黄日新自建的“胶囊公寓”(左)和日本的“胶囊旅馆”(右)

唐家岭生活环境实拍

火爆的出租房市场

　　最近几天，2010年北京春季房展会在北京国贸中心如期举行，相比去年的秋季房展会，这次参展楼盘的开盘均价上涨了七成以上，突破每平方米2.5万元。在一系列政策调控之下，北京楼市房价依然高烧不退，很多外来人口望房兴叹，只能采取租房的方式以解燃眉之急。前不久，一位78岁老人黄日新就在北京海淀区六郎庄建造了8间“胶囊公寓”，每间面积不到两平方米，却可躺、可坐、可看电视和上网。胶囊公寓也成为这次房展会上的一个焦点。

　　记者：这里是紧邻北京西四环和(6.66,0.03,0.45%)的六郎庄村，而就在这个村的这个公寓里边呢，诞生了北京的“胶囊公寓”，它是由一位78岁的黄日新老人建造的。我们今天就去看看这个“胶囊公寓”到底是什么样的。

　　记者跟随黄日新老人，上了这个有百余间出租房的楼房的三层。穿过晾满衣服的走廊，黄日新把记者带到了两间出租屋门口。房门上面贴着印有“胶囊公寓”的打印纸。黄日新打开房门，一间不到8平方米的房间内并排建有3间“胶囊公寓”。

　　黄日新：这房子是高2米、长2.4米、宽0.72米。我这个公寓能睡觉，你看看我睡给你看看，你看躺着，1米9的人睡在这是绰绰有余。这个公寓的第二个功能，就是坐着可以打电脑。把板子放下去以后，可以当一个写字的桌子，上面装了两个电源插座、一个宽带插座、一个电视插座、一个照明灯。上面采用了铁栏杆，是为了通风方便。我还准备了电磁炉、电炒锅、电饭煲和热水器，这些东西xx可以满足大学毕业生一点生活需要。

　　黄日新老人曾是电力工程师，参与过几十座电站的建设，也曾写过不少专业著作。

　　黄日新：我后来也到建材市场看一种材料叫做防火板。防火板实际是两面防火层中间是木板，假如说万一着火以后外面的防火层顶不住，它照样着火。{zh1}我确定了采用高纤维混凝土板做这个墙。

　　黄日新老人“胶囊公寓”的灵感来自于日本的“胶囊旅馆”。1979年，大阪梅田出现xx“胶囊旅馆”，1985年之后得到普及。“胶囊旅馆”像放大的滚筒洗衣机，上下两层，人在里面无法站立，二层有楼梯直接上。整个胶囊高度也只有1米多，但五脏俱全，整洁的床铺上放着一条毛毯，墙上有嵌入式的附带耳机的小电视屏幕，还有一个带闹钟功能的电话机。对比日本的“胶囊旅馆”，黄日新认为他的“胶囊公寓”优势明显。

　　黄日新：我们不能采用日本的方法，{dy}它造价很贵，我估计起码一万到两万块一间，因为里面是钢结构的、上下铺，而且我感觉人在里面只能卧着，不能坐着。所以我萌生了一个具有人性化的中国化的这种东西。

　　黄日新现在这里租了3间房子，一共放置8间“胶囊公寓”。他告诉记者，他现在的投入已经接近3万元。

　　黄日新：我做这个的目的不是为了要房租，是为了闯出一个条件来。对于这些弱势群体的流动人口，用什么方法来给他做安居的。

　　就在记者采访时，租住在旁边房间的一个在中关村工作的小伙子就表示，等这个月到期后，就来租这个“胶囊公寓”。

　　记者：你之前知道这个房子吗？

　　看房者：不知道，要知道我就选它了。

　　记者：为什么呢？

　　看房者：因为便宜嘛，一个便宜一个也方便。

　　记者：你不觉得200块钱住着比你那个…

　　看房者：你觉得太窄了是吧，但是一个人也可以了，无所谓的，只是暂时立足，也不会在这儿常住。

　　黄日新老人说，他建造这样的公寓不是为了赚钱，只是想找到一种量身定做的办法，解决刚毕业大学生过渡房问题。这个普通老人的举动值得尊重，但在他这种关注背后，却折射出北京外来的新就业人员居住难题。他们现在的居住状况究竟是什么样子？我们记者也去了另一个xx的北漂聚集地——唐家岭。

