关于福田汽车站改造可行性调研分析报告

{dy}部分 项目可行性研究总述

1、项目提出背景

    国际金融危机以来，我国经济的走势备受海内外关注。经济学家、社科院经济学部副主任刘树成认为“从应对金融危机的进程看，中国经济可以划分为三个阶段。去年７月至今年２月，是经济增长速度急速下滑的阶段；今年３月开始进入经济增长企稳回升阶段；经过一段时间的调整和积蓄力量，中国经济有望逐步全面复苏。”同时他提出，经济全面复苏的条件有二：一是创新型的产业，二是房地产业。当前，宏观经济指标显示我国经济开始回暖。这证明了政府前段时间为应对危机采取积极的财政政策和宏观调控的有效性。但同时，我们也需要考虑国内外形势变化，加强储备性政策研究，把短期政策与长期政策结合起来，既为稳住经济打牢基础，又为全面复苏创造条件。在外贸出口受挫的背景下，扩大内需无疑是保持较快较稳发展的xxx途径，而这一途径目前主要体现在扩大投资需求，从而为启动国内消费加力。充当“急先锋”的固定资产投资，成为艰难时期经济强大的推动力。而随着政府扩大投资日见成效，带动民间投资、保持投资健康发展成为下一步的重点。

中金国际的分析师明确表示，房地产行业反转在即，中国房价将呈结构性上涨。广发证券也看好中国房地产行业的发展趋势，认为未来两年全国房价每年上涨10%。而摩根大通更是乐观预测，今年中国房价上涨幅度将达5%—10%，而明年涨幅也将达到10%左右。5月份向来是楼市成交的高峰，深圳房地产开发商曾依靠“xx房”想吹响楼市反攻的号角并取得一定成效，从6月份成交量和成交均价上分析，深圳楼市已经率先开始回暖。

深圳市世纪中心家居广场是集建材、家具、家装、家饰四位一体的一站式中xx家居综合大卖场。广场座落于会展中心东侧，矗立在深圳最繁华的“CBD”中心区，周边金融、超市、餐饮、娱乐、交通等配套设施完备。经营面积近4万平方米，主营瓷砖、洁具、卫浴、石材、灯饰、窗帘、布艺、地毯、墙纸、壁柜门、家居饰品、门窗、油漆、涂料、铁艺、楼梯、五金、天花、地板、橱柜、厨房电器、玻璃制品、家具家私等数十余类家居商品。是当时深圳单店经营面积{zd0}的专业化家居综合卖场，先进的管理方法以及大胆的创新精神，造就了世纪中心的前期飞跃，短短的一年内，销售额急剧上涨，世纪中心原福田店成为当时深圳人气最旺、成交额最多的民族家居卖场。产品不仅辐射整个深圳，而且还销往香港、惠州、东莞等地，连续获得了2003年、2004年“年度{zj1}影响力专业建材卖场”的称号，引发了整个业界对“世纪中心现象”的深入讨论。世纪中心不断地将国内外先进的管理理念同传统的民族家居建材经营模式相揉合，走出独特的经营之路。其中的“加盟经营”和“八个统一”，被业界誉为“民族家居的升级版”，成为众多家居企业学习的典范。以原福田店近5百家建材厂商为后盾，世纪中心“由点及面”走向了战略扩张之路。

福田长途汽车站现有营运线路130多条，日均发送旅客4000人次，是本市发往省内外班线最多的客运站之一。福田长途汽车站营运线路通达湖南、湖北、四川、江苏、广西、江西、海南、福建、浙江、上海、重庆等11个省、市和粤东、粤西、粤北及珠江三角洲等地城镇。开通了往返广州、珠海、虎门、东莞、中山、顺德、廉江、化州、高州、开平、海安、南宁等地的高速直达专线。深圳世纪中心以福田汽车站的改造为发展基点，全面立体开发石材市场，必将在实现自身跨越性发展的宏观愿景下，为合作双方带来共赢的局面。

