中国经济让投机者获益，而不是努力工作的人们。这也是为什么越来越多的公司和个人进入房地产市场

　　未来十年将充满挑战。由于低成本和不断扩大的外需，中国经济增长引擎一直是出口和外资。未来十年，中国不再是低成本的生产者，不大可能继续扩大其全球市场份额。另外，外需也不会像过去那样快速增长。即使政策得当，经济增速也只会有过去的三分之二。

　　目前，中国经济{zd0}的危险是为保持高增长而将房地产投资{zd0}化，而房地产并非生产型资产。房地产行业通过牺牲长期经济增长来支持短期增长，其资本平均生产率随着时间推移而下降。地方政府的政绩主要通过GDP和财政收入体现。房地产开发可以帮助地方政府迅速提高这两项指标。由于价格和面积均快速增长，房地产在中国资本分配的份额中大幅提高。这是由于政治因素而导致的泡沫，而且这个泡沫已经很大。除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势，中国未来两年的资产泡沫将越吹越大，而目前的状况已相当危险。泡沫可能在2012年破裂，届时中国社会和政治稳定都将受到威胁。

　　在中国，过去五年中，生产主要要素（劳动力、原材料、土地、环境控制和税收）的成本都在增加。工人工资以人民币来算增加了大约1倍。原材料价格也增加了1倍。亚洲金融危机前，中国工资水平是东南亚国家的一半，现在则是那些国家的2倍。孟加拉工人的工资甚至更低。在全球贸易中，中国很可能会输给这些更低成本的竞争者。

　　中国过去十年成功三要素是低起点、运气和改革，但现在，其中的两个已不复存在。现在中国需要提高效率来促增长。但是，目前的形势似乎向相反方向发展。成本增加和需求低迷使制造业的利润减少。资本投入也在放慢，体现在进口设备的速度放慢。多数地方政府似乎把房地产行业视为经济增长的救世主。将过剩资本投入房地产，不仅会导致未来经济增长放慢，也会降低平均资本效率。同时，由于房地产开支预期增加，日常消费受到遏制；以价格虚高的土地为抵押的xx更是威胁金融稳定。

　　东亚地区经济体，如日本、韩国和中国台湾，都无法摆脱对出口的依赖。阶段性的消费上升通常是由于资产价格上升，难以长期维持。一旦由于成本增加而失去出口市场，它们都会陷入经济停滞的困境。因为高增长时期的资产泡沫使中产阶级成为“房奴”，无法进行其他消费。中国或许正在同一道路上：一年又一年，人们在谈论着增加消费，消费在国内生产总值中的份额却一直下跌。

　　过去20年中，日本经济停滞不前，国民人均收入在4万美元的水平徘徊。在过去十年中，韩国、新加坡和中国的香港、台湾停留在2万美元水平上。在如此高的收入水平上停滞看起来还不错。但中国情况不同。国家庞大，出口面临挑战，而国民人均收入要低得多。除非改变增长模式，中国经济将在低收入的水平上停滞。

　　快速致富的欲望，控制了中国社会的各个阶层、每个角落和每个人。经济学的逻辑是货币一定要流通；当某些人的钱多时，另外一些人的钱必定要减少。虚高资产价格满足了人们的心理，人们手里似乎拿到更多的钱。泡沫暂时使人们忘记了这个逻辑。这就是为什么一旦条件允许，中国就有资产泡沫。

　　泡沫是对现实的夸张。低成本资金和强劲增长通常是制造泡沫的原材料。过去五年里这两个因素都存在。但是，目前中国xx依靠低成本资金来支持过高的资产价格。目前的低成本资金，一是来自过去出口积累的、存在银行系统的资金；二是由于人民币与美元的绑定，加上美联储美元贬值的政策，“热钱”流入。这两个来源都不具可持续性。美元已经探底。美联储将在2010年提高利率。

