡沫破谜的时候不远了,就该赶紧抛了股票立场了.回顾,当年的股市5000点,基本和现在很象,大学生开户,居民集资来炒股,企业主拿短期资金来博一把.在看目前的房市,
疯狂到大学生来炒房,居民集资来炒房,企业xx或关门来炒房,如此之热,如此相似,大家是否要想想该离场了!
其实,房产和股票一样只是个投资产品,是投资产品就有它自身的生命轨迹,即,从低谷慢慢起来,缓缓上升,优质产品开始率先涨,带动普通产品涨,再由于价差带动垃圾涨,进入加速上扬起,短期内快速涨,不管任何外力的作用,上涨到最疯狂期就突然进入拐点,下跌,加速下跌,缓慢下跌,平稳,到第二个周期. 根据这个周期来宏观地看地产,
从2000-20002 年缓慢的爬起,02-05年,大城市房价开始上涨(优质资产先涨),05-07年2,3
线城市开始跟上涨了,08年在大环境下优点回头,但政策的强力刺激,过早地进入了上扬期,随着资金政策的宽松和监管不力,造成了资金涌入房市,直接进入了加速上扬期,从08年5月开始到现在普遍多翻倍了,而且是{yt}一个价,就像是旧电影中,当时的米价一样,上午问2万,下午问就说房东打电话来了2.5万(绝不吹牛,亲生经历).
当时就感慨怎么跟5000点的股市一样啊.
也许有人会说房市和股市不一样,有刚性需求存在,永远不会下降,这是自我安慰,或是开发商放的烟幕弹,因为股市中也有刚性需求,就是战略投资者.再者,刚性需求者,虽然预期放在那里,但没有足够的钱去买,也不能将刚性需求变成真正能够买卖的行动,就像PE倍数一样,对外来的预期,永远是预期.
当然有预期也是造成投资的主要动力.但不要忘了是投资就会有风险! 全民皆股民就是下跌时已经验证.
记得当时我在开个人理财股票班上课时,5500点就告诉大家这句话:"全民皆股民就是下跌时",
学员还反击我说某股评家说要到8000点,我的只能这样回答,中国的电视上的那位股评家太年轻了,没有阅览,时间会验证的,我的实战财务投资经验.现在,我又说了,除非政府大力托房市,房市拐点出现不远了,因为全民皆房民,生命周期到了,经济规律是难不住地,政策只会加速或退后其发生,不会出现大的聂转.
也许还有人说房地产绑架了中国的银行,中国的政府,它倒了,银行全跟着倒了,整个经济全完了,政府也就完来
,政府会愿意这样吗?
这句只说对了一半.我也和多家银行信贷人员交流,其实不是这样的,银行xx是评估后打折的,多半是短期xx.如果,银行从现在起不循环展贷,只是慢慢收回xx,将xx减少,银行不会离跟着倒.加上,本身房地产开发商的实际净利(普遍在30%-40%)普遍比实业要高很多(这就是为什么实业纷纷进军地产的道理),而最主要的问题是个人xx方面,许多买方人,是职业炒房人,没有收入来源,主要靠房价上涨来赚的,一旦跌了,没有了收入来源,就会造成个人房贷不还的死账,就是有点美国的房的美现象了.这恐怕是中国的银行业必须要交的学费,只能加强内部清查了,验证其收入真实性了. 如果真的下跌了,
刚性需求就会真正出现了, 基本对银行产生不了特别大的问题.
对地方政府,房产是很好的GDP拉动者,灰色收入重点来源, 政府收入的要求支柱.所以一看到有点下跌就迫不及待地出政策来拉抬了,
我只能说这是房地产商的双赢政策做得好, 聪明之处. 但经济规律就是经济规律,谁也违背不了,最多是推迟.
其实依靠房地产来带动经济是最愚蠢的, 这样就是抽xx一样,在损害机体的功能, 因为地产是资金堆积的行业,
所有的资金进入了这个行业,其他行业就自然萎缩了,内需消费也没有了,
实业也不行了,其他的机能就会因此而萎缩了,久而久之,是可想而知的了.
加上大量的囤积的土地,只交囤积费用,
没有进入市场流转,土地闲置,工农业受到影响,就像蝴蝶效应一样影响整个经济,估计4万亿也无济于事.笔者看到太多的地产商从2000年就圈了地,到2009年还没有开发的,有的甚至就已经被看不下去的民众开垦种菜了.
那一点的上交的囤积费远远不如上涨的价格.
其实,政府也没有那么傻,正在努力加大扶持其他行业,迪拜就是很好的教材,只是结果的出现不会那样快,只能单方面地希望房价涨得不那么快,但经济规律不是可以靠温和的政策来改变规迹的.现在,政府要做的是努力想好这段行情后的下跌过程中如何来应对,不让银行受损失,不让民众过激动,社会安定,和谐,毕竟是全民炒房的时代.
不过,下跌不是坏事,也许是好事,至少可以告诉人们中国房产投资不是xxx的,加上能让真正的刚性需求真正出现,也许反而真的出现安定和谐了,
政府反而就解脱了,内需反而出现了,没准GDP一样很好看,而且很健康.
