谢逸枫:物业税开征后二套房贷再次归来

谢逸枫:物业税开征后 二套房贷再次归来

  2010年,中央还有几个政策可以遏制疯狂投资炒房和遏止房价上涨,及xx不断出现的虎年新政”,至少还有六个新政将在今年陆续出台。目前部分房地产人士对于中央2010年物业税将开征的新政,怀疑其杀伤力和遏止力,除了鼓吹房价上涨和投资炒房依然遏制不了时,就是说一些没理由的道理。不明白房地产政策还有一个规律,就是政策作用后续的爆发力,地方政府一下决心执行,政策透明后“杀伤力”强到开发商“吐血”。2009年12月政策和2010年将出的六个政策,中国楼市将是回到2008年平淡期。
  因此,2010年中央会采取更加严厉的政策遏止房价上涨过快和增加市场供应。例如2010年不再延续2009年房地产优惠政策,并且提高二次房贷首付和利息,或者是提到开发商自有资金和收紧银行放贷等政策实施。目前中国楼市房价上涨过快,成交大量的萎缩,投资客抛盘高价套现,购房者和开发商大部分观望的情绪,所以市场上开始进入有价无市的状态,物业税的开征,表示2010年中央政策将对楼市“大开杀戒”,意味着2010年中国楼市将面临着政策打压的危机,可能加快开发商推盘速度,并且促使开发商下降房价。  
  2009年,中国元旦3天结束后,目前市场上广告和促销活动及折扣逐渐多起来,看来在12月五次系列政策调控和明年市场不乐观的趋势下,楼市将反转今年楼市火爆场面。一方面是开发商2009年销售任务和目标受到高房价和政策及市场等问题影响,并没有如期完成。二是开发商资金比较的充足,资金链比较的“牢固”的说法是错误的,首先今年开发商上半年销售额是达到了部分销售目标,但是开发商大部分资金被土地所“套”,尤其是xx。
  目前全国一线城市再次“规律性”出现房源紧张、供不应求的情况,房价再遇上行压力。而同时,上海深圳北京杭州等城市,出现众多项目的建设施工周期长得离谱,其中从开工到开盘,不少项目的周期超过5年,甚至7年。因为,正常情况下,一个住宅地产项目开工1年就可以上市销售.例如万科、中海等全面市场化运作的企业,开发周期一般只要1年,而绿城中国号称从拿地到开工只要9个月,其中部分项目争取3个月开工。但目前有开盘时间可统计的项目中,建设周期大多数超过一年。这直接影响了新盘供应进度.

  今年下半年以来,房价地价再度走高,前一轮房地产高峰期诞生的“xx”有了新的动向:金地番禺xx已正式退地,保利金沙洲两xx已动工,富力云祥路xx已做动工前期准备。除鸿荣源在金沙洲拿下的xx至今尚未有大动作,其他高价xx都开始动工或准备动工。

  但是,开发商不动工也是有理由和苦衷的,由于其他原因导致开发商没有按时开工,例如1)“企业未按约定开工,申请调整规划并获批准”,地块至今并未处置。2)因“规划部门调整城市规划”原因闲置。3)“政府拆迁未如期交地”。4)由于市场不好或者是爆发金融危机,销售严重萎缩,资金回收困难。5)由于拿地成本过高,例如xx现象,导致地价高于房价,无利润可获得的情况下还要亏损。6)由于开发商经营出现问题,资金紧张,启动不了项目。7)因为房企股东之间因为出现矛盾要求瓜分资金,导致资金缺乏。8)由于市场其他出现不可抗力的因素。

  到12月底,中央“八次”敲警钟,但是,中国房价上涨控制趋势“失控”,土地市场过于“火爆”,xx过“多”影响市场供应,银行xx过于“天量”,开发商拿地和囤地比较的“容易”,开发商的自有资金过于“少”,房地产过于吸引“热钱和投资客”。因此,2010年,中央在房地产宏观政策上,应该会出台更加严厉的政策进行打压。一是收紧银行信贷。二是收紧二套房贷。三是开发商自有资金比例上调回35%。四是开征物业税。五是转售房子的个人所得税从严征收。六是收紧“限外令”。 

  一系列关于土地的相关政策出台,使得2009年房产政策调控主要集中土地方面。而临近年终,政策终于直接指向了二手房的税收政策,向泡沫开刀。开征物业税后就是二套房贷归来之时。2009年7月中国楼地市场业内对于“二套房”收紧的风声渐紧,2010年楼市或将出现新的变数。二套房”政策是房地产宏观调控中最“厉害”的一招,犹如一个巨大的“阀门”,控制着全国房地产市场的“流量”,2009年6月全国房地产“流量”过大,“升温”过快,终于让决策层想到动用这个“阀门”了。

