仕一邦：新一轮调控之清算土地增值税

房地产调控极有可能面临新一轮政策出台，那么首先就是对各地房地产开发企业征收土地增值税。而该税种的执行，将会对房地产企业的利润造成极大影响。因为，对于当前房地产开发企业来讲，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力。因为自国家政策对房地产业进行整顿期间，拿地成本对于开发商已经很高，而如若再进行增值税结算，那么，势必会将房前开发商企业的成本加大，同时也给开发商带来新一轮压力。

所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再按比例缴纳的税收。仕一邦 认为，此次若出台此项调控政策那么很显然就是，因近期房价快速回暖上涨，土地增值明显，开发商的利润比较高，尤其是以前通过协议或较低价格拿到的土地，增值的幅度很大，这部分企业将会被征收较高税收。而原先有大量土地储备的公司，利润水平也会有较大的负面影响。此外，一些通过转让拿到二手土地的公司，在转让过程中如果未考虑到增值税清算这一因素，由于土地的初始价格低廉，这些公司也将为此付出非常高昂的增值税。

从近期来看，各地楼市量价齐涨局势明显，地方政府相关调控措施也不断出台。为了保证普通住房的有效供给，遏制非普通住房的过快增长和价格上涨，广西壮族自治区地税局日前下发通知，调高土地增值税预征税率，海南、上海、厦门、临汾等地近期也在推进土地增值税清算工作。而厦门、海南、上海、临汾等省市，近期也在推进土地增值税清算工作。

而厦门市地税局日前下发了《福建省厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》，通知指出，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。还有，海南省地税局近期也在积极开展房地产开发企业土地增值税清算工作，坚持依法征税、严格清算、应收尽收，坚决制止以各种名义拖欠税款，严厉打击恶意逃避国家税收行为。

此次，土地增值税清算后，无疑会加重开发商的负担，对一些早期拿地的项目而言，可能会增加两三倍甚至四五倍的税收成本。还有，事实上是通过税收这一杠杆，进行财富的再分配。赢利空间下降，企业对房地产行业的投资热度就会降温，从而抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。而此轮如果进行该政策的执行，那么也将会对加大房地产企业竞争力，因为，今后不在事故追求单个项目的利润率，而在于资金运作的速度，即周转率，企业会通过高效的运作来追求资金投入的{zd0}回报，这对成熟的大型实力企业有利。

{zh1}，对于此政策我们也听到会有人认为，近期房价上升较快，供求矛盾突出，卖方市场的现状决定部分开发商必然将这部分税负转嫁到购房者身上。此时出台无益于平抑房价。但仕一邦 认为，房地产商并不一定要把成本转嫁到终端市场的售价上，因为这不是直接征税，开发商提高房价，意味着整个房地产项目的销售额就会增加，这样征收土地增值税的基数也会变大，税收也越高，同时，如果开发商因此提高房价，那么，购房需求势必会延续以往政策继续下降。

综上所述，仕一邦 认为，资金为王。房地产业一向被称为资金密集型产业，资金链就是开发商的生命线。这几年楼市开发量和房价连年上涨，房地产的利润额甚为可观，其应交的土地增值税也十分可观。那么开发商资金链受到的挤压是可想而知的，因为对于很多中小房产公司现在突然听说要清算，要一下子补出尚未结算的前几年项目的土地增值税，拿出几百、上千万元的钱补税，资金链自然就绷得更紧了。那么也就是说，资金链吃紧对房地产业整合速度可能更快，一些资金实力弱的开发商要么歇业，要么被兼并。（注：仕一邦是内地一家智库机构，专致于宏观经济政策研究。本文只代表我机构观点。）