物权法规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产应给予补偿
“我们一般看得到财产，看不到财产权，很多人觉得富人有一辆汽车，穷人只有一辆自行车，甚至连自行车都是破的，为什么能平等了？我们说不是在财产上平等，而是在权利上平等。 ———中国人民大学行政管理学系主任毛寿龙博士“ 近年来，随着城市化进程日益加速，原来的城中村，如今高楼林立；原来的乡野农田，如今大道通衢；原来的街巷胡同，如今商厦栉比。变迁中，私权利与公权利出现摩擦与碰撞，物权法出台之前，私权利处于两难境地；物权法诞生之后，私权利将拥有一道保护墙。 对于8亿农民来说，其{zd0}的私权利便是集体所有的土地，以及依靠土地生存的权利。对城镇居民而言，房屋是其私权利之一。在物权法中，农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收，一旦被征收征用，如何补偿成为人们关注的焦点。 公共利益如何界定 《物权法》第四十二条明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。” 何为公共利益？清华大学法学院副教授申卫星认为，要严格限制公共利益的范围，只有机场、铁路、公路这些公共设施可以称为公共利益，但是单纯的列举是无法穷尽的。 北京市律师协会物权法专业委员会委员、拆迁法专家王才亮律师也表示，公共利益是一定要界定的，有太多地方政府和利益集团在公共利益的幌子下，做着伤害百姓利益的事情。 王才亮认为，在列举法、概括法都无法穷尽的情况下，可以使用排除法，即牟利的商业利益不应当是公共利益、为特定的一部分人服务的利益也不是公共利益、违法的利益也不是公共利益。 尽管界定各有标准，但专家们在一件事情上观点一致———房地产商开发楼盘，绝不是为了公共利益。 补偿标准如何确定 《物权法》第四十二条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。 “之所以称之为补偿，而不是补贴，是因为其中含有赔偿的意味”，王才亮律师说。按其理解，节假日加班三倍工资是补偿，而正常工资外给予的交通费、午餐费才是补贴。由此可见，补偿是要有一定标准的，是要细化的。而这种细化在物权法中予以体现。 对于征收集体所有的土地，不但规定了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还要求安排被征地农民的社会保障费用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地农民的社会保障费用”的规定，将农民列入社保范围，防止了做工无岗、种田无地、吃饭无钱的“三无农民”的出现。 补偿标准则依照《土地管理法》第四十七条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准。 对于征收居民房屋的情况，物权法中规定应当保障被征收人的居住条件，王律师表示，按其理解，这个居住条件起码不低于原居住条件。
2003年1月14日，某市甲区人民政府发布了《征用土地方案公告》，宣布将甲区A乡B村的28.4723公顷土地征用为城市建设用地，同时还发布了《征地补偿安置方案公告》，并于2002年3月22日做出了让农民限期腾地的决定。乙等20多名农民，此前在村里承包土地从事养殖业。按甲区政府发布的《征地补偿安置方案公告》，给乙的补偿总额只有4.91万元，征地后其生活水平严重下降。 为得到合理补偿，乙等共20多名农民开始向甲区规划局和该市国土资源局甲区分局提出请求，未果。 2004年4月1日，这些农民以该市甲区人民政府为被告，向甲区人民法院提起行政诉讼，要求法院变更征地补偿标准，增加征地补偿金，保障原告原有生活水平，撤销让农民限期腾地的决定。 ★案件回放 农民诉讼请求被驳回 甲区法院做出判决：驳回原告乙等人要求变更征地补偿标准不合理的请求。 甲区法院认为：根据《土地管理法实施条例》第二十五条规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。”甲区政府发布的征地公告称，此次征地由该省人民政府批准。因此如果对补偿标准有异议，由批准征用土地的该省人民政府进行裁决。 ★虚拟法庭 细化补偿农民将受益 《物权法》出台后，根据第四十二条判决，被告应向原告乙等支付土地补助费×××元，安置补助费×××元，地上附着物和青苗补偿费×××元，保障被征地农民的合法利益。 点评：物权法对于征收征用土地补偿问题作出了相对具体的规定，明确了应当按照国家标准给予合理补偿，细化了补偿费用的明目，改进了补偿方式，弥补了《土地管理法》及相关法律法规对补偿项目规定简单、补偿标准泛化、补偿救济程序诸多不足，避免大量土地征收征用补偿问题的争议。 ★物权法100分 37、某县为开发商业住宅区，拟征收城郊农民的土地，这种做法是否合法。 A、合法B、不合法 （提示：《物权法》第四十三条规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。） 38、一条新建公路要穿过一个村庄，将占用一部分民宅和耕地，当地贴出告示，同时提出补偿。这种行为是否可行？ A.是B.否 （提示：《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。） 39、某县山体滑坡，张某房屋危在旦夕，抢险指挥部临时征用张某的货车用于抢险，虽然房屋保住了，但货车因抢险损坏严重。灾后张某可获得补偿吗？ A、可以B、不可以 （提示：《物权法》第四十四条规定，因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。） 40、为了公共利益还是国家利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产？ A.公共利益B.国家利益 （提示：《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。） ★焦点热议 “公共利益”界定由单行法进行 “公共利益”具体含义的界定，与土地、房屋的征收、征用和补偿密切相关。物权法草案二审稿曾规定：“国家为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的许可权和程式，可征收自然人、法人的不动产或者动产。” 在草案全文公布征求意见时，有许多人提出，草案未明确界定“公共利益”，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。 但另一方面，也有人提出，现实生活中因征收土地侵害群众利益的情况，主要原因还不是对公共利益界定不清的问题，而是补偿标准过低、补偿不到位的问题。 为作出科学的回答，全国人大及其常委会有关部门举行了专门的立法论证会，多数专家认为难以对公共利益作出具体规定。据此，草案五审稿未对“公共利益”的具体含义作具体界定，而是建议由有关单行法作规定为宜。 草案五审时，一些常委会组成人员依然建议界定“公共利益”的含义。全国人大及其常委会有关部门与国务院有关部门进行反复研究后表示，关于“公共利益”的具体含义由单行法规定较为切合实际。因此，该意见在物权法定稿中给以保留。 ★名词解释 用益物权 “用益物权”是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。 |
