第二章           项目开发的必要性和可行性分析

2.1   哈大齐工业走廊的带动作用

2006年省委、省政府编制《哈大齐工业走廊产业布局总体规划》。建设哈大齐工业走廊是省委、省政府做出的一项重大决策，是全面落实科学发展观，节约土地资源，改善生态环境，实现可持续发展的战略举措，对充分利用我省优势，打造产业集聚区和招商引资平台，在新一轮的产业调整和产业转移中提升产业层次，培育新经济增长点，实现跨越式发展，促进全面建设小康社会目标的实现，具有重要而深远的战略意义。

为进一步加快“哈大齐工业走廊”建设，日前，省委副书记、省长张左己主持召开会议专题研究解决哈大齐工业走廊建设招商、资金和土地利用等问题，为下步发展提出了明确要求。哈尔滨、大庆、齐齐哈尔和肇东、安达在创新政府政策环境和体系方面，大力推进。哈尔滨对高新技术项目土地出让金的市政府收益部分用于扶持项目建设;大庆市制定了“四个全”的优惠政策：增量全让、审批全放、规费全免和检查全停；齐齐哈尔市建立了由市政务中心等12个部门组成的联席会议制度，开辟绿色通道，减少审批环节，提高工作效率。

表2—1  哈大齐城市工业现状情况表

注：资料来源于《黑龙江统计年鉴（2003）》

从表2—1可以看出，大庆市经济发展水平远远高于哈大齐工业走廊的核心城市哈尔滨市和齐齐哈尔市。大庆高新技术产业开发区位于大庆市东城区，座落在哈大齐工业走廊中部，区域总面积208.54平方公里。依托大庆地区石油石化大企业的资源优势，陆续启动建设了宏伟、兴化、林源三个园区，总体上形成了“一区三园”的发展格局。同时市长韩学键把大庆市产业布局也形象地比喻成是“1+5的组合拳”，1是石化，5是农牧产品加工、机械制造、纺织、新材料、电子信息。

今年启动的林源镇轻纺工业园，大同区郑大泉区长高兴地说：“工业园今年启动2.04平方公里,基础投资2亿元，下月将有15家企业入驻,三年后，这里可形成年30亿元的生产能力。一年内能建成这样大的项目，这得益于哈大齐工业走廊的启动。”   

2.2   哈尔滨旅游的辐射和带动作用

在全省旅游发展总体规划中，哈尔滨市被列为全省旅游业发展的战略核心和龙头，将建设成为全省综合性、国际化的旅游中心区。大庆市大同区距哈尔滨大约两个小时的车程，所以大庆大同区旅游业的发展可依托哈尔滨市旅游业发展的辐射和带动作用，通过与其协作和合作，实现资源的共享和客源的互流，并在此过程中逐步建立并完善共赢机制，在共同发展中扩展自身的生存和发展空间。

2.3   大庆市自身发展的需要

大庆，中国{zd0}的石油、天然气基地，是一座因油而生、由油而兴的资源型城市。当你进入大庆时，不管走到哪里，到处都能看到日夜不停运转着的采油机和高大的钻井井架，以及各处耸立着的炼油、乙烯、化肥、化纤等一大批规模巨大的现代化工厂。

人们很想离开市区，到大庆市郊县走一走，那里的自然风光很有特色:湖塘、沙地、草场、芦苇、林带，连片分布，相互穿插，风物原始质朴，景观旖旎秀丽。由于xx的自然条件，吸引了大批的珍贵禽鸟，它们栖息繁衍，构成了一道独特的风景线，这里是我国北方一处地域辽阔的xx湿地。

但是，由于我区旅游业起步晚，对旅游产品的包装、宣传力度不够，旅游区的基础设施、接待能力滞后等，使我区旅游资源的优势未得以发挥，旅游业作为支柱产业的地位未能形成。因此，现阶段，急需在大同区开辟能集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅游风景区，使之成为吸引、留住前来大同区农业观光，游览的游客，从而带动我区旅游业的发展。

2.4         交通条件优越

有大肇、明沈、同昌、萨大、西干线、东干线等六条主干路穿镇而过，大庆油田专用公路四通八达；让通铁路贯穿南北，特别是松花江二桥的开工建设又将使我区成为大庆南部的交通枢纽，黑龙江北部、内蒙古等地入关的交通要道，交通优势更加明显。

2.5         

大庆市大同区是城郊型农业区，靠近石油、石化等大企业，在地缘上具有明显的区位优势；区域内蕴藏一定的油气、地热等地下资源；具备一定的湖泊、河流、森林、草原等生态资源；有松基三井、英雄纪念碑等碑林文化底蕴；有寺庙、少数民族及民族屯等民俗文化资源；存量和潜在的农业资源十分丰富。

