{序言}

《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第16条第1款；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第17条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。······

上述条款明确了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除了法律另有规定以外，一般情况下必须以登记作为发生物权效力的前提条件。

于是，司法实践中，不少人便将登记的内容作为确认不动产物权归属的{jd1}条件，而根本不考虑其他的必要因素。

笔者坚决反对这样的观点，这种立场既没有充分把握物权法规定的物权变动模式，而且容易导致对民事案件的错误裁判。下面，以笔者亲自办理的一起房屋确权案件为例进行阐述。

{案情介绍}

原告邓星平于2005年8月份购买了一套二手房，其与房屋出卖人的母亲签订了《房屋买卖契约》，出卖人的母亲向邓星平交付了房屋钥匙，邓星平并在办理过户登记前，向出卖人足额支付了约定的购房款。

邓星平有一同居多年的女友，其女友及女友的儿子李某某（成年人）不是本地人。按本地户籍政策规定，符合条件的外地人在本地购买商品房的，可以将户籍转入本地。为了帮李某某在本地上户籍，邓星平准备将购买的房屋暂时登记在李某某名下，待李某某户籍转至本地后再变更回来。

在邓星平的要求下，办理房屋过户登记的当天，出卖人与李某某按产权部门的规定签订了一份由产权部门制定的《存量房买卖合同》，邓星平以李某某的名义缴纳了全部的房屋过户登记税费。产权部门将房屋登记在李某某名下。登记手续办理完毕后，房屋所有权证、土地使用权证、契税证以及房屋均由邓星平实际控制管理。

2006年，邓星平的女友触犯刑律被判处刑罚。同年10月份，李某某未经同意，擅自撬锁换门强行搬入房屋居住。为此，双方产生纠纷。

李某某称房屋登记在他的名下，房屋权属就归属于他。

{诉讼情况}

2006年12月，邓星平对李某某提起不当得利的诉讼，要求李某某返还购房款。此案经一审和二审，法院认为起诉不当得利没有法律依据，遂驳回了邓星平的诉讼请求。

2007年6月份，邓星平再次向法院提出确权诉讼，要求确认被李某某侵占的房屋归属自己所有。经审理，法院认为该房屋系邓星平出资购买，李某某未能举证该房屋登记在其名下是基于与邓星平存在房屋权利合法转移的民事关系，一审遂于2008年1月判决该房屋属于邓星平所有，李某某在判决生效之日起三个月内归还房屋。李某某没有提出上诉，该判决依法产生法律效力。

执行过程中，在李某某的申请下，检察院于2009年4月份对确权判决提起了抗诉。检察机关的主要理由为确权判决适用法律错误。检察机关认为根据物权法第16条、第17条之规定，既然本案讼争房屋是以李某某的名义办理过户手续，所有权权利人登记为李某某，李某某就是房屋的所有人。

法院启动了审判监督程序对本案进行了再次审理。经再审法院审判委员会讨论决定，认为：邓星平与出卖人母亲签订的《房屋买卖契约》对出卖人无约束力，出卖人与李某某签订的《存量房买卖合同》才对双方具有约束力，产权部门依据买卖合同为李某某颁发了房屋所有权证，邓星平当时在场并未提出异议，李某某是合法取得讼争房屋的所有人，检察机关的抗诉理由成立，遂判决撤销了确权判决，驳回了邓星平的诉讼请求。

邓星平不服，已依法对再审判决提起了上诉。

{问题聚焦}

此案中存在两个关键问题：一、出卖人与李某某签订的《存量房买卖合同》是否取代了邓星平与出卖人母亲签订的《房屋买卖契约》，谁是房屋的真正买受人？二、能否以产权部门颁发的房屋所有权证作为认定本案房屋所有人的{wy}证明依据？