　　记者：这里就是位于北京市西北五环外的唐家岭村，它本来是一个位于城乡结合部的一个普通村庄，但是这些年来由于外来人口大量涌入而被大家所熟知，据我们所了解，在唐家岭村本地人口不到3千人，而外来人口已经超过了5万人。

　　“董家大院”是唐家岭村{zd0}也是{zgd}的出租房。名为大院，其实就是这幢7层高的楼房，占地1300平方米，一共有338间房对外出租。一楼的公示栏、每层统一的设施，很像大学里的学生宿舍。在这里，记者认识了403房间的小陈，她在两年前住进唐家岭村，算是这里的“老人”了。

　　小陈：我是08年毕业，毕业以后到北京来，然后在别的地方先住了一个多月两个月，因为房租太贵，所以就搬到唐家岭来。

　　小陈是一名音乐教师，每月收入大概在4000元左右。她和绝大多数住在唐家岭的外地人一样，选择这里的首要原因当然是因为房租便宜。

　　小陈：这个董家大院是900元，是那边(朝北房间)，像我们这边朝阳是950元。

　　每月950元的租金，在唐家岭{jd1}算是高价房。但是花上950元，便能拥有一个xx独立的空间，这是在市区想也不敢想的事，这也是小陈最喜欢唐家岭的地方。

　　小陈：可以不用跟不认识的人合租，这样我觉得其实就xxx一些，而且也方便，自己独立的厨房和卫生间，不用就是大家一块上班的时候就会抢什么一些问题。

　　记者看见，小陈的这个所谓的独立空间不过是一间不到10平方米的房子，不过麻雀虽小五脏俱全，独立的卫生间、厨房；热水器、网络、中央空调等配套设施也非常齐全；“董家大院”还配备了班车，免费送他们到附近的西二旗城铁站。而在唐家岭，除了像“董家大院”这样的“xx社区”以外，传统的平房大院，或者是三层以上的“筒子楼”，条件简陋很多，但价格更便宜。

　　居民：280元，水电费都自己出。

　　居民：我们那边每月550元

　　目前在唐家岭，月租金从150元至950元不等。而根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对北京10家房地产经纪公司调查显示，2009年上半年，北京住宅租赁均价已达到每户2245元/月，其中东城区、西城区和崇文区房屋租赁均价更是达到3046元、2663元、2627元。这几乎是唐家岭的五倍以上。

　　居民：如果每个月花2000元租房，那就剩不下什么了

　　远远低于市区内普通住宅的市场租价，唐家岭吸引了数以万计的外来人口。因此，每天早晨，唐家岭公共汽车站都会成为唐家岭人上班必须面对的一个严峻“考验”。

　　居民：公车站有两个专门负责往车上推人的那个，就是公交，算是工作人员，穿着制服。

　　居民：夸张到什么程度啊，人的身体啊，就是肉体把门的机械臂都挤坏了。没办法，司机说，大家下车吧。

　　在北京地图上，唐家岭位于城市的最北面，农村的最南面，是一个典型城乡结合部。上个世纪90年代，村民们还只是将自己富余的房子出租；到了2000年，“董家大院”盖起了村里{dy}栋2层的出租房；三四年后，随着周边农村拆迁改造完毕，唐家岭成为了这一片离城市最近的{zh1}一个城中村，出租屋市场的高峰开始出现。唐家岭也成为远近闻名的外来流动人口的居住地，但随之而来也带了了一些安全隐患。