大同区经过多年的发展、孕育，涌现了一批特征明显、生命力强的区域特色农业。打造了一批特色农业农产品品牌，培育了一批特色优势品业，辟建了一批具有一定规模的特色经济发展示范区。随着农业科技的不断进步和农业产业链的拉长，潜在的高科技应用和技术加工类的农业观光资源将十分丰富；另外，境内有完备的内外联接城乡贯通的交通体系，为观光农业开发积淀了较好基础。

而且观光投入少、收益高；观光项目可以就地取材，建设费用相对较小，由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光项目建设周期较短，能迅速产生效益，包括收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统。例如：农产品在采摘、狩猎、垂钓等旅游活动中直接销售给游客，其价格高于市场价格，并且减少了运输和销售费用。

{dy}章               客源市场分析与预测

3.1   大同区农业旅游观光客源市场现状

旅游客源市场包括国内旅游客源市场和海外旅游客源市场两大部分。国内旅游市场目前在大同区农业旅游观光发展中占有支配和决定地位。本区旅游资源丰富多样，景观类型相得益彰，波光潋滟的湖水、四季变幻的田园景观吸引一大批钟情田园美景的游人。

但从总体上来说，游客数量少，逗留时间短，区内旅游资源尚未进行xx开发和利用，有组织的旅游接待设施和机构也未建设和建立，现仅有农家住宅供游客住宿，有宾馆正在建设之中，游人基本处于自发而来的分散状态。

由此看来，大同地区旅游业尚处于基本封闭的初级阶段，旅游业未形成产业规模，还没有和国际、国内旅游市场接轨，甚至没有与大庆市旅游市场接轨，更没有建立起自己特色的市场体系。

3.2   客源市场分析

3.2.1  停留目的分析

（1）娱乐休闲：本项目按区域性旅游农业观光和生态休闲度假区，其设计容时量为1-2日。主要针对红旗林场、八井子乡、双榆树乡、高台子镇、大同镇和林源镇等地的双休日娱乐休闲市场。

（2）科教：本旅游地可以成为区域性的科研中心，其开展的农业科技园、生态示范园和其他突出“农”味的科普教育项目对八井子、林源等地的相关市场将是十分有竞争力的。

3.2.2  地理来源分析

（1）交通时间：一般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力范围是车行1.5小时的距离。这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸的范围。

（2）旅游者的距离知觉：实践中旅游者对距离的心理知觉往往与实际距离是有区别的，其影响因素大概有：①交通的方便程度；②历史上形成的行政区划；③方言等文化特征造成的心理认同感；④人们持续性往来的情况；⑤出游者的出游心理压力。

3.3   限制条件分析

3.3.1  季节性、周期性限制因素

（1）季节性：由于气候的四季更变，季节性是旅游开发必须着重考虑的因素，所以，该旅游项目将不可避免的受到全年性的季节性市场条件影响，根据有关研究可以认为：春季（3-5月）是小旺季；夏季（6-10月）是旺季；秋季（11-12月）是平季；冬季（来年2月）是淡季。

（2）周期性：双休日短途旅游市场的特点就是：周五、周六、周日客人多，其他时间客人少。

（3）假日性：五一、十一、春节的黄金周客人将会大大增加。

3.3.2  其他旅游点的存在

（1）邻近地区旅游点：①哈尔滨避暑休闲；②齐齐哈尔扎龙观鹤。

（2）竞争性分析：从整体来说邻近地区旅游点开发比较早，已经有一定的知名度，部分景点的条件更是本旅游地所无法比较的，所以，至少在最近一个时期，对来源于区域以外的客源，项目地的竞争力是较弱的。但对于主要感兴趣的双休日短途旅游者来说，其他的旅游景点他们早已经去过了，十分需要新鲜的去处，也就是说，其他景点对于大同区周边地区的短途旅游者来说，已经进入了“产品生命周期”的末段，而项目地正处于其前段。

3.4   客源市场潜在优势

客源数量是维护和提高旅游客源效应的重要因素，达不到{zd1}限度的游人数，风景资源再好，也难以实现开发和利用的效益。根据区域抽样的市场调查可知，目前大同区国内游客为主要客源市场，省内游客占90%，省外游客9%，外宾1% 。

省内游客中有60%来自大庆市区，10%来自哈尔滨及齐齐哈尔市，30%来自周边县市，多以度假休闲、参加会议为目的；省外游客以公务出差居多；外宾以投资考察，邻近外企职员居多。