　　由于新增xx增加和出口增加放慢，银行系统的流动性在降低。通货膨胀可能会出现，从而迫使政府收紧货币政策。简而言之，低成本资金环境不可能持续太久。

　　中国出口复苏是从一个低基础开始。复苏将持续到2010年末。但是，低基础复苏与恢复过去的势头不能混为一谈。

　　出于三个原因，高出口增长的阶段已经结束。首先，中国在国际贸易中的份额是中国经济在世界经济份额的2倍。中国继续增加市场份额的可能比较低。第二，增长势头不像以前那样快。在格林斯潘时代，西方消费是由xx泡沫支持的。这个泡沫已经破裂。未来贸易增长的速度可能是过去的一半。第三，美国和其他西方国家的就业危机，不可避免地导致贸易保护主义。当贸易保护主义的措施针对中国时，其他发展中国家可能抢占中国现有的市场份额。

　　另一可能维持泡沫的办法是将人民币升值，就像日本在“广场协议”后遏制通胀并吸引“热钱”流入。这一战略在中国将不会奏效。日本公司的科技处在世界最前沿，它们可以提高出口价格来部分抵消日元升值的不利影响。中国公司没有这些优势，它们依靠低成本来竞争。日本的战略在中国将失效。

　　在出口拉动经济增长达到高峰后，消费是取代出口成为增长引擎的选择。虽然起点低，但它具有可持续性。这一转变要求政治经济的全面变革。其关键是增加中产阶级可支配资金，降低消费成本。

　　到目前为止，没有任何东亚国家成功完成这一转变。中国还尚未开始这一转变。从目前趋势看，并不乐观。

　　过去十年来，中国一直努力提高居民消费。然而，中国消费在总体GDP的比例年复一年地下降，因为新兴的中产阶级受到政策环境的挤压。房地产价格、汽车价格和收入税率都居高不下。中国的政策，而不是中国消费者或家庭的特质，导致了对出口的过度依赖和消费的萎缩。

　　一个广泛而活跃的中产阶级，是稳定的现代社会的基础。中国的政策正确地照顾了低收入阶层的需求。但是，半市场化的经济为一小部分人提供了投机获利的机会。在未来的中国社会，有极少数超级富裕的阶层，有负担沉重的中产阶级和庞大的、可以支付基本开支的低收入人群。中国正在往这个方向发展。这样的收入结构将注定经济不平衡，而且严重依赖出口。

　　过去十年中国的经济增长，产生了数以百万计的白领工作：经理、工程师、咨询师、会计、律师和银行家等。拥有这样的工作，他们可以买房子、买汽车，和每年一次或两次度假。然而，资产价格上涨的速度超过收入增加的速度，使他们生活在对未来的恐惧中。

　　中国的房地产市场有赢家和输家。但胜负不以教育、经历、工作态度来决定，而是看谁先进入房地产市场。从根本上说，中国经济让投机者获益，而不是努力工作的人们。越来越多的人们意识到这一点，于是投资者越来越多，努力工作人的越来越少。这也是为什么越来越多的公司和个人进入房地产市场。

　　在过去十年中，西方拒绝承认其竞争力下降，并制造泡沫来掩盖它。我担心，中国在未来十年里会重蹈西方的覆辙。在未来两年中，泡沫将越变越大。流动性将很快对资产泡沫不利。置身于泡沫中的多数人总会想：可能是有泡沫，但似乎没什么会导致泡沫破裂，因此它可以继续。泡沫总是要破的，没有例外。越想推迟其破裂，破裂的后果就越严重。过度供给和利率上调都会使其破裂。过度供应是美国泡沫破裂的原因，香港则是利率上调。中国的银行似乎永远在市场低迷时拒绝向开发商提供资金。因此，在市场低迷时，供应将减少，价格调整无法进行。这一人为操控制造了投机心理：政府将永远不会让价格下跌。当投资者认为价格不会下跌时，且银行有足够的流动性来支持，投机的需求是无限的。中国的泡沫将在流动性短缺和利率上调中破裂。

