[原创]2010年写字楼市场走势与预测

在2009年，金融危机的影响仍在持续，同时政策并未对写字楼市场有所倾斜，与住宅市场的如火如荼相比，写字楼市场表现相形见绌。销售市场反弹有限，租赁市场持续调整，相对低迷的经济环境对写字楼市场的冲击巨大，调整依然是写字楼市场的主旋律。随着中国经济的快速复苏，2009年上半年深圳写字楼租金率先回升，2009年下半年北京、上海、广州写字楼租金也出现了明显维稳的迹象，但是由于未来写字楼的供应量仍将偏大，预计市场短期内难以快速回暖，2010年中国写字楼市场将是一个平稳筑底的过程。

一、市场回顾：三大因素引发市场低迷

在金融危机下引发的租金拐点

房地产市场的发展与宏观经济的发展有着相互呼应的紧密联系，而写字楼市场受宏观经济波动的影响尤为明显，数据证明，中国写字楼市场的发展周期基本与中国经济的发展周期同步。从2004—2009年GDP增幅和写字楼租金走势的关系图来看，写字楼租金的变化与经济的变化息息相关。2008年第三季度中国GDP增幅出现拐点，低于2004年以来的GDP平均增幅，而在2008年第二季度写字楼租金达到{zg}点，从此一路下滑。

据悉，受国际金融危机的影响，2009年国内写字楼需求大幅萎缩，前三季度GDP增幅均小于历年平均增幅。影响写字楼需求的重要因素之一的外商直接投资（FDI）2009年1-10月累计实际为708亿美元，同比下降12.6%，外资企业在中国的投资收窄。2009年4季度中国GDP的增幅有望超过历年平均GDP增幅，而同期写字楼租金也将触底，预计2010年中国的季度GDP增长均将小幅超越历年的平均增幅，2010写字楼租金将有望平稳触底。

应求激增致复苏雪上加霜

假如说住宅从开工到竣工的周期一般为1年半—2年的话，按照写字楼的施工周期，写字楼从新开工到竣工的周期一般为3年—3年半。从新开工面积与竣工面积关系图中看到，全国写字楼的新开工面积延后3年的数据与当年的写字楼竣工面积的比值基本从85%—{bfb}不等。写字楼新开工面从2002-2006年基本延续递增趋势，而相对应的2005-2009年的写字楼竣工面积也呈现这一走势。2007-2009年写字楼新开工面积依然维持高位，且有进一步上升的趋势，2010-2012年全国写字楼的供应情况不容乐观。供应持续在高位徘徊，对写字楼租金的回升造成了很大的阻力。

政府政策不作为写字楼反弹乏力

整个2009年住宅市场延续了2008年的救市政策，同时住宅的开发和消费xx大幅放松，住宅市场重新火爆起来。然而针对商业地产市场，政府并没有出台有针对性的鼓励政策，虽然住建部曾一度对商业地产市场进行调研，但并未出台相关政策。2009年5月，普通商品住房项目的{zd1}资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到13年前的水平，而商业房地产开发项目的{zd1}资本金比例仅下调为30%。11月，深圳取消了商业地产限外令，然而这比取消住宅限外令整整晚了7个月。政策的不作为使写字楼市场长期不温不火，政策市下的中国写字楼市场仍需鼓励性政策助力。

二、市场表现：租赁暗淡销售反弹

行业租金下跌 深圳触底反弹

据悉，受金融危机的影响，写字楼租赁市场延续2008年的走势，四大城市写字楼租金一路下滑，其中仅深圳一枝独秀，从2009年中开始租金企稳反弹，其他三大城市写字楼租金并未明显止跌。而2009年住宅租金在3月止跌回升，四大城市住宅租金持续上涨，目前的租金水平已基本回复到2008年初的水平，住宅租赁市场的表现明显优于写字楼市场。

一线城市：调整周期不同深圳率先复苏

2009年，四大城市写字楼市场租金下滑、空置率上升的趋势仍在延续。总体来看，2009北京、上海、广州甲级写字楼租金与2008年底相比分别下滑9.24%、16.96%、9.27%，北京、上海、广州准甲级写字楼租金分别下滑10.35%、11.00%、10.05%，深圳甲级、准甲级写字楼租金分别上升4.30%、6.51%，2008年领跌的深圳写字楼市场率先实现复苏。

不同商圈表现良莠不齐

所在不同城市的不同写字楼商圈在2008-2009年的租金调整大潮中参差不齐，主要有两方面的原因，{dy}是所属商圈聚集的产业受金融危机的影响程度不同，第二是所属商圈在当年及近期新增的写字楼供应总量不同。如上海陆家嘴商圈，同时受到以上两方面不利方向因素的影响，商圈写字楼租金的下降幅度明显大于该城市的其他商圈，北京的国贸商圈也出现类似情况。当然新兴商圈对原有商圈的冲击也很明显，北京的建国门、上海的人民广场等商圈都出现了后继乏力的现象。