因此今后在争取客源方面，在既保省内客源的同时，又力争较多的省外客源，也要在一定程度上争取更多的海外游客。随着大同农业观光旅游度假区旅游资源深度开发，旅游功能向多样化、多层次化方向发展，满足不同层次游客的需求，并通过努力改善旅游度假区内部环境，充分利用旅游区所处的优越的区位条件，必将会有广阔的客源市场。

据统计，2005年大庆市共接待国内外游客519万人次, 同比增长4.8%，旅游总收入10.1亿元，同比增长5.2%。旅游队伍规模进一步壮大，截至2005年底，全市共有旅行社44家，其中新增旅行社3家，有4家国内旅行社晋升为国际旅行社,1家国际旅行社取得出境旅游经营权；旅游星级饭店20家；A级旅游区（点）10家,工业旅游示范点3处，新增旅游景点3处。大庆市作为中国{zd0}的石油城市正在逐渐提升文化旅游目的地形象，已对国内旅游者产生了强大吸引力，所有这些都对大庆市旅游业乃至大同区农业观光旅游的未来市场发展展示了明朗的前景。

拟规划中的大同区农业观光旅游度假区，在大庆市游览区中，是一个集休闲、文化、娱乐、疗养度假于一体的颇具发展潜力的新型综合旅游区。大同农业观光旅游度假区同大庆市周边其他旅游景点相比具有以下特色优势：

（1）乡土文化的典型形象已深入人心，具备了广泛的社会影响基础。

（2）大同农业观光旅游度假区优美宁静、不受污染的自然环境迎合了都市居民回归自然的旅游趋势。

（3）大同农业观光旅游度假区距离中国{zd0}石油城市——大庆市交通时间只有1.5小时，成为大庆市民双休日旅游目的地的重要选择。

（4）大同农业观光旅游度假区地域广阔，区内各类旅游景观系列齐全，人文自然景观兼备，可为开展各类旅游项目提供多项综合服务。

3.5   客源市场定位

根据旅游业的发展趋势，考虑到交通、区位、文化及旅游资源品味等方面的情况，大庆市大同区农业观光旅游近期主要客源市场应定位在距其100千米的范围内，车程在1小时左右，包括大庆市市区范围内的居民及周边地区，诸如杜尔伯特、肇州、肇源、林甸等县镇的城乡居民。

中、远期客源定位为：来自省内其它地区，特别是哈尔滨市至齐齐哈尔市一线地区的游客；到相邻地区旅游，如到哈尔滨避暑休闲、到齐齐哈尔扎龙观鹤及到大庆参观石油文化等顺路来此游玩的中、远程客源市场的游客；通过与哈尔滨市、齐齐哈尔市及大庆市等其它旅游企业的合作，由此带来的来自省内外中、远程客源市场的游客。

3.6   大同区旅游市场结构体系

随着大同旅游区的开发建设和旅游市场的不断开拓，本区旅游业必将会得到较大的发展，其旅游市场也必将逐步形成具有地方特点的三级旅游市场结构体系，即区内市场、区域市场、海外市场。

3.6.1      区内市场

随着道路交通的建设、基础设施的完善，区内将形成四通八达的公路交通网，连接各游览点，方便游客游览。区内客源大致来自四个方面，即学生群体、青年群体、会议群体和疗养群体。

按照目前学生中兴起的旅游热分析，每逢节假日，学生往往结伴外出旅游，多以春游、秋游、夏令营、冬令营、短训班等形式到旅游点进行活动。因地域、时间、价格等方面的限制，将有很大部分学生会选择在本区旅游。

青年旅游，一般有一定的经济收入，但又没有时间到外地长途旅游，每逢双休日，都愿意组织和参与一些活动，同时本区的知音故事，渊源流长，颇感世人，对相当多的青年情侣和新婚夫妇有较强的吸引力，是追求感情和谐的理想境地。

会议群体是指参加区内企事业单位和系统内召开的学术、科研、总结表彰等会议的人员，应成为本区旅游客源结构的重要组成部分。    

疗养群体是指企事业单位每年组织的带有福利性质的休养人员。目前，大同旅游区应加强旅游设施建设，提高旅游服务档次，必将会吸引更多的会议和疗养的客人。

3.6.2      区域市场

以大庆市为{zd0}的客源市场。大庆市是全国{zd0}的石油城市之一，有雄厚的工农业基础和强大的经济实力，市民生活水平较高，旅游需求量大，是潜力巨大的旅游客源市场。同时对周边市县市场也具有较强的吸引力。

