日本央行内部报告关注中国房价疯涨

　　日本中央银行——日本银行昨日下午发表了一份长达7页的内部报告。这篇题为“关于最近中国不动产价格上升”的报告指出,中国目前的不动产实际与上世纪70年代上半期的日本更为相似:高涨的地价与不动产价格源自城市化催生的实际住宅需求;针对不动产业的投资、投机资金中,自我资金比例较高。即使该出现调整,也不会出现因投资主体高负债率导致的巨额不良债权等状况。

　　报告就此得出结论:中国不大可能重蹈20年前日本泡沫经济破灭覆辙。

　　但报告同时指出,中国目前不动产市场过热亦存在上世纪70年代日本不曾有过的要因,即财政收入驱使的地方政府的积极介入和海外投机热钱的流入。“这些要因的发展及中国政府当局的应对将影响今后中国不动产市场的走势,值得关注。一旦投资者信心动摇、资金急速撤出,该市场出现重大调整也不无可能。”该报告指出。

　　房价上涨背景不同

　　日本战后出现过两次不动产价格的急速上涨,分别为上世纪60年代后半期至70年代前半期和80年代后半期,即泡沫经济时期。“但两个时期上涨的背景不同,即经济发展阶段不一样。”该报告表示,“70年代前半期日本正处于高速增长期至稳定增长期的过渡阶段,依然拥有强劲的潜在增长力。城市化、产业结构改革及国民收入持续增长,给予不动产价格自然的上涨压力。但80年代后期,城市化进程与产业结构改革已告一段落。”

　　在此基础之上,报告指出当前中国与1970年代日本更为相似。报告称,目前,中国人均GDP约3500美元,与1973年的日本最为接近。从GDP增长率来看,中国过去十年（2000-2009年）平均GDP增长率为9.9%,而日本1973年前的十年（1964-1973年）的这一数字为9.3%,极为接近。从城市人口比率来看,中国目前为45%,与1960年代日本大体相当。

　　报告表示:“中国现在的不动产价格上涨,很大程度是缘于伴随快速城市化的住宅实际需求。同时,中国目前城市人口比率仅45%,今后预计还将有相当长一段时期的快速城市化过程。而泡沫经济时期的日本,城市人口年均增加不过1%,城市化已进入成熟阶段,与当前的中国明显不同。”

　　除经济发展阶段不一样外,报告同时指出,从不动产市场投资主体的负债比率来看,当前中国亦与日本泡沫经济时期不同。“从xx与GDP的比率来看,中国目前在110%～120%左右,与1970年代前半期的日本相近。而1980年代末,日本这一数字为180%。中国目前这一数字仍属于较低水准。”

　　报告称,1980年代后半期,日本企业大量举债用于投资,结果泡沫破灭后,不仅企业长期受制于债务问题而导致企业投资萎缩,由此产生的大量银行不良债权更使日本经济如陷沼泽。“但中国公司则有所不同。目前他们支出的资金来源中内部储备比率较高,降低了未来债务超重的风险。”报告说。

　　报告由此也得出了这样一个结论:从潜在增长力及投资负债率来看,即使中国不动产市场现阶段发生大的调整,也不大会产生类似于20年前日本泡沫经济破灭那样严重的后果。

　　存在资金继续撤出风险

　　但报告警告,这并不代表目前中国不动产市场不存在风险。

　　报告称,中国当前不动产市场过热的原因之一是海外热钱的流入,这是1970年代日本所不具备的。报告表示,“这些海外投资资金在目前比较严格的资本流动规定下,其流动速度已大幅加快。因此,今后一旦投资者信心出现动摇,这些海外资金急速撤出,中国不动产市场出现重大调整也不无可能。”

　　报道同时指出,中国不动产市场过热另一要因——地方政府在该不动产市场中的积极介入,当年日本亦不具备。“1994年的税制改革导致中国地方政府财源不足。不动产开发成为解决这一问题的解药。”报告指出,“2009年,中国地方政府财政预算收入为3.2581万亿元人民币,其中不动产相关的税收为4812亿元,占预算收入的15%。但地方政府的不动产收入中,如果算上预算外收入,将远要多得多。地方政府通过不动产开发赚取利润的典型方法是,先通过接近原本使用价值的价格征用农民土地,再高价转让给不动产开发商或者投资融资企业。2009年中国地方政府通过这种方法获得的土地转让收入为1.3965万亿元人民币（与2008年相比增长35%）,包含此收入的地方政府不动产相关收入占财政收入的四成以上。”

　　报告指出,拥有如此财政结构的地方政府,非常欢迎不动产市场的繁荣,他们积极鼓励不动产开发商的开发和地方商业银行的不动产融资。“因此,中央政府即使推出遏制不动产市场过热的指导措施,其效果可能无法如中央所愿。”报告说,“中国当局对此将如何应对势必将影响中国不动产市场的走势,值得关注。”

　　日本银行表示,该内部报告由日本银行国际局官员撰写,并不代表日本银行的官方见解。