    基于对整体经济形势把握，世纪中心结合自身资源优势河发展战略规划对福田汽车站改造可行性进行了深入调研。而在相关利好形势刺激下，福田汽车站的整体改造项目也水到渠成。

2、可行性研究的结论

石材市场是石材业营销环节中不可忽视的一环，是由市场机制运作下的长期定点展销的有限功能的企业行为。其实质是为卖方创造供销石材产品的条件，从而满足社会和城市发展的需要，加快石材流通领域的节奏，活跃市场，为石材市场注入新的活力，全面拉动石材产业战略。

目前，石材市场遍布于全国，这是中国家具市场特色的举措，值得重视，必须求真务实、认真研究，正确引导，加强管理，以利于石材市场有序发展。将福田汽车站改造成专业石材市场，并以市场经济为导向，认真贯彻执行科学发展观，，正确处理供求关系，调整、整合、并购、开发、治理并举、全面部署，因地制宜的合理开发，克服无的放矢的盲目性，反对无序竞争，是世纪中心此次项目开发的基本指导思想。

福田汽车的此次改造，符合宏观经济发展形势，也切合双方发展利益，同时将吸引更多商家进驻，带来更多就业机会，为福田经济发展注入新的活力，并为深圳乃至全国居民生活带来新的服务理念。

在项目具体实施前，世纪中心将实施详细的前期市场调研，具体内容包括：

（1）市场的数量：从直辖市，全国性石材市场及沿海有港口有省会开始，逐布掌握全国个省会及其大、中城市中的石材市场数量。

（2）市场规模：了解大、中、小等不同规模及其影响范围、波及圈等。

（3）市场的档次及品位：根据我国的市场的具体情况分为高、中、低档次。

（4）掌握经营市场的投资商、开发商和社团组织的关系及其占有率。

掌握以上{dy}手资料后，分析石材市场分布是否合理，有无市场空白区，有无调整，整合，并购，提升品位的市场，进而制定开发市场的战略思想，开发方向及具体步骤。分析问题一定要立足于客观实际，按先易后难的原则，选择项目立即付诸实施。

开发石材市场必须要有全局观念，全面了解多方因素，全方位比较思索，思路要正确，判断要无误方可达到行为踏实，切实为入市企业发展服务。 石材市场的开发过程中，必须以科学的态度，求真务实。具体分为：

（1）调研材料要符合实际。

（2）可行性研究要可靠。

（3）设计要全面而周密。要以充分运用市场功能，为入市企业服务的目标出发，达到物流通畅，供购方便，满足不同规模，不同层次企业的需要。市场功能和专业配套方面，不可要求齐全，任何时候注意克服主观想象代替客观现实的坏毛病。凭空设想，主观臆断的思维方式和思想作风会引发开发市场的矢衡和弊端。