3.6.3   海外市场

目前来说，本区的海外旅游客源人数寥若晨星，市场尚未形成。但大庆市已吸引了大量的外商投资和大量的外国技术人员，若能吸引和开发这一客源群体，本区将具有美好的前景。

从其发展趋势考虑，随着改革开放的不断深入，来大庆考察的外商或来大庆工作的外国人必将不断增多，因此，大同区农业旅游观光度假区的建成，将具备一定的海外机会市场。海外市场的开拓应注重商贸投资、休闲度假、文化交流三大重点客源层次，形成重点突出、渠道多元、增长稳定的格局。

3.6.4   旅游区客源容量

旅游容量又称旅游承载能力，其应用价值体现在两个方面：一方面，在旅游地的规划和管理中作为一种强有力的工具，以保护旅游地的环境免遭退化或破坏；另一方面，旅游容量作为一种管理工具而使用，在客观上也保证了旅游者在旅游区的体验质量。旅游容量是一个概念体系，它有五种基本容量，即旅游心理容量、旅游资源容量、旅游生态容量、旅游经济发展容量和旅游地域社会容量。一个旅游地的接待能力是受上述基本内容中的两个或一个决定的。一般决定旅游地容量的是旅游资源容量，计算公式如下：

式中： T为旅游地容量

D_i为第i 旅游景区容量；

S_i为第i 旅游景点容量；

R_i为第i 景区内道路容量；

m、n、p分别为景区数、景点数、景区内道路条数；

C为非活动区接纳游人量。

根据我国风景区规划经验，一般取人均占地4000平方米的标准。另据旅游场所基本空间标准，结合本旅游区耕地比重较大的具体情况，考虑到大同区的可游面积等因素，将人均占地指标放大到6000平方米/人。大同规划区面积约为9平方公里，则远期日容量为：

          9×10⁶ 平方米 ÷ 6000平方米 = 1500人次/日

鉴于近期开发的项目和面积约为总规划的40% ，则近期日容量为：

1500人次/日×40% = 600人次/日

根据度假区的气候和降雨等特点，旅游旺季为夏、秋两季，可游月份为5月-10月，每月按30日计，可游天数为180日，度假区年客容量为：

近期： 600人次/日×180日/年 = 10.80万人次/年

远期： 1500人次/日×180日/年 = 27.00万人次/年

3.7   旅游客源市场前景预测

因缺乏本区旅游人数的本底值，难以对其游客未来发展规模作出准确预测，故只能作出定性的原则性推断。在对大同农业观光旅游区未来客源市场规模进行预测时，应同时参考以下两大类因素：

{dy}类为市场发展的促进因素：

（1）新型农业观光旅游度假区的全面开发、大型项目的启动效应。

（2）新的宣传和市扬推广所带来的旅游区知名度的提高。

（3）旅游教育促进因素。

（4）线路的优化设计将使游客停留本区的时间延长。

第二类为市场发展的抑制因素：

（1）旅游度假区的生态保护性政策对大规模旅游的限制。

（2）旅游环境容量设计对客流量的限制。

（3）大庆市周边其他新型旅游目的地的出现对本区客源的分散。

3.7.1  大庆市及其周边近距离城市

大庆市作为xx的石油工业城市，经济发达，居民经济实力强。据抽样调查资料统计，2005年大庆城镇居民人均可支配收入13661.9元，城镇居民人均消费性支出8599.9元，城镇居民恩格尔系数为29.7%，均高居全省各大城市榜首，居民具有极强的出游能力。当今社会，对于都市居民来讲，生活需求已从基本生理层面的满足，提升到注重健康、关注亲情与体验生活等精神层面的追求，对于户外休憩活动和离开居住地的旅游活动的需求日趋殷切。

根据时间和资金的合理配置原则，以及交通的便利因素，相对容易实现的城郊度假旅游渐渐成为新兴的大众旅游方式。因此作为大庆周边{wy}的农业观光休闲区，大庆市及其周边近距离城市居民应是大庆市大同区农业观光旅游主要而稳定的客源。

3.7.2   其它地区

齐齐哈尔市、哈尔滨市、省内其它地区及东北其它二省及内蒙古自治区与大庆市之间具有一定的地缘、人员及经济关系，距离较近，交通便捷且费用低，又同属关东文化圈，是东北地区的旅游客源市场。旅游者以探亲访友、参加商贸活动及参加会议者居多，其间顺便到大同区体验一下回归自然的农业风情，在中远期内将是大庆市大同区农业观光旅游的客源补充。