{案件分析}

事实上，本案的纠纷发生在物权法生效实施前，按照“法不溯及既往”的基本法律原则，本案依法不能适用物权法，但鉴于物权法的多项规定是对过去几十年民法理论的提升总结，是对原来法律规定缺漏的补充完善，引用物权法的规定对于本案仍然具有重大的理论指导意义，而且能够更加清楚的解析本案的法律构造，所以，笔者仍然以物权法的规定对本案展开解析。

《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

物权法的该条规定所确立的不动产物权变动模式系债权形式主义的物权变动模式，即债权契约加登记。简单来说，就是先需要有当事人对物权归属发生转移变动的合意，然后在合意的基础上履行的登记公示方法，这样才能达到物权变动的效果。

本案中，首先应判断谁和出卖人形成了房屋买卖关系，出卖人将讼争房屋出卖给了谁，谁取得了买卖合同中的房屋债权。

合同是双方当事人合意的产物，合同的订立必然存在合同双方要约、承诺的过程，合同买受一方负有支付价款的法定义务，合同出售一方负有交付标的物、转移所有权的法定义务。

但李某某和再审法院均无法解释说明：

1、李某某是如何与房屋出卖人要约、承诺协商订立合同？

2、李某某为何没有向出卖人支付购房款，为何是邓星平向出卖人交付房款？

3、出卖人没有直接与邓星平签订买卖合同，是出卖人的母亲与邓星平签订买卖契约，出卖人为何对收取邓星平的购房款没有异议？

4、出卖人为何没有向李某某交付房屋，为何是出卖人的母亲将房屋钥匙交付给邓星平，出卖人为何对母亲的行为无异议？

5、为何房屋的所有权证、土地证、契税证以及过户登记费用票据现仍在在邓星平处保管？

6、李某某为何要采取撬锁换门的方式入室居住？

同时，李某某没有任何证据能够否定邓星平与出卖人母亲签订的《房屋买卖契约》、出卖人母亲出具的购房款收条，以及出卖人母亲等证人的证言不属实。

而李某某与出卖人签订《存量房买卖合同》，原因为二：

{dy}是邓星平要将房屋产权登记在李某某名下，就要向产权部门提供李某某与出卖人签订的买卖合同，产权部门才能依据买卖合同办理过户登记。而真正的《房屋买卖契约》则是邓星平与出卖人的母亲签订，如果提供这份契约，产权部门不能将产权登记在李某某名下；

第二是本案所涉房屋种类被产权部门划归为属于存量房范围，而本地产权部门规定，存量房的买卖必须采用产权部门统一制定的示范合同文本。

所以，才产生了李某某与出卖人签订《存量房买卖合同》。

本案的证据充分说明：出卖人委托母亲与邓星平签订了房屋买卖契约，邓星平向出卖人购买房屋，双方之间形成房屋买卖的合意，邓星平依法取得合同的债权并实际占有了房屋。

其次，房屋所有权被登记在李某某名下，邓星平陈述系出于为其帮助上户籍，李某某没有证据否定邓星平关于登记的陈述为虚假，并且李某某也没有证据证明其取得本案房屋的合同债权，也无法证实系邓星平取得合同债权后将债权转让，或者与邓星平存在其他民事权利关系导致房屋合同债权发生转移，李某某是基于转移后的合同债权再履行登记而取得房屋物权。

在这种情况下，本案房屋的所有权证并不能成为证明李某某享有权利的{jd1}证明依据。

因此，仅仅根据产权部门的登记就认定李某某的“所有人”身份，并不符合物权法关于不动产物权变动的法律构成要件。虽然李某某目前是登记的“权利人”，但其仍然不是讼争房屋的真正所有人。

对于本案，笔者有充分的底气去预测二审裁判的最终结果。

{结语}

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，存在完整的物权变动过程，先必须有债权合意再有物权登记。在对物权归属发生争议的情况下，那种仅仅以登记作为认定物权归属{wy}条件，而不考虑是否取得合法债权的观点xx与物权法的规定相悖。

（完成于2010年4月9日）

             杨 洋    专业诉讼         执业机构：贵州博文事务所

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