改革开放以来，城乡经济的迅猛发展给社会治安和城市管理带来了一些“顽症”，流动人口和出租屋问题就是其一。流动人口和出租屋管理薄弱是当前许多治安问题的根源所在，其中出租屋消防管理问题也成为当前消防工作面临的一个严峻课题。对于出租屋存在的火灾隐患及其整治措施，各地消防部门在实践中不断摸索行之有效的管理手段，笔者结合广东省中心镇中山市小榄镇出租屋消防安全工作现状,试图从法律层面、机制建设等方面对此进行一些粗浅的探讨，与广大同行交流。

    一、中山市小榄镇出租屋基本情况

    （一）出租屋数量巨大，初具产业化规模。素有“中国乡镇之星”美誉的广东省中山市小榄镇辖区面积75平方公里，2005年统计常住人口15万，外来流动人口16万，各类工商登记企业超过16000家。2005年该镇实现经济总收入332亿元，接近于经济欠发达地区一个省的经济收入。经济的迅猛发展以及由此带来的流动人口的大量增加，使该镇房屋出租已形成了一种产业，“三租”（租房子，租厂房，租土地）已经成为该镇社区（村）集体和居民（农民）收入的主要来源。据统计，小榄镇目前共有登记在册的出租屋14000多间，分布在13个社区(村)，总面积达140多万平方米。其中面积在100平方米以下的出租屋占71％，共计9000多间。

    （二）按建筑物使用性质，出租屋可分为四大类型。小榄镇的出租屋按照建筑物使用性质可分为四大类型：一是员工集体宿舍、生活区式出租屋。这种出租屋由社区（村）级集体经济组织或企业、个人出资兴建，是专门为出租而建的物业，如各社区（村）的工业区配套建设的员工小区、工厂宿舍。这类出租屋的规模较大，各种建筑审批手续齐全，消防设施完备，设有专门的管理人员，有的还安装有闭路监控和广播系统。二是私人在宅基地建设的出租屋。该类建筑大多4－7层，底层多带有商铺，每个房间10－15平方左右，房内煮食与休息区域有简单的分隔，消防方面情况较好。三是老式住宅出租屋。该类出租屋的数量最多，楼龄长，屋内电气线路老化，建筑耐火极限低，所需租金相对较便宜，承租者多以家庭为单位。房主一般不与承租人一起居住，而是另外兴建了新的住宅或是购买了小区商品房自己居住。该类出租屋容易引起造成人员死伤的火灾事故。四是违章建筑类出租屋。主要是擅自违章搭建房屋，擅自改变商业、工业厂房等建筑的使用性质后间隔成出租屋。该类出租屋因是违章建筑，没有办理任何手续，多用易燃木板间隔或未间隔到顶，火灾危险性高，容易引发群死群伤火灾事故。

    （三）出租屋火灾隐患丛生，火灾事故多发  。由于大部分出租屋承租人员文化水平低，消防安全意识淡薄，消防知识和技能缺乏，加上出租屋经营者消防安全管理“缺位”，致使当前城乡出租屋火灾隐患丛生，很多火灾隐患触目惊心,例如集体居住的出租屋采用木板间隔、疏散通道堵塞、电气线路乱拉乱接、超负荷使用大功率电器、屋内违章用气用火、无基本的消防设施等等。诸多火灾隐患使出租屋成为火灾事故的“重灾区”。小榄镇2004、2005年共调查处理出租屋火灾事故8宗，占辖区火灾总数的53.3％。2004年5月至2006年5月两年时间内，小榄镇3宗亡人火灾事故均发生在出租屋，造成4人死亡；其他导致9人受伤的火灾也全部发生在出租屋。

    （四）政府设立专门机构和人员加强出租屋管理，。为加强流动人口管理，中山市于2005年上半年成立了市流动人口管理办公室，小榄镇也相应设立了流动人口管理办公室，挂靠小榄镇社会治安综合治理办公室，聘请流动人口协管员，负责日常管理工作；小榄镇下属各社区也在社区治保会设有出租屋管理人员。小榄镇现有流动人口专兼职管理员5名，下属各社区有流动人员和出租屋协管员330名。

