以 ( )扬名京城的金科集团，总部位于重庆，年销售收入超百亿，目前的土地储备总量已达到了1050万方。2008年金科进京开拓“环渤海”市场，作为金科在京xx项目——金科帕提欧(别墅和花园洋房混合社区)于2009年大获成功。经过11年积累，从率先为“花园洋房”定位，开发七代花园洋房，到成为“别墅专家”，金科已实现别墅、高层、精装房等产品线的全覆盖。

　　3月15日，重庆地产巨头金科再次发力北京市场，以总价23亿一举击败万科、金地、华远、保利、富力、远洋等全国一线开发企业，拿下北京小汤山河滨公园地块，用地面积15.2万平方米。

　　 ( )项目现状如何？面对容积率仅为1.0的小汤山地块，金科将为大家献上什么样的产品？金科在北京还有哪些发展计划？3月24日，金科集团的许深女士做客焦点，为大家介绍详解上述问题。

　　时间：2010年月3月24日上午10:00-11：00

　　地点：搜狐网络大厦12层小演播室

　　嘉宾：金科·帕提欧营销总监 许深

　　主持人：搜狐焦点 陈萍丽

　　▲以下是搜狐焦点对此次活动进行的现场图文实录

金科·帕提欧楼座效果图

　　【主持人】：各位网友，大家下午好！欢迎来到嘉宾聊天室，今天做客嘉宾聊天的嘉宾是帕提欧营销总监许深女士，欢迎您！许总也是第二次到我们演播室做客了，记得{dy}次在我们演播室进行访谈的时候给我们介绍的是金科·帕提欧。金科·帕提欧这个项目被誉为金科集团进京赶考的{dy}个项目，一期别墅卖的也非常好，现在二期产品正在热销中。最近金科集团广为人知还有一个事件，3月15日的时候以23亿击败包括万科、保利等众多国内一线企业，拿到了北京小汤山河滨公园的项目，这个地块将来能做成什么样的产品，会否续写我们奥北别墅的xx，也是一个非常热的话题。今天请到许总来，一是跟我们分享一下金科·帕提欧的进展，二是跟我们分享一下这次拿地的情况。

　　首先请许女士给我们介绍一下金科·帕提欧的{zx1}进展，包括我们{zx1}发售的产品，以及我们的销售状况。

金科·帕提欧营销总监 许深

　　【主持人】：三期巴登假日大概有多少套呢？

　　【许深】：应该有600套左右，纯的度假公寓，全部是温泉入户精装修，目前我们的样板间都打造过程中了，应该4月中上旬有能够对市场进行一个展示，但是开盘的具体时间，因为我们今年5月份帕提欧一期的别墅就要交房，所以我们错过高峰期之后就会对市场销售。

　　【主持人】：如果对该产品有兴趣的网友也欢迎及时关注我们焦点网上的{zx1}近况。关于帕提欧项目的进展今天就不多做介绍，今天重点关注的也是金科刚刚拿下的那个地块，这块地上的项目开发可能也是金科集团北京下一步的工作重心。正如我们前面所介绍的，3月15日金科集团以23亿拿下了北京小汤山河滨公园地块，这块地的楼面地价合算起来约一万五的水平，在去年也算中高等的地价。我们想首先请许女士给我们具体介绍一下当天拿地的情况。

　　【许深】：当天我也没有出席，我问了一下出席的集团领导，因为当天是集团王中亲自参与了此次拍地，也是体现了金科对这次拍地的势在必得，整个过程我们是全程参与了，也不是说从中间参与，有些开发商可能后期跟进，我们是一直持续下来。此次拍地的轮数也不是太多，18轮，{zh1}落在我们跟纳帕联合的这家公司中，应该不是当天最激烈的，因为当时同时待售了三块地，这认为这块地的xxx还是很高的。

　　【主持人】：对这个价格金科还是比较满意的，没有出乎事前的预计。

　　【许深】：对，基本上跟我们预估差不多，比较接近。

　　【主持人】：就是地价要想达到盈利应该不是特别困难的事情。

　　【许深】：盈利这件事，只要是开发商拿地一定会盈利的，因为是商业运作行为嘛，特别是上市公司还要对股民负责，主要还是产品的问题。

　　【主持人】：刚才许女士也介绍这次拿地是金科和纳帕合作，我们知道金科被誉为洋房专家、别墅地产专家，纳帕一系列产品在北京市场上也有很好的美誉度，现在包括在上海、长沙也有纳帕的产品，这次金科集团与纳帕地产的合作能不能给我们介绍一下双方是一种什么样的合作模式？出于什么样的考虑金科选择与纳帕进行此次的联手？

