房产角度xx物权法（中篇）

物权法给房地产开发商戴上紧箍咒

一、拆迁补偿规定，加大开发商开发成本

物权法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这就决定了，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

而“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”解决了目前在房地产市场，“拆迁难”的普遍问题。之前在xx民生的大导向下，地方政府基本采取不作为的态度。由此，拆迁问题的解决将最终体现在司法途径。而从目前的形势来看，在《物权法》通过后，“拆迁难”问题在一个阶段将愈加难以解决。笔者认为，“是不是公共利益，也不是由一个人来决定的”。但是，《物权法》中所谓的“公共利益”到底如何界定，法律本身没有告诉我们。虽然新法尚未实施，但“xx钉子户”倚仗《物权法》的巨大影响，在司法判决面前有恃无恐，使拆迁纠纷的{zh1}的救济渠道——司法途径也变的无效。这无疑表明了在“拆迁难”问题上，随着《物权法》的正式实施，房地产行业对土地一级市场的宗地出让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。

二、预告登记制度约束开发商，填堵“一房两卖”

物权法第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。其意义就是，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

笔者认为：预售商品房是房屋销售的一种重要形式。商品房的预售，使得开发商能及时回笼资金，同时购房者也多了一种选择权。但在实践中，一房多售或将已销售的房子抵押xx的情况时有发生，严重损害了购房者利益。

对此，物权法规定建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房作预先登记，从而制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，有效抑制房屋买卖中“一房两卖”现象的发生。值得注意的是，从可以办理登记之日起３个月内要登记，否则预告登记就失效。

三、非住宅用地未作明确规定，开发可能造成负面影响

近年来，随着私人购房的增加，房产权在70年后的所属问题成为民众xx的焦点。按照现行法律规定，私人购房的产权在购得70年后将随其所在土地重新收归国有。这就使私权利与公权力之间面临博弈。物权法“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的明确规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

笔者认为：现在房价居高不下，远远大于租金的增长速度，市场经济和交易模式已经使人们的预期将房地产视为{yj}、无期限的私有产权。突破70年大限，首当其冲时件利国利民的好事，自动续期的规定给老百姓吃了一颗保家保产的“定心丸”。但对非住宅建设用地，《物权法》则留了个尾巴，目前我国有关法律对使用权人的续期申请则没有明确规定。这对于购买商业、综合用地的购房人来说，无疑会造成心理上的消极影响，同时对本来已经倒挂的住宅和商业、写字楼价格会造成更大的影响，也会对开发商从事商业、办公、综合用途的物业开发造成负面的影响。