　　最终的杀手就是通货膨胀。原因是印了太多钞票。在印钞和通胀之间有一个时间差。在美国，这个时间差是18个月。中国政府利用补贴来遏制通货膨胀，这个时间差或许更长。它可以是两年。我认为，到2012年中国会经历像上世纪90年代早期那样的通货膨胀。

　　在全球化的时代，通胀也是全球性的。美国的通胀开始抬头。在未来两年，这一趋势将加速。到2012年，美国可能面临通胀危机。美联储将不得不迅速提高利率。如果中国为支持房地产市场而不提高利率的话，资金会从中国外流，银行发生流动性危机。利率最终还是会上升。

　　很有可能，中国的房地产泡沫将在2012年破裂。



　　相反观点：中国楼市不会崩盘

　　赵大兵

　　前段时间，一份“中国房地产崩盘时间表”最近开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，{zh1}更预言中国房地产会在明年崩盘。

　　啥是崩盘？

　　套用亚当·斯密的解释：“崩盘就是荒谬，行为不当和极度违背常理的交易难以为继。”如果仅从这个意义上来讲，我希望中国楼市崩盘！如果非要给它订个期限，我希望是：马上！

　　守株待兔的舶来理解，xx可以改装成一则新式寓言。日本的大树撞死了兔子，是不是中国的大树也一定会撞死兔子？大树具备了撞死兔子的必要条件，却非充分条件。但如果像现在套用近邻的前车之鉴稍加雕饰就生搬硬套，画几条曲线就奉为宝典，引日本而度中国，无疑于淮南柑而淮北为枳，结果亦必将贻笑大方。

　　相信这份流传于网上的中国楼市崩盘表，很多人都看过。崩盘后的壮观场面这里就不再帮助大家畅想了，在没有得到事实的佐证之前，任何人的预测和判断都是自言自语。但如果简单的认为买不起或者荒谬，极度违背常理的交易难以为继就会崩盘，则实不知中国楼市到底水有多深。不但有些一厢情愿，恐怕抑且有点呆头了。

　　为何这个崩盘预言会在网上大肆流行，且关注程度超高？在回答这个问题之前，我们有必要弄清楚这个前提：谁希望中国楼市崩盘？

　　从上往下捋，我们不妨看看。

　　中央政府吗？

　　想想大家都笑了。现在中央内焦外困，四面楚歌，在国外豪强抱团逼迫人民币升值的大环境下，如果还搬石头砸自己的脚，没来由的自寻烦恼，那就不能用简单的痴人说梦来形容了。这种纯粹的脑残想法，说出来也就是大家乐呵乐呵，说点严重的，有这种想法就是犯罪！老蒋几十年前就对咱实施过“攘外必先安内”的冷峻国策，现在咱也多少向老蒋学了点。在处理与友邦的分歧时，就像路遥笔下的大队支书田福堂，此公在村内捞起好处来固然毫不手软，但真跟其它村子争利益，那也不用怀疑他拼着老命为本村谋福利的搏命劲头。君不见，为了xx人民币升值，现在中国几乎把老外得罪光了，而且强硬态势日盛，老美且忌惮三分，何况其它一干帮众？

　　地方政府吗？

　　崩盘了都捞不到好处了，放着肥肉不吃偏要去喝西北风，以目前公务员的素质，有这种想法简直就是在侮辱这个光辉的身份，罪过罪过。

　　开发商吗？

　　的确会有。那些资金薄弱且又借了xxx的主，如果长期拿不到地，盖不了房，的确会面临灭亡的危险。但这个群体的话语权xx掌控在行业老大手里，一个资不抵债，衣不蔽体的小混混的卑微希望岂能动摇本行业分毫？笑话！