　　【许深】：其实合作这件事，恰恰时间非常短，我觉得可能是几方面的原因，双方在产品力上各自有各自的专长，大家形成这种合作的氛围，也是希望能够将彼此的专长有更好的结合，挖掘出更好的产品体系。第二，纳帕是作为这个地块的一级土地整理商，对土地的性质，以及在整理的过程中，跟相关的管理归口关系也比较好，所以我觉得跟纳帕联合，也能够保证我们在推进过程中跟政府部门有良性的沟通。第三，在整个合作方式上，应该是金科{jd1}控股，纳帕应该是相对少的份额，操作会以金科的团队为重。现在因为北京纳帕也只有一个项目，就是尔湾，可能也持续到后期的状态了，他现在主要的低密度产品是遍布在全国其他地方，金科是把北京作为战略重点，可能重心两个公司有方向的变化，这也是金科会在这块地上占主导优势的另外一个原因。再有，双方两个集团在资金层面上的考量不一样，金科目前来说整个资金面的状况比较好，所以也是能够在结合的合作当中占相对主动的地位。

　　【主持人】：就是说我们的合作应该仅就这一个项目进行合作。

　　【许深】：目前是。

　　【主持人】：我们知道帕提欧也是位于小汤山区域，这次我们拿的地位于 ( )的背面，也是小汤山位置比较好的区域。继帕提欧之后，金科地产这次等于再次把眼光标准到了小汤山区域，为什么金科集团对这个区域情有独钟？你觉得金科有哪些优势？

　　【许深】：整个小汤山目前的价值在北京市场上是相对来说被低估的，有一个xxxx，这也是金科在做了一年帕提欧这个项目之后初步完成了价值的增值，区域价值的完善和增值的过程，即使这样，现在和北京市其他同区域相比较，我觉得小汤山还是有很多被低谷的地方，首先我们看，城市配套的状况，应该说是比较完善的，我们说亚运会的时候是把北四环发展起来了，奥运会的时候是一直到北五环中部地区发展起来了，它的硬件设施，包括市政设施都是相对比较齐全的，因为比较大的核心的北京的大型居住区 ( )在附近，生活设施也是比较齐全的。{wy}小汤山比较遗憾的是，为什么它会被低估，跟奥北的分布有点关系，奥北呈带状，它呈一个点，就像西山中央别墅区是一样的，整个奥北别墅以前是带状分布的，会导致气场没有契合，在这个区域里没有出现核心的行业区。另外，在传统上，整个奥北的交通到达以前是个瓶颈，只有八达岭高速能到达，这条路中间隔了天通苑，所以交通体系一个薄弱环节。京承高速通车也是奥运会前后才通车的，交通状况是这样，刚刚改善，不像西山别墅区交通到达状况那么好，交通改善对区域价值挖掘有一个后知性。轨道交通，我们看同区域的，同样处在城市边缘的，像通州、顺义，他们因为有了轨道搅动的概念之后，区域的状况一下子起来。

　　第四就是产业问题，奥北一直以来就是缺产业，比如我们看顺义新区因为有产业新城，像通州依托CBD的产业基地，等于互相的产业概念足够，以前奥北又是一个卧城，上班的时候大家都出去，最起码走到北四环附近上班。今年又有昌平的重中之重未来科技城，现在打造3年的时间开始投入使用，这个产业的打造会使区域价值再家一步体现。这个地块的价值一步一步出于上升期的完善过程中，这是金科看好小汤山这个区域的根本原因，到目前为止，它的市场价值是被低估的。小汤山这个地方拍到1万5不会有问题，但是通州现在能拍到1万8、1万9。

　　【主持人】：就是说它现在还是处于相对xxxx，还是很值得我们的置业者去投资的。

　　【许深】：对。

　　【主持人】：我们刚才也说这块地是属于小汤山区域，但是我们放到别墅区域来看，是位于我们俗称的奥北别墅区的大带，您是如何看待现在奥北区域在北京各个别墅区中的地位，您觉得它未来的发展如何呢？