　　记者：据了解，在唐家岭村，批建的房屋都是一层的也就是平房，但是这些年来随着租的人越来越多，于是违章加盖的现象变得非常明显，在我身后那大家能看见这些楼房基本是5、6层的小楼房，我们可以想象，平层的地基却承载着5、6层楼房的重量危险性是可想而知的。

　　记者在唐家岭村委会了解到，目前村内合法建筑与违章建筑的比例已达1∶5。

　　记者：有没有统计过，村里目前违章建筑面积有多大？

　　董建华：违章建筑大约在60万，60万平方米，主要是宅基地内楼房的建筑面积。

　　唐家岭村村委会副主任董建华告诉记者，其实村委会知道这些房子存在极大的安全隐患，但由于村委会没有执法权，只能说服、教育，因此收效甚微。按照规定，加盖房屋需要经过村委会的登记审批，以前还有人来走走盖章的程序，现在连章的都没有了。

　　记者：在有限的空间里面为了建造更多的房子，于是在唐家岭村我们发现这样一个现象，很多楼房楼与楼之间的间距还不到1.5米，这不仅遮挡了阳光更关键的是于这样的一个必经通道，一旦出现火灾连一辆消防车都不能进来。

　　房屋过密、通道太窄、消防设施不完备，种种因素为唐家岭密密麻麻的出租楼房埋下了巨大的安全隐患，环境压力也日益凸显。今年3月，唐家岭被列为了北京市市级挂账整治督办重点村之一。近年来，各级领导也多次来访，就加快城乡结合部建设、推进城乡一体化发展，加快重大隐患地区改造工作进行专题调研，要求相关部门尽快确定规划改造方案，出台实施细则，坚持依法依规办事，严格拆除违法建设。2010年3月29日这{yt}，唐家岭地区村民回迁楼及多功能产业用地正式奠基，这也标志着唐家岭地区整体改造全面启动。

　　董建华：咱们初步政府给咱们下达的时间表是3月底奠基，4月份就是进行拆除违章建筑，拆除村的周边的违章建筑，5月份村民开始腾退，完了政府发给租房费，完了村民去到周边自行租房，预计在年底腾退完毕。计划在两年之内村民的住宅楼完工。完了之后村民再回迁住上回迁房。

　　但是记者了解到，面对即将进行的动迁改造，村民们心里边还有些矛盾。

　　村民：都不愿意拆，反正我还没有听说愿意拆房子的。

　　记者：但是拆了以后这个会让整个社区的环境功能各方面会有一个很大的提升？

　　村民：我觉得这收入还下降了。(以后)不属于各户出租，他谁出租，公家出租，公家出租能给老百姓这么多钱吗。

　　而对于像小陈这样的唐家岭住客来说，他们似乎已经感觉到了，离开只是早晚的事。

　　小陈：就是反正大家也都会在QQ群里，这个是那个，大家有一个群，都会在群里说，刚才还说到搬迁的事情，然后还说可能要把公交车要停了，大家就没有办法就只能搬走。

　　而对于离开之后去哪里居住，小陈和其他居住在唐家岭的外来流动人口一样，心里还是没底。

　　小陈：因为本来以前就是在别的地方觉得不容易，不好然后才到这里来的。如果突然要迁的话，去别的地方真的是不知道去哪找，去哪，还能找得到这样的房子。

　　在唐家岭公车车站，尽管是工作日的上班时间，但仍然有不少拖着行李准备离开这里的人。他们告诉记者，他们新目的地将是小牛坊、马连洼、史各庄、永丰乡等地。按照北京市规划委的整改规划，“唐家岭模式”按照“宅基地腾退置换、农民就近上楼、适度预留产业用地、积极发展集体经济”的改造原则进行彻底改造。记者注意到，为解决外来流动人口居住问题，保障村民的利益，在18.8万平方米的产业用地中，公租房将占到了10万平方米。但是很多人都很担心，还迁后这里的生活成本将会上涨。

