美、英、日、韩四国经验表明保险公司对不动产的实际投资额占其总资产的比重为2-6%，{zg}达12%，{zd1}0.7%。

　　一线城市商业地产需求稳定，租金收益高，价格上涨趋势明确，核心商圈商业地产供需紧张。（1）00-09年含办公楼和商业用房在内的商业地产销售面积年均复合增长率为16%，而销售均价年均复合增长率为9.4%；（2）大部分一二线城市优质写字楼租金收益率7%以上，{zg}11.5%，高于保险资金历史平均6-7%的水平；（3）06-09上海、北京和广州三个一线城市甲级写字楼售价累计涨幅超过25%，深圳甲级写字楼售价累计涨幅超过60%。（4）一线城市写字楼供需趋于平衡，09年北京、上海、深圳和广州四个一线城市供销比0.94，10年虽有大量新增供应入市，但核心商圈和商务区供需仍偏紧。

　　保险公司已以多种渠道进入商业地产及住宅开发领域。初步统计06-08年保险资金累计投资175亿在一线城市收购写字楼，面积达123万平米。09年人保、国寿、平安等分别与金融街、信达、金地、绿城和远洋等签署总计超过400亿的战略合作协议，进入开发领域。

　　若保险资金投资不动产放开，按照3-5%的投资比例计算，预计可投资金1219-2032亿，占09年全国商业地产销售额的25-41%，占北京、上海、深圳、广州四大一线城市09年商业地产销售额的74-127%。

　　一线城市将是保险资金投资不动产的{sx}。保险资金投资不动产要求现金流稳定、流动性好、回报率高、升值前景好。

　　按3-5%的投资比例计算，1219-2032亿可投保险资金是06-09年北京、上海、广州和深圳办公楼和商铺累计成交金额（4961）亿的25-41%。

　　投资比例在3-5%时，可投不动产的保险资金可以现价购买北京、上海、深圳和广州四大一线城市空置甲级写字楼面积的112%-187%，可现价购买四大一线城市全部存量甲级写字楼面积的17%-28%。

　　投资商业地产有助于保险公司拓宽投资渠道，优化资产配置，提高投资收益，抵御通胀，分享国内房地产市场和经济景气。同时也有助于提高商业地产流动性、估值空间和买方需求。

　　考虑一线城市商业地产规模和租金，受益公司最显著的公司包括：中国国贸、浦东金桥、外高桥、金融街、招商地产、陆家嘴、张江高科、新黄浦、阳光股份、世茂股份。

　　考虑经营管理、城市分布和资源扩张等，重点推荐：商业零售物业龙头阳光股份，甲写龙头金融街，园区高科技写字楼龙头张江高科。建议xx可能将是全国性综合商业Mall龙头的世茂股份。