    二、当前出租屋消防管理工作存在的主要问题

    （一）出租屋消防安全管理职能主体不明确。当前中山市出租屋消防管理在法律法规上主要依据《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国消防法》，《广东省流动人员租赁房屋管理规定》以及中山市制定的《中山市流动人员租赁房屋管理规定》（中府[2004]144号）、《中山市流动人员和出租屋综合协管员管理暂行办法》等法规和文件。另外，中山市流动人口管理办公室制定有《出租屋消防安全守则》。按照上述法律法规及有关政策，各镇区流动人口管理办公室、安全办、辖区派出所、消防大队等机构都有出租屋消防安全管理的职能，但没有明确出租屋消防管理中谁是主管部门，谁是协管部门。责任主体不明确，容易造成工作中互相推诿，导致失控漏管。

    （二）出租屋承租关系复杂，消防安全责任主体不明确，致使出租屋在消防监督上存在“空档”。有的出租屋经过几次转租，承租关系复杂，一旦出租屋发生火灾，责任认定非常困难，多方互相指责，逃避责任。另外，出租方普遍认为房屋一旦出租就只管收租，其他都是承租人的事情。承租人普遍认为自己只使用房屋，房屋的安全问题应由出租方负债，造成出租屋消防安全出现“空档”。另外，由于居民（村民）私人住宅在建设过程中不用办理消防审核验收手续，从建起到出租都由屋主自己做主，致使这类住宅多数不考虑周边消防安全环境和室内消防设施配置问题。小榄镇目前9000多间小面积出租屋绝大多数未经有关部门审批，公安消防机构在出租屋消防监督方面也存在“空档”。如2005年5月25晚，消防部门在检查时发现两幢出租屋各4层，均只设一条疏散楼梯，每层二百多平方米间墙分成6间房出租，每层住二、三十人，房主以私人住宅的名义办理了房产证。类似不符合消防安全要求而又无须消防审批的出租屋不胜枚举。

    （三）多数出租屋租赁双方不具备法人主体资格，造成消防管理难度加大。由于出租屋租赁双方均不具备法人主体资格，消防部门对任何一方实施行政处罚的难度较大，无法用一般的行政手段来处理。私人住宅出租经常是个人对个人，双方抗风险能力较低，一旦出租屋发生火灾，消防部门出具的火灾原因认定书可能成为出租方和承租方理赔和向法院起诉的重要依据；由于双方经济能力有限，为了自己切身利益，认定任何一方的责任都容易引起当事人要求重新认定和行政复议，增加了消防部门的工作压力和执法难度。因此消防部门在出具此类出租屋的火灾原因认定书必须慎之又慎。

    （四）出租屋消防管理工作量大，且极易引起群访群诉案件，公安派出所、消防部门无法应付。由于出租屋每一间房（户）的面积小，居住人员密集，管理部门在发现消防安全隐患后，采取清理行动容易涉及到多个住户的利益。在现行的出租屋管理体制中，主要是靠查、抓、登记并驱散一些租户，这种方法在一定程度上影响了群众的正常生活，与群众利益相冲突，容易引起群众上访。另外，虽然大部分出租屋火灾造成的直接经济损失不大，但涉及户数多，事故处理稍有不慎就容易引起群访群诉案件。小榄镇现有出租屋14000多家，其中9000多家为面积为100平方米以下的小场所。而管辖该镇的中山市公安消防支队第三大队消防监督警力只有3、4人，无法腾出更多精力应付这项工作；各公安派出所也将工作重点放在治安、刑侦上，对出租屋管理除段警开展一些日常性的口头督促外，也没能投入更多的警力。因此，虽然加强出租屋消防管理的需求客观存在，但公安派出所、消防部门往往有心无力。

    三、当前加强出租屋消防安全管理的几点建议

    消防机构在出租屋消防安全管理工作中应努力当好政府参谋，发挥消防专业指导的职能，推动当地政府把出租屋消防安全管理作为加强流动人口管理、推进社会治安综合治理的重要内容，建立公安、消防、综治、房管、劳动保障、民政、工商、城管等部门信息沟通和联合执法机制，形成“政府领导、部门参与、保障有力、综合治理”的流动人口和出租屋管理工作新格局，切实加强出租屋消防安全管理。

    （一）理顺管理体制，明确行政责任主体。消防部门要积极当好政府参谋，推动地方政府建立以流动人口管理机构为主体，公安、消防、综治、建设、劳动保障、民政、工商、城管等部门配合的出租屋消防管理网络，建立健全各项规章制度。以中山市为例，全市流动人口管理办公室拥有强大的管理队伍，而治安（派出所）、消防的警力远远不足以应付庞大的出租屋消防管理任务，因此，要按照“归口管理”的原则，进一步明确市、镇流动人口管理办公室为出租屋消防安全管理的主管部门，作为出租屋消防安全管理的行政责任主体，治安（派出所）、安监、消防等部门积极配合其做好工作。明确责任主体，方能改变目前多个部门管理、但谁都不管到底的局面。这里要特别指出，消防机构在出租屋消防安全管理中是主要的配角，不是唱主角，只是发挥消防监督职能作用。