　　小陈：它(条件)可能会提高，但我觉得提高肯定建立在涨价的基础之上，我们现在是不是能承受这个。以后它涨价，涨了价以后的这个价钱，就还不太清楚。

　　唐家岭住客：当然我们都不希望它更贵，当然能便宜一些住下来更好，但我们一方面也希望条件好一些这样子，当然每个人都希望条件好一些。这个方向是好的，只是怎么说，过程可能有些复杂这样。

　　我注意到节目中有这样一组数字，唐家岭本地人口不足3000，外来人口超过5万，其中大学毕业生约占1/3。对唐家岭未来的公租房模式，他们心里都没有底。如果未来的租金水平超出他们的预期，就意味着这批数量巨大的外来人口将再来一次大搬迁。公租房到底能不能给他们提供一个又便宜又好的栖身之地呢？

　　今年，和唐家岭一道，列入海淀区重点改造城乡接合部名单的，还包括7个片区，总共20个村子。我们注意到，这些村子都是外来人口大量聚集的地方，一方面他们的收入与北京居高不下的房价落差悬殊，另一方面，他们又不属于经济适用房、廉租房、两限房的保障范围。我们的城市怎么才能给他们提供一个落脚之地呢？施华宇7年前从山东日照来到北京，在一家公司做企划工作，至今还没有买房子，对于保障性住房施华宇一直没有抱有希望。

　　施华宇：户籍限制很严重，就说像一般外地来的，没有本地户口人的话，保障性住房这个享受不了一般情况下

　　有着同样感受的不只是施华宇一个人。

　　居民：跟我们好象没有太大的关系似的感觉

　　这个对于我们外来人口来说，基本上是没有办法触及的一个东西，我们没有办法买到保障性住房的

　　中国社会科学院城市发展与环境研究心的研究员牛凤瑞：政府现在咱强调加强住房保障体系建设，我们的住房保障体系这个涵盖应该是涵盖到我们的外来人口，这一点我说咱们应该首先明确。

　　牛凤瑞，《中国房地产蓝皮书》主编、中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员，在牛凤瑞看来，2009年12月，政府出台的一系列调控房价的措施并没有拦住一路高涨的房价。从今年3月份开始，全国的楼市不但成交量环比快速回升，成交价格更是普遍上涨。根据国泰君安的报告显示，前两周全国一手房成交量环比快速回升，北京、广州、深圳等城市{lx1}上涨。全国有12个城市成交量环比上升24%，其中一线城市环比大幅上升41%；有8个城市成交均价同比上升52%，其中一线城市上升64%，二线城市同比上升36%。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究心的研究员牛凤瑞：这里边首先根本的原因还就是供求关系的问题。就说供给不能满足人们日益增长的住房需求。

　　牛凤瑞的这一观点，同时也得到了清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵的认同。

　　李稻葵：目前我们情况是什么呢？我们的百姓对住房的需求非常高，同时储蓄率非常高，所以大量的储蓄由银行转变为房地产市场，于是对房地产产生了极高的需求，在这么一个极高需求情况下，必然它带来房地产市场价格的上升。

　　高昂的房价让大多数老百姓，尤其是低收入家庭、新毕业的大学生以及外来务工人员只能是望房兴叹。在目前政府提供的保障性住房中，针对{zd1}端收入家庭的是“廉租房”，它是以租金补贴或实物配租的方式，给城镇{zd1}收入且住房困难的家庭提供的社会保障性住房。但在全国各城市中，绝大多数的廉租房只针对本地居民，而城市中的外来务工人员则被排除在外。

　　牛凤瑞：特别是在社会化加速时期，城市人口越来越多，我们原来的住房又有限，现在的话就是说每年有一千多(万)人口进入城市。

　　那么，这些外来流动人口的住房怎样得到保障呢？就在两会期间，重庆、北京相继宣布，将建设“公共租赁房”，并取消户籍限制，租赁期最长为5年，在供应对象中明确将刚毕业的大学生和外来务工人员纳入范围内。2010年2月28日，重庆公共租赁房建设工程破土动工，成为{dy}个大规模建设“公租房”的城市，上海、广州等各大城市也将“公租房”列为2010年重点建设工程。