（4）规模的确实。以可行性研究为依据，考虑未来前景圈范围，根据资金来源及供求的实际情况，先打好框架，由小到大逐步开发至适度。

（5）品位与城建市貌匹配。城建环境配套、且留意国际接轨，同时注意降低成本

（6）招商时要定好位，把好向。明确目标，动作积极措施得当而策略。

总之，此次福田汽车站改造项目市场开发的每一环节都必须落实到处，并得到xx论证。通过此次改造，世纪中心目标在于：

（1）要建立石材市场网络体系，随时掌握市场变化动态，互相沟通信息，结合建筑项目及国际市场的开发，相互合作，为入市企业提供快速增长的贸易平台。

（2）确立市场开发的战略、开发方向、治理目标的基础上，为石材市场的有序发展提出指导性意见和建议，使市场不断调整自身的姿态，随城市建设的发展而可持续发展。

（3）加强自身建设，健全石材市场委员会，发展会员队伍，希望我们的会员遍布全国。

（4）以政府为支撑，以市场为主导，整合一切力量，发挥资源优势，为开发市场创造良好环境。

3、主要技术经济指标

（1）深圳家具行业近5年发展规模

（2）深圳石材行业效益概况

（3）世纪中心营业收入

（4）项目资金核算与收益评估

4、存在的问题及提出建议

（1）项目存在问题

①入市商家进驻程序简化，个体日常运营与整个市场发展的协调

②政策扶植的落实到位

③外界经济因素制约的不可预见性

④项目资金的追加

（2）相关建议

①建立以市场为基础，政府积极引导，世纪中心和整个石材行业同仁深度参与的双赢合作机制；

②成立由不少于7名行业资深专家组成专业项目研讨小组，密切关注整个项目进程；

③福田区政府提供尽可能多的政策支持，世纪中心为主体项目责任方，在资金注入程序上有可靠保障；

④项目收益与风险评估要客观详实，{zd0}限度实现合作方利益做大化。

第二部分 项目背景及发展状况

1、项目的背景

整个改造项目在福田区政府的大力支持下，由深圳市世纪中心家居广场全程规。项目致力于打造深圳{zd0}的综合性石材市场，引发行业跨越性发展。

两年多来历经全体员工的精心打造，世纪中心已经发展成为深圳市民族家居装饰建材业的xxx、享誉南中国的家居装饰建材名店。在世纪中心，消费者几乎可以购齐所需的全部家居装饰建材商品。并囊括了深圳家居建材业的多项{zg}荣誉——不仅荣获“最能代表25年深圳形象的深圳名片之家居建材业{wy}功勋奖”，而且还获得“首届深圳百强商业（家居建材业{wy}）超级品牌”的光荣称号。“买名家居到世纪中心”已经是深圳人购买家居的{sx}。“在深圳开拓家居市场要去世纪中心”也已经成为省内外各家居建材厂家和经销商、代理商的{sx}。而石材产业的经营更是世纪中心傲视群雄的资本。

　　然而就在此时，一场突如其来的变故震撼着世纪中心。政府对城市发展提出了更高层面的规划，世纪中心原福田店所占地段已计划用于新的项目建设。作为当时深圳人气最旺的家居建材市场，生意最旺时面临拆迁，对于世纪中心决策者和广大加盟商户来说无疑是忍痛割爱。作为‘企业公民’，世纪中心最终选择了积极承担社会责任，响应深圳市政府号令，积极配合深圳CBD发展的整体规划建设。2006年5月1日，世纪中心决策者和工作人员向所有加盟商户进行动员，在没有给政府带来任何麻烦的情况下，进行了自行拆迁，近500多位加盟商户仅用10天时间全部搬迁完毕。近4万平方米的宠然大物，不足一个月就拆迁完工。没有给当地政府和有关部门造成任何负担，也没有发生任何影响社会治安的事情——此事件的妥善处理引起了媒体的高度关注，并得到了政府相关部门的一致好评。

　　为了解决原福田店加盟商户的出路问题，世纪中心积极寻找新的经营点，经过紧锣密鼓的筹备，世纪中心香蜜湖店于2006年5月20日正式开业，完成了世纪中心原福田店整体移师香蜜湖的盛举，实现了良好的对接。世纪中心香蜜湖店位于城市的中轴线上，通过深南大道和香蜜湖路与外围交通相接，已经开通的地铁1号香蜜湖地铁站，将直接接驳香港东铁，使香蜜湖片区的动静切换更加迅速。得天独厚的地理条件和良好的品牌知名度为世纪中心香蜜湖店的经营奠定了夯实的基础，目前，香蜜湖店不仅延续了原福田店的辉煌，成为辐射整个深圳的家居建材购物中心，而且专门设立了“对港服务接待中心”，极大地方便了港客前来光顾。3万平米的经营场地，走出了自我经营特色。其中C馆5000平米的灯饰区是集零售、批发、出口为一体的灯饰交易展示中心，聚集了来自国内外的众多知名灯饰品牌,是当前深圳经营面积{zd0}、品种最全的灯饰专场。

　　世纪中心以前所未有的速度高速发展着。为了进一步满足消费者和商户的需求，同年7月19日，一个崭新的、具有现代化功能的世纪中心南山店面世。南山店经营面积2万平米，地处南山繁华的商圈，扼守南山交通要道，周边的海雅百货、沃尔玛等百货超市带来极大的人流。南山店每到xx都会推出一些颇聚人气的促销活动。世纪中心每次推出的促销活动，赠品款式多样，可挑选性、搭配性都很强，除此之外还增加一些xx品，同时配合一些厂家的促销优惠活动，这里面既有厂家的优惠又有商场的让利，消费者是{zd0}的赢家。