内资投资火爆 销售大幅反弹

目前，受益于房地产调控政策的放松以及宽松货币政策的刺激，2009年住宅成交持续放量，同比增幅高达50%左右，写字楼销售市场虽然没有住宅市场如此疯狂，但是销售也十分火热，同比出现近30%的增幅。

供应谨慎、销售回暖

在整个销售市场方面，开发商表现十分谨慎，全国写字楼新开工面积、竣工面积同比均出现下滑，同时开发商也加快了现有项目的销售速度。2009年1-10月，全国写字楼竣工面积821.6万平方米，同比下降15.3%，同期写字楼销售面积1017.3万平方米，同比增长28.2%。

内资唱主角，外资销声匿迹

在整个2009年写字楼销售市场的{zd0}特点就是写字楼收购投资市场火热，无论是机构投资者还是个人投资者都将眼光聚焦写字楼物业。从机构方面来看，2009年1-10月，四大城市写字楼大单收购共成交23例，总成交面积68.25万平方米，同比呈现大幅增长的态势。

从客户的角度来看，在写字楼收购方面，外资基本销声匿迹，内资公司占主流，其中尤以大型国有企业和内资金融机构为多。

这次金融危机使国外企业损失惨重，然而国内金融企业由于其开放程度较低受到的影响较小，国有企业作为国民经济的支柱在近期获得了较大的融资支持，我们认为国内企业主导写字楼收购市场的趋势在未来两年仍将持续。

（三）市场预测：政策向好不同城市表现分化

市场走势：上海仍将低迷深圳广州持续反弹

2009年下半年，深圳、广州写字楼市场已经表现出明显的回暖迹象，由于广州的经济回暖较快，虽然深圳经济仍然不振，但由于2个城市未来的供应依然偏紧，预计2010两地的写字楼市场将延续2009年的反弹走势，租金持续上涨、空置率明显下降；上海经济持续低迷，而未来供应持续上升，2010年上海写字楼市场不容乐观，北京经济复苏较快，但由于未来写字楼供应仍将增加，且维持在高位，2010北京写字楼租金将保持平稳。

从分季度的GDP数据来看，北京、广州经济增长表现较佳，上海、深圳则差强人意。2009年北京第三季度GDP增长12.8%，三季度的增长速度已经超过了北京历年的平均GDP增速，广州第三季度的GDP增速已经接近历年的平均水平，经济的快速增长将有效刺激北京、广州的写字楼需求。上海2009年前三季度GDP增速低于全国平均水平，同时也远远低于2004年以来上海GDP增速的平均水平，深圳前三季度的GDP增速也大幅低于历年的平均水平，金融危机对两地经济的影响依然存在，对写字楼需求的增加起到了抑制作用。

从土地市场来看，2009年北京、上海、广州三个城市办公用地供应出现高峰，均创出近年来的供应新高，政府期望通过大规模出让办公用地拉动当地经济的发展，这将加大未来写字楼的供应压力，但是火爆的成交从侧面反映出开发商对商业地产后市的看好，写字楼“价格洼地”的效应也进一步体现。

从写字楼供应方面来看，由于2006-2008年北京写字楼的新开工面积从高位回落，因此2009-2011年北京的写字楼供应将逐步减少，但2010年写字楼供应仍将保持在高位；而2006-2008年上海写字楼的新开工面积将出现大幅增加，因此2009-2011年上海写字楼将出现供应高峰。广州2009年写字楼的供应依然较大，但是2010年供应出现一个低谷，2011年又重新放大；深圳未来写字楼供应虽然略有增加，但是总量依然较小，{zg}的2011年也不超过50万平方米，未来供应依然偏紧。

政策走势：引入多层次的退出机制

从政策层面来看，2009年，REITs、保险资金投资不动产的政策都已经尘埃落定，写字楼发展的大环境日益宽松。无论是REITs还是保险资金，写字楼都是他们{sx}的投资对象，写字楼方便的管理、稳定的租金收益、长期的升值潜力都成为他们青睐的原因，未来写字楼的价值将得到进一步的发掘。从这两个政策来看，都为写字楼投资提供了一个更好的退出机制。

通过REITs，投资者可以通过资本市场回收投资成本，而通过整体出售给保险机构，也可以实现快速退出。这两种退出方式的引入，加上企业的整体收购、面向个人投资者的散售，构成了多层次的写字楼投资的退出机制，使写字楼开发、投资、退出的产业链更加完善，未来写字楼市场的资金面将相对宽松。

区域走势：一、二线城市布局现分化

从一线城市来看，核心商圈写字楼的建设日渐完善，未来可扩展的空间日益减少，写字楼的开发逐步向次中心和郊区发展，工业园区写字楼、创意地产等写字楼形式日渐成为主流。从二线城市来看，在政府的大力支持下，写字楼逐步向核心区域聚拢，一些知名发展商也将一些xx写字楼品牌引入二线城市，未来核心商业区的写字楼的品质和价格都会出现大幅的提升。分城市来看，天津和成都的写字楼未来有着较大的上升潜力，一方面，这两个城市得到了中央政府明显的政策支持；另一方面，这两个城第三产业所占比例较大；第三，随着核心商圈的逐步成熟，其写字楼的价值将不断得到发掘。