    （二）建立规章制度，明确租赁双方的消防安全责任。强化“谁经营、谁负责”，“谁使用，谁负责”的消防安全责任意识，要求出租方和承租方在签订租赁合同时一并签订消防安全协议，明确房屋出租人、转租人和承租人的消防安全责任。也可通过提高租房的按金标准，以便处理出租房火灾引起的经济纠纷。消防部门在对出租屋火灾事故进行调查的同时，应提请辖区政府、社区（村）、派出所及时介入，可尽量避免火灾原因认定反复现象的出现。因为对出租屋火灾事故进行处理时，租户较为关心火灾赔偿问题，而且很多集体出租屋火灾事故波及多户，如果没有辖区政府有关部门及时调解、安抚，极容易引发群访群诉。

    （三）积极推动出租屋租赁双方法人化。一方面，要推动政府引导、鼓励和推广旅业式、小区式居住中心等类型的出租屋建设，引入物业管理机制，使出租方法人化。各社区、行政村可设立出租屋中介机构主出租屋管理基金，以便出租屋发生火灾后能够保护弱势群体，xx社会不稳定因素。另一方面，应规定工厂员工达到一定规模（如30人）以上的企业，业主必须为员工提供集体宿舍，即由企业与物业出租单位签订租赁协议，使得承租方法人化。通过使房屋的出租方与承租方由自然人对自然人升级为法人对法人，进一步提升出租屋的消防安全乃至整体上行政管理水平。

    （四）处理好出租屋治安与消防管理的关系，使二者和谐一致。出租屋安全问题的核心是治安和消防安全，因此在管理中要处理好防盗与防火的关系，对加装铁门、防盗网等容易引起群死群伤火灾事故的行为必须加以控制，避免造成逃生通道堵塞、封闭等重大消防安全隐患。为解决出租屋治安和消防的“矛盾”问题，要大力推进消防安全技术防范工作，强制一定规模的出租屋安装独立式火灾xxx（简易烟感）、简易喷淋、多功能消防逃生软梯、消防逃生安全门锁，使出租屋消防安全管理工作实现人防、技防相结合，切实提高出租屋抗御火灾能力。

    （五）加强对出租屋建设、经营方面的监督管理，规范出租屋的建设工作，加强对上规模的出租屋的消防监督。各级消防机构要提请政府组织国土、规划、建设、设计、消防等部门制定互相衔接的控制机制，避免新建、改建的出租屋出现防火间距不足，疏散楼梯不足等先天性火灾隐患；要将新建、改建出租屋的建设纳入消防监督管理范畴，如规定新建工业区必须配套建设员工生活小区，保障外来流动人口的居住安全。公安消防部门也要主动对达到一定面积和入住人数超过一定范围的出租屋加强消防安全管理，加强对上规模的出租屋的消防监督。各地可根据实际确定量化标准和具体范围，并将达到标准范围内的出租屋列为消防安全重点单位，纳入消防监督检查范畴。

    （六）将出租屋消防安全管理列为社会主义新农村消防工作的重要内容。一是大力开展消防宣传，利用广播、电视、报纸、网络等平台，通过社区专栏、张贴图片和印制出租屋消防安全指南等形式，在社区、学校、企业、农村宣传普及消防安全法规和消防常识，积极推动当地劳动等行政主管部门加强外来务工人员岗前消防知识培训和消防安全教育；二是大力推广建立社区（村）义务消防队，在人员、装备、经费、训练、宣传上狠抓工作落实，充分发挥社区（村）治安联防员力量，提高义务消防队扑救初起火灾的能力；三是要提请镇区一级政府落实消防安全责任制，镇区对社区（村）签定消防安全管理责任状时明确要求社区（村）加强对辖区出租屋的消防安全监督管理，并将出租屋消防安全责任写入房主与社区（村）、公安派出所的治安责任保证书。

灭火器消防水带 消防器材 西安消防器材 西安灭火器 西安灭火器维修

陕西消防器材 消防水枪 干粉灭火器  消防应急灯 ABC干粉灭火器

消火栓箱 灭火器箱 消防梯

QQ:260496669

电话：15802905719  15829103860

传真：029-86310