  然而,作为楼市风向标、对于房价泡沫影响最直接的二套房新政还没有浮出。二套房政策从2007年9月开始执行,但2009年在信贷宽松支持购房的环境下,银行对于二套房的执行力度不大,导致了投机性需求也进入楼市,过多资金流入楼市,催生了房地产泡沫。12月18日,住建部部长姜伟新表示,在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时,更加严格二套房信贷管理,严格二套房认定标准,抑制投资和投机性购房。这也被业内认为是继中央经济工作会议之后,监管层释放的二套房收紧信号。

  银监会20079月底出台的房贷新政的相关规定,购买二套房贷首付需四成、按揭利率按基准利率的1.1倍执行2008年底国务院出台规定“二套房xx利率可在基准利率的基础上自行制定”后,国内一、二线城市包括南京在内大多对购买第二套商品房给予了宽松政策:首付两成、七折优惠利率由于2009年上半年信贷快速增长,部分资金流入了股市和楼市,因此银监会近日下发了《关于进一步加强信贷管理的通知》,要求各商业银行淡化对信贷规模、速度的考核,须严防信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域。

2010年元旦三天中国楼市,销售成交严重萎缩过半,开发商加大推盘量,购房者观望,投资客高价抛盘,将促使二套房贷政策出来。由于政策出台,无疑对目前火热的房地产市场泼了一瓢冷水,降温是肯定的,也许又回到2008年,楼市低迷,所以全国不搞“一刀切”,主要中国土地太大,房地产问题很复杂,以往政策的弊端往往是一个地方发热,全国打针,不仅效果打折,更容易出现“综合性的并发症”。

由于部分一线城市的楼市经不起如此沉重打击,或者地方政府保护,及考虑到目前信贷指标整体仍较宽松,所以,导致银行仍然“不差钱”。尤其是外界较关注的房贷业务方面,额度没有出现紧缩迹象。在这样较为宽松的政策大环境下,银行无论在二套房贷、7折利率优惠等方面也没有进行大的调整。

例如,2009年“天量放贷”后在年底关闭的信贷闸门,随着2010年到来重新开启。深圳今年各银行的信贷指标并未萎缩,而是与去年基本持平。去年由于早早放光信贷额度而被迫停止放贷的商业银行,放贷业务也重新“开门”,而从执行层面的7折优惠、二套房贷也没有发生改变。由于今年银行的整体信贷额度并没有受到影响,因此今年的房贷业务还将保持一定比例的增幅。

在目前深圳市场,房贷仍然是个贷业务最重要的部分,各家银行在效益压力之下也不会轻易放弃这一领地,因此全年房贷不会出现“紧巴巴”的局面,导致深圳房价再次暴涨。由于2009年深圳房贷非典型集体扩张,导致政府调控下难继续。2009年12月,深圳房价跑步进入两万元时代。

在楼市调控信号频繁的环境下,开发商推货热情变大,但主要想在高位出货,促销力度不大。根据笔者长期对深圳市国土房产部门统计的数据分析,深圳12月新建商品住宅销售均价,再次创下历史新高。2009年12月,深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22304元,比上年同期上涨103%,环比11月份上涨14.89%,再次创下单月一手房销售均价历史新高。

此次二套房政策的收紧,主要是从京沪、江浙一带传来,这些地区是中国经济的“敏感地带”,一旦“过热”,{zx0}“发烧”的必然是这些地方,“二套房”政策也许在这些重要的“局部”地区实施,而不必波及全国。对于这一通知,北京、杭州、上海等城市已经快速做出了反应,表示严格执行二套房贷政策。目前,京城各家银行的二套房首付都必须四成,利率也不能享受7折优惠,还必须上浮10%,即基准利率的1.1倍。例如,上海部分银行考核压力下转向,变相放弃房贷,{zg}可贷60万首用公积金购二套房xx也从紧。

  作为政策调控的主力军和先行军,二套房的收紧则是首当其冲,这一点在2009年7、8月份已经看到了,未来的政策趋势不仅是要严格区分二套房的“改善性和非改善性”需求,最重要的时对于银行“潜规则”的治理,再加上邻近年关,各银行的信贷额度已经不多,必然会导致二套房的收紧之声再起。所以,2010年中国房地产政策调控上,会多做具体的规定,下放到地方政府再制定执行细则,达到中央房地产政策调控的目的。

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