　　银行吗？

　　简单点，如果崩盘，将造成大量死账坏账，付出大量资金换回一堆废砖烂瓦，除非他想倒闭！

　　投资客？崩盘了他得跳楼！

　　中介？相关利益集团豢养的地产学者？崩盘了他吃谁的去？

　　所以，希望崩盘的就只有买不起房的人和为民生呐喊的学者。至于刚需自住者，因为他们的房子不会拿到市场上交易，故而崩盘与否从后果上来看影响并不致命。但必须考虑到他们的直观希望，谁希望自己的房子价值大幅缩水？从人类趋利避害的本能选择来看，没有人希望自己的房子价值下降。虽然说没有卖房套现的主观需求，但保不准未来没有个意外啥的，万一不得已急用钱呢？如果房子价格高了总觉得自己有一笔{zh1}的依靠，如果崩盘了脚下就悬空了。

　　啰嗦了傻子都能明白的道理后，再分析下希望崩盘的人的心态。

　　为民生计的学者的想法毋庸置疑，他们从民生的一般规律分析，把自己的利益需求置身事外，力求把社会牵引到正常发展的轨道上。只是，在手无寸铁的情况下，这种呐喊能在多大程度上改变社会的运行轨道？不是这种做法毫无意义，呐喊的时间长了，会在一定程度上改善上层的决策，但这xx取决于上层建筑本身的需求，起不了主导作用。

　　买不起房的人所占的群体{zd0}。如果在一个社会中连起码的栖身之处都是个奢望，那他还会对这个社会报什么样的期望？“劳心者治人，劳力者治于人”，是这个社会的基本法则。劳心者如何治劳力者？最简单也是最本质的做法，就是掠夺劳力者所有的劳动成果，仅给其留下赖以生存的那一小部分。让劳力者一辈子在维持基本生存的状态中做牛做马，耗尽精力，最终化作一抔黄土。劳力者和劳心者虽然回归自然的结局别无二致，但经历的过程却天差地别。

　　现在这个社会能脱离这个规律吗？

　　普通老百姓辛辛苦苦的劳动{yt}，结果却发现除了基本的生计能够维持以外，其它的积蓄基本被洗劫一空。不要看着我们手上还余留几个钱，但在通货膨胀和货币贬值的压榨下，手中的钱慢慢的被置换成了纸。我们只知道震惊着房价的狂飙疯狂，可我们又有多少人会换个参照物考虑一下，假如以一个固定的房子作为静态量，我们所拥有的钱在以什么样的速度贬值？

　　我们之所以不觉的原因，是因为如果你是个身无分文的穷光蛋，货币以什么样的速度贬值，或者房价以什么样的速度上涨，都与你无关。但作为腰缠万贯的富豪，他不得不警惕这种速度，为了不让自己的既得利益缩水，他不得不绞尽脑汁竭力跑赢这个速度，这也是这个社会看起来如此疯狂的原因。

　　至于楼市为何不会崩盘的原因，到这里实际上已经很清楚了。因为有个庞大的集团会源源不断的把底层劳动者创造的财富据为己有，并且不断的把被掠夺的基数发展壮大。中国之所以有别于日本，也正是基于这个基数的问题。中国每天都有劳动者创造的丰厚财富被推向社会，日本则缺少这种支持。正是由于量变产生的质变，才使中国的楼市看起来如此强大。一个东京就能买下整个美国是山本们太郎们自大的意淫，真实的情况是人家或许只用一个纽约就能踩扁整个日本。

　　中国的经济规律就是，中国力场具备强大的不可知性，其它国家被证明了的规律，在中国就是被用来证明没有打不破的规律。所以，谁再拿国外的经济规律在中国说事，徒增笑柄尔。

　　眼下狂飙的房价，只是把无房阶级踏进了地狱，把有房阶级托进了天堂。即便真的等到临近崩溃之时，国家也不会坐视不管，而是会狂发行货币，用货币的力量扶持起楼市，然后房价再次跃上一个新台阶。这个问题，在一个政权期内，俨然无解。

　　尊敬的各位，这就是截止到现在为止在下认为中国楼市不会崩盘的原因