　　随着深圳大西部中心区的迅速崛起，世纪中心强势进驻深圳大西部商圈，世纪中心沙井店于2007年12月5日试业。为{yj}性商业建筑，共三层，经营面积达3万平方米。1万平方米的硬件设施配套放眼区市都属罕见，有齐备的消防设施和防损报警设施，还有1000个停车位、三部货梯、四部扶手电梯和两部客梯，更有商务洽谈室、电子平台、休闲会所、设计室等奢华配套，共同构筑优雅舒适的购物环境。

　　世纪中心坚持构筑“诚信体系”的平台，把“诚信”作为企业的核心价值观，以“全心全意服务家居生活”为经营理念，强调市场的“以人为本，鲜明个性，品牌战略”，以舒适的经营环境，一站式的服务，良好的企业形象去拉动市场消费，赢得了社会各界及各阶层消费者的认同，树立了{zy1}不凡的品牌形象。并通过强化售前、售中和售后服务——售前“准入制”，杜绝假冒伪劣产品进场销售；售中“监督制”，开展自检与技监部门定期联合检查；售后“服务制”，实行产品跟踪服务，电话回访客户制度等，不断扩大市场份额，发挥自身的专业性和品牌优势，稳居深圳家居行业的{lx1}地位。在发展过程中，又荣得了 “深圳xx建材市场”、“深圳市顾客满意服务明星单位”、 “深圳市潮流榜样企业”、“深圳生活方式推动者”、“现代专业市场xxxx”、“2007时尚消费场所”等由相关部门授与的多项荣誉称号。

　　为了更深入地服务家居行业，世纪中心正在香蜜湖筹划建立一个8万平米的家私精品名店，预计2008年7月份开业。开业后将以国际标准业态xx深圳家居行业，成为规模{zd0}、{zgd}的精品家私卖场之一。

　　截止2008年元月，世纪中心的{dzz}与经营者——世纪家园投资有限公司，已经发展成为拥有员工两千余人，加盟商户逾千家，以香蜜湖店、南山店、宝安店、沙井店4家总经营面积逾10万平米的建材卖场为基础；以正在筹建中的精品家私名店为突破；以一条生产能力达1万吨多糖生物絮凝剂生产线为创新的多元化综合性公司。

福田汽车站的改造项目正是在这些前提的保证下进行运作议程。福田汽车站地理条件得天独厚

①距离深圳国际机场30公里;距离深圳火车站10公里;距离福田汽车站500米;距离皇岗口岸4公里。

②濒临地铁站：距离竹子林地铁口100米

③周边商业楼包围：求是大厦、光大银行大厦、杭钢商务大厦、财富广场、泰然科技大厦、富春商务大厦、金润大厦、中国有色金属大厦、本元大厦

④周边景点如数家珍：锦绣中华、 民文化村、世界之窗、欢乐谷、水上乐园

福田汽车站交通便利，四通八达，是深圳过住客商的必经之地！

2、项目发展状况

   福田汽车站的整体改造目前已得到详细论证，得到了区政府的大力支持。整个项目将在2年内竣工，届时福田汽车站石材市场将是一个以石材产业为依托，集信息发布、家居文化交流、新款展示、厂商采购、产品批发零售于一体的家居装饰建材交易中心。

第三部分 市场分析和项目规模

1、市场调查

   世纪中心从开业之初就提出了“打造中国家居建材业的劳斯莱斯”，“争做民族家居装饰建材商场的NO•1”等口号，并时时刻刻恪守自己的承诺，遵循商场营运规则，抗拒短期内获取高额利润的强烈诱惑，坚持自己的品牌信念，维护消费者权益。几年来在市场激烈竞争中，由于重视调查研究，搞好市场定位，掌握商战主动权取得了明显成果。

2、市场预测

一、调查目的
    考察商户的投资意向、行业动态和关于顾客的相关基本情况。
二、调查方法
   ①调查对象。以来购物中心购物的顾客和合作商户为调查总体，从中随机抽取2000名顾客作为调查的具体对象。
  ②调查问卷。问卷分性别、年龄、居住地、职业、经济收入、购物动机、投资意向等7个项目。各题均采用封闭式设计，要求调查对象根据实际情况在各题所列的选择项中选取一项，作为对该题的回答。
   ③调查问卷的分发。调查问卷由商场工作人员在商场内随机分发，当场回收。回收率为100％。
   ④数据处理：调查问卷数据由SPSS统计软件处理。
三、调查结果分析