　　【许深】：原来我在帕提欧的时候我记得说过类似的问题，因为我觉得奥北区域整个来说目前是临近北京城去未来还存在一定供应量{wy}的缺陷，中央别墅区基本上已经饱和了，到了后山交通也好、市政也好短期之内的支撑都会有很大的问题，所以现在还能有土地存量，包括现在已经拿到地没有开发的项目在奥北可能是存量过大的，跟北京市的关系，作为别墅的关系目前是存量最近的别墅区了。所以我觉得未来它的价值就是，在发展前10年，因为前10年别墅区就这三个别墅区，在前10年里它是{zd1}估的状态，后面的时间肯定会体现它的后发优势，与新兴的别墅区来讲它的文化、人文状态、资质状态，居住在这个区域里的人的级别状态，都是更高的层级，在新的后面10年的发展中会凸显出来，后发一个领军的优势。

　　【主持人】：因为现在奥北区域，正如您刚才所说，一个是随着京承高速的开通，确实给我们很多项目带来了交通的便利。另外，也是因为地铁向北延伸到天通苑还要往北，确实也使我们更多的普通人群到达这个区域更为方便，而且随着我们各种产业园，包括我们高教园区的建设，但是我们会不会带来一个问题，原来奥北区域还是以别墅，尤其是以很多独栋别墅为主的区域，现在我们也看到，越来越多的包括类别墅还有洋房产品，包括像帕提欧这样的产品，是越来越增多，随着我们普通人群的涌入，整个区域会不会xx住宅的氛围有所减弱，会有越来越多的中端或者中xx的产品在这个区域出现呢？

　　【许深】：因为区域类别墅产品的出现可能跟政府导向有关系，目前纯别墅类的产品审批下来还是难度非常大的，大家对70、90的控制现在又提到议事日程了，包括对普通住宅容积率的要求。这次在奥北能批到1这个容积率，我觉得已经是很难得的事了，因为帕提欧当时摘牌的时候摘的都是1.6，这是一个大的政府趋势，政府导向就是这样子，不在乎你是什么地方，我们现在去看中央别墅区一样有很多洋房，西山别墅区一样有很多洋房，任何的别墅区不能逃避这个问题，我们必须正视这个问题。我们在别墅区的自然地理状况会导致他的交通相对不便捷，一旦城市交通轨道支持他的话，由于它的边缘性又会有一定的价值优势，会导致一些中产阶级置业，但是我相信跟项目本身的操盘、定位、概念和操作理念有很大的关系，我们不能排除在一个区域里，现在在任何一个地方挑不出一个全部都是纯xx的别墅，就是都别墅也是有层级的，所以不是说质疑它，我相信中端的人进入有一个好处，会把市政特别是生活必要配套迅速的带起来，也会给别墅区反作用优势。

　　【主持人】：会有人气的加强，对小区的加强也是有益的。

　　【许深】：对，一个区域首先还是要挑开发商操作盘的状况、物业管理的状况，其次就是这个区域彼此之间的互相支持，而不是要彼此之间的互相排挤和鄙视。

　　【主持人】：我记得金科拿下这个项目第二天，我们就您做了一个专访，当时我们文章出来过后确实在网上也引起了很多人的关注，我们业界有很多包括经纪公司的专家也对这块地非常感兴趣，也给我们提供了很多有用的信心，大家都对这块地的规划进行各种各样的猜测，当然这块地最清楚的肯定还是金科的代表，所以今天想请您亲自为我们解答，现在金科集团对这块弟有没有什么初步的规划？

　　【许深】：因为这块地xx会被一条古树路分成两块，实际是分东地块和西地块两个地块，所以我们可能有一些xx的条件可以把两个地块的产品都相对纯粹和独立，这是我们现在一个初步的思维，我们拿地时间非常非常短，我们最近也在紧锣密鼓的做定位方案，但是有很多很多方案设法、排布，最终现在没有定位，如果一下子说出来也没有，但是肯定会是在两个地块里有相对纯粹的产品，让居住者都归类，会同等级的居住者在一起，会更多的考虑到园区内的氛围，以及产品指数的提升。

　　【主持人】：因为当时我们有各种猜想，觉得根据1.0的容积率，比如说有可能做成连排，就跟帕提欧一样，也有连排加叠拼，甚至小高层，但是专家有很极端的看法，可能会做独栋加小高层，可能对我们是又是一个惊喜，确实现在别墅产品独栋越来越少了，金科集团会不会排除带给我们这样的惊喜呢？