　　李稻葵：公共租房这么一个体制，在我看来是非常非常有潜力，非常有空间来进行改善的，尽管目前的一些做法肯定有不尽人意之处，但是大方向我觉得是正确的。

　　现在，很多发达国家和地区，都有通过政府建立保障性住房租赁体系，并且具有几十年的成功建设经验。在韩国，针对不同的社会阶层，韩国分别提供“{yj}租赁房”、“公共租赁房”和“国民租赁房”三种住房支持，并制定了相关法律确保立法保障。在新加坡，公租房被称作“组屋”，是国家免费提供居民住房土地、统一规划，用于租赁和购房的费用由个人和政府、企业缴纳，这种“组屋”制度的满足了80%的人口居住问题。我国的香港特区通过建“政府公营{yj}房屋”，帮助30%的贫困家庭实现了“居者有其屋”，由政府免费供给建设用地，每个月50～100港币/平方米的租金只占租户家庭收入的13.8%，对于难以承担租金的特困户，政府还给予足够的津贴。

　　李稻葵：我相信未来的一个发展方向就是双轨制，就是市场跟政府的相辅相成的共同来参与住房的制度

　　李稻葵认为，对于公共租赁房来说，最重要的是地理位置和租金的价位。这一点得到了很多人的认可。

　　居民：我觉得{dy}个交通要相对便利一点，{zh0}地铁的旁边。然后第二价格不能太高。

　　居民：我现在租的一居室1700嘛，我大概能降到1500、1200差不多，我觉得一居室。

　　居民：如果能比市面的租价再便宜一些的话就可以。

　　记者：您觉得便宜多少合适呢，百分之多少？

　　居民：50%吧。

　　对于在我国逐步实行起来的“公共租赁房”， 清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为关键在于房源。

　　李稻葵：关键要产生相当一批房源，| 在一级市场上政府直接参与，至少有30%、40%至50%、60%的住房，由政府开发，政府拥有产权，以市场的价格租给那些有工作，但是还没有住房的年轻人

　　同时，李稻葵还认为，公租房的准入标准应该是以就业为导向。

　　李稻葵：因为工作是支撑经济发展的重要的支柱，| 在我看来工作优先，在本地只要有长期的工作的，只要是有正式工作的，那么要想办法给他由地方政府提供一个公共住房这么一个渠道，如果我们丢开了工作为核心这个原则的话，那么什么样子，那我们就变成了印度的情况，贫民窟。

　　李稻葵认为，公租房在我国刚开始实施，有很多地方需要逐步完善，很多在北京工作的外来打工者也提出了自己的建议。

　　居民：其实我觉得每年我们的纳税收入是很大的一块，我希望能够根据这块，对我们的享受公租房的待遇进行调整，这样也让我们觉得为北京做出贡献之后，能有所回报吧，这样子。

　　小云：材料制造方面的，比如说那些地板，还有灯具这方面的，

　　记者：您认为在公租房的质量上把好关是吧。

　　小云：对。

　　居民：我觉得像重庆那样{zh0}吧，重庆那样的话，住五年以后可以自己买的那种。

　　半小时观察：

　　和以前的经济适用房、廉租房、两限房不同的是，公租房{dy}次将城市外来人员放到了住房保障范围之内。他们尽管没有当地户口，但他们也是城市的一份子，也是城市经济的一台发动机。但很长时间，他们本该公平享有的居住权，却一直被忽视。只有那些环境差、人口密集的城中村、城边村，才是他们的聚居之地。公租房{dy}次将目光投向了被住房保障遗忘的角落，我们希望政府还能把更多的土地收入，花到他们身上。用市场弥补保障体系的不足，用保障体系弥补市场的不足，只有不断补上短板，整个住房保障水平才能提高。