  世纪中心通过对相关数据的统计分析，得出以下结论：

①90%的顾客和商户迫切希望深圳尽快规划专业的大型石材市场；

②92%的商户投资意向金额在50-100万；

③97%的调查对象对福田汽车站改造成石材市场前景表示乐观，认为这个项目将带来良好的经济效益和社会效益。

3、项目建设规模及建设条件

（1）项目建设规模

    福田汽车站改造项目预计改造面积3.2万平方米，将是深圳单店经营面积{zd0}的专业化石材综合卖场，届时将入住商户350家。整个项目主营石材，兼营瓷砖、洁具、卫浴等家具用品。

（2）项目建设条件

①资源条件：政府大力支持，世纪中心强势介入，丰富家居市场运营经验和人才储备，充裕的项目资金保障。

②工程条件：福田汽车站整体改造既能发挥固有优势，同时又能带来良好的社会效益和经济收益，给合作方带来共赢。

③环境条件：国家宏观经济政策取得成效，深圳地产业回暖，家具行业的综合发展要求其关键环节——石材产业有战略提升，同时，该项目改造的实施不会影响周围企业的正常运作，也没有社会危害。

第四部分 项目工程技术方案

1、          项目组成范围

   福田汽车站改造项目分为广场、主楼、副楼和地下车库等四部分改造。改造在不损毁汽车站固有主体功能的前提下对汽车站进行整体改良，具体体现在面积适度拓宽，高度增加和立体空间的拓展，以利于更好利益汽车站的资源优势，实现良好的效益回笼。

整个项目改造除投资的所有单项工程外，还包括生产设施、后勤运输、生活福利设施等配套工程。

2、          项目改造技术方案

福田汽车站改造项目有{gjj}建筑施工队承包，所采用的建筑材料、建筑工艺、主要设备、测量自控装备均需要通过国家质量认证体现检验，真正做到在追求项目进度的前提先，毫不动摇坚持质量安全重于泰山。

3、          总平面布置的原则

福田汽车站的改造项目在不降低原有资源优势的保障下，按场地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范等进行统筹安排，合理布局各单项工程，科学协调各工程进度，以保证{zd0}限度利用固有资源，实现内部运营和外部发展的有机统一，为福田汽车站和世纪中心共赢发展提供契机。

4、          土建工程方案

①   主要建筑物的建筑特征富有创意，切合公众视野，体现行业特色；

②  建筑物结构设计上结合力学原理，{zd0}限度利用空间，发挥场地的立体优势；

③  土建工程造价估算：整个改造项目前期预计投资1.3亿，后期资金注入由深圳世纪中心全权负责，区政府给以{zd0}限度的政策支持。

④  建筑材料的选择上以质量为基准，以环保为核心。

第五部分 项目可行性总结

综合以上章节，福田汽车站改造项目是切实可行，也志在必行。在科学发展观的指导和区政府的大力支持下，深圳世纪中心凭着自身资源优势和人才储备，有信心保证本项目的顺利实施。

历史的昭示，现实的机遇，未来的挑战，这一切均将凝聚成两个字--发展！支撑这两个字的除了勤劳、智慧外，还有我们一往直前、声声不息的坚实步伐。我们坚信：有区政府不遗余力的支持，有我们品质优良的加盟商鼎力相助，在勤劳智慧的世纪中心员工、追求生活品质的广大消费者的共同努力下，只要坚持世纪人特有的“团结勤奋，勇于开拓，争创{yl}”的企业精神；诚信立身，共赢存远的企业理念；必定能与福田汽车站一道，创造出更加辉煌，更加灿烂的共赢局面。

万里关山从头越，乘风破浪正当时。为了我国家居建材行业的繁荣，为了我国石材产业的腾飞，世纪中心愿借着改革开放的东方，与社会各界朋友共同合作，携手共创辉煌新篇章。