　　【许深】：肯定不排除，但是{zh1}的方案确定，{dy}，我们算过精细账，第二，我们要跟政府的规划部门做密切的沟通，也要获得政府的支持和许可，还有一个就是，到底我们能够把这个东西做到什么程度，我们的产品力和研发力能不能短时期内提高到一定的程度，一定是这样的。

　　【主持人】：我看到金科方面的公开消息，也是希望把这样的产品打造成我们奥北包括北京区域非常{dj0}的别墅，我们的定位是非常xx的。

　　【许深】：是这样的。

　　【主持人】：我们知道金科在北京的{dy}个项目帕提欧给我们呈现的是西班牙的风情，但是我们也知道金科在外地的项目给我们带来惊艳感觉的金科东方大院这样的产品，我们也感觉到金科在中西两种别墅方面都非常有打造的心得，这次跟我们合作的纳帕集团，他呈现的一贯的产品实际是一种欧美风格的美式小独栋的感觉，我们这次的产品风格会给我们大家带来什么样的感觉，有初步计划吗，还是会延续我们的西班牙风格？

　　【许深】：应该会有区别，应该跟纳帕现在的风格和我们的风格都有提升，因为我们希望无论从产品外观上，还是从内在的产品上，都有一个质的飞跃，一方面是我们现在看地价大家都关注我们楼面价格，本身在一个中高位的状况，促使它产品的支撑，怎么把地价推高的售价变成产品的支撑售价，现在我们也在研发这个课题。包括外立，风格的确没有定，但是我们内部来说，不是太支持继续走原有纳帕风格的路线、以及帕提欧的路线，我们会考虑更上一层，更大气和更有{dj0}别墅的感受。

　　【主持人】：有可能会创造自有风格的一个别墅。

　　【许深】：对。

　　【主持人】：我们也知道在拿下北京小汤山这个项目过后，现在金科全国土地的储备已经超过了1千万平方米，现在集团今年还计划在哪些区域重点拿地吗，有什么样的开发战略吗？前面也介绍过，北京是作为重点发展区域，接下来我们在北京对哪些区域比较感兴趣？

　　【许深】：我们队目前北京的土地招拍挂都是抱着积极参与的态度，因为我们认为土地市场控制调理得当的状况，去年我们没有出手招拍挂就是这个原因，今年会有回调，至于具体到哪个区域，就我参与过的拿地前的摸底状况，我们没有局限于哪个区域，基本上东南西北都有考虑过，但{zh1}我们就平衡需要的资金量和必要的市场风险之间的关系。因为去年在讲土地方面，我们说金科拿地是比较灵活的，一定要多种多样，不会在招拍挂这棵树上吊死，因为对资金各方面的要求过高，而且金科又一直以来非常本份，一定是按照政府要求的，政府让我们多长时间交钱我们一定多长时间交钱，政府让我们快速开发，政府推行这个，我们一般拿地半年之后肯定会面向市场投入，{jd1}不惜售，也要求对我们自有资金的依赖会非常非常强。

　　现在的状况，我们本着多种合作方式，包括这次和纳帕的合作共同招拍挂也是一种方式，可能还有谈具体的合作，因为我们现在也在谈一些土地方面的具体合作，已经进入到比较密切的时期，进入土地相关手续的阶段。但现在看，我觉得还是以低密度为主吧，目前还没有特别明确的参与到城市核核心区的工作中。

　　【主持人】：就是说接下来在北京还会有新的项目，我们也希望{dy}时间通知我们的网友。

　　我们知道金科从08年拿到到现在2年的时间，我们小汤山这块地初步什么时候面市呢？

　　【许深】：现在集团给我们的时间是10月份。主要是北京这个气候很快就进入了不能施工的状态，所以对我们现在前期工作压力非常大。

　　【主持人】：10月份是项目前期宣传出来还是会开样板区？

　　【许深】：会有样板，因为这次产品打造方面，因为本身自然景观就非常好，小景观和大景观呼应，所以展示区是必须的。

　　【主持人】：10月份对于北京别墅来说是非常好的展示时间，有很多的别墅都在9到11月份推出他们重量级的产品，我们也期待着金科集团能够在金秋十月带给我们惊喜。